潘石屹：“散售是一個落后的模式”

　　現在，隨著商業地產的政策環境和市場格局的重大變化，SOHO 中國也迫切需要打破一個“舊世界”，在“新世界”中尋找 SOHO 中國的新航向。

　　8 月中旬，潘石屹在香港宣布 SOHO 中國的重大轉型：告別散售，全面自持，在三年內使租金成為公司收入的主要來源。

　　潘石屹的底氣是他在北京、上海的優質地段擁有 150 萬平方米的商業物業，其中北京 38 萬平方米，上海 112 萬平方米?！拔迥旰?，現有 150 萬平方米物業的租金年收入將超過 40 億人民幣?！迸耸亠@得信心滿滿。他同時表示不需要擔心這兩年由售轉租帶來的資金壓力，因為以前和近期散售出去的現金回籠足以涵蓋這 150 萬平方米房子的建設資金了。

　　潘石屹承認他接受了恒隆地產董事長陳啟宗的建議。陳啟宗的觀點是商業地產一定要長期持有，盡管前幾年租金增長緩慢，但是要慢慢養，很快就會有大的漲幅。

　　然而，驅動潘石屹做出這個重大決定的，還有一個重要因素，就是他對互聯網時代下商業地產的思考。

　　“有一次我隨領導去新 浪考察，發現光監控微博的工作人員就有 1000 多人，大家密密麻麻地擠在一起辦公，辦公室像蜂窩一樣。我在想這樣的工作環境是需要改變的。現在互聯網公司擴張很快，員工呈倍數增長，劉強東也來我們這里找辦公室。

　　事實上互聯網企業員工不需要在市中心區域辦公，只需要在地鐵便利的近郊就可以了。所以我們在建的很多商業物業選擇在這樣的地方?！?/P>

　　而市中心的區域，在潘石屹看來就是應該留給體驗店的。未來的商業模式，實體店必然大幅萎縮。消費者到體驗店體驗產品的特性之后，回家上網購買即可，就像蘋果一樣。“體驗店一定要大，要給到消費者良好的體驗。三星看到蘋果在北京三里屯開了一個旗艦體驗店，就找到我們想開一個比蘋果更大的?？上覀儧]有那么大的面積?！?/P>

　　潘石屹設想 SOHO 中國在市中心的物業會向體驗式消費傾斜，包括體驗店、書店、餐飲、影視等。為此，他要搭建配套的物業管理團隊、設計師團隊甚至園林設計團隊。SOHO 中國人員結構勢必隨之轉型。SOHO 中國在商業樓宇里還創立了“樣板間”，為客戶提供辦公室設計的靈感，這是他們的首創。

　　同時，SOHO中國還和霍尼韋爾等公司合作，推行辦公樓里的空氣凈化和水質凈化。他先讓高管在家里實驗裝凈水設備，然后給每個高管發了一支水質探測筆，讓他們測試自己飲用水的質量。

　　潘石屹準備把這推廣到 SOHO 中國的樓宇內，而辦公樓里的空氣經過凈化可以使顆粒數值低于室外 50%，這在北京等污染嚴重的大都市尤為重要。

　　可以想見，數年之后的 SOHO 中國將變成一個不像地產商的地產商。它提供的服務將涵蓋商業生活的各方面，并緊密結合互聯網的發展。

　　這種強調輕型、前衛、環保且富于設計感的風格，以及想做“地產界的喬布斯”的野心，背后可以看出夫人張欣的影子。

　　潘石屹和張欣成長背景迥異，他們的結合在最初令很多人感到意外。一個來自甘肅天水貧困山區，畢業于中國石油管道學院，從國家機關起步，后辭職下海白手起家，是本土富豪；一個少年時移居香港，在英國接受高等教育，后赴高盛工作，是華爾街金領。多年下來，張欣以自己的國際視野和美學品味影響著潘石屹，也對 SOHO 中國的進程產生重大影響。

　　現在，潘石屹是堅定的“果粉”，只用蘋果電腦辦公，寫文章的時候喜歡用耳機聽音樂。他隨張欣信奉了巴哈伊教，他們在倫敦海德公園旁擁有一套 300 平方米的房子，還在紐約購買了一棟大樓的 50%產權，經常在兩地度假?，F在還將目標對準了紐約曼哈頓麥迪遜大街標志性的索尼大樓。11 月，他還將和恒隆地產董事長陳啟宗一起到以色列考察高科技產業。

　　他對互聯網的癡迷也達到了極致。張欣經常形容他現在在給新 浪打工，因為每天花很多時間發微博。他會在微博每天發布PM2.5的數值，也經常和任志強插科打諢。盡管他經常被比自己年長 12 歲的任志強稱為“小潘”，但他的微博粉絲數 1200 萬，比任志強多 300 萬，他說自己“才不會去和任志強比較這個”。

