“以房養老”試點方案有望2014年出臺

9月13日國務院發布的《關于加快發展養老服務業的若干意見》中，“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”引發了社會各方的廣泛討論。很多人誤將“以房養老”和政府養老畫上等號，進而對現行養老保險制度產生不信任感。有的認為“領取幾年養老金后銀行就把住房歸為己有”這種模式在目前房價快速上漲的背景下并不合適。

對此，專家解釋稱，“以房養老”不是大眾產品，只是少數老人愿意接受的小眾產品，是除了政府養老以外的一種補充。而“住房反向抵押養老保險”僅是諸多以房養老模式中的一種。

浙江大學經濟學院教授柴效武接受《經濟參考報》記者專訪時表示，能夠嘗試“以房養老”的人群，必須首先擁有房產，并且該房子有一定價值。其次，用于反向抵押的房屋產權必須屬于老人自己。具備以上兩點才有“以房養老”的物質基礎。此外，適合參與“以房養老”的老人，常常手中多沒有足夠的現金，即沒有固定的養老金收入，或者養老金收入不夠滿足生活保障，這是構成“以房養老”的現實壓力。

而從“以房養老”的模式說來有30多種，涵蓋范圍非常廣。柴效武說，“譬如，把自己的房子出租或出售，獲得的報酬用于支付住養老院的錢；或者自己居住的同時，另外再招幾個租客，租金用于滿足日常生活所需；也可以出售大房換小房，用其差價養老：這些都應當歸于‘以房養老’模式?！?/P>

而比較標準的“以房養老”是指：老年家庭向專業機構出售房產，該機構逐年逐月向老人支付款項，即“倒按揭”，以解決老年家庭的養老金、醫療保健費。如果老人較早去世，而該機構還沒完全買下房子，子女可繼承住宅的部分產權享受收益。

阻礙分業經營限制“倒按揭”發展

盡管可選模式眾多，但住房反向抵押養老保險這仍是短期內最有可能獲得突破的一種。柴效武推算，一套北京二環內的100平米的老房子，市值約500萬元，如果做“反向抵押”投保，每個月可收取3.4萬元養老金，直到去世，如果房屋增值還能領到更多。

這樣的回報水平，對有需求的人群來說，并非沒有吸引力。不過，業務提供方――金融機構卻顯得興趣寥寥，事實上，在相關政策仍未明確以及限制下，機構多數持謹慎態度。

中信銀行是國內首批嘗試以房養老的金融機構之一，不過，盡管養老按揭服務名義上還在北京地區開展，但并非每家支行都做。北京幾家支行經理甚至對媒體表示，這項業務自從推出后幾乎無人問津，所以現在他們索性不接受申請，“有政策，沒業務，我們也就不做了。”

“銀行試點不成功的一個重要原因是規定了抵押期限，無論10年還是20年，到期后如果不還款，房子就沒了。對于用唯一住房做抵押的老人肯定不合適，誰都不希望人還在，錢沒了?！敝醒胴斀洿髮W中國銀行業研究中心主任郭田勇認為，從這一點來看，保險公司開展住房反向抵押業務比銀行更合適，因為保險公司可以依靠生命表定價的機制，以及自身已有客戶數據的經驗分析。保險公司對自有客戶采取“以房養老”或者“以保單養老”的服務方式比其他機構擁有更準確的定價權。

事實上，此次《意見》中的明確提法也是“老年人住房反向抵押養老保險”，這與之前的“以房自助養老”、“倒按揭”、“反向住房抵押貸款”等提法有所不同。柴效武認為，這明確了產品的保險屬性，將巨大的養老融資市場劃撥給保險公司?！?/P>

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