構(gòu)建長效機(jī)制頂層設(shè)計(jì)，三中全會開啟地產(chǎn)新改革

解析新三中全會《決定》 之地產(chǎn)篇

三中全會《公報(bào)》與《決定》猶如給中國房地產(chǎn)扔下一顆深水炸彈，正式拉開新房地產(chǎn)改革序幕。圍繞著構(gòu)建“房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制”框架，《決定》涉及房地產(chǎn)行業(yè)的改革，直面房地產(chǎn)各項(xiàng)政策的“硬骨頭”，呈現(xiàn)出制度性與全面深化性的改革頂層設(shè)計(jì)。

現(xiàn)行的調(diào)控政策是否有效貫徹并轉(zhuǎn)化為長期制度，土地制度、房產(chǎn)稅、住房制度等制度設(shè)計(jì)能否有重大突破，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中能否有新的產(chǎn)業(yè)有效替代房地產(chǎn)的支柱地位，這三大因素決定著未來房地產(chǎn)市場的走勢。毫無疑問，新房地產(chǎn)改革，預(yù)示著未來調(diào)控方向由去行政化轉(zhuǎn)向市場化、調(diào)控手段由抑需求轉(zhuǎn)向增供應(yīng)、調(diào)控目標(biāo)由調(diào)房價轉(zhuǎn)向市場。不僅有望打破過去十年房價調(diào)控“越調(diào)越漲”的魔圈，還將徹底終結(jié)“行政管制”房價的歷史。無疑改革的“寶劍”不是指向房價，而是房價背后的上漲根源，以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的系列弊端。一旦房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制取代違反市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的政策，必將成為中國房地產(chǎn)業(yè)長期健康發(fā)展的“法寶”。

一是城鄉(xiāng)土地制度改革，突破此前瓶頸，首次明確產(chǎn)權(quán)的范圍與土地改革的方向及讓農(nóng)民享有更多財(cái)產(chǎn)權(quán)，是土地制度改革劃時代意義上的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。一方面是集體土地用地入市與農(nóng)用地入市工作加快，同地同產(chǎn)同權(quán)同價是未來土地改革的核心，由試點(diǎn)轉(zhuǎn)向正式上市是時間問題。另外一方面是小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正雖然基礎(chǔ)條件與時機(jī)不成熟，但是推動轉(zhuǎn)正的態(tài)度與決心依然堅(jiān)定。

建設(shè)統(tǒng)一的城鄉(xiāng)用地市場，并不意味著會將所有的農(nóng)村建設(shè)用地推向市場，只會推出符合規(guī)劃的部分，農(nóng)村集體仍有權(quán)自主開發(fā)，況且，現(xiàn)在建設(shè)用地并不缺少，但是浪費(fèi)太過嚴(yán)重。中國的房屋產(chǎn)權(quán)不清、歸屬不明一直存在，一方面是現(xiàn)行農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度不完善，另外一方面是房屋類型復(fù)雜，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)難以統(tǒng)計(jì)。因此，當(dāng)前土地改革面臨的首要問題就是產(chǎn)權(quán)明晰，做到公私邊界清楚。《決定》在土地制度改革已有所突破，包括繼續(xù)進(jìn)行農(nóng)地的確權(quán)、頒證、登記工作，繼續(xù)創(chuàng)新農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)方式的多樣化，在轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作之外，通過信托、抵押等方式將其與金融創(chuàng)新捆綁在一起，從而增加農(nóng)民的資產(chǎn)性收益。不可否認(rèn)，“集體土地入市”與“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”是市場化改革的必然趨勢，可以解決現(xiàn)行土地制度的多種積弊，提高土地資源的配置效率，有效增加市場供應(yīng)，是構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的核心內(nèi)容，其重大意義不可估量。

二是財(cái)稅制度改革，中央文件首次提出房地產(chǎn)稅立法的問題，回應(yīng)了房產(chǎn)稅開征的合法性、公平性、正當(dāng)性的訴求問題，這是稅制改革中的一大亮點(diǎn)，彰顯改革決心。無疑，房地產(chǎn)稅立法的提出，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)到全國開征是大趨勢。

