北京限價政策：抓土地出讓 不涉及在建項目

北京住建委目前仍在研究“限價序列管理”的具體細則，4月至今已多次召開業內座談會，已經形成部分政策雛形。

“已拿地、在建、銷售的商品房由于涉及到入市定價、企業經營問題，不會半路被納入限價房序列管理內。”一位接近北京住建委的政策知情人士透露。

這位人士稱，暫定將納入“限價房序列管理”的新房，嚴格區別于被納入保障房體系針對中低收入家庭的“兩限房”；其屬于滿足自住、改善性需求，具備完整產權的商品房范疇；擬在土地出讓前就確定其入市價格，通過土地出讓、稅收政策優惠等措施，保證其處于中低價位。

同時，這項政策與此前“限房價，競地價”的政策相比，將增加購房人資格審核，二次入市規則等規定。不過，上述人士表示，對于購房資格限制，和上市條件如何限定、監管等具體細節還在研究中。

在上述人士看來，這也是北京在“國五條”背景下調控思路轉變的一個途徑，即變二元為三元，“此前樓市調控以商品房+保障房二元調控模式，現在則是滿足中低收入群體的保障房+滿足夾心層住房需求的限價房序列+滿足中高收入群體的商品房三元的調控機制?！?/P>

已開多次座談會

“京19條”首次引入了“限價房序列管理”的概念，要求“進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理”，引發普遍關注。

所謂的“限價房序列管理”，北京市住建委主任楊斌4月上旬公開解釋稱，這是一個針對商品房的新概念，主要是為了解決自住、改善型中等收入“夾心層”的住房需求。

記者多方采訪了解，有關“限價房序列管理”的相關細則正在緊張的調研、起草中，從4月份至今，北京住建委召集了相關業內人士召開了多次研討會，其中，一次規模較大座談會，北京市高層亦有出席。

上述政策知情人士透露，座談會上有開發商問及，“如果半路限價，勢必干預企業正常經營，最終達成的一致的方向還是在土地出讓前明確?！?/P>

也有開發商關心，“對于新限價房周邊的高價地塊項目入市該如何？”

“比如在地價、相關稅費優惠，提前鎖定入市價格的背景下，可能存在新限價房以2萬元入市，而周邊高地價成本下的商品房賣到2.5萬還虧本的情況，”上述人士說。

在上述座談會上，北京住建委并未正面回應，只稱，先討論限價房序列管理的細則問題，其他問題暫不討論。

不過，據上述人士了解，在推出新限價房之后，其他包括高端盤在內的非普通商品房也仍將接受價格監管，并將會提高門檻，目的在于吸引開發商多建設剛需、改善性型住房項目。
截止到目前，上述提法并沒有出臺具體的細化政策。楊斌也稱，更為詳細的細則，仍在研討中，并將盡快推出。

分配和入市是關鍵

值得一提的是，記者注意到，5月8日北京市國土局公布的239宗年內首批擬供應地塊中，并未明確提及“限房價、競地價”地塊。

對此，北京市土地儲備中心人士在電話中告訴記者，對于什么樣的地塊適合推新限價房，提前鎖定什么樣的價格，開發商參與的積極性如何等問題尚未明確，地塊一旦推出，市場不買單，導致地塊流標對于穩定市場也不利，后續還需要具體地塊具體研討。

不過，上述人士表示，估計5月中旬起，北京或就將試行擬出讓的地塊時對其限價身份進行標注。

范小沖分析，一般來說，房地產開發的周期是1年-1.5年，但在鎖定購買主體、入市價格的背景下，相關的規劃等周期將縮短，預計6個月就行，“也就是說，最快預計年底新限價房就能入市。”

在“新限價房”最快年底入市的背景下，限價房序列管理細則的重難點，有關“新限價房”的后續分配管理問題仍在進一步的探討中。

中國房地產學會副會長陳國強分析，購房人資格和二次入市監管都是需要關注的問題。

記者獲悉，根據北京住建委的設計，有關“新限價房”的購買主體、上市條件等都將接受政府管控，但對于購買主體的監管，以及二次入市是通過補繳稅費還是土地出讓金，尚未最終明確。

嚴格限價為細則贏時間

陽光100集團常務副總裁范小沖分析，由于在統計年度房價目標時，要嚴格剔除保障房，增加“限價房序列”的商品房權重，對于完成年度房價目標有很大作用。

根據國五條細則的要求，各地區制定年度新建商品住房價格控制目標時，必須把保障性住房的數據剔除在外。

范小沖分析，現行嚴格的限價機制除了希望給市場降溫之外，也是希望把諸如“限價房序列管理”等制度的建立贏取時間。

受“限價序列”影響，一些地產項目去年年底的規劃都遲遲不敢敲定，“如果把已拿地，在規劃、建設或準備上市的商品房納入限價房序列管理，那么項目的產品類型和針對的客群得隨之變化?！币晃坏禺a項目營銷總監說。

比如，“項目前期定位為中高收入群體的高端項目，被劃入限定價格的限價房序列，肯定會虧得厲害?！?/P>

北京5月房價一反3、4月份的快速上漲態勢。根據網易房產數據中心統計，截止到5月12日，北京新建住宅簽約套數為1837套，均價為20755元/平方米，同比4月的20873元/平方米基本持平。

值得一提的是，5月13日，中央兩大官媒人民日報和新華社同時撰文評述，樓市調控不能一味限價限購，應該轉向長效機制的建設。（據21世紀經濟報道）

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