【北京】萬科北京推社區(qū)養(yǎng)老規(guī)劃

在城市服務配套商的戰(zhàn)略規(guī)劃下，北京萬科社區(qū)養(yǎng)老規(guī)劃起步。

“目前北京萬科社區(qū)養(yǎng)老項目還處于建設階段，預計最早會在2015年面世?！比f科集團執(zhí)行副總裁、北京萬科總經理毛大慶3月19日在接受中國房地產報記者采訪時稱，“社區(qū)養(yǎng)老要解決的最大問題就是‘近家養(yǎng)老’的養(yǎng)老難題。養(yǎng)老的同時，在不遠的距離就能看到孫子孫女。社區(qū)養(yǎng)老也就變成了‘一碗湯’的距離。”

不過，業(yè)內人士指出，受制于養(yǎng)老社區(qū)是一種綜合型社區(qū)，所引入的社會資源種類繁多，未來運營將面臨考驗。

自持+“一碗湯”距離模式

萬科擬推出的社區(qū)養(yǎng)老項目，主要針對社區(qū)內的孤寡、空巢、失獨老人等，以及具有剛性需求的老人和家庭。

“真正的養(yǎng)老機構應該像家，是一個有溫情、有幸福感的養(yǎng)老居所。而萬科的社區(qū)養(yǎng)老概念則是，機構養(yǎng)老社區(qū)化、家庭化。”毛大慶告訴中國房地產報記者，以萬科打造的護理性養(yǎng)老機構為平臺，輻射具有居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老需求的社區(qū)家庭。

在毛大慶的規(guī)劃中，未來物業(yè)的設計上，萬科的養(yǎng)老住宅將會完全按老人的現(xiàn)實需求考慮戶型?！胺孔硬粫?，五六十平方米，甚至更小，卻集齊了老人所需要的設備。”“一個樓里可能會分出不同的樓段，一部分用于重病乃至于臨終關懷，一部分用于護理健康老人?！泵髴c說，此外，養(yǎng)老樓還將配備侍老餐廳、老年人功能室、小電影、卡拉OK、康復健身房等。

其實這并非萬科第一次嘗試養(yǎng)老地產項目。

早在2010年，位于北京房山區(qū)的萬科幸福匯項目以及杭州良渚文化村的高端養(yǎng)老地產，便是其社區(qū)養(yǎng)老領域的嘗試。然而市場的反饋讓萬科總裁郁亮并不滿意?！胺孔与m然賣出去了，買房的都不是老人，而是為自己10年后準備養(yǎng)老的中年人?！痹诒本┤f科幸福匯的經驗基礎之上，從去年開始，北京萬科針對自己20多個已入住小區(qū)老齡人口做了認真詳實的調查，并形成了全新的養(yǎng)老模式――即社區(qū)全齡化養(yǎng)老。在了解這一特殊群體的實際需求之后，萬科認為解決養(yǎng)老的關鍵在社區(qū)。

據毛大慶介紹，未來北京萬科會在新建小區(qū)以及有條件的在建小區(qū)內，根據小區(qū)的建設規(guī)模以及人口規(guī)模，主動放棄傳統(tǒng)的快速銷售、快速回款的模式，持有一至若干棟包括住宅、商業(yè)樓在內的項目，將這一部分自有資產用于本小區(qū)養(yǎng)老設施建設。

在社區(qū)養(yǎng)老服務收費方面，毛大慶稱目前正處于價格模擬階段?！跋鄬碚f應該比較合理，不會太貴也不會太便宜?！辈贿^，對于需要提供洗頭、洗澡這種單獨護工以及臨終關注等生活基本不能自理的服務，社區(qū)養(yǎng)老可能會參照月子中心的收費模式。“我們在美國考察時發(fā)現(xiàn)，需要臨終關懷服務的老人，平均服務時長大概在24個月左右?！?/P>

盈利面臨考驗

據北京萬科介紹，近些年北京老齡化程度進一步加劇，“少子老齡化”的嚴峻態(tài)勢使北京市老年人的醫(yī)療保健、生活照料等問題十分突出。

隨著北京萬科試水社區(qū)養(yǎng)老的展開，未來萬科集團也會把社區(qū)養(yǎng)老作為其轉型城市服務配套運營商的一個切口與利潤增長點，通過經營老年社區(qū)拓展出一種立體的經營方式，住宅與服務、醫(yī)療等養(yǎng)老、旅游產品全方位結合，利潤來源不止是住宅產品，還會來自完善的配套服務。

與萬科旗下的第五食堂、商業(yè)服務等配套建設一樣，這樣做可以更好地增強客戶粘性，并將成為萬科未來10年發(fā)展升級的關鍵點。集團層面上，萬科目前在全國有4個養(yǎng)老地產項目，分別位于北京、長春、青島以及杭州。萬科的養(yǎng)老地產產品未來經營的兩種形式為：嫁接到住宅產品和嫁接到持有型物業(yè)。

老年住宅屬于綜合型的社區(qū)，所引入的社會資源種類繁多。一位不愿具名的養(yǎng)老地產企業(yè)家在接受中國房地產報記者采訪時表示：這種經營模式資金投入比單一的普通住宅產品開發(fā)要大，投資回收期相對較長，除了面對投資風險，開發(fā)商還要面對自己經營管理的風險。

“缺乏經驗豐富的護理人員將是其發(fā)展短板，尤其是事故醫(yī)療這類問題的出現(xiàn)，未來運營的法律風險將是比較大的障礙?！鄙鲜鋈耸恐赋?。

與此同時，養(yǎng)老地產還要求將地產產品與老年人所享受的社會福利相結合，這就決定了此類項目租售方式將比普通住宅更為復雜。不過上述人士也指出，持有型養(yǎng)老社區(qū)就像發(fā)了一個長期“債券”，投資回報較為長久，這也是作為服務提升的潛在增長點。

顯然，萬科也已經意識到了這個問題，“我們不求稅收優(yōu)惠和補貼政策，但求發(fā)證，將萬科的養(yǎng)老配套納入整個北京市的養(yǎng)老體系內，這樣很多配套服務才能正常運轉。”毛大慶說。

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