旅游地產(chǎn)四大開發(fā)模式：誰是江湖霸主?

這是一個群雄角逐的新沙場，不管是有著正統(tǒng)血脈的旅游企業(yè)，還是生于草莽的土豪地產(chǎn)商，抑或是半官半商的城市文化投資公司，甚至是精耕一方的農(nóng)場或私家酒莊，都從這個旅游地產(chǎn)新江湖的一隅崛起，并迅速展開了兇悍的疆場廝殺。旅游地產(chǎn)的核心在于旅游產(chǎn)品，針對不同的客群、地域、資源而產(chǎn)生了豐富多樣的旅游產(chǎn)品模式，如同沙場上的不同兵器，各有所長。濱水海景、主題樂園、度假酒店、文化古鎮(zhèn)、主題秀場、溫泉、滑雪、高爾夫……

商場如戰(zhàn)場，我們當然鼓勵通曉各類兵刃，這在未來也的確是大勢所趨，然而“兵無常形、隨心所欲”的戰(zhàn)神畢竟是少數(shù)。江湖中有一句話，“一招鮮，吃遍天”，海爾人最近有一句話也讓商界陷入思索，“平均就是死”。在旅游地產(chǎn)的領域，如果能將一類兵種玩得爐火純青、登峰造極，一樣能在戰(zhàn)場上殺出一條血路，甚至開辟一個新的帝國。

經(jīng)過前期的報道和觀察，中國房地產(chǎn)報以“兵刃”的概念劃分，將目前國內(nèi)的旅游地產(chǎn)分為四大類型――主題游樂型，景點依托型，度假酒店型，以及文旅小鎮(zhèn)型。每一類“兵刃”，都不是刻板的存在，而是包羅乾坤變化的有機體系，運用之妙，存乎一心。對于有志于旅游地產(chǎn)的開發(fā)商和投資者而言，完全沒有必要貪多務全，將其中一種模式修煉到極致，已足以成為揚名立萬甚至開宗立派的一代宗師了。

本期《旅游地產(chǎn)兵器譜》專題，正試圖將對旅游地產(chǎn)進行一次系統(tǒng)梳理，剖析各路兵刃神秘面紗下的優(yōu)勢和短板，同時搬來國外成熟案例這塊他山之石，并探討通過他們的此消彼長，會怎樣影響這個江湖的未來走勢。

旅游地產(chǎn)兵器譜

刀――主題游樂型

刀為兵器始祖，大巧若拙，氣勢磅礴，向為疆場廝殺的主兵刃。在中國，主題游樂型旅游地產(chǎn)模式誕生于人們對外界充滿無限向往的八九十年代，在改革開放的窗口深圳，深圳歡樂谷和世界之窗的出現(xiàn)，正迎合了人們改革開放走出去的心理需求，隨后，贏商網(wǎng)華僑城開始了一二線城市的全國布局，并有了越來越多的仿效者，摩天輪、云霄飛車、卡通裝，在大江南北風靡起來。

不過，由于往往規(guī)模龐大、硬件設施投入頗巨、后期運營維護也是天價，對開發(fā)商前期資金籌措能力和后期運營管理能力有很高要求，且資金沉淀較多，所以涉足的房企較少。效仿華僑城模式的深圳華強集團，目前距離前者還有較大差距。而一直將“中國迪士尼”作為目標的華僑城集團[簡介 最新動態(tài)]至今仍是國內(nèi)的龍頭巨無霸，但相比較自我造血功能強大的迪士尼，我國的主題游樂型旅游地產(chǎn)仍是小巫見大巫。

用主題公園帶動配套商業(yè)和地產(chǎn)項目是這一派別的主要模式，溫泉、高爾夫、滑雪等休閑運動項目也與此有異曲同工之處，融體育經(jīng)濟、賽事經(jīng)濟、商務經(jīng)濟、休閑經(jīng)濟及房地產(chǎn)開發(fā)于一體的“觀瀾湖[最新消息 價格 戶型 點評]模式”即為其中的典型代表。在國民收入不斷提高、文體休閑需求越來越旺盛的今天，這一類文體休閑主題的旅游地產(chǎn)有望獲得新的爆發(fā)。

