旅游地產(chǎn)開發(fā)正當時

連日來的“燒烤模式”讓不少人萌生了擁有自己的“一畝三分地”，一家老小度假尋清涼的念頭。隨著人們?nèi)找娓邼q的休閑度假需求，旅游地產(chǎn)被人們列為“休閑剛需房”的旅游地產(chǎn)開發(fā)，也愈發(fā)受到購房者和眾房企的追捧。

“閑”時代旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢

旅游地產(chǎn)是繼住宅、商業(yè)地產(chǎn)之后發(fā)展的第三大塊內(nèi)容，逐步形成三足鼎立的開發(fā)模式。隨著時間的推移，規(guī)模上會更大、數(shù)量上會更多、產(chǎn)品開發(fā)會更加多樣化、配套服務設施會更好。這是一個總的發(fā)展趨勢。
　　
從全國的規(guī)模上來看，旅游地產(chǎn)可以說是遍地開花。南起海南島，北至長白山，東臨嵊泗，西到云南麗江，甚至是西藏、新疆都有旅游地產(chǎn)的開發(fā)。
　　
旅游地產(chǎn)的概念比較寬泛，就目前來說，市面上有不少打著“旅游地產(chǎn)”的旗號，其實是以住宅為主的項目，無非是體現(xiàn)其住宅的個性。比如說，九龍湖畔的恒大山水城，它處于寧波鎮(zhèn)海的九龍湖旅游度假區(qū)，借著山水的資源優(yōu)勢，打造以住宅為主的產(chǎn)品。包括之前我們合作過的梅景苑，主打“山水運動養(yǎng)生社區(qū)”，那兒風光旖旎，依山而建，它的主體也是住宅。另外配套一些酒店、運動養(yǎng)生等其他項目來共同開發(fā)，體現(xiàn)這個住宅的個性特色。
　　
此外，還有一些綜合性的旅游地產(chǎn)項目。譬如說，近期在寧波推廣的聯(lián)合地產(chǎn)在嵊泗開發(fā)的“天悅灣”，它由五星級酒店、養(yǎng)生別墅、高層公寓、企業(yè)家會所、商業(yè)街、濱海娛樂及海上運動等一系列組成了一個較大規(guī)模的綜合性的產(chǎn)品。梁祝文化公園也是綜合的旅游地產(chǎn)開發(fā)項目，在擴大梁祝文化公園的規(guī)模和旅游范圍的基礎上，還有住宅、商業(yè)街等。再如，開元的九龍湖畔項目，九龍湖畔以別墅與高層度假公寓，配有一個五星級的度假村酒店，加上配置一些其他的景點，構成了一個綜合性的旅游地產(chǎn)。
　　
當然，也有純粹的旅游地產(chǎn)項目，通過借助一個人造景點，或者利用自身的一些優(yōu)勢來呈現(xiàn)。例如，杭州的宋城，它完全是一個旅游地產(chǎn)，而且是一個狹義上的旅游地產(chǎn)。杭州錢塘江附近本身沒有特別知名的風景點，而宋城完全是一個人工打造的景點，通過一系列的運作，成為體現(xiàn)杭州文化的一個著名景點。還有橫店影視城以及寧波象山影視城，是靠企業(yè)家投資的眼光，且結合各類優(yōu)勢，打造成全國著名的旅游景點。
　　
發(fā)揮資源優(yōu)勢迎合時代需要
　　
目前旅游地產(chǎn)開發(fā)比較雜，有些甚至是無序的、凌亂的。部分企業(yè)借著打造旅游景點的旗號，與政府合作，忽悠渴望有政績的政府，開發(fā)的項目并不成功，不少景區(qū)反而遭到不同程度的破壞，甚至淪為一片荒地。這樣的盲目跟風，不顧及真正的市場需求，人為打造景點的做法，風險極大。就像寧波的風景灣，最初設想很好，但最終由于種種原因，不了了之。
　　
不少旅游地產(chǎn)的開發(fā)是遠離市區(qū)，遠離人居區(qū)域的，位置偏僻且交通不利，找不到足夠的配套支撐。這種項目如果沒有經(jīng)過市場的深入分析和測算，往往會以失敗告終。即使勉強支撐，亦代價不菲。
　　
因此，我認為房企在開發(fā)過程中，一定要發(fā)揮自身的資源優(yōu)勢。尤其是酒店方面的優(yōu)勢。旅游地產(chǎn)所帶來的人氣需要解決基礎的吃住問題，擁有酒店資源優(yōu)勢往往有利于項目的開發(fā)。比如說開元，早期的九龍湖配套并不完善，但憑借其出色的經(jīng)營管理優(yōu)勢、客戶資源優(yōu)勢以及規(guī)模優(yōu)勢，率先打造九龍湖度假區(qū)，再加上政府的土地支持開發(fā)九龍湖畔，形成了一個良性循環(huán)。南苑集團在東錢湖、寧海開發(fā)的旅游地產(chǎn)都取得了成功，均得益于自身的酒店優(yōu)勢。先立足市場，而后尋求生存和發(fā)展。
　　
其次，對于開發(fā)實力不是很強的企業(yè)來說，建議選擇離城區(qū)越近越好的區(qū)域。這樣可以借用城市的人氣，畢竟車程在1小時以上的旅游地產(chǎn)在開發(fā)難度上存在的風險也相對更大。
　　
第三，我認為應當符合時代需要，也就是要開發(fā)綜合性的旅游地產(chǎn)。像天悅灣就是綜合性的，有酒店、度假村、公寓、運動設施、商業(yè)街……整個作為大旅游配套的其中一部分，這樣的開發(fā)成功率較高。
　　
“買”不如“租” 不能一概而論
　　
由于醫(yī)療、通信、安保、維護等諸多方面的因素考驗著各大旅游地產(chǎn)樓盤的品質。有專家表示，再過幾年，中國的旅游度假地產(chǎn)會有更多的問題出現(xiàn)。因此建議真正有旅游度假需求的市民，與其“買”，不如“租”。
　　
我認為這個觀點不能一概而論。真正想要做大做強，必須立足綜合性開發(fā)。沒有景點和周邊配套的單一住宅，對于租客來說吸引力不大。對于一些大的項目，度假養(yǎng)生別墅完全可以考慮作為企業(yè)家會所出售，我認為是會受到市場歡迎的。
　　
而對于廣大市民來說，就目前的情況“租”也不失為一個良策?！白狻狈先说男枨蠛头较?，畢竟多數(shù)市民不可能每天都去旅游。所謂的“租”其實也是一種投資的形式。比如冬天的時候海南會吸引華東地區(qū)乃至全國的客戶。一部分是投資，另一部分通過投資利息的回報能夠支付其按揭費用。同時，得益于房價本身的增值潛力，還能滿足自身的需求。據(jù)我了解，寧波市民在舟山，尤其是在海南，以“租”的形式比較多。
　　
從另一層面來說，“租”也需要開發(fā)商有更強的實力，作為一個綜合性的旅游景點來打造，市民在選擇的時候不妨也將整個周邊配套的完善程度考慮其中，降低自己的投資風險。

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