旅游地產的中國式困惑

旅游地產，無疑是這兩年房地產市場上最為惹眼的項目。時下，置身于旅游地產混戰的企業與日俱增，除了傳統房地產企業以外，一些文化類企業也按捺不住而開始試水。在這場持續不斷的地產風暴之下，為了成為最終的贏家，不論是投資方還是設計方，都在苦苦思索究竟如何才能抓住消費者的心，并不斷謀求一個行之有效的盈利模式。

混戰中，仍不夠成熟的市場暴露出了種種問題，許多困惑待解。

6月 21日，上海安培大廈，由中國房地產報、優博集團和CIHAF住交會設計中國組委會共同主辦的一場名為“CIHAF設計中國系列活動之旅游度假地產價值的提升與分析”的沙龍活動上，與會嘉賓針對當下旅游地產的中國式困惑，進行了深入溝通與探討。

與會者認為，面對剛剛起步的旅游地產，不僅要避免由于開發概念模糊而引起的理念偏差，還要對消費者進行消費引導，培養良性的消費市場。開發旅游地產代價不菲，從產品的選址、規劃、建設到資源整合都需要投入大量的人力、財力、物力，而隨之而來的管理和維護以及品牌塑造等工作也是一個長期的過程。因此，只有設計出符合本土需求的產品、打造品牌效應、形成良好的經營模式，才能促進旅游地產理念的推廣和市場的健康成長。

以人為本

旅游度假產品要以人為本。旅游地產項目一旦缺乏特色和主題，就失去了讓人留下來的意義。

旅游地產的開發，其中最需要探討的重點環節就是如何滿足消費者中短期的住宿需求，因此度假酒店也就成為了其中必不可少的一個功能組成。而一個能夠給消費者提供獨特消費體驗、包含了創新理念的酒店設計，往往決定了旅游地產開發的成敗。

什么樣的度假酒店能夠留住游客呢？

現代人追求的是一種與眾不同的生活方式，多注重特殊的環境氛圍及與家一樣的舒適度，將入住體驗作為選擇酒店的第一要素。因此，市場上應運而生了中小規模的、突破各種各樣條條框框的精品酒店。

這種類型的酒店往往能夠發掘場所的精髓，形成酒店和其所屬環境之間的對話，并利用當地的文化特色創造出一種刺激的、如同冒險般的體驗。

與此同時，旅游地產在酒店設計中，除了需要表達一定的民族、地域特性外，還要具備審美價值，讓消費者能夠體會所在地的民族風俗、歷史文脈、生活習慣等特色。原因是，酒店在旅游地產中的作用不僅僅只是為消費者提供一個住宿，其創新設計也是重要的一景，在功能上和建筑風格上能夠與外在的自然環境形成良好的呼應。

國內為數不多的成功案例之一―――九寨天堂就是一個很好的例子。為了結合當地特色，把文化放到酒店空間里去，在一個相對艱苦的環境條件下，開發商和設計團隊調研了當地的藏族、羌族民居和寨子，并成功地找到了具有文化和主題特色的元素，將其與建筑設計相結合。酒店力求最大限度地保持原始的生態環境，種植了大量高山花卉植被，并飼養了天鵝、鷺鷥、鴛鴦等水鳥。13座碉樓和中心廣場構成了面積1000平方米的羌寨，從大堂鋼拱玻璃結構尾端自然過渡到室外，全部由當地人建造完成。雖然地處偏遠，但憑借出色的策劃最終將其自身變成了一個旅游景點，前往參觀、住宿的游客絡繹不絕。

除此以外，酒店在舒適度和使用功能上還要突出家庭的氛圍，注重小而溫馨的空間設計，溫暖的居住感覺。例如為了帶給客人家一樣的體驗，很多酒店的大堂告別了昔日的宏偉感，走向更加自然、舒適、居家、獨特風格。這種新型的酒店有助于中國度假酒店市場從商務型到度假型的過渡，向歐美國家看齊。

混亂的盈利模式

然而，國內市場上絕大部分酒店僅靠經營是難以盈利的。

房地產商需要長期持續的資金作保障，因此就要有房地產項目作為支撐，為酒店提供長期的、持續的現金流。有了房地產項目的資金支持，旅游項目在經營方面能夠更加自如，可以根據戰略目標推進進度、研發更豐富的旅游產品并擴大地域影響。因此，開發商一拿到土地，為了保證盈利，首先往往想到的是怎么做一個商業或者住宅，最后才是旅游。

這種情況發展到一定階段就成為了借旅游地產之名，變相進行房地產開發，推銷旅游地產主題項目周邊的房地產。目前旅游地產項目的短暫盈利更多的是出售房地產項目，但對于如何才能改變局勢，在酒店長期的經營上做出新文章，目前還沒有人能給出一個明確的、具有普遍性的答案。

采用這種較為初級的盈利模式除了迫于市場的無奈外，還有一些其他原因：很多做旅游地產的房地產企業都是由開發住宅地產轉型而來，因此存在一定的慣性；同時，政策對于這個行業亦缺乏一定的規劃與管控。

旅游地產在短期內突然爆發，后期無論是消化還是經營都存有隱患。然而，明明知道要面臨巨大的投資風險，但卻還是有無數的開發商前仆后繼地投入到旅游地產行列，其中最大的誘惑就是旅游地產開發相對低廉的拿地成本。由于地方政府希望藉此開發旅游提升城市面貌，因此開發商能夠在很大程度上削減土地成本，從而降低開發成本。  

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