三中全會后談旅游地產(chǎn)模式――應(yīng)對城鎮(zhèn)化

2013年，中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入改革和轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，在持續(xù)的國家宏觀調(diào)控后，以旅游為導(dǎo)向的土地開發(fā)模式被普遍看做是應(yīng)對新型城鎮(zhèn)化的重要途徑。應(yīng)該說旅游地產(chǎn)的建設(shè)在近20年間取得了長足的進(jìn)步。但對于數(shù)量龐大的旅游地產(chǎn)，市場和業(yè)內(nèi)都并沒有給予太多的認(rèn)同，大量所謂的旅游地產(chǎn)，為了賣地產(chǎn)而做旅游，文化理念往往停留在項(xiàng)目的表面。比如大批量的濱海旅游地產(chǎn)，占據(jù)良好的海景資源，不但沒有經(jīng)營性產(chǎn)業(yè)，并且連基本的服務(wù)性配套都缺乏，更不用說建設(shè)粗糙堪比回遷房，“失落的空城”也許是最好的形容詞。十八屆三中全會后，旅游地產(chǎn)迎來的新的機(jī)遇，發(fā)展道路更加清晰，在新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展路徑下，旅游地產(chǎn)逐步探索出了一系列創(chuàng)新的成功模式。

提到中國成功的旅游地產(chǎn)，近期能被大家公認(rèn)的基本都擁有以下幾個特征：
   
1.文化主題化，塑造品牌營造核心價值觀
   
文化主題化的根本目標(biāo)是塑造品牌，只有品牌才能形成項(xiàng)目的核心吸引力和競爭力。成功的旅游地產(chǎn)，它所營造的是一種富含休閑文化的精神向往或生活方式，這種核心文化的塑造必須要立足本地，放眼世界，才有可能經(jīng)受住時間和市場的考驗(yàn)。
   
2.產(chǎn)品多元化，爭取消費(fèi)客群的最大化
   
在經(jīng)濟(jì)全球化的今天，消費(fèi)已經(jīng)進(jìn)入分層時代，這就要求從已選擇的文化主題中細(xì)分出來的產(chǎn)品要以多元化來應(yīng)對不同目標(biāo)客群的消費(fèi)需求，以獲取項(xiàng)目運(yùn)營的最大利益。這種產(chǎn)品針對性，可以按年齡段劃分，也可按興趣品位、價格品位劃分。
   
3.產(chǎn)業(yè)鏈條化，獲取更多的經(jīng)濟(jì)效益增長點(diǎn)
   
以旅游產(chǎn)業(yè)為起點(diǎn)，發(fā)展泛旅游產(chǎn)業(yè)鏈，充分利用文化品牌的附加值，獲取更多的經(jīng)濟(jì)利益增長點(diǎn)。
   
4.策略階段化，應(yīng)對市場的多變性和復(fù)雜性
   
大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃和策劃都不是一次成型的，而是根據(jù)市場的發(fā)展和供需的變化，圍繞核心文化，緊跟時代、緊跟時尚，通過漫長的研發(fā)構(gòu)思過程形成的。因此要將終極目標(biāo)分解為很多的階段性目標(biāo)，實(shí)時制定開發(fā)策略，滿足市場需求，抵抗拿地等政策風(fēng)險，借以取得持續(xù)的經(jīng)濟(jì)利潤。
   
除了以上4點(diǎn)以外，還有一個很重要的前提，那就是從其開發(fā)企業(yè)來看，要有志向致力于旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并也有能力獲取相關(guān)的旅游核心資源。
   
從中國的基本國情與制度來看，一個成功的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目從最初的想法到落地實(shí)施，除了會經(jīng)歷多變的市場考驗(yàn)以外，還要經(jīng)歷復(fù)雜的立項(xiàng)、拿地、審批過程。如何在產(chǎn)品價值最大化的前提下，避免開發(fā)企業(yè)無謂的時間和金錢上的浪費(fèi)，保證從概念規(guī)劃到控制性詳細(xì)規(guī)劃到修建性詳細(xì)規(guī)劃乃至建筑設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)的一致性？洲聯(lián)集團(tuán)在十余年的旅游地產(chǎn)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)中總結(jié)出一套成熟的模式：D D(Developer Designer)，它代表著開發(fā)企業(yè)和綜合性設(shè)計(jì)企業(yè)的無縫銜接，也同時代表著涉及項(xiàng)目開發(fā)各設(shè)計(jì)專業(yè)的無縫銜接。
   
