旅游地產(chǎn)與海外投資項(xiàng)目進(jìn)入旺銷模式

今年春節(jié)期間，各地的旅游地產(chǎn)銷售都呈現(xiàn)出了火爆的銷售勢(shì)頭。

旅游地產(chǎn)春節(jié)熱銷

“今年春節(jié)期間，我們這個(gè)項(xiàng)目的洋房、別墅共銷售超過(guò)200套，銷售金額過(guò)億元?！蔽挥诤Ｄ鲜〉谋坦饒@金沙灘項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者。

此外，海南旅游地產(chǎn)代表項(xiàng)目――雅居樂(lè)海南清水灣新春期間總成交達(dá)6億，與去年同期相比，成交套數(shù)同比增長(zhǎng)30%，假日銷售金額甚至超過(guò)一些同類項(xiàng)目全年業(yè)績(jī)。去年12月首度亮相的月亮灣更以6300萬(wàn)的業(yè)績(jī)，一躍成為大海口區(qū)域銷售明星。

旅游已經(jīng)成為國(guó)人近年來(lái)過(guò)春節(jié)的新時(shí)尚。根據(jù)國(guó)家旅游局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年春節(jié)期間，中國(guó)各地共接待游客2.31億人次，比上年春節(jié)黃金周增長(zhǎng)14.0%。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年春節(jié)期間全國(guó)重點(diǎn)28個(gè)城市商品房成交1441套，其中半數(shù)城市同比去年出現(xiàn)下跌，但海南、昆明等旅游城市，在春節(jié)7天假期成交情況一度火爆。

其中三亞、昆明在春節(jié)期間成交套數(shù)也較為迅猛，在春節(jié)黃金周的帶動(dòng)下，海南、昆明樓市也隨之一度火爆。海南省春節(jié)7天假期期間共成交309套，僅三亞商品房成交就占據(jù)245套。而昆明在春節(jié)期間共成交商品房240套，成交面積為8827.48平方米，成交套數(shù)同比增長(zhǎng)103.39%。

除了房?jī)r(jià)上漲外，房屋短租回報(bào)獲利則更為直接。新年前夕，海南清水灣、惠州白鷺湖、中山凱茵新城、凱茵又一城等具有度假功能的項(xiàng)目，短租房供不應(yīng)求，租金隨之水漲船高。節(jié)假日期間，由于清水灣每日接待啤酒節(jié)過(guò)萬(wàn)人流，盡管價(jià)格攀升，灣區(qū)短租房一直處于飽和狀態(tài)，由業(yè)主委托機(jī)構(gòu)管理的住宅，兩房租金上揚(yáng)至2000元/晚、三房租金更達(dá)3000元/晚。
   
從打“資源牌”到打“文化牌”
   
2013年，海南全省共接待過(guò)夜游客3672.51萬(wàn)人次，增長(zhǎng)10.6%。旅游總收入428.56億元，增長(zhǎng)13.0%；房地產(chǎn)銷售明顯回升，全省商品房銷售面積1191.23萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)27.8%。商品房銷售額1032.65億元，增長(zhǎng)40.4%。

從打“資源牌”“配套牌”到打“文化牌”，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目通過(guò)提升文化軟實(shí)力打造真正的旅游地產(chǎn)。
   
據(jù)雅居樂(lè)海南云南區(qū)域營(yíng)銷總監(jiān)吳耀華介紹，在過(guò)去的2013年春節(jié)，雅居樂(lè)清水灣成功舉辦了第一屆德國(guó)慕尼黑啤酒節(jié)后，吸引了數(shù)萬(wàn)人到場(chǎng)參加。在2014年，雅居樂(lè)清水灣將會(huì)舉辦更多的國(guó)際級(jí)活動(dòng)。每個(gè)月都會(huì)有各種各樣的活動(dòng)為業(yè)主服務(wù)，同時(shí)吸引游客到來(lái)。

