廬山旅游地產叫好不叫座

發展旅游地產成為當地政府實現財政增長的重要載體：廬山腳下的旅游酒店綜合項目、廬山西海風景區的中信廬山西海項目、廬山國際會議中心綜合體……一個個投資幾十億元、上百億元的項目紛紛啟動。相關政府文件顯示，最近3年，九江旅游項目投入不斷增加，累計投資達600多億元。

然而，九江輻射的消費能力有限，眾多大體量綜合體接連推出，帶來的直接后果就是銷售遇冷。以中信廬山西海為例，8月15日至16日，《每日經濟新聞》記者走訪了其設在南昌、九江和項目所在地3個銷售點中的兩個。置業顧問告訴記者，目前一期推出的房源，已經銷售得差不多了，只剩下少部分。而記者從九江房管局獲得的數據顯示，該項目一期推出的200余幢別墅，銷售了一半左右。

綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁在接受記者采訪時認為，發展旅游地產的方向是對的，但 “地方政府應該控制好旅游地產的開發結構，避免出現集中供應，有效需求不足的現象。”。

旅游項目火熱3年投資600億

8月14日，江西省商務廳官網發布消息稱，香港帝盛酒店集團（02266，HK）取得九江市星子縣天地溫泉假日酒店經營和所有權，公司將投資2.23億港元于該酒店項目。次日，記者來到天地溫泉假日酒店，酒店已停止營業，正在進行裝修，酒店后面也進行著度假別墅的建設。

在九江市星子縣，這樣的項目可謂比比皆是，與天地溫泉度假酒店同一側，有一家剛開業不久的醉石溫泉陶淵明主題度假村，根據其宣傳，項目占地約160畝，擁有客房327間，總建筑面積約35000平方米，總投資2.5億元。

放眼九江，旅游地產最具規模的，當屬中信集團在廬山西海風景區開發的中信廬山西海項目，據中信集團與江西九江市人民政府簽訂的合作框架協議，將在5年內投資和招商120億元用于各項目的開發建設。中信地產將加大對九江市旅游、地產等第三產業的開發力度，并向九江市區、八里湖新區、廬山風景區輻射。

2010年12月8日，中信地產與江西九江市政府正式簽署了 《中信廬山西海項目總體運營合作協議》與《巾口西部啟動區土地整理協議》。

用原江西省長吳新雄的話來說，這是江西省投資最大的旅游地產項目，是江西旅游發展史上的重要里程碑。

圍繞廬山西海，武寧縣亦引進泰國古暹羅風情度假村、榮程旅游綜合開發、華元養生休閑中心、華夏國際旅游度假區等4個50億元以上旅游項目。

九江市旅游局今年5月份的一份 《九江旅游情況工作匯報》中提到，最近3年，九江旅游項目投入不斷增加，政府和社會投資的項目達到140多個，累計投資達600多億元。據悉，其中大部分為旅游地產項目。

叫好不叫座 投資商急于找買主

早在中信之前，另一家央企中航地產已經進入九江，開發經營了廬山國際高爾夫球會及中航廬山云嶺。據置業顧問向記者介紹，中航計劃圍繞廬山國際高爾夫球會建設1000幢別墅，目前一期已經建成75幢，只存少量別墅可售。

在中航廬山云嶺的銷售中心，記者看到沙盤上方的天花板殘損，還在漏水，墻上掛出的建筑工程規劃許可證和預售許可證上顯示，開發商為九江嘉浩（廬山）房地產開發有限公司。

“九江及輻射區的消費能力非常有限，如此多動輒上萬元一平方米的別墅，要想銷售出去并不容易?！本沤晃坏禺a企業的經理告訴《每日經濟新聞》記者，以中航廬山云嶺為例，第一期開發的75幢別墅，從2011年就開始銷售，賣了兩年都沒有賣完，“一幢別墅的售價至少在200萬元以上，一旦真的建成1000幢，要賣到何年何月？”

中信廬山西海的銷售情況也不容樂觀。8月15日，記者以客戶身份來到位于中信廬山西海項目現場的銷售中心，整個銷售大廳只有前臺坐著兩個業務員。見有人來，一名置業顧問連忙起身，前來介紹。

