我國或專門立項“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地” 破養(yǎng)老地產(chǎn)困境

繼7月1日新《老年人權益保障法》提出“統(tǒng)籌安排養(yǎng)老服務設施建設用地”，46天后，在8月16日國務院常務會議上，李克強總理強調大力發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)，并提出一系列措施，明確指出確保土地供應。中國老齡科學研究中心副主任郭平透露，國務院常務會議及即將出臺的《關于加快養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的若干意見》（下稱《若干意見》）傳遞出一種信號：養(yǎng)老用地即將納入城市用地總體規(guī)劃，或將立項“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地”專項類別?！度舾梢庖姟啡绻茉谀甑壮雠_，養(yǎng)老用地計劃將以任務形式納入各地2014年用地計劃中，今年將成為養(yǎng)老地產(chǎn)的破局年。

新規(guī)出臺在即

記者獲悉，在此次國務院常務會議召開之前，九三學社和國務院辦公廳的有關養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)劃調研都獲得了國家高層領導人的批示，即將出臺的《若干意見》明確提出，未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的目標規(guī)模是每年提供800萬~1000萬個就業(yè)崗位。

在土地使用上，《若干意見》提出試行非營利性養(yǎng)老機構使用劃撥土地和集體流轉土地；營利性機構使用的養(yǎng)老用地也必須優(yōu)先保障。此外，養(yǎng)老用地必須納入各級政府土地使用規(guī)劃和年度使用計劃。

郭平指出，政府此次出臺的《若干意見》不再像往常過于宏觀，在財政補貼、稅收優(yōu)惠上的細則規(guī)定，有助于促進行業(yè)的健康發(fā)展，保障養(yǎng)老用地安排真正落到實處。

在稅收安排上，《若干意見》提出對所有的養(yǎng)老機構免除營業(yè)稅。所得稅部分，非營利機構全部免除，營利性機構予以減半。

在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投融資方面，《若干意見》提出將加大金融機構對養(yǎng)老服務業(yè)信貸的支持力度并放寬抵押限制。

此外，政府還將通過提供補貼、人員培訓、增設公益性崗位等方式扶持居家養(yǎng)老服務的發(fā)展，并將探索公建民營、公辦民營、民辦公助、購買服務等方式完善服務體系。

破冰之旅

據(jù)全國老齡辦民辦養(yǎng)老服務機構基本狀況調查研究課題組（2008-2009）的數(shù)據(jù)顯示，在被調查的4000余所民辦養(yǎng)老服務機構中，能夠享受政府劃撥土地的有21%，通過租賃取得土地使用權的有36%，另有40%以上的民辦養(yǎng)老服務機構說不清楚其所使用土地的性質。

對大部分開發(fā)商而言，手里的土地都不是專門定位“養(yǎng)老”性質的。

此前，諸多欲進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的內外資企業(yè)均因土地問題“鎩羽而歸”，包括萬科在內的大型房企，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)也一直是雷聲大雨點小。
在從業(yè)者看來，土地問題一直被認為是阻礙民營養(yǎng)老機構發(fā)展的最大瓶頸。

“養(yǎng)老土地成為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的主要障礙，是因為以往土地供應方面沒有特定養(yǎng)老用途的供地，使得養(yǎng)老地產(chǎn)不得不采用國有出讓的居住用地，而承受較高的土地成本。”北京清華同衡規(guī)劃設計研究院有限公司養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究所所長陳首春在接受中國房地產(chǎn)報采訪時說。

這種情況正在悄然轉變。

進入2013年，北京、四川、山東等地都推出養(yǎng)老用地目標規(guī)劃，甚至有城市將養(yǎng)老用地批為專項用地指標。

4月初，北京市國土局公布了2013年度國有建設用地供應計劃。在5650公頃的總量中，首次單列養(yǎng)老設施用地計劃指標，今年的養(yǎng)老設施用地為100公頃。

除北京市制訂的首份養(yǎng)老綜合用地的供應計劃外，其他城市如上海、深圳、廣州、成都等地也提出預留養(yǎng)老用地的相關計劃。根據(jù)成都市相關規(guī)劃，到2020年將規(guī)劃建設395個養(yǎng)老設施項目，總占地11709畝。

