旅游地產(chǎn)頻現(xiàn)滯銷 運營模式面臨大考

最近幾年，旅游地產(chǎn)無疑是房地產(chǎn)投資市場上的最大熱門，但在遭遇蜂擁而至的投資熱潮之后，已經(jīng)開始面臨消化難題。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2012年中國旅游地產(chǎn)項目超過3000個，全年投資總額破萬億元，而當大部分旅游地產(chǎn)的投資者年收益率僅在3%～4%左右徘徊時，市場不得不重新考慮旅游地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫及其解救之道。

在旅游地產(chǎn)項目扎堆，空置率高漲的情況下，如何提升投資收益率，以拉動項目銷售，正成為眾多開發(fā)商共同面臨的難題。

滯銷顯現(xiàn)

“我在青城山和海南投資的房子最近幾年的收益率很不理想，不僅房價上漲緩慢，甚至由于供應(yīng)過多面臨下降的危險?！痹诔啥加兄嗄曷糜蔚禺a(chǎn)項目投資的陳志軍向《中國經(jīng)營報》記者表示。

近年來，各路資金熱炒旅游地產(chǎn)概念，曾吸引了中國房企超過半數(shù)的開發(fā)商投身其中，僅2012年投資總額就超過萬億元，但旅游地產(chǎn)的銷售和投資收益卻讓業(yè)界頗感迷茫。

“現(xiàn)在一天到訪的客人還沒有售樓人員多，售價已經(jīng)2年未進行調(diào)整了，但項目也僅賣出去一半左右。”青城山一項目的銷售主管告訴記者，僅在青城山一地旅游地產(chǎn)就接近100個，同質(zhì)化競爭是個難以回避的話題。

同樣因為投資增長過快，嚴重滯銷，已售項目出現(xiàn)空置潮的現(xiàn)象還發(fā)生在廣東、山東、云南、海南等地的旅游地產(chǎn)項目中。

受國際旅游島的政策紅利影響，海南旅游地產(chǎn)投資一度呈井噴態(tài)勢，但過度投資以及市場消化力不足等弊病正在顯現(xiàn)，高庫存成為當?shù)仨椖康囊坏馈坝矀?。來自海南當?shù)貦C構(gòu)、未經(jīng)官方證實的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2012年11月，庫存量最少的三亞為11萬平方米，按去年的銷售速度需要兩年時間消化。庫存量最大的陵水為188萬平方米，需要消化101個月。?？跇鞘袔齑嫦芷趧t需要50個月，文昌需要46個月，瓊海需要61個月。

本報記者此前在海南調(diào)查獲知，2010年1月11日鳳凰島一期700套開盤當天銷售一空，均價高達6.5萬元，創(chuàng)下海南最高房價紀錄和總量銷售紀錄，當年二期開盤，銷售均價更是達到8.5萬元/平方米，最貴的達13萬元/平方米，締造了一個“傳奇”。而如今，鳳凰島房價只有2010年開盤價的六成左右，部分業(yè)主已經(jīng)套牢。

圈地隱患

雖然滯銷行情已經(jīng)顯現(xiàn)，但并未阻擋開發(fā)商急行軍挺進旅游地產(chǎn)的步伐。

近日，龍湖地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]高調(diào)推出總投資450億元，占地3.3萬畝的云南仙湖錦繡項目。而在2013年初，因在冰島買地而聲名大噪的中坤集團[簡介 最新動態(tài)]董事長黃怒波也高調(diào)推出了在云南普洱市一個總投資達500億元的高端旅游休閑度假項目。據(jù)了解，該項目總占地面積達到60平方公里。

在旅游地產(chǎn)板塊一直保持激進作風的雅居樂[簡介 最新動態(tài)]風格依然，陸續(xù)在云南騰沖、瑞麗等地打造大型綜合旅游度假項目，項目占地面積約64000畝，計劃總投資超過400億元。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前房地產(chǎn)百強企業(yè)已有2/3涉足旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，這些房企所拿項目動輒幾千畝、上萬畝，遍布海南、惠州、長三角、環(huán)渤海地區(qū)以及云南、貴州等地。

