國民休閑時代到來 2014旅游地產(chǎn)或迎來新的格局

國民休閑旅游時代的到來，為旅游地產(chǎn)提供了強大的生命力，也讓投資開發(fā)企業(yè)看到了蓬勃的希望。2013年各地相關(guān)政策的放開，引來實力企業(yè)紛紛攻城略地，中國旅游協(xié)會休閑度假分會秘書長魏小安在回顧2013年的旅游地產(chǎn)市場時，不禁感嘆“土豪瘋起”。2014年，旅游地產(chǎn)將迎來怎樣不同的發(fā)展態(tài)勢。

然而，市場競爭的加劇也使得旅游地產(chǎn)的每一個細(xì)分領(lǐng)域都面臨轉(zhuǎn)型升級。

從上世紀(jì)90年代最早意義上的海景房的出現(xiàn)，到2013年旅游地產(chǎn)市場逐漸步入成熟，20多年的時間里，已經(jīng)呈現(xiàn)出度假酒店、主題公園、濱水地產(chǎn)、主題商業(yè)、旅游綜合體等多種旅游地產(chǎn)形態(tài)。

但是，中國旅游市場畢竟尚沒有真正進入休閑度假階段，在“一個度假地發(fā)呆一個月”仍是少數(shù)人的生活。這既說明休閑地產(chǎn)仍處于成長期，也預(yù)示著以門票經(jīng)濟為主要形態(tài)的觀光旅游短期內(nèi)仍不會消亡。

新型城鎮(zhèn)化背景下，城市旅游半徑繼續(xù)擴大，鄉(xiāng)村旅游、旅游小城鎮(zhèn)也將逐漸興起，農(nóng)村土地改革的進行也給創(chuàng)意農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的旅游衍生品提供了生長的土壤。不難預(yù)見，2014年必將會有更多的旅游地產(chǎn)形態(tài)出現(xiàn)，江湖勢力也面臨新一輪的洗牌。

2013年，在中國房地產(chǎn)報記者的全國走訪中，部分城市計劃投資上百億的大型旅游地產(chǎn)項目擱淺案例比比皆是。只注重投資數(shù)量、不注重長遠(yuǎn)發(fā)展和規(guī)劃的短視行為，并沒有在人們痛心疾首的聲討中消失。

占用較好自然資源和大量土地資源的旅游地產(chǎn)市場，更需要呼喚政府和企業(yè)的社會良心，而對于企業(yè)來講，能否在新一輪政策下找到細(xì)分領(lǐng)域的優(yōu)勢模式，將決定未來的江湖格局與地位。

持續(xù)轉(zhuǎn)型

從只強調(diào)地產(chǎn)、不強調(diào)旅游，到開始重視旅游、運營與服務(wù)，市場成為旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的主要推動力。2014年，轉(zhuǎn)型還將繼續(xù)，且會發(fā)生在每一個細(xì)分領(lǐng)域。

如何真正融入旅游、提升旅游，做出留得住、喊得響的旅游產(chǎn)品，是2014年旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的題中之義，單純的地產(chǎn)作為“承載體”的地位也將越發(fā)顯著。

沿海城市的旅游地產(chǎn)，初期一直停留在“出賣資源”的階段，并沒有打造出真正獨特的旅游產(chǎn)品和相應(yīng)服務(wù)。被炒概念和全國分銷的粗放型營銷手段所吸引，對大海充滿向往的城市居民一哄而上，但這些項目配套差、服務(wù)缺失、升值能力弱等問題也開始逐漸暴露。

對于沿海城市的發(fā)展而言，大片的沿海土地資源被浪費，卻并沒有實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展和解決就業(yè)問題。2013年，對海南、遼寧、山東等沿海地區(qū)出現(xiàn)“鬼城”的報道鋪天蓋地。如何盤活空置房，進行產(chǎn)業(yè)植入和轉(zhuǎn)型，成為政府和企業(yè)共同面臨的迫切任務(wù)。

然而，這樣的問題卻很少在同樣是沿海城市的江浙一帶出現(xiàn)，這些地區(qū)更注重城市整體規(guī)劃，不急于以土地出讓支持政府財政，成為避免問題出現(xiàn)的主要原因。2014年，政府是否能以長遠(yuǎn)的眼光規(guī)劃和招商，旅游地產(chǎn)企業(yè)是否真的在旅游上下功夫，將決定未來的城市發(fā)展和江湖競爭格局。

