國(guó)五條地方條款預(yù)計(jì)3月底出臺(tái)

國(guó)五條細(xì)則壓頂，各地樓市都期待地方實(shí)施條款出臺(tái)。

上周六“國(guó)五條”細(xì)則的突然出臺(tái)，引來(lái)各地強(qiáng)烈反響?！俺山涣吭趺醋?，房?jī)r(jià)怎么走，這一切目前都不好說(shuō)，完全依賴各個(gè)地方政府如何落實(shí)政策，出臺(tái)怎樣的操作細(xì)則。”易居中國(guó)董事長(zhǎng)周忻表示，而這一表態(tài)，成為業(yè)界人士的共識(shí)。

20%個(gè)稅一刀切還是有保留的執(zhí)行，房產(chǎn)稅試點(diǎn)是否擴(kuò)容，房?jī)r(jià)控制目標(biāo)如何制定等，各地均有不少傳聞版。

針對(duì)“國(guó)五條”細(xì)則會(huì)“誤傷”改善性需求和剛性需求的擔(dān)憂，住建部副部長(zhǎng)齊驥表示，“會(huì)有保護(hù)措施。”住建部政研中心綜合研究處處長(zhǎng)趙路興也指出，地方細(xì)則將由各個(gè)城市針對(duì)自身情況進(jìn)行定奪，更突出地區(qū)差異化。

部分地方初定思路

簡(jiǎn)而言之，中央把更多的操作空間下放給地方政府，各地陸續(xù)出臺(tái)的執(zhí)行細(xì)則，將成為房地產(chǎn)企業(yè)、市場(chǎng)交易者和資本市場(chǎng)緊密關(guān)注的事件。北京、上海、湖南湘潭、貴陽(yáng)等城市，已經(jīng)有了初步思路。

北京市正制定實(shí)施細(xì)則，價(jià)格、面積等可能成為劃線依據(jù)。另?yè)?jù)市場(chǎng)人士指出目前北京基本制定完實(shí)施細(xì)則，在價(jià)格上劃?rùn)n：例如單價(jià)3萬(wàn)元以上的住宅征收差額20%個(gè)稅，單價(jià)3萬(wàn)元以下的普通住宅征收全款1%的個(gè)稅。

上海稅務(wù)局針對(duì)網(wǎng)上傳出的多個(gè)避稅版本作出答復(fù)。這些版本除了早就被用濫的假離婚、陰陽(yáng)合同的伎倆外，所謂的“高人”還找出了多種避稅招數(shù)。除上述兩種途徑外，還包括以房屋入股成立新公司，然后再轉(zhuǎn)讓股份等方法。針對(duì)網(wǎng)傳的避稅版本，上海稅務(wù)局表示，上述辦法都無(wú)法避稅。

年前傳聞湖南將試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革一事應(yīng)聲落地。湖南省地稅局證實(shí)，將在湘潭市啟動(dòng)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，改革對(duì)象涉及企業(yè)和事業(yè)單位，暫不涉及個(gè)人房產(chǎn)，但具體實(shí)施時(shí)間還未確定。地稅局財(cái)產(chǎn)和行為稅處處長(zhǎng)陸文勇表示，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議已發(fā)出明確信號(hào)，將擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，未來(lái)湖南將會(huì)按照國(guó)務(wù)院的統(tǒng)一部署啟動(dòng)改革。湘潭啟動(dòng)的房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，就是將原來(lái)的房產(chǎn)稅和土地使用稅合并為房地產(chǎn)稅，即原來(lái)的房地產(chǎn)稅按原值征收改為按現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)值征收，土地使用稅原來(lái)按面積征收改為按土地現(xiàn)有價(jià)值征收，被征收的對(duì)象是過(guò)去繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅的企業(yè)和事業(yè)單位。

貴陽(yáng)坦承二手房征稅存難點(diǎn)。3月6日，貴陽(yáng)市住建局房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處副處長(zhǎng)羅元軍表示，目前省、市政府和住建、稅務(wù)、國(guó)土、金融等相關(guān)部門(mén)正認(rèn)真醞釀、充分討論和積極研究關(guān)于“新國(guó)五條”細(xì)則在貴陽(yáng)的具體實(shí)施政策。按照國(guó)家規(guī)定，在一季度(3月31日前)向社會(huì)公布。羅元軍提出，裝修費(fèi)用的核算是難點(diǎn)，稅務(wù)部門(mén)難以評(píng)估房屋的裝修究竟花了多少錢(qián)。如果按此方法，稅務(wù)部門(mén)核稅時(shí)就要進(jìn)家入戶，對(duì)每一戶交易的二手房進(jìn)行裝修評(píng)估。而住建部門(mén)也不具有評(píng)估裝修費(fèi)用的職能。所以，這在執(zhí)行上存在難點(diǎn)，此前貴陽(yáng)市的二手房交易，基本采取房屋成交總額×2%的方式征個(gè)稅。

