國民休閑時代到來 2014旅游地產或迎來新的格局

國民休閑旅游時代的到來，為旅游地產提供了強大的生命力，也讓投資開發企業看到了蓬勃的希望。2013年各地相關政策的放開，引來實力企業紛紛攻城略地，中國旅游協會休閑度假分會秘書長魏小安在回顧2013年的旅游地產市場時，不禁感嘆“土豪瘋起”。2014年，旅游地產將迎來怎樣不同的發展態勢。

然而，市場競爭的加劇也使得旅游地產的每一個細分領域都面臨轉型升級。

從上世紀90年代最早意義上的海景房的出現，到2013年旅游地產市場逐漸步入成熟，20多年的時間里，已經呈現出度假酒店、主題公園、濱水地產、主題商業、旅游綜合體等多種旅游地產形態。

但是，中國旅游市場畢竟尚沒有真正進入休閑度假階段，在“一個度假地發呆一個月”仍是少數人的生活。這既說明休閑地產仍處于成長期，也預示著以門票經濟為主要形態的觀光旅游短期內仍不會消亡。

新型城鎮化背景下，城市旅游半徑繼續擴大，鄉村旅游、旅游小城鎮也將逐漸興起，農村土地改革的進行也給創意農業產業的旅游衍生品提供了生長的土壤。不難預見，2014年必將會有更多的旅游地產形態出現，江湖勢力也面臨新一輪的洗牌。

2013年，在中國房地產報記者的全國走訪中，部分城市計劃投資上百億的大型旅游地產項目擱淺案例比比皆是。只注重投資數量、不注重長遠發展和規劃的短視行為，并沒有在人們痛心疾首的聲討中消失。

占用較好自然資源和大量土地資源的旅游地產市場，更需要呼喚政府和企業的社會良心，而對于企業來講，能否在新一輪政策下找到細分領域的優勢模式，將決定未來的江湖格局與地位。

持續轉型

從只強調地產、不強調旅游，到開始重視旅游、運營與服務，市場成為旅游地產轉型的主要推動力。2014年，轉型還將繼續，且會發生在每一個細分領域。

如何真正融入旅游、提升旅游，做出留得住、喊得響的旅游產品，是2014年旅游地產領域的題中之義，單純的地產作為“承載體”的地位也將越發顯著。

沿海城市的旅游地產，初期一直停留在“出賣資源”的階段，并沒有打造出真正獨特的旅游產品和相應服務。被炒概念和全國分銷的粗放型營銷手段所吸引，對大海充滿向往的城市居民一哄而上，但這些項目配套差、服務缺失、升值能力弱等問題也開始逐漸暴露。

對于沿海城市的發展而言，大片的沿海土地資源被浪費，卻并沒有實現經濟發展和解決就業問題。2013年，對海南、遼寧、山東等沿海地區出現“鬼城”的報道鋪天蓋地。如何盤活空置房，進行產業植入和轉型，成為政府和企業共同面臨的迫切任務。

然而，這樣的問題卻很少在同樣是沿海城市的江浙一帶出現，這些地區更注重城市整體規劃，不急于以土地出讓支持政府財政，成為避免問題出現的主要原因。2014年，政府是否能以長遠的眼光規劃和招商，旅游地產企業是否真的在旅游上下功夫，將決定未來的城市發展和江湖競爭格局。

以“主題公園+地產”風靡全國的華僑城模式，在多年的簡單復制后也遇到了發展瓶頸。隨著出國機會的增多和眼界的開闊，人們對國內主題公園的熱情有所下降，而其房地產產品又難以與一線品牌開發商抗衡，導致了一種非常尷尬的局面。一直追隨華僑城模式的華強方特主題公園在天津選址2年，直到2013年仍沒有動工，就是受困于項目定位。這一模式，未來是以較多的資金投入將產品升級尋求生機，還是采取“保守療法”坐以待斃，前景仍未明朗。

在空前的熱潮之后，國內爛尾的主題公園也比比皆是，股權變更、資源破壞、規劃調整等原因讓很多主題公園“撂荒曬太陽”。缺乏像迪士尼那樣的文化衍生能力的主題公園，高昂的設備費用和維護成本很難通過門票收回。

未來，傳統主題公園生長環境會更加艱難，通過引入互聯網、新媒體、機器人等前沿技術實現創新將是大勢所趨，如“憤怒的小鳥”這樣的線上產品與線下小型主題公園聯動發展也開始越發受到關注和推崇。

機會與風險

在很多業內人士眼中，2014年的旅游地產領域將會迸發更多嶄新的機會。鄉村旅游、創意農業、旅游小城鎮等旅游形態，將隨著新型城鎮化建設和農地改革的深化而進入市場，旅游服務網站等電商也會浮出水面，特色酒莊、主題酒店會更加搶眼，旅游綜合體仍將繼續受大型開發商追捧，旅游投資會迎來新的高潮。

2013年，從萬達并購英國圣斯克游艇公司、大舉投資旅游文化項目，到去哪兒網上市，旅游產業投資極度活躍，一定程度上也激活了更多旅游地產的機會。
   
在2014年1月8日舉辦的2013~2014年《旅游綠皮書》新聞發布會上，中國社會科學院旅游研究中心認為，旅游是綜合型、融合型的產業，只有綜合型、融合型的實力企業才能駕馭；同時，未來大型旅游投資項目中文化與旅游密不可分。
   
如今，地產與旅游的婚姻已經進入“七年之癢”，文化與旅游的婚姻則正處于“蜜月期”，而IT與旅游聯姻的“在線旅游”，正在為“孩子上哪個學校”發愁，旅游自身正在向城鎮化頻頻示好。
  
2013年4月初鳳凰古城收取門票一事引起社會廣泛關注，并引發一系列風波。在旅游業發達的歐美國家，旅游休閑已經成為人們生活的一部分，只為觀光旅游設置的門票收入早已退居幕后，取而代之的是整個旅游產業充分發展后的多元效應和巨額產值。
   
在中國旅游業轉型升級的今天，任何“拍腦門”的行為，都可能對旅游業的健康發展造成傷害。
   
隨著城市人口生活半徑的擴大和城鎮化的推進，郊區鄉村游將催生更大的市場。這種形態的旅游對于開發企業來講并不需要太大投入。但隨著同質化的加劇，尋找差異性是生存之道，運營和服務在競爭優勢中的比重更加凸顯。
   
旅游地產曾一度被認為是開發商“跑馬圈地”的外衣，在2014年國土資源部全面推行集約用地政策的大環境下，這一情況或將受到抑制。但也不能排除部分欠發達地區為了招商引資，為開發企業沖破紅線的情況發生。
   
蓬勃機會之下，風險已經隱隱埋藏。很多業內人士預判，在經過一波旅游地產建設大潮之后，未來將會死掉一批沒有特色、沒有實力的企業。地方政府是否能把握好節奏，企業能否理智地看待這一機會，將決定其未來的命運走向。

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