評論：中國房地產(chǎn)市場和政策的未來發(fā)展

　　房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中的重要行業(yè)，房地產(chǎn)價格不僅關(guān)乎國民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，更牽動和影響著人民的生活水平。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)很多新的變化，各方對房地產(chǎn)價格走勢的猜測又成為熱點(diǎn)。房地產(chǎn)價格變化究竟如何，還要從影響房地產(chǎn)價格的因素說起。

　　幾大因素影響房地產(chǎn)價格

　　經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。經(jīng)濟(jì)增長意味著國民生產(chǎn)總值和國民收入的增加，經(jīng)濟(jì)繁榮，就業(yè)增加，物價與工資水平處于有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀態(tài)，用于生產(chǎn)、投資和消費(fèi)的需求增加。經(jīng)濟(jì)主體對廠房、住宅等需求擴(kuò)張，推高各類房地產(chǎn)價格；反之，當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長下滑，經(jīng)濟(jì)蕭條時，房地產(chǎn)的價格隨之下降。有研究表明，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體趨勢基本一致。房地產(chǎn)價格的變動趨勢與經(jīng)濟(jì)周期也大體保持一致，即經(jīng)濟(jì)狀況的變化會影響到房地產(chǎn)價格的變化。如日本經(jīng)濟(jì)曾經(jīng)歷的1959年“巖戶”景氣時期、1979年“微波”景氣時期、1987年“內(nèi)需”景氣時期，都帶來了房地產(chǎn)價格的大幅上揚(yáng)。

　　財政金融狀況。當(dāng)存款利率上升時，會吸引投資人將投資資金存入銀行，從而減少對房地產(chǎn)的投資，使房地產(chǎn)價格下降；相反，若存款利率下降，會促使人們將儲蓄資金轉(zhuǎn)化為投資行為，從而增加了對房地產(chǎn)的需求，使房地產(chǎn)價格上升。

　　貸款利率上升、緊縮銀根，會減少開發(fā)投資與消費(fèi)投資的金融支持而使投資成本增加，從而減少市場對房地產(chǎn)的需求，因而房地產(chǎn)的價格就下降；反之，若貸款利率降低，則會刺激對房地產(chǎn)的需求而使價格上升。

　　貸款比例是指銀行對房地產(chǎn)業(yè)貸款的比重，其比重增大，就會促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，房地產(chǎn)價格會上升；其比重減少，會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)價格會下降。

　　在純收益一定的情況下，資本化率越高，房地產(chǎn)價格越低；反之，資本化率越低，房地產(chǎn)價格越高。

　　自2010年以來，連續(xù)不斷的房地產(chǎn)調(diào)控政策，尤其是對前期調(diào)控效果不滿，又于2011年年初出臺的“新國八條”，名副其實可稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控措施”。在利用金融政策調(diào)控樓市方面，都有可圈可點(diǎn)之處。如規(guī)定“二套房”房貸首付不得低于六成，基準(zhǔn)利率不得低于1.1倍，暫停對第三套房貸款等，均在一定程度上有效地起到了抑制投機(jī)、投資性需求的作用，對于緩解商品住宅市場供求關(guān)系意義重大。

　　產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是指第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)之間的比例關(guān)系。一般來說，在城市化的初期，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和市場化水平較低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第一、第二產(chǎn)業(yè)為主，對房地產(chǎn)的需求品種比較單一、需求量比較少，房地產(chǎn)的價格也較低；進(jìn)入高度城市化的國家和地區(qū)，第三產(chǎn)業(yè)的比重加大，對房地產(chǎn)品種及需求量也明顯增加，房地產(chǎn)價格會相應(yīng)上升。

　　稅收負(fù)擔(dān)狀況。對房地產(chǎn)開發(fā)商或轉(zhuǎn)讓者征稅的變化，會影響供給；對房地產(chǎn)購買者征稅的變化，會影響需求。供給者的稅收負(fù)擔(dān)加重，一方面加大成本，另一方面減少供應(yīng)量，一般會使房地產(chǎn)價格上升；需求者的稅收負(fù)擔(dān)加重，會削弱其購買能力，一般會使房地產(chǎn)價格下降。

　　所以，當(dāng)政府欲刺激房地產(chǎn)市場繁榮時，會對開發(fā)商采取稅率優(yōu)惠措施；當(dāng)政府欲控制房地產(chǎn)價格的過快漲幅時，則會采取提高購房者稅率的措施。

　　居民收入。通常在沒有通貨膨脹的情況下居民收入的增加，或在有通貨膨脹但居民收入的增加幅度超過通貨膨脹的幅度，意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動所需的空間或擴(kuò)大，從而會增加對房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的上漲。不同群體的收入增加，對房地產(chǎn)需求的影響大小是有所不同的。