山東省更是在全國率先推出養(yǎng)老用地專項指標5625畝。

具體的數(shù)字規(guī)劃突破了之前務虛的計劃，盡管也有過于宏觀的質疑，但回顧養(yǎng)老用地發(fā)展史，這無疑是個重大突破。

此前，老齡委、民政部、國土部等部門都曾著手推行的《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的意見》《關于鼓勵和引導民間資本進入養(yǎng)老服務領域的實施意見》《關于支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地政策的意見》等政策都鼓勵地方政府安排養(yǎng)老用地。

繼7月1日新《老年人權益保障法》提出安排養(yǎng)老設施用地，8月16日國務院常務會議明確提出，大力發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)，將其打造為“蓬勃發(fā)展的朝陽產(chǎn)業(yè)”，會議提出一系列扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策和措施。會后，全國老齡工作委員會辦公室副主任閻青春近日透露，在即將出臺的《若干意見》中養(yǎng)老機構土地取得和優(yōu)惠政策方面將有重大突破。以往養(yǎng)老機構用地難的現(xiàn)狀將獲得緩解。

困境仍存

土地和政策的一些變化也正在暗示著，養(yǎng)老用地或許將結束之前的坎坷命運。但仍有更多的問題有待政策促進。

此前，商業(yè)型養(yǎng)老項目基本都建在國有出讓土地上。由于在城市規(guī)劃領域沒有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地這一土地用途，多數(shù)養(yǎng)老項目的土地只能以商業(yè)用地招拍掛方式獲得，導致前期投入中的土地成本非常高。

業(yè)內人士認為造成這一局面的根本原因來自兩方面，從政府層面來說，用地指標原本短缺，用在溢價有限的養(yǎng)老用地上動力不足；另一方面，行業(yè)本身處于初級階段，模式不明晰，企業(yè)難以真正投入，使得養(yǎng)老用地專項規(guī)劃落實更難。

“前些年，市場太混亂，很多企業(yè)打著養(yǎng)老地產(chǎn)的幌子搞商業(yè)地產(chǎn)，這使得政府現(xiàn)在對養(yǎng)老地產(chǎn)畏首畏尾，很多地方政府現(xiàn)在對‘養(yǎng)老地產(chǎn)’這四個字諱莫如深?！睒I(yè)內某知名專家表示。

北京一位曾從事養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商也坦誠透露，“老年公寓用地一般很便宜，而老年公寓本身多數(shù)是承擔著帶動項目土地升值的任務，并非為了發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。所以養(yǎng)老地產(chǎn)不過是開發(fā)商的一種噱頭?！薄罢且驗轲B(yǎng)老地產(chǎn)淪為了開發(fā)商拿地的噱頭，而政府本身監(jiān)管難以到位，所以很多地方政府回避開發(fā)養(yǎng)老用地?！鄙鲜鰧＜艺f。

另外，政府的顧慮還有一部分私人原因，北京某地產(chǎn)公司職員曾轉述一位官員的話稱，“我任期3年，需要拿出政績，土地批給房地產(chǎn)企業(yè)，馬上就有一大筆收入；批成工業(yè)用地，馬上就有稅收；批成養(yǎng)老院，什么現(xiàn)成的好處我都看不到”。一語道破玄機。

對企業(yè)來說，這種長期投入、持有運營型的地產(chǎn)模式，與以往房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的短期盈利生存模式顯然不符。并不是所有開發(fā)商都有資金和能力參與到養(yǎng)老地產(chǎn)的游戲當中。

“隨著老齡化問題的加重，在養(yǎng)老土地的規(guī)劃和安排對各地政府來說，是必須承擔起的責任?！敝袊嗣翊髮W土地規(guī)劃研究中心主任嚴金明說。

然而，即便解決了土地、稅收等問題，還有更多問題需要解決。其中資金和人才是首要問題。

中國房地產(chǎn)報曾多次報道養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的人才瓶頸：要求專業(yè)、收入少、導致人才緊缺，而且留不住人才。至于融資，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚在培育期，獲得資金的支持就更難。

由此來看，養(yǎng)老用地破冰，只是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第一步。

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