江蘇網(wǎng)傳細(xì)則初稿在走流程。細(xì)則落地之后，據(jù)南京住建委的統(tǒng)計(jì)，截至當(dāng)天下午5點(diǎn)半，收件達(dá)到1571份，這個(gè)購(gòu)房登記數(shù)比照平日增長(zhǎng)將近7倍。江蘇省住建廳廳長(zhǎng)周嵐表示，國(guó)家本意是增加交易環(huán)節(jié)，防止不斷地買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出，而對(duì)個(gè)人的自住剛性需求國(guó)家一直是明確的，是給予鼓勵(lì)的。網(wǎng)傳杭州細(xì)則是：人均80平方米以下，也就是一家三口240平方米以下的住宅保有量，二手房交易仍按總額1%交個(gè)稅。如該家庭有兩套以上住宅，那么其中一套住宅交易時(shí)超出240平方米以上面積的獲利，將按20%征收個(gè)稅。

另?yè)?jù)了解，從2010年初開(kāi)始，佛山已全面嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)稅為差額20%的征收標(biāo)準(zhǔn)。因此國(guó)五條細(xì)則在當(dāng)?shù)匾央y稱“最嚴(yán)”。

山東、廣深辟謠

其他城市如海南、鄭州則也有所表態(tài)。海南省住建廳的相關(guān)人士稱，“估計(jì)兩會(huì)期間中央還會(huì)傳達(dá)有關(guān)房地產(chǎn)的精神，到時(shí)候，將綜合出臺(tái)執(zhí)行新政?！编嵵菔蟹抗芫忠苍诠俜轿⒉┌l(fā)布消息稱，相關(guān)實(shí)施細(xì)則正在研究制定中，待確定后將會(huì)盡快向社會(huì)公布。南京限購(gòu)范圍或進(jìn)一步擴(kuò)大升級(jí)；武漢或?qū)?yán)格征收個(gè)稅，目前在武漢5年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)在交易中心均有備案登記，因此原值核定不成問(wèn)題。

另外，細(xì)則遲遲未明確，一些城市的網(wǎng)上傳聞也不斷出現(xiàn)。近日，有傳言稱，山東煙臺(tái)開(kāi)始執(zhí)行新規(guī)，房產(chǎn)證五年內(nèi)的房屋上市交易需繳納差額的20%的個(gè)人所得稅，超過(guò)五年則不收取。據(jù)媒體報(bào)道，新政一天后被叫停，地稅局工作人員解釋稱目前執(zhí)行新政策尚不完善，具體方案仍在商討。更有報(bào)道稱，煙臺(tái)市福山區(qū)地稅局發(fā)言人于4日下午對(duì)外稱，從未執(zhí)行過(guò)，更無(wú)執(zhí)行后緊急叫停情況，此項(xiàng)新規(guī)是否執(zhí)行以及何時(shí)執(zhí)行目前尚不明確，需等待上級(jí)部門(mén)的文件。

在廣州，也傳出消息表示，番禺沙灣、大石執(zhí)行地稅申報(bào)預(yù)受理政策，待政策明朗后再通知繳稅，隨后番禺地稅局在其官方微博上辟謠。

在深圳，3月6日傳開(kāi)征房產(chǎn)稅方案已上報(bào)中央。隨后各媒體辟謠，稱深圳市市長(zhǎng)許勤表示，(房產(chǎn)稅)國(guó)家根據(jù)房地產(chǎn)的全國(guó)需要和試點(diǎn)的需要，作統(tǒng)一的布置，如果布置到深圳，會(huì)按照國(guó)家的要求，進(jìn)行這項(xiàng)工作。

北京：傳實(shí)施細(xì)則中個(gè)稅或按價(jià)格、面積而定，如單價(jià)3萬(wàn)以上按差額征20%

湖南湘潭：?jiǎn)?dòng)房產(chǎn)稅改革，暫不針對(duì)個(gè)人房產(chǎn)

貴陽(yáng)：此前基本按成交總額×2%的方式征個(gè)稅，新方法月底公布

杭州：網(wǎng)傳細(xì)則是人均80平方米以下，一家三口240平方米以下的住宅，二手房交易仍按總額1%交個(gè)稅。超過(guò)則將按差額20%征個(gè)稅。

前瞻

各地實(shí)施細(xì)則預(yù)計(jì)3月底出臺(tái)

