房地產政策微調的蝴蝶效應

     提要：房地產調控政策給市場的影響到目前則是更貼近市場和現實的脈絡清晰：一方面，繼續堅決抑制不合理需求，限購和限價是不能觸碰的底線；另一方面，支持以首次置業為代表的合理購房需求，并從首套房貸利率、公積金貸款額度調整、首套置業稅費減免等方面的“微調”來促進市場活躍。

　　2012年過去這三分之二的時間里，房地產調控政策給市場留下的印象，從年初堅持調控不動搖的泰山壓頂，到年中地方與中央在“松綁”與“嚴格實施”之間博弈的撲朔迷離，到目前則是更貼近市場和現實的脈絡清晰：一方面，繼續堅決抑制不合理需求，限購和限價是不能觸碰的底線；另一方面，支持以首次置業為代表的合理購房需求，并從首套房貸利率、公積金貸款額度調整、首套置業稅費減免等方面的“微調”來促進市場活躍。

　　堅持房地產調控不放松

　　2012年以來，盡管關于調控是否放松的傳言不絕于耳，調控對于市場心理的影響也不再那么“烏云密布”，但為鞏固房地產調控成果，中央政府堅定不移加強房地產調控的基調始終沒有改變，具體表現在幾個方面：

　　首先，中央多次指出要鞏固房地產調控成果，促使房價回歸不動搖，即使在經濟下行壓力加大提出“穩增長更重要”之時，仍然強調繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機性需求的政策措施；

　　其次，在上半年，各地樓市微調不斷，但凡是涉及放松限價、限購的均被叫停；典型的像上海持居住證3年可買二套房、廣州中山上調限價標準等，均在叫停之列。

　　最后，針對媒體報道調控將會放松，國家發改委、央行、銀監會、住建部四部委相繼表態澄清，否認放松。6月18日，住建部發言人強調，當前各地要堅決按照中央要求，繼續堅定不移地抓好房地產市場調控各項政策措施的貫徹落實工作，特別是嚴格執行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等措施，鞏固調控成果。7月19日，國土資源部和住建部聯合下發緊急通知，要求堅持房地產市場調控不放松，不斷鞏固調控成果，堅決防止房價反彈。

　　政策微調向市場傳導利好

　　盡管，中央層面三令五申強調堅持房地產調控不動搖，但來自貨幣政策，包括兩次降息、兩次降存款準備金率、首套房貸利率調整等，以及30多個城市根據自身情況相繼“微調”，包括免或減征購房契稅或退稅、改變普通住房價格標準、提高公積金貸款額度、土地松綁等都被通過或默許，依然給市場傳達了極強的信心。

　　4月26日，在昆明召開的2012年全省房地產市場監管工作會議透露，全省房地產調控形勢依然嚴峻，存在房價仍未回落到合理價位、市場消化能力明顯減弱、待售面積增加等諸多問題。為此，省住房和城鄉建設廳強調堅持房地產調控不動搖。昆明市住建局在會上提出，綜合采取稅收、行政、金融等多種手段，加大房地產業發展扶持力度，并提出4個建議，如建議稅務部門研究出臺促進商品房銷售、減輕企業資金壓力的稅收優惠措施，建議金融部門研究出臺為房地產開發項目提供金融服務的措施，對首套房貸實行優惠利率等。此后昆明市還下發了支持城中村改造的文件，局部調整了相關規定，緩解開發商的資金壓力。

　　樓市局部回暖引發專項督察

　　政策微調帶來的蝴蝶效應非常明顯。4月以后，受政策微調、預調和國家金融政策放寬的影響，國內不少城市的商品房成交量放大，市場逐漸回暖。5月，隨著春節后部分樓盤降價促銷，昆明樓市成交明顯活躍，以8656套的成績創12個月單月成交新高，此后的6、7、8月份，成交量達到年內高峰。伴隨著成交量的攀升，房價也開始逐漸抬頭。國家統計局發布70個大中城市7月房價指數顯示，70個大中城市里環比共有50個城市上漲，比6月份增加了一倍。昆明則是環比同比“雙漲”，這也是今年昆明房價連續6個月止漲后，首次出現環比增長。

　　樓市異動受到了中央的重視。7月底開始，國務院派出8個督查組對16個省市貫徹落實國務院房地產市場調控政策措施情況開展專項督察，并向有關地方政府明確提出要求立即予以糾正，并強調各地不得以任何理由變相放松調控。很顯然，房地產調控又走到了一個十字路口，何時松綁尚難預料。

　　“下半年還會是一個政策延續的市場，中央大的調控方向不會變，地方會根據自己的情況調整，整體保持平衡和穩定?！眰€碧石建筑師和地產顧問副總楊明清如是說。

　　新聞回放

　　30多個城市 政策“微調”

　　上海一家券商給出的數據顯示，從去年8月到今年5月份，全國共有33個城市出臺樓市新政，其中只有5個城市被叫停?！爸灰会槍ο拶徴?，不放開投資性需求，地方推出的房地產新政都沒有被叫停過”；佛山、蕪湖、上海、成都和象山因為涉及“放開購房資格”以及“擴大購買力范圍”，被叫停。具體歸納如下：

　　免：免或減征購房契稅或退稅。馬鞍山、武漢、北京、蕪湖、揚州。

　　調：調整首套房貸利率恢復基準利率，利率優惠9折、8.5折。北京、上海、天津、重慶、廣州、杭州、昆明、濟南、南京、成都、哈爾濱、南昌、深圳、中山、東莞、蘇州等。

　　變：改變普通住房價格標準。天津、增城、中山、上海、南昌。

　　提：提高公積金貸款額度。合肥、吉林、南京、常州、廣州、武漢、沈陽等。

　　戶：重啟購房入戶政策。從化、長春。

　　補：補貼首次置業。青島、重慶、蕪湖等。

　　放：放松限購條件。佛山、成都、上海。

　　綁：土地松綁。北京、廣州、成都、昆明等。

本文關鍵字： 查看更多