旅居交換系統模式探索

       交換系統的運行模式探索

目前，市場上有兩種交換系統形式：一種是通過專門的交換機構，也可稱為“交換俱樂部模式”。此機構旗下擁有多家酒店、度假村、別墅、公寓等，會員可以在這些地產中實現等值交換；另一種是地產開發商自行建立交換系統，會員可以在這一品牌下的不同地點處的地產進行交換，交換選擇相對來說較少。從不同的角度分析，會有不同的交換模式。我們從業務、交換方式、交換對象性質三個角度，做了如下歸納：

一、從業務角度劃分

1、單交換模式

只涉足交換業務，既不開發也不銷售，通過加盟的形式吸納旅居地產，為會員提供交換及度假預定業務。該模式需要具有一定

規模量的旅游投資類或旅游度假類物業，交換系統運營商應對酒店等物業和銷售商具有一定的控制力，以保證交換服務的有效進行。

這種模式在國外比較廣泛，比如RCI、II等國外主流分時度假交換系統運營商。國內方面，發展較早的海南華夏之旅采用了這種模式，但由于我國在產權酒店、分時度假酒店方面的制度、法律、市場成熟度等方面還有所欠缺，并不符合我國的現狀，因此這種模式在我國并沒有得到很好的發展。

2、混合模式

涉足旅游地產的銷售、租賃經營、交換、物業管理、度假預定等業務，自身不開發也不擁有度假酒店、度假村等旅居地產，通過吸納酒店、房地產經紀公司加盟的方式，銷售、租賃系統內的產品，并組建內部交換系統，為會員提供一站式全稱服務。其盈利主要來自于銷售、租賃業務，交換作為核心附加服務，成為吸引購買的決定性因素。

現實中的模式代表是旅游財富網。旅游財富網首創“旅游地產B2C全程服務解決方案”，聯合旅行社、房地產經紀公司、品牌酒店、高端物業管理公司等，為旅游地產項目提供“項目定位、整合營銷、品牌推廣和售后服務”四大服務模塊，為注冊會員提供包括旅游地產精準置業、旅居交換、物業出租、增值變現、度假預訂等一站式增值服務。

3、一站式模式

從前期的開發、到后期的銷售、租賃及交換等多種業務均有涉及，交換運營商一般實力雄厚，能夠保障資金鏈的順利運行。此模式除運營自己開發的旅游物業外，同時也吸納外界酒店的加盟，并積極與國際分時度假交換業巨頭建立戰略合作伙伴，擴大交換的范圍。

現實中的模式代表是蓬達集團旗下的蓬達度假網（CPE）。CPE以蓬達開發的自主經營酒店（度假村）為主體，以加盟酒店及度假村為輔，并與國際度假權益交換組織DAE（達安國際度假交換亞洲有限公司）等進行了戰略合作， 從而會員參加其分布全球各地的國際度假交換。CPE依托蓬達集團擁有的開發公司、酒店管理公司、旅游景區、旅行社、金融業務等平臺，為客戶提供全方位的服務。

我國主要度假交換系統比較

二、從交換形式角度劃分

1、點數制交換模式

基于點數的等值度假交換體系最初是由迪斯尼公司推出的，是目前國內外最常用的一種交換模式。業主免費注冊會員，把所屬物業的客房資源在交換系統上登記，交換系統（一般會設置專家評審委員會）參照一定的標準（有的是根據該房型網絡預訂價格、有的是參照該房屋平均房價或折算成的日租均價）進行等值點數換算（1元=1點），并將最終折合成的總點數充值到該會員帳戶，會員即可通過進行物業預訂或交換（這些物業的消費價格已經折合成點數），所需房費由交換平臺直接從會員帳號中扣除等值點數?？梢?，點數是用來測度房產價值的工具，點數多少與淡旺季、房產面積及等級、度假地位置、交換時間等因素有關。除旅游物業外，其內的休閑、娛樂產品也可以用點數來購買。

2、期權制交換模式

期權制是指業務通過交換系統，將其對某地某個旅游物業在未來一定時間內的使用權上市出售或者轉換成其他地區的其他旅游產品。這一模式使旅游物業實現了資本化、證券化、易貨化、期貨化，同時也給中國金融?場增加了一種很好的交易品種，但對運營商所具有的金融手段及運營經驗有著較高的要求，因此目前這種模式在國內外較為少見。目前我國的CPE平臺運用的就是這種模式，通過與杭州叁點零易貨交易所簽訂合同，把旗下的酒店客房上市進行電子交易，像股票、期貨一樣，進行價格挖掘，有度假、商務需求的人士，可以交割，交割完成以后到CPE平臺來尋找灑店入住。

三、從交換對象的性質劃分

目前市場上的交換對象從性質上劃分有兩種，一種是購買者購買的是旅游物業在一定階段內某一特定時間里的若干年使用權，即購買的是時間和空間。除自己使用外，其剩余的使用權可以在交換系統內進行交換，我們稱之為時權度假交換。另一種跟傳統住宅地產類似，購買者購買的是旅游物業的產權。除業主自己度假使用外，空余時間的使用權可以交由交換系統進行租賃或交換，我們稱之為產權度假交換。

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