地方伺機(jī)而動(dòng)，政策懸而未決。為縮短市場(chǎng)恐慌期，住建部副部長(zhǎng)齊驥兩會(huì)期間表示，針對(duì)新的國(guó)務(wù)院調(diào)控的文件，一個(gè)星期內(nèi)會(huì)有詳細(xì)的解讀，各地的調(diào)控目標(biāo)需要各地方政府制定并發(fā)布，預(yù)計(jì)三月底這些細(xì)則將陸續(xù)出臺(tái)。

齊驥還表示，所謂細(xì)則也是貫徹國(guó)務(wù)院措施的具體實(shí)施辦法，實(shí)際上細(xì)則就是在這五條措施里，具體到一些問(wèn)題，就需要各地“翻譯”成可操作的具體條款，比如各地具體的調(diào)控目標(biāo)等等；住建部也不會(huì)對(duì)各地公布的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)出臺(tái)指導(dǎo)意見(jiàn)，控制目標(biāo)制定標(biāo)準(zhǔn)國(guó)務(wù)院已經(jīng)很明確，就是要保持基本穩(wěn)定。

此前，中指院報(bào)告稱，“國(guó)五條”細(xì)則的推出旨在為房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是一線及重點(diǎn)二線城市的迅速回暖降溫，穩(wěn)定乃至逆轉(zhuǎn)對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。針對(duì)這一說(shuō)法，齊驥回應(yīng)，各地出臺(tái)國(guó)五條實(shí)施細(xì)則，都要以國(guó)務(wù)院意見(jiàn)為準(zhǔn)，公布的先后與房?jī)r(jià)上漲速度沒(méi)有關(guān)系，不存在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市先出細(xì)則的考慮。

這一說(shuō)法印證了此前業(yè)界的猜測(cè)，細(xì)則涉及到稅務(wù)、住建委、國(guó)土局等多個(gè)部門(mén)，至少會(huì)有一個(gè)周期，最快兩會(huì)后會(huì)陸續(xù)出臺(tái)。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從政策面變化趨勢(shì)來(lái)看，“限購(gòu)”、“限貸”、“限價(jià)”等行政化的調(diào)控措施不為長(zhǎng)久之計(jì)，將通過(guò)長(zhǎng)效機(jī)制的稅費(fèi)政策來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求及資金的流向，以此達(dá)到“去投資化”的目的。

探討

業(yè)內(nèi)指稅費(fèi)政策或?qū)⒘簟翱谧印蓖怀龅貐^(qū)差異化

“樓市調(diào)控需精細(xì)化”，針對(duì)二手房交易征20%個(gè)稅，保利地產(chǎn)廣東公司董事長(zhǎng)余英(微博)等業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。如果真的按照新政“一刀切”，廣州不少房產(chǎn)的個(gè)稅都會(huì)上十萬(wàn)元。

“20%交易稅是中央層面的原則方向，”住建部政研中心綜合研究處處長(zhǎng)趙路興指出，地方細(xì)則將由各個(gè)城市針對(duì)自身情況進(jìn)行定奪，必須嚴(yán)格執(zhí)行的可能是一線城市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市等房?jī)r(jià)漲幅較大的城市，而市場(chǎng)本就不活躍的三四線城市則可自行選擇。

也就是說(shuō)，地方政府很有可能給家庭唯一一套住房、剛性置換需求住房，以及動(dòng)遷房、房改房等合理住房需求留下政策“口子”，而這些“口子”怎么留？國(guó)稅總局是否會(huì)聯(lián)合財(cái)政部、住建部明確細(xì)節(jié)，在從嚴(yán)按差額20%征稅的同時(shí)，恢復(fù)對(duì)于剛性置換需求的優(yōu)待，對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人免征個(gè)人所得稅？各地方如何核定“房屋原值”？此前個(gè)稅征收一直有兩種方式：差額20%，或總額1%- 3%，對(duì)無(wú)法提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，按住房轉(zhuǎn)讓收入1%- 3%的幅度內(nèi)確定，地方稅局對(duì)這條“口子”一直睜只眼閉只眼。

對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，“政策‘口子’肯定不會(huì)像以前那么大了，尤其是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的熱點(diǎn)城市，能夠?qū)崿F(xiàn)核定原值的那部分房屋，一定會(huì)嚴(yán)格按照差價(jià)的20%來(lái)征個(gè)稅?！?/P>

20%個(gè)稅背后真正的目的是為出臺(tái)房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備？針對(duì)這一說(shuō)法，清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院教授李稻葵表示這兩者之間并沒(méi)有關(guān)系。官方之于房產(chǎn)稅的謹(jǐn)慎態(tài)度，足以說(shuō)明房產(chǎn)稅在技術(shù)層面上要求之高。據(jù)財(cái)政部副部長(zhǎng)朱光耀日前的表態(tài)，財(cái)政部正在積極研究擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)方案，目前還沒(méi)有明確的時(shí)間表。

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