商業(yè)地產(chǎn)開啟地下模式

1月23日，上海首次通過招拍掛的形式成功出讓了一個“地下空間”，即浦東新區(qū)黃浦江沿岸E14單元Z4-2地塊地下商業(yè)空間及公共綠地綜合改造工程。上海佳質(zhì)資產(chǎn)管理有限公司以10億元競得了這塊地下空間，溢價245%。除了上海，地下空間的商業(yè)開發(fā)已經(jīng)在國內(nèi)多個城市醞釀發(fā)酵，廣州、佛山、深圳、杭州、無錫、德州等多個城市此前亦均有地下空間出讓的案例。商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)開啟地下模式。

中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長王永平分析，利用地下空間發(fā)展商業(yè)是國內(nèi)外大城市發(fā)展的一個重要趨勢。國內(nèi)城市的地下商業(yè)就是一座尚待開采的金礦。業(yè)內(nèi)專家同時也指出，地下商業(yè)概念雖然日漸火爆，但是目前經(jīng)營成功的案例并不多。地下商業(yè)開發(fā)不能簡單仿效普通商業(yè)地產(chǎn)的模式，聚客商圈和發(fā)達(dá)的軌道交通是關(guān)鍵。

搶攻“地下城”

佳質(zhì)資產(chǎn)拍到的黃浦江沿岸地塊位于陸家嘴金融城，是上海城市發(fā)展的戰(zhàn)略核心區(qū)域，在業(yè)內(nèi)人士看來，可以說是發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的黃金地塊。

“盡管地上是景觀性質(zhì)，但在地下同樣可以實現(xiàn)商業(yè)空間的功能，因為周邊商業(yè)配套比較少，可以預(yù)見這塊地下商業(yè)空間的前景很好?！鄙虾Ｍ咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉對中國房地產(chǎn)報記者表示。

在張宏偉看來，這塊地下空間之所以珍貴，是因為該區(qū)域的地上空間已經(jīng)開發(fā)殆盡，去年一年內(nèi)，這塊土地周邊僅出讓了兩塊較小的用地，而地下空間的開發(fā)則可以進(jìn)一步挖掘該區(qū)塊的商業(yè)價值。

政府無疑也認(rèn)識到了地下空間的潛力。上海正致力于把地下“城市地圖”構(gòu)想變成現(xiàn)實――將1600多萬平方米的地下空間打通，從而形成一個“地下上海”。杭州市制定了《中央商務(wù)區(qū)（錢江新城核心區(qū)）地下空間規(guī)劃》，錢江新城核心區(qū)地下空間規(guī)劃總建筑面積約為258萬平方米。北京計劃在2020年以前，重點發(fā)展17個大型地下空間項目，并達(dá)到9000萬平方米的地下使用面積，是目前3000萬平方米使用面積的3倍。

據(jù)測算，到本世紀(jì)末，將有1/3的世界人口工作、生活在地下空間，地下空間已成為城市的戰(zhàn)略性空間資源、新型國土資源。不同于過去城市發(fā)展過程中，地下商業(yè)僅作為商業(yè)地產(chǎn)的補(bǔ)充形式存在，在城市土地資源愈加稀缺，城市地面交通捉襟見肘的情況下，地下商業(yè)有望迎來長足發(fā)展的新機(jī)遇。

“地下商業(yè)開發(fā)一定會成為商業(yè)地產(chǎn)新的發(fā)展方向，但是目前的地下商業(yè)主要集中在高鐵、快軌交通樞紐中心以及大型購物中心下面，其他地方的地下商業(yè)比較少。對開發(fā)商來說，開發(fā)地下商業(yè)的關(guān)鍵問題還是選址?！睆埡陚フf。

香港名店街商業(yè)運營總經(jīng)理符然克也表達(dá)了同樣的觀點，他指出，歐美、日本等國家開發(fā)城市地下空間已經(jīng)有150多年的歷史，其成功依賴的就是龐大的交通體系。從香港、紐約、巴黎等國際城市的經(jīng)驗來看，在地鐵沿線的物業(yè)中，受益最大的是商業(yè)，其次是寫字樓，第三才是住宅。其原因首先在于地鐵沿線備選位置更多，有利于開發(fā)地下商業(yè)空間；其次地鐵可以帶來旺盛的客流，有利于地下商業(yè)空間的繁榮；三是地鐵可以改變商圈格局，有利于地下商業(yè)項目的崛起。

