“旅居”模式或?qū)⑼粐糜蔚禺a(chǎn)

自去年國內(nèi)旅游地產(chǎn)投資總額超過萬億元以來，今年旅游地產(chǎn)的熱度持續(xù)升溫。從長白山到海南島，從新疆到大連，只要是能與旅游沾邊的地方，就少不了地產(chǎn)商們的身影。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，在百強房企中，至少有三分之一介入了旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，包括世茂、萬達、雅居樂、富力、萬科、恒大、佳兆業(yè)等知名企業(yè)。

然而，在全國林林總總數(shù)千個旅游地產(chǎn)項目中，往往采用的是“自然景觀+度假住宅”的開發(fā)模式，使得產(chǎn)品同質(zhì)化競爭日益加劇。而整合資源更全面、長期居所價值更突出的“自然景觀資源+城市核心配套+目的地式主題體驗”的“旅居地產(chǎn)”模式，從需求端深度融合旅游與居住體驗，開始在市場競爭中占得先機。

旅游地產(chǎn)持續(xù)升溫

伴隨中國高端消費群體對生活方式和生活質(zhì)量要求的提高，旅游地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)也隨之逐漸升溫。近幾年，國家在政策方面相繼出臺了刺激和拉動旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新政策，為我國旅游地產(chǎn)的發(fā)展提供了一個廣闊的發(fā)展平臺。

國務(wù)院發(fā)布的《中國旅游業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃綱要》明確提出，到2015年將旅游產(chǎn)業(yè)初步建設(shè)成為國民經(jīng)濟之戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)，可見旅游地產(chǎn)對于未來中國經(jīng)濟所扮演的角色極其重要。天津財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長叢屹表示，從樓市調(diào)控政策來說，休閑旅游地產(chǎn)恰恰是一個突破口。

在這種情況下，越來越多的開發(fā)商開始從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型從事旅游地產(chǎn)開發(fā)。近年來，世茂集團在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域動作明顯。據(jù)悉，世茂已在大連、煙臺、武漢、上海、福州、海南等地提前布局，擬投資千億元以上。在千億計劃中，500多億元將投向占地2000公頃的大連世茂御龍海灣，400多億元將投資規(guī)模達800多萬平方米的武漢世茂?龍灣。

目前，在世茂集團的住宅、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)以及產(chǎn)業(yè)集群四大業(yè)務(wù)板塊中，旅游地產(chǎn)已占到20%，2012年共為世茂集團貢獻逾百億元的銷售業(yè)績。今年，大連御龍海灣、上?！凹{米魔幻城”、晉江御龍灣等主力項目繼續(xù)發(fā)力，共同推動世茂整體業(yè)績的攀高。

恒大方面則表示，在未來3年至5年內(nèi)，該公司旗下20%的投資將用于旅游綜合體的開發(fā)。此外，萬科自去年以來，先后在青島、唐山、四川等地紛紛拿地，用于后續(xù)旅游地產(chǎn)項目的開發(fā)?！澳壳胺康禺a(chǎn)業(yè)排名前100強的企業(yè)中，至少有三分之一進入或正在進入旅游地產(chǎn)業(yè)。”中國指數(shù)研究院上?？偨?jīng)理羅勇成表示。

旅游與地產(chǎn)“皮肉分離”

與住宅、商業(yè)地產(chǎn)不同的是，旅游地產(chǎn)具有高度人性化內(nèi)涵、先進規(guī)劃和多功能屬性及較高附加值等幾大特征。這些特征也使旅游地產(chǎn)在居住品質(zhì)、投資價值和發(fā)展前景方面較單一住宅或商業(yè)地產(chǎn)項目具有更多的優(yōu)勢，因而備受開發(fā)商和購房者的青睞。

