地方政府密集微調房地產市場政策

從9月底開始，深圳、貴陽、西安、武漢、天津、鎮江、江門等地先后對樓市政策進行微調，這也是自國務院督查組督查樓市以來，地方政府首次密集微調政策。業內人士認為，多地微調政策的目的，主要在于刺激樓市消費，進而緩解地方政府財政“吃緊”的局面。未來可能會有更多的城市嘗試微調樓市政策，房地產市場也將從底部逐漸升溫。

新一輪政策微調啟動

10月29日，廣東省江門市同意開平、鶴山兩縣調整公積金貸款額度的申請。按照調整后的額度，首套房貸款最高限額統一提高到一人25萬元，兩人或以上50萬元；二套房貸款最高限額為一人20萬元，兩人或以上40萬元。幾乎與此同時，江蘇鎮江市推出新的公積金政策。其中包括子女買房，父母可成為共同還款人，公積金可用來償還商貸、支付物業費等。

除上述兩地外，深圳已在今年9月28日上調公積金貸款最高額度上限。武漢則在10月24日發文，除上調二手房公積金貸款最高限額外，還規定異地購房可動用本地公積金進行還貸。

9月下旬以來，多城市通過微調公積金政策的方式對樓市政策進行調整。而自“新國八條”出臺至今，已有近30個城市調整公積金政策。

在近期地方政府微調樓市政策的嘗試中，公積金并非唯一切入點。10月25日，天津房地產交易資金監管中心發布公告稱，住房交易網簽首付可分兩次交納，但首付款不能低于總房款的30%。貴陽則在10月初推出新政，規定購買首套房可享受相當于本市戶籍的就業、入學和就醫等同等待遇。據不完全統計，最近一個月，已有近10個城市對樓市政策進行微調，刺激樓市消費的意圖明顯。

更多城市或嘗試微調

從本輪政策微調的方向上看，促進樓市消費無疑是首要目的。業內人士認為，這也是地方政府意圖通過刺激房地產市場回暖，緩解地方財政壓力。財政部統計顯示，受商品房銷售額累計增幅較低的影響，前三季度房地產營業稅減少6億元，下降0.2%。國家統計局數據顯示，同期全國土地成交價款為5309億元，下降11.0%。

值得注意的是，在財政收入減少的同時，大量地方債務到期將進一步加劇地方財政壓力。國家審計署的報告顯示，截至2010年底，地方政府性債務中，約1.84萬億元需要在2012年償還。

除進行微調政策的嘗試之外，從今年7月開始，地方政府密集推出住房用地，在刺激土地市場回暖的同時，也增加了土地出讓收入。中國證券報記者此前在調研中發現，一些地方政府甚至向開發企業預征數年后的房地產稅收。

業內人士認為，在不觸及樓市限購、限貸等政策“紅線”的情況下，地方政府的微調嘗試被允許的可能性較大。事實上，從去年下半年以來，在微調樓市政策的40多個城市中，只有少數被叫停。該人士還認為，為刺激樓市升溫，預計未來將有更多的城市嘗試微調。

市場將筑底升溫

鏈家地產統計顯示，從樓市“限購令”推行以來，一線城市的新房成交均價上漲不足5%，政策成效明顯。但新政同時也在抑制市場交易，統計數據顯示，今年以來的市場形勢不佳，雖然二季度以來一度出現熱銷局面，但此后的樓市“金九銀十”再次陷入低迷。多數分析人士認為，今年全年的成交情況可能不盡如人意。

樓市調控政策也在影響市場供應。國家統計局數據顯示，今年前三季度，全國房地產投資增速、土地購置面積、新開工面積等指標都出現負增長。

市場人士認為，為保證市場供應，并刺激房地產消費，未來樓市調控政策可能趨于溫和，并從行政化手段逐漸過渡到市場手段。

不少分析人士還認為，在國務院督查組回京后，高層雖不斷表態堅持樓市調控不放松，但至今并無更嚴厲的政策出臺，意味著“政策底”已經出現。因此，微調樓市政策的行為將被默許，并可能越來越多出現。

今年下半年以來，不少大型房企在土地市場頻繁拿地，顯示出“抄底”意圖。部分房企負責人在接受中國證券報記者采訪時表示，樓市的一系列指標在探底之后，市場將進入筑底期，并有可能在明年進入逐步升溫階段。

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