城鎮化激活新機遇 房地產行業進入轉型周期

城市群構建大格局 城鎮化激活新機遇

《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》的發布給城鎮化道路指明了大方向。分析人士認為，規劃的亮點在于強化城市群建設，增強中心城市的輻射帶動作用和推動區域一體化建設。房地產行業仍有發展機會，但受供需關系的改變和以人為核心的城鎮化邏輯影響，房地產業轉型是大勢所趨，其對經濟的拉動作用將發生變化。在當前經濟增速放緩的背景下，期待房地產調控政策松綁以刺激經濟并不切實際，投資者要看到房地產業將步入轉型周期。此外，產業在區域間布局的優化是城鎮化的影響之一，這將帶來新需求和新機遇。

以點帶面做大城市群

分析人士認為，新型城鎮化十分重視城市群建設，提出以城市群為主體形態、推動大中小城市和小城鎮協調發展，并強調中心城市的輻射帶動作用，在區域經濟發展一體化的推動下，各具特色的城市群經濟帶有望加快形成。

《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》提出，構建以陸橋通道、沿長江通道為兩條橫軸，以沿海、京哈京廣、包昆通道為三條縱軸，以軸線上城市群和節點城市為依托、其他城鎮化地區為重要組成部分，大中小城市和小城鎮協調發展的“兩橫三縱”城鎮化戰略格局。

規劃還提出，特大城市要適當疏散經濟功能和其他功能，推進勞動密集型加工業向外轉移，加強與周邊城鎮基礎設施連接和公共服務共享，推進中心城區功能向1小時交通圈地區擴散，培育形成通勤高效、一體發展的都市圈。

分析人士稱，新型城鎮化要重點優化提升東部地區城市群、培育發展中西部城市群的戰略意圖十分明顯。此前的中央城鎮化工作會議就提出，我國已經形成京津冀、長三角、珠三角三大城市群，要在中西部和東北有條件的地區，依靠市場力量和國家規劃引導，逐步發展形成若干城市群，成為帶動中西部和東北地區發展的重要增長極，推動國土空間均衡開發。

其中，中西部地區城市群將成為推動區域協調發展的新的重要增長極。目前，東部地區常住人口城鎮化率達到62.2%，而中部、西部地區分別只有48.5%、44.8%。隨著西部大開發和中部崛起戰略的深入推進和東部沿海地區產業轉移的加快，中西部地區推進城鎮化的空間巨大。成渝、中原、長江中游、哈長等城市群預計將加快發展，成為引領區域經濟發展的重要增長極。

在東部地區城市群的優化升級中，京津冀協同發展空間相對更大。中信證券分析師陳聰認為，環北京區域是國內極少數低起點、大空間，可能出現跨越式發展的區域。京津冀從來沒有形成真正的城市群，而是形成了兩個孤立的大都市。行政區域邊界限制了公共資源的均衡配置，而功能中心的過分重疊使得核心城市對周邊區域有巨大的虹吸作用，卻少有正輻射。這種狀況非但造成了環北京區域發展相對緩慢，也造成了北京本身承載能力已接近極限。

三行業需求有望提升

新型城鎮化強調走以人為核心的道路，新興城市群的崛起必然需要新的產業支撐。分析人士稱，東部地區的產業需要轉型升級，中西部需要承接東部地區產業轉移，附屬城市則要承接中心城市剝離出來的部分功能。

規劃提出，沿海中心城市要加快產業轉型升級，提高參與全球產業分工的層次，延伸面向腹地的產業和服務鏈，加快提升國際化程度和國際競爭力。內陸中心城市要加大開發開放力度，健全以先進制造業、戰略性新興產業、現代服務業為主的產業體系，提升要素集聚、科技創新、高端服務能力，發揮規模效應和帶動效應。區域重要節點城市要完善城市功能，壯大經濟實力，加強協作對接，實現集約發展、聯動發展、互補發展。

規劃還提出，中西部城鎮體系比較健全、城鎮經濟比較發達、中心城市輻射帶動作用明顯的重點開發區域，要在嚴格保護生態環境的基礎上，引導有市場、有效益的勞動密集型產業優先向中西部轉移，吸納東部返鄉和就近轉移的農民工，加快產業集群發展和人口集聚，培育發展若干新的城市群。

分析人士認為，產業在區域間布局的優化是城鎮化的影響之一，更重要的是帶來新的需求并給相關產業帶來發展機遇，新支柱產業對于下一階段的經濟發展更為關鍵。

申萬分析師李慧勇表示，新型城鎮化的推進將帶來三大行業需求的提升，一是房地產業，二是環保、清潔能源、路橋、公用事業、醫院、學校等相關基礎設施，三是金融中介。他認為，中國過去的城鎮化可以歸結為東部的城鎮化、大城市的城鎮化、工業推動的城鎮化、就業的城鎮化，是一種半拉子城鎮化。新型城鎮化更加強調市民化，更加強調以人為本，這使得新型城鎮化本身集目的手段過程于一體，是一種高成本的城鎮化。

有分析人士指出，房地產的黃金十年不會再次重演，不能將房地產業作為下一輪經濟發展周期的支柱產業，鋼鐵、水泥、平板玻璃等行業需求轉好和景氣回升的預期可能會落空。

房地產進入轉型周期

實際上，隨著經濟增速下行壓力加大，市場對于房地產調整政策松綁的預期正在逐漸發酵。分析人士認為，當前的房地產調控其實是有保有壓，進一步寬松的跡象還沒有顯現，繼續以房地產投資刺激經濟并非明智之舉。未來十年，房地產投資對于經濟的拉動作用依然會存在，但邏輯已經發生了很大變化，并不是單純房地產開發，更重要的是存量房品質的提升。這意味著房地產拉動的下游行業發生了重要轉變，而背后最根本的推動力是人們對于生活品質要求的提升。

國泰君安首席經濟學家林采宜表示，中國城鎮人口的平均住房面積達到30平方米，已經超過了日本、韓國、香港、新加坡等國家和地區的水平，這意味著房地產的存量已經供應過剩，房地產行業已經迎來拐點，黃金十年的傳奇難以續寫。

她指出，部分二、三線城市的房價已經開始拐頭，部分大城市的房價由急漲轉為慢漲，甚至停漲，一些條件不太好的小區房價會出現回落?！坝械臅r候是變相降價，比如新建樓盤的價格跟舊樓盤差不多，但房子的品質大為提升。”

她認為，未來十年，房地產行業進入轉型升級的調整周期，行業依然會有所作為，但表現不再是急切地蓋房子，而是更好地規劃小區的功能，加強社區服務，改善居住環境，房屋更加節能環保，而室內的裝修則更加智能化。與房地產行業轉型相伴隨的是消費拉動作用的增強和第三產業的崛起。

分析人士稱，第三產業占GDP的比重已經超過第二產業，目前的水平約為46%，未來將達到60%-70%的水平。隨著人們生活水平的提升和發展方式的轉變，醫療保健、嬰幼兒、智能家電、節能環保、綠色食品等產業在未來十年依然有廣闊的發展空間。

“經濟轉型必然伴隨著傳統制造業的衰退，但是無煙工業將會崛起。雖然這意味著增長速度的放緩，但相關產業對于勞動力的吸納會更多?！绷植梢吮硎?，當前經濟面臨的并不是周期性問題，而是結構性問題，不同產業之間的差別非常大，可以說是幾家歡樂幾家愁。

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