隨著游客流入，不少項(xiàng)目在營(yíng)銷策略上頗費(fèi)心思，以位于海南文昌的雅居樂(lè)月亮灣為例，作為雅居樂(lè)在海南的新項(xiàng)目，今年春節(jié)期間，雅居樂(lè)月亮灣舉辦新春廟會(huì)，通過(guò)各種年俗和小游戲讓游客體驗(yàn)到了不一樣的新春佳節(jié)外，從初一到初五，售樓部現(xiàn)場(chǎng)客流超萬(wàn)人，首推的海景洋房已基本售罄。

在云南騰沖，云南“原鄉(xiāng)”項(xiàng)目打破把活動(dòng)主場(chǎng)定格樓盤的做法，與騰沖政府聯(lián)合舉辦首屆騰沖花海節(jié)，將活動(dòng)的范圍從樓盤擴(kuò)散至各個(gè)景區(qū)。據(jù)悉，從節(jié)前起到元宵節(jié)，全國(guó)飛往騰沖的機(jī)票一直處于緊張狀態(tài)，大部分航班，幾乎成為花海節(jié)“包機(jī)”；部分旅客更采用自駕形式前往，原鄉(xiāng)的停車場(chǎng)上，粵A、浙A、川A等各地車牌，比比皆是。

開(kāi)發(fā)商集體加班爭(zhēng)奪“返鄉(xiāng)客

對(duì)于一二線城市是樓市“斷檔期”的春節(jié)小長(zhǎng)假，在一些返鄉(xiāng)人群集中的區(qū)域，卻是難得的銷售“窗口期”。

據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，重慶春節(jié)期間成交套數(shù)位居全國(guó)第一，春節(jié)長(zhǎng)假共成交273套，同比增長(zhǎng)8.33%，2014年春節(jié)長(zhǎng)假(1.31-2.5)重慶主城商品房成交套數(shù)共計(jì)273套，總成交建筑面積約2.3萬(wàn)平方米，同比2013年春節(jié)假期，成交套數(shù)增長(zhǎng)8.33%，總體來(lái)看2014年春節(jié)重慶樓市成交各項(xiàng)數(shù)據(jù)變化幅度較小。

據(jù)同策咨詢研究部統(tǒng)計(jì)，春節(jié)期間，不少城市品牌房企旗下樓盤仍然“集體加班”，搶先布局2014年的樓市。譬如，南京52家樓盤全年無(wú)休，這些樓盤普遍呈現(xiàn)品牌化的現(xiàn)象，如雅居樂(lè)、保利、新城、富力、碧桂園等多家房企旗下樓盤均一一在列。同樣，春節(jié)將至，鄭州房企反季入市，開(kāi)發(fā)商紛紛推出新盤，數(shù)據(jù)表明，2014年1月鄭州樓市一反往年個(gè)位數(shù)開(kāi)盤的冷清局面，有共計(jì)13盤亮相。

此外，在西安，雖然有8成樓盤春節(jié)期間放假關(guān)門，但以萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、保利、華遠(yuǎn)、綠地、恒大等品牌房企領(lǐng)銜的兩成樓盤在春節(jié)期間“不打烊”，多盤聯(lián)動(dòng)售樓部正常開(kāi)門營(yíng)業(yè)、持續(xù)銷售。
   
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，除了提前搶占年初銷售機(jī)會(huì)、打好“頭炮”之外，圍繞爭(zhēng)奪“返鄉(xiāng)客”而展開(kāi)的春節(jié)樓市營(yíng)銷策略也是原因之一。春節(jié)期間，對(duì)于在外打工族來(lái)講，不僅僅是返鄉(xiāng)與家人團(tuán)聚的機(jī)會(huì)，有不少人還有趁機(jī)返鄉(xiāng)置業(yè)買房的計(jì)劃與打算，甚至一部分“逃離北上廣”的打工族早就有返鄉(xiāng)置業(yè)買房的計(jì)劃，他們或?yàn)樽约簩ふ彝寺?，或?yàn)樽约焊改纲I一套養(yǎng)老住房。

