潘石屹：“散售是一個落后的模式”

　　現(xiàn)在，隨著商業(yè)地產(chǎn)的政策環(huán)境和市場格局的重大變化，SOHO 中國也迫切需要打破一個“舊世界”，在“新世界”中尋找 SOHO 中國的新航向。

　　8 月中旬，潘石屹在香港宣布 SOHO 中國的重大轉(zhuǎn)型：告別散售，全面自持，在三年內(nèi)使租金成為公司收入的主要來源。

　　潘石屹的底氣是他在北京、上海的優(yōu)質(zhì)地段擁有 150 萬平方米的商業(yè)物業(yè)，其中北京 38 萬平方米，上海 112 萬平方米?！拔迥旰?，現(xiàn)有 150 萬平方米物業(yè)的租金年收入將超過 40 億人民幣?！迸耸亠@得信心滿滿。他同時表示不需要擔(dān)心這兩年由售轉(zhuǎn)租帶來的資金壓力，因?yàn)橐郧昂徒谏⑹鄢鋈サ默F(xiàn)金回籠足以涵蓋這 150 萬平方米房子的建設(shè)資金了。

　　潘石屹承認(rèn)他接受了恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗的建議。陳啟宗的觀點(diǎn)是商業(yè)地產(chǎn)一定要長期持有，盡管前幾年租金增長緩慢，但是要慢慢養(yǎng)，很快就會有大的漲幅。

　　然而，驅(qū)動潘石屹做出這個重大決定的，還有一個重要因素，就是他對互聯(lián)網(wǎng)時代下商業(yè)地產(chǎn)的思考。

　　“有一次我隨領(lǐng)導(dǎo)去新 浪考察，發(fā)現(xiàn)光監(jiān)控微博的工作人員就有 1000 多人，大家密密麻麻地擠在一起辦公，辦公室像蜂窩一樣。我在想這樣的工作環(huán)境是需要改變的?，F(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)公司擴(kuò)張很快，員工呈倍數(shù)增長，劉強(qiáng)東也來我們這里找辦公室。

　　事實(shí)上互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)員工不需要在市中心區(qū)域辦公，只需要在地鐵便利的近郊就可以了。所以我們在建的很多商業(yè)物業(yè)選擇在這樣的地方?！?/P>

　　而市中心的區(qū)域，在潘石屹看來就是應(yīng)該留給體驗(yàn)店的。未來的商業(yè)模式，實(shí)體店必然大幅萎縮。消費(fèi)者到體驗(yàn)店體驗(yàn)產(chǎn)品的特性之后，回家上網(wǎng)購買即可，就像蘋果一樣?！绑w驗(yàn)店一定要大，要給到消費(fèi)者良好的體驗(yàn)。三星看到蘋果在北京三里屯開了一個旗艦體驗(yàn)店，就找到我們想開一個比蘋果更大的。可惜我們沒有那么大的面積。”

　　潘石屹設(shè)想 SOHO 中國在市中心的物業(yè)會向體驗(yàn)式消費(fèi)傾斜，包括體驗(yàn)店、書店、餐飲、影視等。為此，他要搭建配套的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)、設(shè)計師團(tuán)隊(duì)甚至園林設(shè)計團(tuán)隊(duì)。SOHO 中國人員結(jié)構(gòu)勢必隨之轉(zhuǎn)型。SOHO 中國在商業(yè)樓宇里還創(chuàng)立了“樣板間”，為客戶提供辦公室設(shè)計的靈感，這是他們的首創(chuàng)。

　　同時，SOHO中國還和霍尼韋爾等公司合作，推行辦公樓里的空氣凈化和水質(zhì)凈化。他先讓高管在家里實(shí)驗(yàn)裝凈水設(shè)備，然后給每個高管發(fā)了一支水質(zhì)探測筆，讓他們測試自己飲用水的質(zhì)量。

　　潘石屹準(zhǔn)備把這推廣到 SOHO 中國的樓宇內(nèi)，而辦公樓里的空氣經(jīng)過凈化可以使顆粒數(shù)值低于室外 50%，這在北京等污染嚴(yán)重的大都市尤為重要。

