國內外綜合體經典案例解讀

       拉斯維加斯綜合體

拉斯維加斯是美國內華達州最大的城市，1931年的“賭博合法化”法令，將這座城市推向了以“博彩”為主要支柱產業(yè)的大繁榮。奢華的酒店賭場如雨后春筍般拔地而起，并拉動了相關產業(yè)如娛樂業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)、地產業(yè)的迅猛發(fā)展，締造了拉斯維加斯傳奇。隨著市場需求的不斷變化、市場競爭的加劇，拉斯維加斯的賭場也經歷了從傳統(tǒng)的純博彩，到旅游賭場，再到更加多元化的娛樂休閑賭場的發(fā)展歷程。拉斯維加斯的政府也意識到，靠單純的博彩業(yè)無法完全支撐該市的發(fā)展，因此近年來，以博彩聞名的拉斯維加斯，主要致力于非博彩類旅游資源的發(fā)展，包括會展、歌舞表演、購物、美食，以及周邊自然景觀。這一新的發(fā)展戰(zhàn)略卓有成效，拉斯維加斯已成為世界聞名的“會展之都”、“休閑和商務游的目的地”、“世界娛樂之都”，非博彩盈利已經超越了博彩盈利，正向全世界展現它的全新面貌――綜合類旅游目的。

這里的每一個項目都集多種功能于一體，都可謂是一個旅游綜合體。比如，被稱為“拉斯維加斯誕生地”的“Springs Preserve”就是一個綜合性的文化類景點,包括博物館，畫廊和兒童樂園。The Trump 國際酒店，秉持了Trump奢華生活方式的一貫理念，擁有1,232 間客房和50間頂層套房，還有豪華Spa、休閑沙龍、健身中心、餐廳、私人泳池，室內會議空間和會議中心，為每一位貴賓提供專屬服務。

一、城市綜合體――City Center（城市中心）

（一）項目概況

“City Center（城市中心）”是美國拉斯維加斯于2009年底建成的大型綜合開發(fā)項目，位于拉斯維加斯大道的核心地段，由米高梅（MGM）公司和迪拜世界的子公司無限世界共同投資開發(fā)。項目預算總投資額85 億美元，耗時將近五年建成，是美國歷史上規(guī)模最大的和投資額最高的商業(yè)地產項目?？偨ㄖ娣e約167.4 萬平方米，包括4 座獨立的酒店（其中一座含賭場）、一座購物和文化娛樂中心、兩座公寓樓。根據規(guī)劃，這些設施中共包含約6000間酒店客房（含產權式酒店）、2400 套公寓/住宅、38 家餐廳和酒吧、一個會議中心、一家購物中心、一個1800 座的劇院。

 “City Center（城市中心）”，由6根類似水晶的巨塔組成，是集豪華酒店、購物中心、藝術畫廊、健身中心、娛樂中心和住宅區(qū)為一體的綜合娛樂中心，是全世界至高無上的度假休閑圣地，游人可以在此盡享一站式的度假體驗，從饕餮美食、頂級SPA、風情酒吧到特價購物廣場。它將梅高梅酒店的“目的地”服務模式及服務娛樂化經營理念發(fā)揮到了極致，把酒店客房、餐飲、綜合會議、演藝等功能聚合，將酒店和城市生活融為一體，以服務娛樂化打造城市綜合體。

（二）功能分區(qū)及分項目介紹

（三）項目后期運營

本項目開工時正好是房地產繁榮期，項目開發(fā)后期則遭遇金融危機爆發(fā)，竣工時面臨經濟深度衰退。因此中間出現了降低樓高、減少成本、下調產權式公寓價格、向購房者提出融資方案等問題。2010年第一季度，City Center 項目的核心部分――Aria 度假和娛樂中心的入住率為63%，平均房價為194 美元/天。同期拉斯維加斯全市的酒店入住率為82.4%，品均房價為93.23 美元/天，不到Aria 酒店的一半。購物中心的開業(yè)進度也較慢，盡管 2009 年12 月開業(yè)時商鋪出租簽約率達到了100%，但截至2010 年7 月商鋪的實際開業(yè)率約為70%。

截至 2010 年3 月31 日，City Center項目虧損2.55 億美元，主要原因之一是在開發(fā)時點和節(jié)奏上出現問題，如果是在正常的經濟環(huán)境下，該項目應該能夠取得較大成功，并為城市帶來大量客流。

二、酒店綜合體

在博彩業(yè)的帶動下，拉斯維加斯的酒店業(yè)得到了迅猛發(fā)展，全球最大的20家酒店有18家落戶在這里。在激烈的市場競爭條件下，為吸引游客各家酒店一方面在建筑外觀、室內裝修上用盡心思，主題特征明顯；另一方面配備極為齊全的酒店設施，表演、會議、SPA、健身、博物館、蠟像館、購物、室內高爾夫等應有盡有。游客無論置身于哪一家酒店，都可以足不出戶享受到全方位的服務。

由以上分析，可以看出，拉斯維加斯的酒店綜合體主要有以下幾個特征：

（1）主題式發(fā)展。拉斯維加斯是主題酒店最為集中的區(qū)域，每一個酒店都有自己鮮明的特色；

（2）多元化發(fā)展。拉斯維加斯酒店內除不可或缺的賭場外，還配有購物、表演、會議、健身等多種功能；

（3）盈利多元化發(fā)展。拉斯維加斯酒店的主要盈利點仍為賭場收入，酒店與餐飲收入為次要盈利點，購物中心收入為第三盈利點。

（4）業(yè)態(tài)設計注重業(yè)態(tài)之間的互補，注重人流共享，善于把握業(yè)態(tài)與建筑設計格局的最佳匹配。

曼德勒灣酒店、盧克索酒店、威尼斯人酒店

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