政策信號比政策本身更有作用

上周陜西的“限利令”和前不久杭州出臺的限制土地出讓溢價率的做法有業內人士認為并不能對降低房價產生多大作用，也有業內人士認為，加強行政干預有違市場經濟原則，更有任志強認為“限利令”違法。

但對于普通買房人來說，更關心的是在目前樓市再度陷入觀望之時，房價將朝向什么方向發展？盡管有業內人士認為，這些政策并不能對房價產生什么影響，但政策信號卻告訴人們樓市調控不僅沒有放松，而且似乎正朝著新方向發展，這一信息的傳遞比政策本身更為重要。

房價不僅關系百姓生活，也與開發商的利潤密不可分。上周陜西出臺的“限利令”和國務院發展研究中心關于房地產行業利潤偏高的報告不約而同地將人們的視線集中到開發商的利潤上。

10月22日，陜西省住建廳及物價局出臺樓市新政，要求各城市“確定(開發商)合理利潤率并控制在10%左右”，超出價格區間的商品房，將無法在價格主管部門備案，也無法取得預售證。

陜西省住建廳的一紙“限利令”，引起了市場的極大反響。盡管這僅是陜西一省的地方政策，北京跟進效仿的可能性不大，但任志強卻率先開火炮轟該政策違法。任志強以開發商的身份炮轟該政策，不免使人們聯想到他在為開發商的高利潤做辯護。

但也有并非開發商的人士認為，該政策并不能限制住開發商對高利潤的追逐，也不會對降房價產生什么作用。理由是：為了加強房地產調控，國家稅務總局于2006年12月28日發出了《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，明確自2007年2月1日起執行。《土地增值稅暫行條例》已經對房地產開發所取得的增值額及扣除項目進行了詳細的規定，為開發成本及利潤的計算提供了科學的依據，只要各地方認真執行了，開發商便沒有暴利可言。

恰巧就在上周，國務院發展研究中心最新出版的《中國住房市場發展趨勢與政策研究》專門論述了房地產行業利潤率偏高的問題。據統計，2003年前后，我國房地產行業的毛利潤率大致在20%左右，與大多數工業行業相差無幾。但隨著房價的不斷上漲，房地產利潤率明顯上升，2007年之后年均達到30%左右，超出工業整體水平約10個百分點。報告還列舉了國內部分知名開發商的毛利潤率接近甚至超過了50%，遠遠高于日本和美國的房地產開發企業。

從理論上講，土地增值稅是可以使開發商不再獲取暴利的可能，但現實中，數據卻告訴人們開發商利潤不僅沒有減少，而且在隨著房價上升而上升。因此，不免會使人們想到：土地增值稅尚不能有效地控制開發商的利潤，被任志強批為違法的“限利令”就能把開發商的利潤控制在10%嗎？甚至有人認為限制開發商的利潤會產生很嚴重的副作用，會使開發商偷工減料降低房屋質量。

盡管業內對近來的地方政策眾說紛紜，在看到對政策的具體分析之外，我們也應該看到樓市調控不僅沒有松動，而且還在加碼之中。這一信息的傳遞甚至比政策本身對市場產生的作用更為重要，目前樓市已經出現的觀望氣氛在很大程度上是政策所致，政策已經對購房人的心理預期產生了一定的影響。

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