典型代表：華僑城集團、宋城股份、深圳華強集團有限公司、長隆集團、觀瀾湖集團、海昌中國、常州恐龍園等

優(yōu)勢：這種模式曾經(jīng)一度深受地方政府歡迎，低廉的拿地成本、市場熱情支撐下的穩(wěn)定門票收益、配套商業(yè)及地產(chǎn)項目的快速回現(xiàn)，使得這個看起來資金沉淀較大的形態(tài)現(xiàn)金流很容易得到平衡。2012年，華僑城甚至憑借良好的運營能力，成功實現(xiàn)了未來門票收益資產(chǎn)證券化，成為旅游行業(yè)第一單。

短板：主題游樂型旅游地產(chǎn)的發(fā)展，必須有持續(xù)的市場熱情作支撐，然而，缺乏強大造血能力的國內(nèi)卻很難做到一招鮮，往往都是用地產(chǎn)銷售作為重要支撐。隨著迪士尼、環(huán)球影視城等海外勢力的入侵，以及政府和市場對這一司空見慣的旅游形態(tài)的熱情下降，門票收益、衍生品收入、房地產(chǎn)項目銷售都受到了一定程度影響，曾經(jīng)的優(yōu)勢很難再得以發(fā)揮，歷史也將他們推到了轉型升級的節(jié)點，是“坐以待斃”還是擲重金激發(fā)新活力，成為主題游樂型旅游地產(chǎn)的兩難選擇。

未來趨勢：如何持續(xù)地留住游客，用鏈條和聚集效應來延續(xù)旅游消費是重點，融入文化秀是其中的一個必然選擇，華僑城、華強、宋城等都已經(jīng)有了很扎實的探索;利用最新的網(wǎng)絡與科技也是一個重要的手段，不再大而全，追求小而美，例如憤怒的小鳥這種“O2O”的聯(lián)動效應。

他山之石：長盛不衰的迪士尼神話

創(chuàng)始于1923年的沃爾特迪士尼公司，經(jīng)過90多年的不斷發(fā)展，現(xiàn)已成為業(yè)務覆蓋影視娛樂、主題公園、媒體網(wǎng)絡和玩偶商品等多個領域、年收入達500多億美元的世界娛樂王國。

不同于國內(nèi)主題游樂市場主要靠門票加配套房地產(chǎn)項目的收入結構，迪士尼擁有源源不斷的“輸血”渠道和“倫次收入”。在美國佛羅里達迪士尼世界的四個主題公園，共有18座主題酒店、俱樂部、溫泉和別墅，約有2.3萬多個床位，2個18洞的高爾夫球場，1個450公頃的天然湖，9個網(wǎng)球場和一些有娛樂設施的露營地。這些除主題公園以外的消費收入是迪士尼的重要收入來源，作為“二次消費”，迪士尼的招數(shù)還有很多。

斧――景點依托型

斧者，斬殺之劈器，劈山開嶺雄姿威武，但往往難以持久，戰(zhàn)場上運用難度頗高。這是一度被批評為利用旅游的幌子瘋狂圈地的一派，嘗試這一兵刃的多數(shù)是傳統(tǒng)地產(chǎn)領域殺過來的“土豪”。

鬼斧神工的自然資源永遠是稀缺的，占據(jù)一個就少一個。動輒數(shù)十億元的高額投入，數(shù)千畝的拿地規(guī)模，但最關鍵的還是如何協(xié)調(diào)地產(chǎn)和旅游產(chǎn)業(yè)比例的問題。占據(jù)大量土地和自然資源的項目如何實現(xiàn)土地集約化利用?布局在產(chǎn)業(yè)缺失的三四線城市的超級大盤如何避免空城現(xiàn)象?僅僅是城市地產(chǎn)的簡單復制為“海景房”、“山景房”還是提供一個真正的休閑度假投資產(chǎn)品?這是對賺慣了快錢的傳統(tǒng)房企提出更大的考驗，如果還是快產(chǎn)快銷的“三板斧”，勢必不能長久。

