央行松綁“首套房”認定：還清首套房貸，再貸算首套

??9月30日下午，中國人民銀行、銀監會聯合發布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》(下稱《通知》)，指出“對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策”。

??這意味著，首套房認定正式放松，樓市松綁邁入新階段，以往“認房又認貸”的首套房政策時代結束。

??對此，國泰君安首席宏觀分析師任澤平認為，這是迄今為止最具力度的救市政策，照抄了2008-2009年救市的做法。

??9月后，房地產市場傳統的“金九銀十”營銷旺季并未如約而至，遭遇了樓市8月數據十年最差的同時，46個限購城市，目前已有40個松綁限購，但作用非常有限。中原地產數據顯示，從9月前21天看，54個主要城市合計住宅簽約131947套，環比8月同期基本持平。

??這一重磅是否真能挽救中國的房地產市場，尚待觀察。

??此外，據21世紀經濟報道記者了解，《通知》下發后，興業銀行正研究政策，有可能對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的優質客戶，執行最低零首付政策。

??“認房不認貸”如期兌現

??今年以來，全國各省市地方政府已紛紛出臺地產行業支持政策，包括首套房認定政策放松、二套房政策放松等。

??然而，由央行、銀監會負責的信貸政策，才是制約市場供求的關鍵因素之一，在二者未放松信貸政策的背景下，僅僅依靠地方政府的支持政策影響有限。

??“四大行將出政策，放松首套房認定標準，只要房貸貸款余額還清都算首套房。監管層已召集幾大行開會，目前正在吹風階段，預計該政策會較快出臺?！?月22日下午，關于房貸將放松的這一傳言，在市場上不脛而走。

??9月30日，這一傳言部分得到證實。

??按照上述《通知》，“對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策?！?/P>

??這意味著，首套房認定政策正式放寬，此前首套房政策執行“認房又認貸”。

??同時通知稱，“在已取消或未實施‘限購’措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平?！?/P>

??對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。

??2011年“國八條”規定的二套房首付比例政策為“對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍”。

??國泰君安證券首席債券分析師徐寒飛認為，房地產需求偏弱和房地產投資下降是拖累經濟增長的重要因素，適度放松房地產貸款政策可以刺激一部分首次置業和改善型置業需求，穩住房地產市場的跌勢。

??民生證券研報亦指出，“認房不認貸”如期兌現，配合住建委對普通住宅認定標準的松動，購房者首付資金要求下降，改善型需求短期或集中釋放，一線城市、核心地段需求將明顯回暖。

??此外，針對外地人的限貸令也迎來放松。

??《通知》指出，“銀行業金融機構可根據當地城鎮化發展規劃，向符合政策條件的非本地居民發放住房貸款”。

??MBS能解“惜貸”之愁？

??中原地產研究中心統計數據顯示，1月至8月，重點監測的全國主要54城市中，一、二、三、四線城市住宅簽約套數同比下調的幅度分別為25.5%、33.4%、15.3%和16.3%。

??任澤平認為，房地產是周期之母，如果地產能軟著陸，中國經濟將增速換擋軟著陸，避免硬著陸風險。但是，由于20-50歲置業人群到達峰值，即使房市軟著陸，長期銷量投資也將下一個臺階。

??由于執行上具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定，目前銀行負債端成本仍然較高，貨幣政策部門和監管機構如何降低銀行負債成本成為關鍵。資產證券化(MBS)或是出路之一，降息降準亦是選項，后續實施效果待觀察。

??某國有大行地方支行行長也表示了擔憂，在目前經濟增速放緩的大背景下，銀行的“惜貸”情緒依然較濃，房貸利率低于基準的概率并不大。年初以來，該行房貸政策趨嚴，較基準還上浮了5%左右。

??此次《通知》的亮點就在于MBS和專向金融債。

??為了增強金融機構個人住房貸款投放能力，《通知》鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

??民生證券認為，銀行綜合負債成本高，是做按揭貸款意愿不足的原因之一。通過發行長期限專向金融債和MBS，可以緩解期限錯配、定向降低按揭貸款資金成本，增加銀行按揭貸款配置動力，房貸利率或逐步從高點回落。

??不過，當前政策取向是修正此前過緊政策，不宜理解為全面寬松，未來定向穩增長仍是主基調，經濟下行風險緩解，四季度債市風險加大。

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