【廣東】廣州出臺《產業用地指南》

9月9日，廣州市發改委發布了《廣州市產業用地指南（2013版）》，其中的《限制/禁止用地項目目錄》涉及34個行業大類項目，被外界評論為史上最嚴產業地產用地指南。其中規定，用地規模較大但產值較低、不利于產業機構優化的項目將被限制用地，資源消耗大、污染環境、工藝技術需要淘汰的產業項目將被禁止用地。

“廣州已經處于用地指標非常緊張的狀態，土地資源在未來十幾年里就將消耗完。”廣州市社會科學院科研處處長彭澎表示，在土地資源緊缺的前提下，廣州提出了新型城市化的戰略，這就要求經濟、城市發展必須與土地規劃實現“三規合一”。

廣州市國土房管局局長李俊夫也在近日指出，全國12個人口超千萬的城市中廣州可用平地資源結構比重在是最低的，出臺支持現代產業發展的差別化供地政策，就是要發揮土地杠桿作用，推動供地結構向節地、高效的現代產業傾斜，以更少的土地消耗承載更大規模的增長。

34個行業被限用地

據了解，《限制/禁止用地項目目錄》共涉及食品飲料、煙草、紡織、制革、造紙印刷、石油化工、醫藥制造、化學原料及制品、化學纖維制造、橡膠和塑料制品、冶金壓延加工、金屬制品、通用和專用設備、電氣機械和器材制造、電力生產、房地產、公共設施管理、文體娛樂業等34個行業大類項目。限制用地項目原則上不予審批，禁止用地項目一律不予審批。

其中，限制用地的項目目錄包括：不符合行業準入條件、不利于產業結構優化升級、用地規模較大但產值較低、工藝技術落后、目前產業發展已趨飽和的工業項目用地；用地規模過大的基礎設施項目用地；目前已趨飽和或者用地規模過大的社會事業項目用地。

而不符合有關法律法規規定、資源消耗巨大、污染環境、不具備安全生產條件、工藝技術需要淘汰的產業項目用地則在禁止用地之列。

《指南》還制定了單獨供地產業目錄，實行差別化供應，不在目錄之列的項目一律要進工廠和工業園區。據了解，這在全國范圍內尚屬首例。

工業項目用地新增的科技率、土地產出率和產值能耗的三項后評估指標也屬創新之舉。未來廣州的工業土地出讓合同將約定，無法達到評估要求的項目會被罰款、限制再次供地等，以此引導工業項目轉型升級，提高項目科技水平。

同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，作為南方最開放的城市之一，在過去兩年經歷國內外復雜的市場環境后，廣州的產業升級勢在必行?！爱a業升級反映到土地市場，就是土地要集約利用，增加單位土地的產值，提高土地利用效率?！睆V州市社科院發布的《廣州經濟藍皮書》顯示，廣州人均占有平地資源僅高于深圳，是全國人地矛盾最尖銳的城市之一。廣州未來可新增用于城市建設的平地資源總量約600平方公里，土地儲備規模和出讓收入只有京、滬的1/3左右，在全國大中城市中排名在第15位左右，與廣州的經濟實力不完全匹配。

有分析指出，按照最近10年的年均土地消耗速度，不到2015年，廣州市建設用地總規模將超過國家確定的2020年1772平方公里建設用地規?？刂凭€。即便國家允許廣州使用，不到15年，也將消耗完600平方公里可用的平地資源。而廣州目前全市的土地利用強度已達23.4%，距離國際通行30%的城市生態宜居警戒線只有6.6個百分點。土地產出率低也是一個嚴峻問題，2012年廣州全市土地產出率相當于香港的1/8，新加坡1/6，單位土地經濟產值只有深圳的20%。

彭澎也表示，土地資源緊張、利用效率低是《指南》出臺的現實背景。“新增土地要滿足集約、節約的要求，土地規劃也必須結合產業、城市發展規劃?！彼赋?，廣州正在推進國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃與城鄉規劃的“三規合一”，希望通過統籌城鄉空間資源配置，優化城市空間功能布局，保護耕地資源以促進節約集約用地，確保國家、省、市重要發展片區、重點發展項目順利落地實施，保障經濟、社會、環境協調發展。《指南》正是其中一方面的內容。

李俊夫在近日的一次媒體采訪中強調，編制了產業用地指南，各行各業用地都有量化標準，不再是用地單位要多少地就給多少，而是用國內最先進的標準來量化?！澳切┞浜?、低效、污染的項目進不來了。對符合廣州城市發展戰略的現代產業，我們優先供地，這就使得廣州的轉型有了保障、有了動力。”

禁止工業用地建住宅

《指南》提出，廣州將鼓勵建設戰略性新興產業基地和高新技術產業基地，優先保障一類工業用地土地供給，但不得改變用途作為商業經營性土地使用。而且，工業項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得大于項目總用地面積的7%，嚴禁在工業用地范圍內建設成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心。

“這是防止企業打擦邊球，利用工業用地開發可售型物業或其他建筑，企圖為產業用地提供更多的發展空間?！睆埡陚ト绱苏J為。

據中國房地產報記者了解，關于工業用地范圍禁止建住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心的規定，在《廣州市產業用地指南（2009年版）》中已有提及，但實際執行情況并不樂觀。廣州科學城內，工業用地上蓋住宅、寫字樓、商鋪的項目比比皆是。例如，廣州的重大文化項目――廣東國家音樂產業基地飛晟園區內便建設了商鋪、公寓、獨棟寫字樓等，并對外出售。而占地超過10萬平方米的廣州國際數據中心，除了數據研發中心，還規劃了部分商業公寓、住宅以及寫字樓項目用于出售。

另一方面，國土部門還通過為企業定向供應商住用地的方式，規避法規的限制。例如，2009年出讓的開發區LGPQ-A2-2住宅用地便設定了諸多條件限制，最后由廣州開發區工業發展集團有限公司競得。雖然約定房屋建成后只租不賣，且僅限該區域總部企業使用，但最終能否嚴格兼管仍存疑問。位于天河區的廣氮住宅地塊AT06070509、AT06070511，要求競投開發商須是擁有石油化工國家綜合甲級設計資質的高新技術企業，而地塊所建房屋不能預售，也就是在全部住宅樓建好拿了房產證后才能對外銷售。最終，這兩塊地被中石化所競得。

在彭澎看來，工業用地建商住產品的行為屢禁不止，是因為大型工業項目本身存在對居住、服務等配套的剛性需求，但“應該在土地供應時就做好配套的規劃，而不是讓企業打著建設配套的旗號，擅自改變用地性質?！彼J為，禁止工業用地建設商住產品應該從前期規劃的源頭控制，即便獲批更改功能也應嚴格審批手續和加大查處力度。

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