典型代表：萬達集團、港中旅集團、中坤集團、保利地產(chǎn)、雅居樂地產(chǎn)、恒大集團、中信地產(chǎn)、世紀金源集團等

優(yōu)勢：通過品質(zhì)開發(fā)企業(yè)在景點周邊所做的商業(yè)生活配套，很容易給一個景點和欠發(fā)達地區(qū)帶去生機，比如萬達在西雙版納和長白山的項目，比如雅居樂在海南清水灣和云南原鄉(xiāng)的項目，雖然投資回報尚不樂觀，但無疑給地區(qū)的發(fā)展帶去了活力。

短板：由于過分依賴住宅銷售，山東、遼寧、海南等多個山水超級大盤淪為空城鬼城;中坤集團多地布局拿地卻鮮有項目做成，世紀金源在夢幻的瀾滄江邊筑起高聳城市建筑破壞了自然景致，這種建設與破壞之劍的悖論是最值得警惕的。

未來趨勢：“一家通吃”的開發(fā)模式下，多樣性投資形成的豐富吸引力將不可避免地消失，必須賦予自然資源更多的魅力，在原有的旅游資源之上打造更多多樣性的產(chǎn)品，適當融入一些更和諧的體驗性文化商業(yè)設施。

他山之石：阿爾卑斯滑雪度假區(qū)

幾經(jīng)自然演變和規(guī)劃調(diào)整，已經(jīng)有數(shù)百年歷史的阿爾卑斯山度假小鎮(zhèn)儼然一副夢幻的童話仙境。在歐洲，即便是大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也沒有數(shù)十公里拿地統(tǒng)一開發(fā)的情況，私人個體在景區(qū)的開發(fā)中發(fā)揮了更大的能動性，很多當?shù)氐脑用褓徺I了私人土地產(chǎn)權后建造幾座木屋別墅對外經(jīng)營，整個小鎮(zhèn)的別墅外形豐富生動。與中國不同的是，這里有濃厚的滑雪文化，滑雪業(yè)態(tài)已經(jīng)很發(fā)達，在一個旅游小鎮(zhèn)逐漸成型后，滑雪的服務功能轉變，形成了一個以服務為導向的旅游小鎮(zhèn)。

弓――度假酒店型

弓者，百步射人，萬無一失，是所有主流兵刃中最為隱蔽，打擊范圍卻最廣的種類。十八般武藝，以弓弩始，正如度假酒店一般，解決的是旅游度假最首位的住宿問題，其在其他三個模式中也常常包含，但不同于傳統(tǒng)綜合體開發(fā)的盈利模式，這類度假酒店并不通過其他類型地產(chǎn)項目來彌補經(jīng)營缺口，這類度假產(chǎn)品的贏利點更多在于產(chǎn)業(yè)鏈各個端點的交易，實現(xiàn)獨立生存發(fā)展，這如同弓弩一樣，自成一派。

在旅游地產(chǎn)領域一直采用“拿來主義”的復星集團在一系列地中海俱樂部度假產(chǎn)品之后也開始了向度假酒店的發(fā)力，計劃投資200億的亞特蘭蒂斯七星級酒店選址海棠灣[最新消息 價格 戶型 點評]，淡然這里也同樣有今典集團的七星級酒店。未來不久，這類產(chǎn)品集中的爆發(fā)或?qū)臃謺r度假酒店產(chǎn)權交易活動的活躍。

典型代表：今典集團、復星集團、陽光100

優(yōu)勢：有別于傳統(tǒng)度假酒店可以滿足的基本居住生活需求之外，這類產(chǎn)品有更多的度假、藝術、文化元素在里面，拍賣、博彩、會議、影視等多樣的收入渠道和靈活的租售方式使得企業(yè)不需要再進行住宅開發(fā)即能保證收益，在跑馬圈地的旅游地產(chǎn)高峰期實現(xiàn)了小而精的成功。