以“主題公園+地產(chǎn)”風(fēng)靡全國的華僑城模式，在多年的簡單復(fù)制后也遇到了發(fā)展瓶頸。隨著出國機會的增多和眼界的開闊，人們對國內(nèi)主題公園的熱情有所下降，而其房地產(chǎn)產(chǎn)品又難以與一線品牌開發(fā)商抗衡，導(dǎo)致了一種非常尷尬的局面。一直追隨華僑城模式的華強方特主題公園在天津選址2年，直到2013年仍沒有動工，就是受困于項目定位。這一模式，未來是以較多的資金投入將產(chǎn)品升級尋求生機，還是采取“保守療法”坐以待斃，前景仍未明朗。

在空前的熱潮之后，國內(nèi)爛尾的主題公園也比比皆是，股權(quán)變更、資源破壞、規(guī)劃調(diào)整等原因讓很多主題公園“撂荒曬太陽”。缺乏像迪士尼那樣的文化衍生能力的主題公園，高昂的設(shè)備費用和維護成本很難通過門票收回。

未來，傳統(tǒng)主題公園生長環(huán)境會更加艱難，通過引入互聯(lián)網(wǎng)、新媒體、機器人等前沿技術(shù)實現(xiàn)創(chuàng)新將是大勢所趨，如“憤怒的小鳥”這樣的線上產(chǎn)品與線下小型主題公園聯(lián)動發(fā)展也開始越發(fā)受到關(guān)注和推崇。

機會與風(fēng)險

在很多業(yè)內(nèi)人士眼中，2014年的旅游地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)虐l(fā)更多嶄新的機會。鄉(xiāng)村旅游、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、旅游小城鎮(zhèn)等旅游形態(tài)，將隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和農(nóng)地改革的深化而進入市場，旅游服務(wù)網(wǎng)站等電商也會浮出水面，特色酒莊、主題酒店會更加搶眼，旅游綜合體仍將繼續(xù)受大型開發(fā)商追捧，旅游投資會迎來新的高潮。

2013年，從萬達(dá)并購英國圣斯克游艇公司、大舉投資旅游文化項目，到去哪兒網(wǎng)上市，旅游產(chǎn)業(yè)投資極度活躍，一定程度上也激活了更多旅游地產(chǎn)的機會。
   
在2014年1月8日舉辦的2013~2014年《旅游綠皮書》新聞發(fā)布會上，中國社會科學(xué)院旅游研究中心認(rèn)為，旅游是綜合型、融合型的產(chǎn)業(yè)，只有綜合型、融合型的實力企業(yè)才能駕馭；同時，未來大型旅游投資項目中文化與旅游密不可分。
   
如今，地產(chǎn)與旅游的婚姻已經(jīng)進入“七年之癢”，文化與旅游的婚姻則正處于“蜜月期”，而IT與旅游聯(lián)姻的“在線旅游”，正在為“孩子上哪個學(xué)?！卑l(fā)愁，旅游自身正在向城鎮(zhèn)化頻頻示好。
  
2013年4月初鳳凰古城收取門票一事引起社會廣泛關(guān)注，并引發(fā)一系列風(fēng)波。在旅游業(yè)發(fā)達(dá)的歐美國家，旅游休閑已經(jīng)成為人們生活的一部分，只為觀光旅游設(shè)置的門票收入早已退居幕后，取而代之的是整個旅游產(chǎn)業(yè)充分發(fā)展后的多元效應(yīng)和巨額產(chǎn)值。
   
在中國旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級的今天，任何“拍腦門”的行為，都可能對旅游業(yè)的健康發(fā)展造成傷害。
   
隨著城市人口生活半徑的擴大和城鎮(zhèn)化的推進，郊區(qū)鄉(xiāng)村游將催生更大的市場。這種形態(tài)的旅游對于開發(fā)企業(yè)來講并不需要太大投入。但隨著同質(zhì)化的加劇，尋找差異性是生存之道，運營和服務(wù)在競爭優(yōu)勢中的比重更加凸顯。
   
旅游地產(chǎn)曾一度被認(rèn)為是開發(fā)商“跑馬圈地”的外衣，在2014年國土資源部全面推行集約用地政策的大環(huán)境下，這一情況或?qū)⑹艿揭种?。但也不能排除部分欠發(fā)達(dá)地區(qū)為了招商引資，為開發(fā)企業(yè)沖破紅線的情況發(fā)生。
   
蓬勃機會之下，風(fēng)險已經(jīng)隱隱埋藏。很多業(yè)內(nèi)人士預(yù)判，在經(jīng)過一波旅游地產(chǎn)建設(shè)大潮之后，未來將會死掉一批沒有特色、沒有實力的企業(yè)。地方政府是否能把握好節(jié)奏，企業(yè)能否理智地看待這一機會，將決定其未來的命運走向。

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