這名置業顧問說，中信廬山西海一期開發7平方公里，目前在售的桃花里社區，有60~80平方米的酒店式公寓、100多平方米的獨幢別墅以及臨湖別墅可供銷售，“這里最大的優勢就是有一個1600多畝的濱湖高爾夫球場，所以大部分房源都銷售完了，只有少量房源可售”。

而記者從九江市房管局查詢到的數據顯示，中信廬山西海11棟酒店式公寓中，第6棟、第8棟、第11棟均未銷售，第10棟40套房屋僅售5套，其余7棟或多或少均有未售房源。

此前被香港帝盛酒店集團收購的星子縣天地溫泉假日酒店亦是因為激烈的同業競爭，客源大大減少，最終被外來企業并購。

如何最大限度地開拓買主，已成為投資商最為頭疼的一個問題。中信甚至在南昌昌北機場出站口打起了T型廣告，以吸引高端人群關注。

“九江的旅游資源在江西首屈一指，但是會在當地置業的旅客非常有限。”江西中旅負責人周經理告訴記者，前往廬山旅游主要以避暑為主，多為廣東、福建、湖北等周邊的游客，游客來一次就下決心在當地購置房產的可能性不大。

開發打擦邊球 引出水土保護之憂

在奇峰秀麗的廬山山體和西海景區大規模開發房地產，難免破壞水土。一位不愿具名的九江市政協委員告訴《每日經濟新聞》記者，當市政府決定在廬山西海大規模開發時，不少政協委員都表示了反對。在當年的九江“兩會”上，這名政協委員在小組討論時，公開表示反對。

上述政協委員表示，廬山西海自2005年被國務院確定為國家級風景名勝區之后，目前景區的總體規劃尚未獲得通過，在控規出臺前，在沿湖數十平方公里的土地上進行開發，一湖清水將受到破壞。

8月15日，記者來到中信廬山西海的施工現場，遠遠望去，群山環抱中，一湖湛藍的清水，碧波蕩漾。不協調的是，在湖背面，一臺臺挖掘機、卡車轟鳴，山體被挖開，黃土畢露。

“政府把開發商引進到景區來開發，對景區的破壞難以估量，并且還要建高爾夫球場，將來保養高爾夫球場用到的農藥，雨水一沖，自然會流進湖里?！蓖陂_發的山體，武寧縣巾口鄉北櫟村一位村民抱怨道。

對于高爾夫球場的建設，國家早在2004年就有禁令。記者獲悉，中信廬山西海的高爾夫球場是以體育公園的項目立項的。

有當地居民反映，九江廬山醉石溫泉度假村置業有限公司的醉石溫泉陶淵明主題度假村建在廬山南脈的山體上?！稄]山風景名勝區總體規劃》明確規定，對廬山南至溫泉的山體要進行保護，不得在山體上進行商業開發。

8月17日，記者來到該度假村，欲了解其國土用地及規劃許可，但一位名叫劉曉峰的副總表示不知情，并稱知情的領導出差在外，讓記者前往星子縣政府了解情況。

隨后，記者電話致電星子縣縣長汪紅蕾，汪縣長表示讓宣傳部門聯系記者，但至發稿記者并未接到相關部門的聯系。

政企應雙贏 短期內恐現結構失調

宋丁認為，企業要做大旅游地產，首先在于國家政策的風險，比如調控或者限購，如果這方面不成問題，風險就消除了一半；其次是產業風險，開發旅游地產，對于占有資源者，可以相對規避風險。政府也存在風險，如果選擇了實力不強的企業，則有可能變成爛尾的項目。從這個層面上說，雙方的目標應該是一致的。

“政企合作的旅游地產項目，最終應該是雙贏格局?！彼味≌J為，對于政府引進體量巨大的旅游綜合體，“政府引進城市資金進入農村，有利于借助三產推動一產的發展，協助解決 三農 問題?！?/P>

宋丁表示，政府以極低的土地價格甚至零地價，將土地交給開發商進行開發，是借助開發商的資金，完成城鎮化的改造。“而企業以低價拿地后，本著利益最大化的原則，或許在做公益類設施時，會存在偷工減料的情況，這個時候，就需要政府有效監督?！?/P>

針對九江聚焦的大量旅游地產項目，宋丁認為，從長遠來看，并不擔心銷售的問題，“而從短期來看，則出現了結構性失調，短時間內供應量集中放大，而有效需求又不足的局面?！?BR>

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