　　低收入者收入增加對房地產(chǎn)需求的影響不大。高收入者收入增加，若用來儲蓄或其他投資，影響不大；若投資房地產(chǎn)，則會引起房地產(chǎn)需求的增加，在一定時間內(nèi)導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的上漲。中等收入者收入的增加，會引起房地產(chǎn)需求的增加，促使房地產(chǎn)價格的上漲。

　　物價。通常情況下，房地產(chǎn)價格與物價的變動與方向趨向一致。但有時也顯得比較復(fù)雜。如若物價普遍下降，表明人們的生活水平普遍提高，即使房地產(chǎn)價格不變，也會增加對房地產(chǎn)的購買能力；反之，如若物價普遍上升，人們的日常生活支出就會增加，即使此時房地產(chǎn)價格不變，也會削弱對房地產(chǎn)的購買能力。

　　另外，不論一般物價總水平是否穩(wěn)定，其中某些物價的起伏必然會引起房地產(chǎn)價格的波動，如建筑物材料、建筑人工費(fèi)的變動會影響房地產(chǎn)的開發(fā)成本，從而帶來房地產(chǎn)價格的相應(yīng)變化。

　　中國房地產(chǎn)市場和政策的未來發(fā)展

　　關(guān)于未來的房地產(chǎn)政策，其基本思路應(yīng)該是非常明確的，就是堅持房地產(chǎn)調(diào)控和大力發(fā)展住房保障并重。調(diào)控和住房保障依然是未來房地產(chǎn)政策的兩大主線。

　　房地產(chǎn)調(diào)控政策對市場的影響將進(jìn)一步深化，市場主體預(yù)期繼續(xù)調(diào)整。中央政府和有關(guān)部委反復(fù)傳達(dá)的信號就是要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控，因此短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策不會有大的變化和調(diào)整，下一步重點(diǎn)仍然是落實房地產(chǎn)調(diào)控政策。房地產(chǎn)調(diào)控政策的反復(fù)強(qiáng)調(diào)，無論對購房者還是開發(fā)商，都會帶來各自預(yù)期的進(jìn)一步調(diào)整，這種預(yù)期調(diào)整又會直接影響未來的購房行為。

　　房地產(chǎn)資金短缺和社會資金尋找投資機(jī)會并存。一方面，銀行信貸資金緊張，2011年存款準(zhǔn)備金率、利率一再上調(diào)，導(dǎo)致市場流動性整體趨緊。盡管2011年12月存款準(zhǔn)備金率出現(xiàn)首次下調(diào)，但估計未來房地產(chǎn)業(yè)資金仍然從緊。另一方面，有大量社會資金還在尋找投資的機(jī)會。截至2010年底，全國城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額已超過30萬億元，加上手持現(xiàn)金、股票、債券、保險以及金融機(jī)構(gòu)理財產(chǎn)品等，金融資產(chǎn)總規(guī)模超過48萬億元，被稱為全球私人財富增速最快的國家。在這種情況下，房地產(chǎn)私募基金將成為連接社會資金與房地產(chǎn)的有效工具。從目前來看，投資者對房地產(chǎn)基金的認(rèn)識和接受程度、房地產(chǎn)基金募集和管理水平、房地產(chǎn)基金監(jiān)管、制度完善等還需時間進(jìn)一步培育。

　　住房保障供應(yīng)體系不斷完善，公共租賃住房成為保障性住房發(fā)展重點(diǎn)和主體。這是由經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的局限性和公共租賃住房的優(yōu)勢決定的。廉租住房主要針對城市低保人群，供應(yīng)對象和覆蓋面有限；經(jīng)濟(jì)適用住房需要地方政府不斷的政策優(yōu)惠和投入，但這些投入最終沉淀到經(jīng)濟(jì)適用住房購買家庭中，難以實現(xiàn)保障房的循環(huán)利用；而公共租賃住房由于采用租賃形式，在退出方面有天然優(yōu)勢。另一方面，保障房建設(shè)需要多渠道籌集資金，需要破解保障房資金難題。預(yù)計2013年的保障房建設(shè)資金壓力大于2012年。其原因是，除了2013年新開工的保障房建設(shè)任務(wù)之外，2012年開工的1000萬套保障房還要繼續(xù)建設(shè)，兩者疊加將使得保障房資金問題成為擺在地方政府面前的一個重要難題。要解決這個難題，一方面，地方政府要創(chuàng)新保障房的融資渠道；另一方面，也需要通過有關(guān)政策吸引社會力量和社會資金參與保障房建設(shè)和運(yùn)營，通過保障房融資渠道多元化解決資金問題。

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