以洲聯(lián)集團(tuán)與無錫靈山文化旅游集團(tuán)有限公司的合作為例：
   
2009年，洲聯(lián)集團(tuán)成為無錫靈山文化旅游集團(tuán)有限公司的企業(yè)顧問，由此以D D模式開始了兩個企業(yè)的戰(zhàn)略合作旅程。
   
1.文化主題的選擇――開發(fā)企業(yè) 策劃 規(guī)劃
   
策劃師和規(guī)劃師聯(lián)合，對項(xiàng)目所在地的城市戰(zhàn)略、旅游市場及地產(chǎn)市場、人文歷史、基地特征等方面進(jìn)行充分的研究，并與開發(fā)企業(yè)進(jìn)行多輪的思想碰撞，最終確定項(xiàng)目的核心文化及價值導(dǎo)向，即文化主題。
   
2.產(chǎn)品類型的確定――開發(fā)企業(yè) 策劃
   
在選定的文化主題下，策劃師就項(xiàng)目所面向客群市場的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、區(qū)域同類型項(xiàng)目競合關(guān)系進(jìn)行進(jìn)一步的分析，并結(jié)合開發(fā)企業(yè)的投資實(shí)力及發(fā)展戰(zhàn)略，細(xì)分產(chǎn)品的類型和規(guī)模，并進(jìn)行初步的經(jīng)濟(jì)測算。
   
3.支撐體系的建立――開發(fā)企業(yè) 規(guī)劃 建筑 景觀
   
針對確定的產(chǎn)品類型和規(guī)模，由規(guī)劃師主導(dǎo)，建筑師、景觀師、開發(fā)企業(yè)參與，形成項(xiàng)目的功能布局、交通體系、景觀體系、旅游游線等支撐體系的整體框架。在這個過程中規(guī)劃師在保證這些體系合理的前提下，要盡可能地考慮建筑師在產(chǎn)品類型和建設(shè)量確定的前提下，對各功能地塊的大小和形態(tài)提出建設(shè)性的意見、景觀師對非建設(shè)用地提出設(shè)計(jì)控制要求以及開發(fā)企業(yè)的建設(shè)開發(fā)時序的要求。這個環(huán)節(jié)也是最為重要的環(huán)節(jié)，它將保證以創(chuàng)意為主旨的概念規(guī)劃能無損傷的翻制為控制性詳細(xì)規(guī)劃，并保證由此確定的指標(biāo)體系能保證開發(fā)企業(yè)的建設(shè)需求。
   
4.空間形態(tài)的細(xì)節(jié)――開發(fā)企業(yè) 建筑 景觀
   
建筑師和景觀師將所倡導(dǎo)的文化主題落實(shí)在能被人感知的建筑空間和景觀環(huán)境中，并得到開發(fā)企業(yè)的認(rèn)可。
   
5.項(xiàng)目成果的完善――開發(fā)企業(yè) 策劃 規(guī)劃
   
基于以上4個階段，對項(xiàng)目的投資運(yùn)營方案進(jìn)行復(fù)核，并對空間細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)帶來的局部支撐體系的調(diào)整進(jìn)行系統(tǒng)完善，形成既滿足政府立項(xiàng)需求，又滿足開發(fā)企業(yè)建設(shè)需求的綜合性成果。
   
D D模式在無錫靈山文化旅游集團(tuán)有限公司的大靈山、夢上海、曲阜尼山、漢中文化城等一系列項(xiàng)目中得以成功地應(yīng)用，并被洲聯(lián)集團(tuán)廣泛應(yīng)用于長春蓮花山中央休閑區(qū)、茅山鹽泉小鎮(zhèn)道天下、中國昆明長城電影文化產(chǎn)業(yè)中心等旅游地產(chǎn)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)中。隨著中國新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)和市場開發(fā)程度的進(jìn)一步深入，項(xiàng)目設(shè)計(jì)的精度要求會愈加明顯，這種項(xiàng)目的操作模式也將獲取更大的發(fā)展空間。

本文關(guān)鍵字：旅游地產(chǎn) 查看更多