　　可以想見，數(shù)年之后的 SOHO 中國將變成一個不像地產(chǎn)商的地產(chǎn)商。它提供的服務(wù)將涵蓋商業(yè)生活的各方面，并緊密結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展。

　　這種強(qiáng)調(diào)輕型、前衛(wèi)、環(huán)保且富于設(shè)計感的風(fēng)格，以及想做“地產(chǎn)界的喬布斯”的野心，背后可以看出夫人張欣的影子。

　　潘石屹和張欣成長背景迥異，他們的結(jié)合在最初令很多人感到意外。一個來自甘肅天水貧困山區(qū)，畢業(yè)于中國石油管道學(xué)院，從國家機(jī)關(guān)起步，后辭職下海白手起家，是本土富豪；一個少年時移居香港，在英國接受高等教育，后赴高盛工作，是華爾街金領(lǐng)。多年下來，張欣以自己的國際視野和美學(xué)品味影響著潘石屹，也對 SOHO 中國的進(jìn)程產(chǎn)生重大影響。

　　現(xiàn)在，潘石屹是堅(jiān)定的“果粉”，只用蘋果電腦辦公，寫文章的時候喜歡用耳機(jī)聽音樂。他隨張欣信奉了巴哈伊教，他們在倫敦海德公園旁擁有一套 300 平方米的房子，還在紐約購買了一棟大樓的 50%產(chǎn)權(quán)，經(jīng)常在兩地度假。現(xiàn)在還將目標(biāo)對準(zhǔn)了紐約曼哈頓麥迪遜大街標(biāo)志性的索尼大樓。11 月，他還將和恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗一起到以色列考察高科技產(chǎn)業(yè)。

　　他對互聯(lián)網(wǎng)的癡迷也達(dá)到了極致。張欣經(jīng)常形容他現(xiàn)在在給新 浪打工，因?yàn)槊刻旎ê芏鄷r間發(fā)微博。他會在微博每天發(fā)布PM2.5的數(shù)值，也經(jīng)常和任志強(qiáng)插科打諢。盡管他經(jīng)常被比自己年長 12 歲的任志強(qiáng)稱為“小潘”，但他的微博粉絲數(shù) 1200 萬，比任志強(qiáng)多 300 萬，他說自己“才不會去和任志強(qiáng)比較這個”。

　　他也會向國外友人秀秀自己在微博上的威力。他對 Evernote 的老板 Phil Libin 說自己的一條微博能激發(fā) Evernote 程序的下載量，對方不信。結(jié)果潘石屹做到了，他對著流量曲線圖很得意。

　　自從 24 歲從石油部辭職下海創(chuàng)業(yè)，至今他的生命剛好分成完整的截然不同的兩半。現(xiàn)在，即將“知天命”的潘石屹將如何面對 SOHO 中國轉(zhuǎn)型的新挑戰(zhàn)呢？

　　B=《外灘畫報》

　　P= 潘石屹

　　B：業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型會不會對公司帶來震蕩？

　　P：這幾天我感受到的是，轉(zhuǎn)型確實(shí)會給公司帶來脫胎換骨的影響。首先是對股東的影響，一些退出去，一些進(jìn)來，在過去的幾周里我們的股價震蕩比較厲害，也有機(jī)構(gòu)想做空我們?，F(xiàn)在我覺得我們的股價已經(jīng)慢慢穩(wěn)定了。二是對員工的影響，勢必會精簡、壓縮、讓他們轉(zhuǎn)型。銷售人員肯定會瘦身，而且會轉(zhuǎn)型到向基金銷售商業(yè)地產(chǎn)。而物業(yè)管理、裝修設(shè)計、工程管理人員必將增加。所以公司的員工總量會擴(kuò)大。

　　這也是順應(yīng)時勢的一種轉(zhuǎn)型，原來的商業(yè)模式是一個西瓜 10 塊錢，我切了 20 片，每片 1 塊錢，這樣我們就賺了 10 塊錢。今天有基金市場了，我們的西瓜可以不切開賣了。