房地產(chǎn)稅并不是一個稅種，而是一個體系，包括房產(chǎn)稅、土地增值稅、土地使用稅、耕地占用稅等。房地產(chǎn)稅是對公眾財(cái)產(chǎn)權(quán)的分割，直接向個人和家庭征收，一定要遵循稅收法定原則，要立法?，F(xiàn)行《房產(chǎn)稅暫行條例》于1986年由國務(wù)院制定并頒布實(shí)施，并不是法律。2011年1月上海和重慶開征房產(chǎn)稅是經(jīng)國務(wù)院同意的局部試點(diǎn)。推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，前提是遵循“稅收法定”的原則，由立法機(jī)關(guān)主導(dǎo)制定相關(guān)方案，并最終由立法機(jī)關(guān)通過實(shí)施，通過法制思維和法制方式來推進(jìn)改革，稅制設(shè)計(jì)會更公平。

從《決定》看，房產(chǎn)稅立法的步伐會加快。但如果希望通過房地產(chǎn)相關(guān)稅收去調(diào)控整個市場，需要制定一個疏堵結(jié)合的稅制方案，而不僅是一個針對保有環(huán)節(jié)開征的房產(chǎn)稅種?？紤]到當(dāng)前我國住房市場現(xiàn)狀，房產(chǎn)稅短期內(nèi)還有法律和現(xiàn)實(shí)操作上的障礙。我國土地在建設(shè)和銷售過程中，已經(jīng)交了很多稅，再征稅有重復(fù)征稅的嫌疑，必須考慮與已有稅種和收費(fèi)之間的協(xié)調(diào)整合。解決問題的唯一辦法，是建立房地產(chǎn)法律制度體系，在立法基礎(chǔ)上，再開展房地產(chǎn)稅制綜合改革。毫無疑問，《決定》所提及的“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”與“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革”，都是房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制不可缺乏的系統(tǒng)組成部分。

三是住房保障制度改革，首次提出建立符合國情的住房保障和供應(yīng)體系，并規(guī)范完善住房供應(yīng)“雙軌制”與住房公積金制度。一方面是住房保障問題上升到政治層面，成為考核地方政府官員的指標(biāo)之一；另外一方面，從融資的手段上完善住房保障建設(shè)資金的不足。

三中全會召開前的中央政治局學(xué)習(xí)(10月29日)中，習(xí)近平總書記已明確強(qiáng)調(diào)：“加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，要處理好政府提供公共服務(wù)和市場化的關(guān)系、住房發(fā)展的經(jīng)濟(jì)功能和社會功能的關(guān)系、需要和可能的關(guān)系、住房保障和防止福利陷阱的關(guān)系?！闭f明了中央對住房問題的政策方向，即政府為主提供住房保障，市場為主滿足多層次需求。

所謂住房保障和供應(yīng)體系，即：對低收入住房困難家庭保障其基本住房需求，以廉租住房、保障性租賃住房和經(jīng)濟(jì)適用住房制度為主要保障方式；對中等收入住房困難家庭支持其改善住房條件，以限價商品住房制度、舊城區(qū)城中村改造、中低價位中小套型商品住房市場化為主要改善渠道；高收入家庭的住房問題主要通過市場調(diào)節(jié)解決。住房保障制度改革是房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制三大基石之一，住房公積金制度的改革有利于彌補(bǔ)住房保障資金不足，完善住房供應(yīng)體系“雙軌制”。

四是“全國住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)、戶籍制度、金融體制的改革”，作為構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制最根本的基礎(chǔ)，與土地制度、財(cái)稅制度、住房保障制度的改革存在內(nèi)在密切聯(lián)系，缺一不可。不僅關(guān)系到房產(chǎn)稅的全國開征與土地制度的“同地同權(quán)同價”及住房保障的“雙軌制”，更是關(guān)系到房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制能否建立的重要因素。

《決定》指出：“建立全社會房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺”，這與房產(chǎn)稅與住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)存在直接關(guān)系。毫無疑問，全國住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)加速推進(jìn)的信號非常強(qiáng)烈，但面臨不少問題，譬如住房普查與不動產(chǎn)登記及小產(chǎn)權(quán)房等問題未解決。此次中央在《決定》中提出來，可見其決心。此外，《決定》指出：“創(chuàng)新人口管理，加快戶籍制度改革，全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制。”戶籍改革不僅有利于打破住房制度不平等的弊端，助推新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的“教育、住房、社保、醫(yī)療”等改革紅利。其三是《決定》指出：“完善金融市場體系，并加快利率市場化的步伐”。之前的提法是“逐步推進(jìn)”、“漸進(jìn)式推進(jìn)”和“深化”利率市場化，而三中全會提法是“加快”，釋放了強(qiáng)烈信號。毫無疑問，有了“全國住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)、戶籍制度、金融體制改革”作為基礎(chǔ)，房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制必將形成一套大系統(tǒng)，為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長期穩(wěn)健發(fā)展與房價合理回歸市場發(fā)揮作用。

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