我國或專門立項“養老產業用地” 破養老地產困境

繼7月1日新《老年人權益保障法》提出“統籌安排養老服務設施建設用地”，46天后，在8月16日國務院常務會議上，李克強總理強調大力發展養老服務業，并提出一系列措施，明確指出確保土地供應。中國老齡科學研究中心副主任郭平透露，國務院常務會議及即將出臺的《關于加快養老服務業發展的若干意見》（下稱《若干意見》）傳遞出一種信號：養老用地即將納入城市用地總體規劃，或將立項“養老產業用地”專項類別?！度舾梢庖姟啡绻茉谀甑壮雠_，養老用地計劃將以任務形式納入各地2014年用地計劃中，今年將成為養老地產的破局年。

新規出臺在即

記者獲悉，在此次國務院常務會議召開之前，九三學社和國務院辦公廳的有關養老產業規劃調研都獲得了國家高層領導人的批示，即將出臺的《若干意見》明確提出，未來養老產業的目標規模是每年提供800萬~1000萬個就業崗位。

在土地使用上，《若干意見》提出試行非營利性養老機構使用劃撥土地和集體流轉土地；營利性機構使用的養老用地也必須優先保障。此外，養老用地必須納入各級政府土地使用規劃和年度使用計劃。

郭平指出，政府此次出臺的《若干意見》不再像往常過于宏觀，在財政補貼、稅收優惠上的細則規定，有助于促進行業的健康發展，保障養老用地安排真正落到實處。

在稅收安排上，《若干意見》提出對所有的養老機構免除營業稅。所得稅部分，非營利機構全部免除，營利性機構予以減半。

在養老產業投融資方面，《若干意見》提出將加大金融機構對養老服務業信貸的支持力度并放寬抵押限制。

此外，政府還將通過提供補貼、人員培訓、增設公益性崗位等方式扶持居家養老服務的發展，并將探索公建民營、公辦民營、民辦公助、購買服務等方式完善服務體系。

破冰之旅

據全國老齡辦民辦養老服務機構基本狀況調查研究課題組（2008-2009）的數據顯示，在被調查的4000余所民辦養老服務機構中，能夠享受政府劃撥土地的有21%，通過租賃取得土地使用權的有36%，另有40%以上的民辦養老服務機構說不清楚其所使用土地的性質。

對大部分開發商而言，手里的土地都不是專門定位“養老”性質的。

此前，諸多欲進軍養老產業的內外資企業均因土地問題“鎩羽而歸”，包括萬科在內的大型房企，養老地產開發也一直是雷聲大雨點小。
在從業者看來，土地問題一直被認為是阻礙民營養老機構發展的最大瓶頸。

“養老土地成為養老地產發展的主要障礙，是因為以往土地供應方面沒有特定養老用途的供地，使得養老地產不得不采用國有出讓的居住用地，而承受較高的土地成本?！北本┣迦A同衡規劃設計研究院有限公司養老產業研究所所長陳首春在接受中國房地產報采訪時說。

這種情況正在悄然轉變。

進入2013年，北京、四川、山東等地都推出養老用地目標規劃，甚至有城市將養老用地批為專項用地指標。

4月初，北京市國土局公布了2013年度國有建設用地供應計劃。在5650公頃的總量中，首次單列養老設施用地計劃指標，今年的養老設施用地為100公頃。

除北京市制訂的首份養老綜合用地的供應計劃外，其他城市如上海、深圳、廣州、成都等地也提出預留養老用地的相關計劃。根據成都市相關規劃，到2020年將規劃建設395個養老設施項目，總占地11709畝。

山東省更是在全國率先推出養老用地專項指標5625畝。

具體的數字規劃突破了之前務虛的計劃，盡管也有過于宏觀的質疑，但回顧養老用地發展史，這無疑是個重大突破。

此前，老齡委、民政部、國土部等部門都曾著手推行的《關于加快發展養老服務業的意見》《關于鼓勵和引導民間資本進入養老服務領域的實施意見》《關于支持養老產業用地政策的意見》等政策都鼓勵地方政府安排養老用地。

繼7月1日新《老年人權益保障法》提出安排養老設施用地，8月16日國務院常務會議明確提出，大力發展養老服務業，將其打造為“蓬勃發展的朝陽產業”，會議提出一系列扶持養老產業的政策和措施。會后，全國老齡工作委員會辦公室副主任閻青春近日透露，在即將出臺的《若干意見》中養老機構土地取得和優惠政策方面將有重大突破。以往養老機構用地難的現狀將獲得緩解。

困境仍存

土地和政策的一些變化也正在暗示著，養老用地或許將結束之前的坎坷命運。但仍有更多的問題有待政策促進。

此前，商業型養老項目基本都建在國有出讓土地上。由于在城市規劃領域沒有養老產業用地這一土地用途，多數養老項目的土地只能以商業用地招拍掛方式獲得，導致前期投入中的土地成本非常高。

業內人士認為造成這一局面的根本原因來自兩方面，從政府層面來說，用地指標原本短缺，用在溢價有限的養老用地上動力不足；另一方面，行業本身處于初級階段，模式不明晰，企業難以真正投入，使得養老用地專項規劃落實更難。

“前些年，市場太混亂，很多企業打著養老地產的幌子搞商業地產，這使得政府現在對養老地產畏首畏尾，很多地方政府現在對‘養老地產’這四個字諱莫如深?！睒I內某知名專家表示。

北京一位曾從事養老地產的開發商也坦誠透露，“老年公寓用地一般很便宜，而老年公寓本身多數是承擔著帶動項目土地升值的任務，并非為了發展養老產業。所以養老地產不過是開發商的一種噱頭?！薄罢且驗轲B老地產淪為了開發商拿地的噱頭，而政府本身監管難以到位，所以很多地方政府回避開發養老用地?！鄙鲜鰧＜艺f。

另外，政府的顧慮還有一部分私人原因，北京某地產公司職員曾轉述一位官員的話稱，“我任期3年，需要拿出政績，土地批給房地產企業，馬上就有一大筆收入；批成工業用地，馬上就有稅收；批成養老院，什么現成的好處我都看不到”。一語道破玄機。

對企業來說，這種長期投入、持有運營型的地產模式，與以往房地產開發企業的短期盈利生存模式顯然不符。并不是所有開發商都有資金和能力參與到養老地產的游戲當中。

“隨著老齡化問題的加重，在養老土地的規劃和安排對各地政府來說，是必須承擔起的責任?！敝袊嗣翊髮W土地規劃研究中心主任嚴金明說。

然而，即便解決了土地、稅收等問題，還有更多問題需要解決。其中資金和人才是首要問題。

中國房地產報曾多次報道養老產業的人才瓶頸：要求專業、收入少、導致人才緊缺，而且留不住人才。至于融資，養老產業尚在培育期，獲得資金的支持就更難。

由此來看，養老用地破冰，只是養老產業發展的第一步。

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