旅游地產獲政策利好 “兩條腿”走路規避投資風險

在住宅和商業地產之后，旅游地產受到開發商的熱捧。

國內旅游地產可分為景區地產、度假地產和住宅地產三類。其中，景區地產較多依托自然資源優勢建造主題公園或組織大型歌舞山水文藝演出，通過吸引游客積累人氣后，后續拓展度假和住宅項目。

中國社會科學院旅游研究中心認為，旅游是綜合型、融合型的產業，只有綜合型、融合型的實力企業才能駕馭；同時，未來大型旅游投資項目中文化與旅游密不可分。

文化旅游主題凸顯

文化旅游地產逐漸成為區別于商業地產、產業地產、住宅市場外的另一種存在形式。

滑雪、高爾夫、騎馬、茶道、酒莊等各種元素紛紛出現在旅游地產為主題的地產開發中，其中，最火爆的當屬文化旅游地產。文化旅游地產逐漸成為區別于商業地產、產業地產、住宅市場外的另一種存在形式。

從現階段的定義看，文化旅游地產不僅僅是傳統文化與旅游的結合，還可以進一步分解成大眾文化、現代文化、科技文化等各種文化形式與旅游業的結合。比如，在名勝風景區選址，注重保護當地歷史文化及文脈，開發形態多種多樣，包含住宅、酒店、主題公園、文化會所等，既有住宅的基本需求，又能滿足休閑度假旅游的特色需要，且強化外部環境的設計，側重于配套設施建設，因而受到消費者的追捧。

在一眾開發商中，萬達集團文化旅游產業的布局先聲奪人。據中國商報記者了解，該集團的全國布局初步形成。

不久前，總投資超過400億元的無錫萬達文化旅游城正式開工。這是萬達集團在全國開工建設的第5個超大型文旅項目。

無錫萬達城位于無錫市濱湖區，占地面積202公頃，建筑面積340萬平方米，總投資超過400億元，其中文化旅游項目投資210億元。包括文化、旅游、商業、酒店四大內容，由萬達茂、大型舞臺秀、大型室外主題樂園、度假酒店群、酒吧街等組成。特別值得一提的是，為實現全天候旅游，無錫萬達城建有超大型室內旅游項目――萬達茂，萬達茂中有電影科技樂園、兒童主題樂園、室內水樂園、滑冰館、電影城等多個室內文化旅游項目。

該項目計劃2017年建成開業，可直接創造3萬個就業崗位，預計年接待游客2000萬人次以上，年收入50億元。

萬達集團董事長王健林表示，萬達希望將無錫萬達城打造成世界級的中國文化品牌，并將在旅游人次、收入規模等核心指標上與上海迪士尼競爭。

其實，在文化旅游地產興起之前，曾經有一段時間由高爾夫帶來的地產熱曾風靡一時。但是隨著國家加強管理，2011年11個部委聯合下發《關于開展全國高爾夫球場綜合清理整治工作的通知》，以此為主題的地產項目漸漸熄火。

政策利好旅游地產

28個省份將旅游業定位為支柱產業，很多城市將旅游業作為踐行新型城鎮化的重要路徑。

從上世紀90年代最早意義上的海景房的出現，到2013年旅游地產市場逐漸步入成熟，20多年的時間里，已經呈現出度假酒店、主題公園、濱水地產、主題商業、旅游綜合體等多種旅游地產形態。

從政策層面看，2012年年底國務院印發了《服務業發展“十二五”規劃》，將旅游業作為國家戰略性支柱產業?！笆濉逼陂g有28個省份將旅游業定位為支柱產業，很多城市將旅游業作為踐行新型城鎮化的重要路徑。萬達所建設的包含有主題公園和秀場的文旅城，均位于城市新區，無一不是各地政府極力邀請的結果。

中投顧問高級研究員鄭宇潔認為：“一二線城市旅游地產主要以游樂型主題公園、景點依托型旅游地產、度假酒店等為主。之前的業態稍顯單薄，現在旅游地產內容更加豐富，包括休閑觀光、養老康療、會議會展、運動娛樂、文化創意等關聯產業，向景點、商務、度假、居住等一體化方向發展。隨著新型城鎮化規劃的出臺，鄉村旅游、創意農業、旅游小城鎮等旅游形態也開始出現，成為旅游地產掘金的一點?！?/P>

從現在文化旅游的開發模式看，大致可以分為三類：第一類是早期的先做旅游后做地產，比如國內比較出名的歡樂谷、世界之窗等主題公園，帶動旅游業的同時，也拉動了周邊的地產項目；第二類為旅游與地產同步開發，比較有代表的為四川的芙蓉古鎮，以及全國其他一些古鎮的開發；第三類是古村落改造開發，對古村落進行合理改造和開發，不但能為當地的經濟帶來良好的收益，而且能促進民俗文化的傳承和傳播。

鄭宇潔認為：“房企選擇旅游地產的原因在于住宅地產、商業地產在局部地區面臨過剩的風險，且拿地成本高企，房企自身風險加大。同時，旅游產業近些年得到快速發展，政策利好旅游產業發展，人們消費方式升級，旅游地產市場需求增長?，F在傳統房地產業經過十年的黃金發展期，面臨調整的跡象，房企涉足旅游地產也是轉型、分散風險的一個有利途徑?！?/P>

“兩條腿”走路規避投資風險

旅游與地產的結合不但是互補關系更是一種互惠關系。

根據《2013-2017年中國旅游地產行業發展前景與投資戰略規劃分析報告》，旅游地產市場基本呈現“一級城市靠地產，二三級城市靠資源”的涇渭分明的發展態勢。

同策咨詢研究部總監張宏偉分析認為，旅游與地產的結合不但是互補關系更是一種互惠關系。旅游帶動了地產項目的人氣，促進了地產項目的價值上升;地產項目彌補了旅游的資金缺口、實現了短期盈利，同時又借助了旅游的自然資源。旅游地產是房地產開發中對于資源整合和產業整合應用的最卓有成效的一種模式。

在經濟轉型與房企轉型發展過程中，旅游產業及旅游地產面臨新的發展機會。

具體而言，在“新型城鎮化”的發展過程中，將有效刺激和引導農村居民旅游消費習慣以及消費模式向城鎮居民的過渡和轉型，這對于中國旅游業起到了自上而下的積極催化效應，旅游行業將大幅受益；反過來，也將促使具有自然資源、人文資源的城鎮和地區的旅游地產再度成為市場關注的焦點。伴隨著城鎮化深度加深，這些旅游地產也會帶來新的發展機會。

這使得不少開發企業開始布局旅游地產項目，旅游地產市場圈地運動興起。在這個過程中，一些大型企業占據了市場優勢，不僅僅圈占大量旅游資源、土地資源，而且還借機收購旅游行業資源，如旅行社、游樂設施公司和機構等。

張宏偉認為，目前的旅游地產市場“圈地運動”顯得多少有些浮躁，在旅游地產市場發展火爆背后也多少有些擔憂。

對于轉型旅游地產的房企來說，決策者要充分考慮公司如何以傳統住宅業務板塊與旅游地產板塊并駕齊驅，“兩條腿”走路的方式規避不同板塊業務的投資風險。同時，其整個企業體系內部能否在自有的現金流結構中實現投資住宅的資金與投資旅游地產等其他板塊的資金互動，并且這兩者之間能夠實現良好互補，這將成為投資者降低市場風險和實現可持續收益資金流的重要保證。

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