盡管大批實力房企前赴后繼涌入旅游地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，但到目前為止，在全國近3000個旅游地產(chǎn)項目中，沒有一個項目能做成像“美國佛羅里達的PGA國家度假村”一樣能夠享譽世界的旅游品牌項目?！斑@并非資源上的差異，因為國內(nèi)有很多地區(qū)資源豐富且舉世罕有，導(dǎo)致一直未形成國際品牌項目的原因在于急功近利的心態(tài)和開發(fā)模式上的差異?！敝薪?jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰表示，很多開發(fā)商在進入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的時候，僅僅是因為旅游地產(chǎn)拿地成本相對較低，而對于實際開發(fā)并無把握。

更值得注意的是，目前很多所謂的旅游地產(chǎn)，其實為“旅游搭臺，地產(chǎn)唱戲”，通過旅游的名義掃除政策的障礙之后，真正唱主角的依然是賣房子?！澳壳皣鴥?nèi)的旅游地產(chǎn)看似熱鬧，但成功的案例幾乎沒有?！笔烂瘓F副總裁蔡雪梅說，旅游地產(chǎn)興起之初，全國不乏大量以旅游地產(chǎn)為名、實際僅為普通住宅開發(fā)的項目，其實質(zhì)是圈占風(fēng)景區(qū)土地進行單純住宅開發(fā)，這造成了對稀缺自然資源的低效利用。

無論哪種形態(tài)，當前旅游地產(chǎn)結(jié)構(gòu)中以住宅為主導(dǎo)，項目復(fù)合功能不足、持續(xù)發(fā)展能力不強的狀況并沒有得到根本改觀。中國綜合開發(fā)研究院旅游地產(chǎn)研究中心主任宋丁在接受媒體采訪時曾直言：各種所謂的“偽旅游地產(chǎn)”或者“仿旅游地產(chǎn)”越來越多，而且更多是以純粹房地產(chǎn)開發(fā)商的面目出現(xiàn)的。

旅居模式率先突圍

一般而言，旅游地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)三種形態(tài)，旅游地產(chǎn)的初級開發(fā)通常僅可滿足基本的景點觀光、會議、療養(yǎng)功能；在度假地產(chǎn)開發(fā)中，還要滿足星級酒店、休閑會所、養(yǎng)生度假等更多功能。目前，我國處于初級開發(fā)和度假地產(chǎn)開發(fā)并存的狀態(tài)。

“想要旅游地產(chǎn)活起來，最重要的是要有居者，一定要具備、滿足人們可以在里面長期居住的元素和關(guān)鍵需求。在世茂的“旅居地產(chǎn)”的模式下，豐富的生活配套設(shè)施成為必備模塊甚至是主角。住宅反而成為配角，住宅僅僅成為了人們要在此休閑、度假、生活的必備配套。它不同于1.0版單純的資源型，也不僅僅是2.0版主題性度假產(chǎn)品，而是在此兩者基礎(chǔ)之上的3.0版旅居地產(chǎn)?！辈萄┟繁硎?。

實際上，越來越多的開發(fā)商正在致力于“旅居地產(chǎn)”的探索。所謂旅居模式是開發(fā)企業(yè)將積累的各種跨界資源與城市綜合運營能力迅速整合，將其優(yōu)勢拓展到旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，使常規(guī)的旅游地產(chǎn)單一“自然景觀+度假住宅”模式改變?yōu)榫邆溆谰眯跃铀鶅r值的“自然資源+城市景觀+生活住宅+核心配套+目的地式主題體驗”的“旅居地產(chǎn)”模式，一直積極探索“旅居地產(chǎn)”模式的世茂，跨界合作的東軟熙康健康管理中心以及北大附屬教育等優(yōu)質(zhì)資源，都先后在大連世茂御龍海灣這一旅游地產(chǎn)項目上落地?！霸诓痪玫膶?，大連的孩子也有機會享受北大提供的、從幼兒園到高中的全程精英教育。在旅游地產(chǎn)的開發(fā)中，我們會為他們打造‘居’的各類要素，包括引進教育、醫(yī)療、消費等資源?！辈萄┟啡缡钦f。而在這一創(chuàng)新思維戰(zhàn)略下，大連世茂御龍海灣項目的價值得到了充分的挖掘和展現(xiàn)，今年前十月累計實現(xiàn)20億元銷售額便是對世茂旅居模式的最好注解。

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