“縱觀所有成功的地下商業(yè)項目，基本上都位于人流量非常大的地方，定位為城市廣場。所以，做地下商業(yè)必須圍繞‘人氣’，堅持‘定位’?！狈豢吮硎?。

張宏偉也認(rèn)為，只有根據(jù)人流特性，做好客群定位，才能實現(xiàn)聚客效應(yīng)。

地下風(fēng)險猶存

盡管商業(yè)地產(chǎn)的“鼴鼠”模式已經(jīng)啟動，從政府到開發(fā)商都躍躍欲試地“向地下要效益”，但業(yè)內(nèi)人士也指出，實際上到目前為止，國內(nèi)經(jīng)營成功的地下商業(yè)地產(chǎn)案例屈指可數(shù)。

大中華購物中心聯(lián)盟主席助理柏文喜告訴中國房地產(chǎn)報記者，地下商業(yè)說到底還是由于地上空間稀缺而被迫開發(fā)的，從人的天性和習(xí)慣來說，畢竟還是不愿意進(jìn)入地下。目前中國的地下商業(yè)發(fā)展尚處于初級階段，不像日本那么發(fā)達(dá)，要培養(yǎng)客群進(jìn)入地下商業(yè)，還需要一定的時間。

“而且，目前的地下商業(yè)往往不注重技術(shù)問題的解決和地上地下整體化設(shè)計，這對地下商業(yè)的發(fā)展是不利的?！卑匚南仓赋觯F(xiàn)在部分地下商場與相鄰地上商城連接不夠通暢，出入口沒有過渡，聯(lián)動效應(yīng)不明顯；一些“地下城”功能定位不準(zhǔn)確，沒有充分考慮人性化設(shè)計，通道壓抑窄小，容易導(dǎo)致消費者停留時間短。

業(yè)內(nèi)人士指出，地下空間的規(guī)劃必須具有超前意識，在經(jīng)營模式和品種上，地下的商業(yè)經(jīng)營與地上的商業(yè)經(jīng)營要避免同質(zhì)化，絕不能“新瓶裝老酒”，要通過清晰定位，形成對地上商業(yè)的補(bǔ)充，這樣才能成功引導(dǎo)消費者。

在目前已有的地下商業(yè)中，柏文喜認(rèn)為，經(jīng)營比較成功的一是像沃爾瑪這樣的大賣場，二是經(jīng)營時尚前衛(wèi)飾品的小商業(yè)中心?！斑@類商業(yè)中心的特點都是聚客能力強(qiáng)，因此是地下商業(yè)首選的業(yè)態(tài)，”柏文喜表示，“此外就是依靠強(qiáng)勢品牌帶動的商業(yè)中心，濟(jì)南銀座和西安世紀(jì)金花鐘鼓樓廣場的成功，體現(xiàn)的就是強(qiáng)勢品牌在地下商業(yè)中的帶動效應(yīng)?！?/P>

此外，業(yè)內(nèi)專家還指出，對于企業(yè)來說，進(jìn)軍地下商業(yè)的風(fēng)險不僅在于設(shè)計和定位。消防抗災(zāi)、全采光、恒溫等這些技術(shù)問題都必須納入企業(yè)的考慮范圍，因為其帶來的成本可能達(dá)到地上建筑開發(fā)成本的幾倍，對企業(yè)形成較大的資金壓力。

在柏文喜看來，地上商業(yè)地產(chǎn)還有一個不可回避的先天缺陷：沒有產(chǎn)權(quán)。他指出：“根據(jù)我國的人防（人民防空）法規(guī)，地下空間既不屬于開發(fā)商也不屬于業(yè)主，屬于人防。和平時期企業(yè)可以有經(jīng)營權(quán)，但是不擁有產(chǎn)權(quán)。有些地方政府也能給企業(yè)辦房產(chǎn)證，但這樣的房產(chǎn)證其實是無效的，無法融資，銀行也不接受抵押貸款?！边@無疑將給企業(yè)帶來更大的融資壓力。

但柏文喜表示，盡管地下商業(yè)地產(chǎn)目前還面臨種種問題，但隨著地下空間不斷擴(kuò)張，人們會慢慢形成地下消費的購物習(xí)慣，一二線城市地下商業(yè)前景依然值得看好。

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