　　B：更大的趨勢是互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展？

　　P：對，基于互聯(lián)網(wǎng)的滿足人類需求的新興公司發(fā)展會越來越快，這當(dāng)然要反映到我們的業(yè)務(wù)上。未來兩三年內(nèi)，這種趨勢會更加明顯，智能手機(jī)的普及更給互聯(lián)網(wǎng)插上翅膀。像五年前，劉強(qiáng)東要和國美蘇寧打架，肯定沒人理?，F(xiàn)在還不知道誰贏誰輸呢。如果劉強(qiáng)東贏，就是互聯(lián)網(wǎng)的勝利。而從長期來看，劉強(qiáng)東是肯定會贏的。所以一定要把我們對未來的判斷考慮進(jìn)我們的業(yè)務(wù)發(fā)展里。　

　　B：那么 SOHO 中國是不是轉(zhuǎn)型為“商業(yè)生活服務(wù)提供商”了？

　　P：你給我們總結(jié)得挺好。在目前地產(chǎn)行業(yè)的狀態(tài)下，消費(fèi)者對一個公司和他所在的城市的判斷，只是這個公司的產(chǎn)品。如果沒有產(chǎn)品，就沒有說服力?，F(xiàn)在我們持有自己的物業(yè)，精耕細(xì)作，就能把這個產(chǎn)品做得更用心。

　　B：你今年虛歲五十，中國人的古話叫“五十而知天命”，不知你知道了自己的“天命”了么？

　　P：“知天命”就是懂得更大的道理，過去孔子說“五十知天命”，是過去在人接觸范圍有限的條件下，可能要到五十歲才明白大道理。而現(xiàn)在我覺得我們每天接觸人和事情，對我們的刺激反饋的量都非常大，“五十知天命”這個時間會大大提前。

　　B：那你已經(jīng)知道自己的“天命”具體是什么嗎？

　　P：我 25 歲以前最感興趣的是科學(xué)問題，科學(xué)技術(shù)、機(jī)械化、電氣化等等，對超自然規(guī)律的事情不太感興趣。25 歲對我來說是一個轉(zhuǎn)變，我開始尋求精神宗教方面的東西。那時看了很多南懷瑾的書，那對我是入門。這個探索從那時開始就一直到了現(xiàn)在。

　　B：你的精神探索有沒有受到夫人張欣的影響？

　　P：我和夫人結(jié)婚這么多年，我覺得我們之間的互補(bǔ)性還是非常強(qiáng)的。我對中國社會、人、歷史的了解比她多，她對西方哲學(xué)、文藝復(fù)興了解比較多。到今天來說我覺得我們差異已經(jīng)很小了，我們也信了同一個宗教。我們的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)也因?yàn)閺埿缹镜淖饔枚_(dá)到了世界水準(zhǔn)。　　

　　B：那么在公司風(fēng)格上誰的影響更大？

　　P：原來我們的公司的風(fēng)格，可能是比較中式的，獨(dú)斷的。而張欣代表的是西方的平等的風(fēng)格，現(xiàn)在我們兩個人越走越近，建立了一種磋商的文化，如果討論不過來，就不討論，先去做。做了碰到問題，就回來討論。這是我們工作、生活和產(chǎn)品創(chuàng)作中特別重要的過程。

　　B：談到生活，你在育兒方面有什么心得么？

　　P: 其實(shí)我和我太太在這方面的觀點(diǎn)很不一樣。她覺得孩子必須要有身份認(rèn)同感，所以一定要學(xué)中文。而我覺得這是一個全球化社會，能學(xué)英文就學(xué)英文，能早送出去就送出去。正好我是土生土長的，從來沒有留學(xué)過，我就希望我的孩子未來是世界公民，如果只是對中國頭頭是道，我覺得是沒有用的。而我太太覺得，在未來，每個孩子的身份感還是很重要的。所以她還是堅(jiān)持讓他們學(xué)中文。

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