但是，“返鄉(xiāng)置業(yè)”買房群體具有和普通購(gòu)房者不同的特征，由于他們“時(shí)間短，又要馬上決策買房”的特征，因此，春節(jié)期間樓市營(yíng)銷核心圍繞爭(zhēng)奪“返鄉(xiāng)客”而展開(kāi)，積極突破這些客戶群體的市場(chǎng)需求，以實(shí)現(xiàn)短期銷售業(yè)績(jī)提升。

海外

房企加碼旅游地產(chǎn)

“無(wú)論是機(jī)場(chǎng)還是海邊，到處都有講著普通話的中國(guó)人?！币晃贿x擇普吉島過(guò)春節(jié)的張先生感慨道。
   
據(jù)國(guó)家旅游局出境游團(tuán)隊(duì)系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，2014年春節(jié)黃金周團(tuán)隊(duì)出境旅游人數(shù)472.5萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)18.1%，今年春節(jié)出境游，人們主要選擇舉家出游方式，35-45歲占出境游比例最高。島嶼仍是游客選擇的熱點(diǎn)，最熱門島嶼仍為普吉島、巴厘島、濟(jì)州島、長(zhǎng)灘島。
   
“春節(jié)期間，我們已經(jīng)有不少客戶選擇到韓國(guó)過(guò)春節(jié)?！表n國(guó)濟(jì)州島綠地漢拿山小鎮(zhèn)項(xiàng)目工作人員向記者表示，“之前項(xiàng)目一期南部的售罄了，后來(lái)新開(kāi)北部一些也基本沒(méi)有了，現(xiàn)在在售的只是幾套，新的一期要過(guò)幾個(gè)月才面市，不過(guò)春節(jié)前和節(jié)后這段時(shí)間，來(lái)電咨詢的客戶非常多。”

綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良此前表示，2014年在海外市場(chǎng)一方面將深耕優(yōu)質(zhì)區(qū)域，在已進(jìn)駐并產(chǎn)生可觀效益、擁有較好前景的國(guó)家及城市適時(shí)追加投資，另一方面仍將擇機(jī)新辟市場(chǎng)，再進(jìn)入包括加拿大、法國(guó)、新加坡等3-5個(gè)國(guó)家，擇優(yōu)儲(chǔ)備項(xiàng)目，形成更加優(yōu)化合理的海外投資布局，全年計(jì)劃新增海外投資50億-80億美元。2014年，加上計(jì)劃開(kāi)工并預(yù)售的洛杉磯、紐約、倫敦、泰國(guó)等一批項(xiàng)目，預(yù)計(jì)海外業(yè)務(wù)收入將一舉突破130億元人民幣。
   
事實(shí)上，在春節(jié)前夕，綠地、萬(wàn)達(dá)、新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)分別宣布各自的海外投資計(jì)劃。1月7日，綠地集團(tuán)宣布，其就英國(guó)倫敦兩個(gè)住宅項(xiàng)目簽署合作協(xié)議，預(yù)計(jì)總投資將達(dá)12億英鎊。同一天，新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告宣布，公司擬以3億元購(gòu)買馬來(lái)西亞柔佛州梅蒂尼B區(qū)9幅地塊，計(jì)劃建設(shè)南洋度假中心。此外，公司擬和黑石共同出資350億韓元(約合2億元人民幣)設(shè)立韓國(guó)錦繡山莊株式會(huì)社，獲取韓國(guó)濟(jì)州島用地面積約為110萬(wàn)平方米的土地使用權(quán)。1月23日下午，王健林在出席冬季達(dá)沃斯論壇時(shí)宣布萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將在英國(guó)投資20億~30億英鎊用于城市改造，主要投資萬(wàn)達(dá)文化旅游商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)客戶海外置業(yè)市場(chǎng)潛力巨大，而國(guó)外大多數(shù)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)在復(fù)蘇，房地產(chǎn)仍然處于價(jià)值低估階段，國(guó)內(nèi)房企買地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目剛好處于抄底的市場(chǎng)階段，市場(chǎng)周期的特征決定品牌房企繼續(xù)積極布局海外市場(chǎng)。2014年品牌房企出海將有更大的動(dòng)作，或許會(huì)直接通過(guò)并購(gòu)、合作等方式大范圍布局海外房地產(chǎn)市場(chǎng)。

