【北京】萬科北京推社區養老規劃

在城市服務配套商的戰略規劃下，北京萬科社區養老規劃起步。

“目前北京萬科社區養老項目還處于建設階段，預計最早會在2015年面世?！比f科集團執行副總裁、北京萬科總經理毛大慶3月19日在接受中國房地產報記者采訪時稱，“社區養老要解決的最大問題就是‘近家養老’的養老難題。養老的同時，在不遠的距離就能看到孫子孫女。社區養老也就變成了‘一碗湯’的距離。”

不過，業內人士指出，受制于養老社區是一種綜合型社區，所引入的社會資源種類繁多，未來運營將面臨考驗。

自持+“一碗湯”距離模式

萬科擬推出的社區養老項目，主要針對社區內的孤寡、空巢、失獨老人等，以及具有剛性需求的老人和家庭。

“真正的養老機構應該像家，是一個有溫情、有幸福感的養老居所。而萬科的社區養老概念則是，機構養老社區化、家庭化?！泵髴c告訴中國房地產報記者，以萬科打造的護理性養老機構為平臺，輻射具有居家養老、社區養老需求的社區家庭。

在毛大慶的規劃中，未來物業的設計上，萬科的養老住宅將會完全按老人的現實需求考慮戶型?！胺孔硬粫?，五六十平方米，甚至更小，卻集齊了老人所需要的設備?！薄耙粋€樓里可能會分出不同的樓段，一部分用于重病乃至于臨終關懷，一部分用于護理健康老人?！泵髴c說，此外，養老樓還將配備侍老餐廳、老年人功能室、小電影、卡拉OK、康復健身房等。

其實這并非萬科第一次嘗試養老地產項目。

早在2010年，位于北京房山區的萬科幸福匯項目以及杭州良渚文化村的高端養老地產，便是其社區養老領域的嘗試。然而市場的反饋讓萬科總裁郁亮并不滿意?！胺孔与m然賣出去了，買房的都不是老人，而是為自己10年后準備養老的中年人?！痹诒本┤f科幸福匯的經驗基礎之上，從去年開始，北京萬科針對自己20多個已入住小區老齡人口做了認真詳實的調查，并形成了全新的養老模式――即社區全齡化養老。在了解這一特殊群體的實際需求之后，萬科認為解決養老的關鍵在社區。

據毛大慶介紹，未來北京萬科會在新建小區以及有條件的在建小區內，根據小區的建設規模以及人口規模，主動放棄傳統的快速銷售、快速回款的模式，持有一至若干棟包括住宅、商業樓在內的項目，將這一部分自有資產用于本小區養老設施建設。

在社區養老服務收費方面，毛大慶稱目前正處于價格模擬階段。“相對來說應該比較合理，不會太貴也不會太便宜?！辈贿^，對于需要提供洗頭、洗澡這種單獨護工以及臨終關注等生活基本不能自理的服務，社區養老可能會參照月子中心的收費模式?！拔覀冊诿绹疾鞎r發現，需要臨終關懷服務的老人，平均服務時長大概在24個月左右?！?/P>

盈利面臨考驗

據北京萬科介紹，近些年北京老齡化程度進一步加劇，“少子老齡化”的嚴峻態勢使北京市老年人的醫療保健、生活照料等問題十分突出。

隨著北京萬科試水社區養老的展開，未來萬科集團也會把社區養老作為其轉型城市服務配套運營商的一個切口與利潤增長點，通過經營老年社區拓展出一種立體的經營方式，住宅與服務、醫療等養老、旅游產品全方位結合，利潤來源不止是住宅產品，還會來自完善的配套服務。

與萬科旗下的第五食堂、商業服務等配套建設一樣，這樣做可以更好地增強客戶粘性，并將成為萬科未來10年發展升級的關鍵點。集團層面上，萬科目前在全國有4個養老地產項目，分別位于北京、長春、青島以及杭州。萬科的養老地產產品未來經營的兩種形式為：嫁接到住宅產品和嫁接到持有型物業。

老年住宅屬于綜合型的社區，所引入的社會資源種類繁多。一位不愿具名的養老地產企業家在接受中國房地產報記者采訪時表示：這種經營模式資金投入比單一的普通住宅產品開發要大，投資回收期相對較長，除了面對投資風險，開發商還要面對自己經營管理的風險。

“缺乏經驗豐富的護理人員將是其發展短板，尤其是事故醫療這類問題的出現，未來運營的法律風險將是比較大的障礙。”上述人士指出。

與此同時，養老地產還要求將地產產品與老年人所享受的社會福利相結合，這就決定了此類項目租售方式將比普通住宅更為復雜。不過上述人士也指出，持有型養老社區就像發了一個長期“債券”，投資回報較為長久，這也是作為服務提升的潛在增長點。

顯然，萬科也已經意識到了這個問題，“我們不求稅收優惠和補貼政策，但求發證，將萬科的養老配套納入整個北京市的養老體系內，這樣很多配套服務才能正常運轉。”毛大慶說。

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