短板：對于企業(yè)長期持有運營的能力、耐心以及綜合性資源整合的能力要求極高，尤其是自持帶來的資金壓力不可忽視，很多傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)往往難以承受。另外，文化的差異、經(jīng)濟發(fā)展的周期等元素也很容易影響這種模式的穩(wěn)定性。

未來趨勢：金融化的操作是必然趨勢，如與金融產(chǎn)品的結合、酒店產(chǎn)權交易等，另外，這類高端度假酒店必須瞄準全球市場，走向海外也無可避免。

他山之石：RCI(國際分時度假交換公司)

目前全球最大的分時度假公司是國際分時度假交換公司RCI，總部設在美國印第安納洲。其在全世界90個國家擁有3500個分時度假村，會員家庭超過250萬。同時，近幾年市場上又崛起了一批新的以開發(fā)為主的分時度假網(wǎng)絡公司，如：SUNTERRA公司，不但經(jīng)營交換業(yè)務，而且自己開發(fā)并銷售時權酒店，總部設在佛羅里達洲。目前已在美國、加拿大、澳大利亞等國家開發(fā)了89個度假村，擁有5600個單位。

劍――文旅小鎮(zhèn)型

劍者，古之圣品，短兵之祖，近搏之器，以道藝精深，遂入玄傳奇。劍之中蘊藏的文化、故事和技藝，已經(jīng)成為了一種藝術，而不僅僅是一種縱橫沙場的兵刃。

厭倦了大都市生活壓力和喧鬧的人們，越來越多的選擇在一個小鎮(zhèn)發(fā)呆幾日，享受那里淳樸與恬靜，目前，國內(nèi)也已經(jīng)形成了安徽宏村、云南麗江、浙江烏鎮(zhèn)等一批文化旅游古鎮(zhèn)。

良性的文旅小鎮(zhèn)運營，應該是與居民市井、文化渾然一體的作品，而不僅是一片沒有語言的商業(yè)味濃重的建筑。在歐洲及東南亞很多旅游小鎮(zhèn)，政府主導、企業(yè)擔綱、居民參與的生態(tài)體系非常完善，而我國更多是企業(yè)政府與企業(yè)的一廂情愿之舉，能否把握好開發(fā)節(jié)奏和保證其有血有肉尚難做定論。

典型代表：中坤宏村項目、良渚文化村、麗江、鳳凰、烏鎮(zhèn)、周莊等

優(yōu)勢：文物遺存、特色民風民俗和悠閑的古鎮(zhèn)生活，可以為旅游開發(fā)大大加分，開發(fā)者往往不需要規(guī)模巨大的硬件投入，而是更多的軟性投入。在未來的城鎮(zhèn)化趨勢下，更多特色、迥異、各具千秋的文旅小鎮(zhèn)將會被挖掘出來，市場機會巨大。

短板：對于古建筑古文物、原生態(tài)民俗文化的保護對所有開發(fā)者都會很頭疼，另外對本地居民的溝通也會是一個障礙，開發(fā)者如何解讀、升級文旅小鎮(zhèn)的歷史文化價值對自身能力要求更高。

未來趨勢：產(chǎn)業(yè)多元化

他山之石：英國溫莎小鎮(zhèn)的王室文化遺響

不同于我國堆砌拼湊的出的某個年代的情景還原，這個小鎮(zhèn)上至今還有濃厚的王室文化氣氛。溫莎小鎮(zhèn)是英國最著名的王室小鎮(zhèn)，位于倫敦近郊，以溫莎古堡聞名。鎮(zhèn)上的人們生活愜意，傳統(tǒng)英式住宅隨處可見。雖然大街小巷終年被來自世界各地的游客擠滿，但這里的生活卻依然輕松愉快。街旁購物區(qū)的商品琳瑯滿目，累了的話就到泰晤士河畔的咖啡館或小酒吧歇歇腳，或者漫步于溫莎公園的綠地與森林之中度過一個國王般的閑適下午。

本文關鍵字：旅游地產(chǎn) 查看更多