一二線城市

成交集體遇冷

在海外及外地旅游地產(chǎn)升溫房企積極賣房的同時(shí)，北京樓市卻遭遇腰斬，售樓處及二手房門店多數(shù)處于閉店?duì)顟B(tài)。
   
搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年春節(jié)成交與去年同期相比，全國(guó)九大重點(diǎn)監(jiān)控城市中，除北京、上海春節(jié)期間未公布官方數(shù)據(jù)外，其余7個(gè)城市中僅3個(gè)城市出現(xiàn)同比上漲趨勢(shì)，杭州、深圳成交慘淡，與去年同期相比，一線城市中深圳春節(jié)7天成交套數(shù)為“0”，杭州成交4套，而上海1月31日―2月3日期間商品房也僅成交4套。
   
亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月，北京商品住宅共成交6908套，成交面積74.42萬(wàn)平方米，成交套數(shù)、成交面積的環(huán)比、同比均萎縮了四至五成左右，同時(shí)，6908套的月成交量也僅高于2012年1月“熊市”時(shí)的4473套，成為自2006年商品住宅開(kāi)始網(wǎng)簽，近9年以來(lái)元月商品住宅銷量出現(xiàn)的第二低位。
   
記者在春節(jié)期間調(diào)查發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是新房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng)均表現(xiàn)低迷，不少售樓處及二手房門店都處于閉店?duì)顟B(tài)。業(yè)內(nèi)人士介紹稱，新房市場(chǎng)受到預(yù)售證的限制，不少樓盤無(wú)房可賣，而二手房市場(chǎng)觀望情緒濃厚，中介多數(shù)都放假了，并不積極推房。

從供應(yīng)看，根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，1月份，包含首開(kāi)熙悅睿府?書香、紅杉公館、金隅香溪家園、亦莊金茂悅等項(xiàng)目在內(nèi)，北京樓市僅有7個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤，市場(chǎng)新增供量2531套。無(wú)論是同比去年1月17個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)盤量，還是環(huán)比去年12月份24個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)盤量，2014年開(kāi)局，北京樓市供應(yīng)量都出現(xiàn)明顯銳減。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，1月份北京樓市供需雙方的大幅萎縮，既有春節(jié)淡市的傳統(tǒng)因素影響，也有今年的特殊情況。在去年年底限價(jià)令再次趨緊、信貸政策收縮、自住商品房供應(yīng)提速、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐漸變化等多方因素作用下，短期內(nèi)房企觀望與惜售的情緒不斷加重，推盤積極性降至歷史冰點(diǎn)，成為1月份供需乏力的根本原因。

同樣，二手房市場(chǎng)也不樂(lè)觀，1月份北京二手房成交較去年同期縮水超5成，中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年1月份，北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量8772套，環(huán)比上月下跌20.1%，與去年1月份同期的網(wǎng)簽量相比更是大幅下跌了55.2%。這也是2013年7月后，北京二手房交易再次跌下萬(wàn)套，而且因?yàn)榇汗?jié)假期影響，預(yù)計(jì)在2月份成交量將繼續(xù)明顯下調(diào)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，二手房與新建住宅市場(chǎng)成交量下調(diào)的原因不同，二手房市場(chǎng)成交下調(diào)更多是因?yàn)樾刨J緊張，相比往年，2014年1月份的信貸未見(jiàn)開(kāi)閘，依然維持比較緊張的力度。資金趨緊張，銀行房貸難度加大，貸款的優(yōu)惠折扣減少，導(dǎo)致購(gòu)房者入市難度增加，部分購(gòu)房者被迫觀望。

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