僅在海南，目前已有海航置業(yè)、富力、魯能、中信、雅居樂、綠城、恒大7家房企扎堆旅游地產(chǎn)。據(jù)統(tǒng)計，其土地儲備總數(shù)高達33萬畝，面積幾乎相當于一個?？谑?。

然而，旅游地產(chǎn)項目出現(xiàn)的危機，正在逼近那些曾在此領(lǐng)域獲利豐厚的開發(fā)商。雅居樂海南項目人士向記者表示，包括海南在內(nèi)的旅游地產(chǎn)項目一直以毛利率高、銷售規(guī)模大為優(yōu)勢，但隨著投資行情的改變，很多旅游地產(chǎn)項目售價難以再提高，毛利率下降的壓力逐步加大。

不僅如此，在四川倍瑞地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理閔紅淞看來，大型旅游地產(chǎn)項目投資動輒數(shù)百億元，大部分承受著開發(fā)思路不明確、銷售業(yè)績不溫不火及資金回籠周期緩慢之痛，風險不可小覷。

破解術(shù)待考

一味大量開發(fā)，項目堆砌也讓黃怒波感受到破解之道甚為重要。他表示，旅游地產(chǎn)的特性是不同地區(qū)有不同的文化風景。形成泡沫的主要的問題是很多地產(chǎn)商對旅游地產(chǎn)的含義還不太清楚，大部分做成房地產(chǎn)就結(jié)束了，而不是文化的差異化競爭。

然而，如何解決同質(zhì)化競爭，正是開發(fā)商極度頭疼的問題。

今年4月以來，保利桃源國際新城、黑龍灘長島國際旅游度假區(qū)、保利獅子湖等超大項目在成都旅游地產(chǎn)市場嶄露頭角。與傳統(tǒng)城市大盤不同，他們重新開辟旅游主題下的新市鎮(zhèn)開發(fā)發(fā)展路徑，這些項目在打造時并無相對完善的城市配套，開放商自己修建配套時，可以根據(jù)實際需要，全面進行個性化打造。

“旅游地產(chǎn)項目比較合理的模式是開發(fā)商持有一半，另一半對外銷售，通過開發(fā)商的運營來保證收益率，通過對旅游文化的包裝來獲取物業(yè)升值。但實際上，很多開發(fā)商打著旅游文化開發(fā)的幌子低價拿地，希望快速開發(fā)賣完獲利，這是非?？膳碌氖虑??！笔②A機構(gòu)副總經(jīng)理羅定生表示，中國的旅游地產(chǎn)開發(fā)將會隨著經(jīng)濟增長而更加火熱，但是按照投資收益率來看，年收益率低于5%的項目很難吸引購房者投資。而一旦項目銷售不理想，投資風險超過開發(fā)商資金鏈的承受力，其結(jié)果就會很可怕。

在旅游地產(chǎn)項目扎堆的青城山區(qū)域，嘗試引進途家進行托管，以提升收益率成為炎華置信旗下旅游地產(chǎn)項目“青城郡”進行突圍的嘗試。途家合作發(fā)展事業(yè)部全國總經(jīng)理李連冬表示，途家的模式是將業(yè)主的房子租賃出去，產(chǎn)生銷售收入后按五五分成。其中，房源、內(nèi)部裝修由業(yè)主承擔，途家網(wǎng)承擔服務(wù)、運營平臺、管理等成本。“按照首期運行的部分房源來看，業(yè)主的年收益率可以達到8%以上，而前來度假的消費者也可能通過實地體驗成為這種項目的后續(xù)投資者?！?/P>

但同時，李連冬也坦承：在投資旅游地產(chǎn)時，只有選擇優(yōu)質(zhì)、有差異性的房源，才能保證旅游者不同人群的需求，從而緩解投資者和運營者所面臨的市場風險。

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