　　他也會向國外友人秀秀自己在微博上的威力。他對 Evernote 的老板 Phil Libin 說自己的一條微博能激發 Evernote 程序的下載量，對方不信。結果潘石屹做到了，他對著流量曲線圖很得意。

　　自從 24 歲從石油部辭職下海創業，至今他的生命剛好分成完整的截然不同的兩半?，F在，即將“知天命”的潘石屹將如何面對 SOHO 中國轉型的新挑戰呢？

　　B=《外灘畫報》

　　P= 潘石屹

　　B：業務轉型會不會對公司帶來震蕩？

　　P：這幾天我感受到的是，轉型確實會給公司帶來脫胎換骨的影響。首先是對股東的影響，一些退出去，一些進來，在過去的幾周里我們的股價震蕩比較厲害，也有機構想做空我們。現在我覺得我們的股價已經慢慢穩定了。二是對員工的影響，勢必會精簡、壓縮、讓他們轉型。銷售人員肯定會瘦身，而且會轉型到向基金銷售商業地產。而物業管理、裝修設計、工程管理人員必將增加。所以公司的員工總量會擴大。

　　這也是順應時勢的一種轉型，原來的商業模式是一個西瓜 10 塊錢，我切了 20 片，每片 1 塊錢，這樣我們就賺了 10 塊錢。今天有基金市場了，我們的西瓜可以不切開賣了。

　　B：更大的趨勢是互聯網的快速發展？

　　P：對，基于互聯網的滿足人類需求的新興公司發展會越來越快，這當然要反映到我們的業務上。未來兩三年內，這種趨勢會更加明顯，智能手機的普及更給互聯網插上翅膀。像五年前，劉強東要和國美蘇寧打架，肯定沒人理?，F在還不知道誰贏誰輸呢。如果劉強東贏，就是互聯網的勝利。而從長期來看，劉強東是肯定會贏的。所以一定要把我們對未來的判斷考慮進我們的業務發展里?！?/P>

　　B：那么 SOHO 中國是不是轉型為“商業生活服務提供商”了？

　　P：你給我們總結得挺好。在目前地產行業的狀態下，消費者對一個公司和他所在的城市的判斷，只是這個公司的產品。如果沒有產品，就沒有說服力?，F在我們持有自己的物業，精耕細作，就能把這個產品做得更用心。

　　B：你今年虛歲五十，中國人的古話叫“五十而知天命”，不知你知道了自己的“天命”了么？

　　P：“知天命”就是懂得更大的道理，過去孔子說“五十知天命”，是過去在人接觸范圍有限的條件下，可能要到五十歲才明白大道理。而現在我覺得我們每天接觸人和事情，對我們的刺激反饋的量都非常大，“五十知天命”這個時間會大大提前。

　　B：那你已經知道自己的“天命”具體是什么嗎？

　　P：我 25 歲以前最感興趣的是科學問題，科學技術、機械化、電氣化等等，對超自然規律的事情不太感興趣。25 歲對我來說是一個轉變，我開始尋求精神宗教方面的東西。那時看了很多南懷瑾的書，那對我是入門。這個探索從那時開始就一直到了現在。

　　B：你的精神探索有沒有受到夫人張欣的影響？

　　P：我和夫人結婚這么多年，我覺得我們之間的互補性還是非常強的。我對中國社會、人、歷史的了解比她多，她對西方哲學、文藝復興了解比較多。到今天來說我覺得我們差異已經很小了，我們也信了同一個宗教。我們的設計標準也因為張欣對公司的作用而達到了世界水準。　　

　　B：那么在公司風格上誰的影響更大？

　　P：原來我們的公司的風格，可能是比較中式的，獨斷的。而張欣代表的是西方的平等的風格，現在我們兩個人越走越近，建立了一種磋商的文化，如果討論不過來，就不討論，先去做。做了碰到問題，就回來討論。這是我們工作、生活和產品創作中特別重要的過程。

　　B：談到生活，你在育兒方面有什么心得么？

　　P: 其實我和我太太在這方面的觀點很不一樣。她覺得孩子必須要有身份認同感，所以一定要學中文。而我覺得這是一個全球化社會，能學英文就學英文，能早送出去就送出去。正好我是土生土長的，從來沒有留學過，我就希望我的孩子未來是世界公民，如果只是對中國頭頭是道，我覺得是沒有用的。而我太太覺得，在未來，每個孩子的身份感還是很重要的。所以她還是堅持讓他們學中文。

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