投資旅游地產(chǎn)需謹慎 談全物業(yè)置業(yè)的注意事項

目前，旅游地產(chǎn)已經(jīng)成為眾多投資客眼中的熱點項目。相比被政策逼迫得難以喘息的住宅市場而言，旅游地產(chǎn)為首的文化地產(chǎn)成為地產(chǎn)新出路，但投資置業(yè)需要注意的東西也更多。以下根據(jù)每種物業(yè)形態(tài)來看看它們的置業(yè)注意事項。

投資旅游地產(chǎn)注意什么?

度假類旅游房地產(chǎn)物業(yè)基本上都屬于異地置業(yè)，除“常住型第二住所式公寓/別墅”外，其它三種類型的產(chǎn)品都存在長時間的空關(guān)。要解決空關(guān)的問題，投資者必須重點考察項目的配套設(shè)施、裝修程度和運營模式。

如前面所言，度假類物業(yè)的經(jīng)營基本上是針對旅游度假市場，因此，在物業(yè)管理上就要求有一定的知名度和擁有市場網(wǎng)絡(luò)推廣平臺的酒店物業(yè)管理公司來運營。

短期度假公寓

屬于中長期(1個月至半年左右)度假居住，對度假公寓的一般要求：一房一廳一櫥一衛(wèi)，建筑面積60平方米左右;兩房一廳一櫥一衛(wèi)，建筑面積75平方米左右?？紤]到是異地置業(yè)，最好要求開發(fā)商提供裝修菜單，統(tǒng)一配置包括家電、家具、床上用品等物件，能夠?qū)崿F(xiàn)拎包入住。

國內(nèi)的生態(tài)養(yǎng)生(度假式療養(yǎng))、養(yǎng)老、過冬、避暑等中長期休閑度假市場已經(jīng)形成，而帶薪度假、家庭出游市場也正趨于成熟，因此，業(yè)主所購度假物業(yè)在空關(guān)期間完全可以委托管理公司對外經(jīng)營獲得租賃經(jīng)營收益。

中短期度假公寓

該類公寓產(chǎn)品屬于中短期度假居住，一般要求一房一廳一衛(wèi)，或者一房一廳一櫥一衛(wèi)50-60平方米就足夠了。開發(fā)商應(yīng)該提供相當(dāng)于度假酒店的裝修程度，包括酒店的易耗品。

該類公寓本身的設(shè)計就是為了迎合中短期休閑度假的投資者使用，和業(yè)主的度假需求一樣，所在地也將吸引大量的旅游觀光和休閑度假客人。該類物業(yè)如果要獲得好的增值空間，需要有管理能力較強的酒店管理公司采取一定規(guī)模的統(tǒng)一經(jīng)營管理。

如果業(yè)主在簽訂房屋購置合同時，還不太確定自己及家人每年度假使用的時間周期，可以不和管理公司簽訂全權(quán)委托經(jīng)營管理合同，但管理公司最好能提供接受全權(quán)委托管理服務(wù)?！爸芷谛允褂玫亩燃俟ⅰ钡娜珯?quán)委托統(tǒng)一經(jīng)營模式可以參考下面“純投資類度假公寓”的模式。

綜合性度假公寓

該類公寓和度假酒店的客房基本上一樣，一般要求一房一廳一衛(wèi)，或者一房一廳一櫥一衛(wèi)，建筑面積40-60平方米左右。裝修程度完全是度假酒店的配置。

國內(nèi)許多的旅游度假區(qū)和旅游風(fēng)景區(qū)都在不斷地升級換代，增添大量的符合休閑度假需求的娛樂和休閑項目，坐落在這些區(qū)域的度假公寓依托區(qū)域的各項配套設(shè)施功能，本身就相當(dāng)于綜合性的度假酒店。

這類物業(yè)必須采取統(tǒng)一經(jīng)營管理模式才能獲得最大的經(jīng)營效益和具備較強的市場競爭性。

因此，投資者在簽訂房屋購置合同時，必須與管理公司簽訂一定年限的返租協(xié)議或者全權(quán)委托經(jīng)營管理合同，由酒店管理公司組織所有委托戶數(shù)統(tǒng)一對外出租經(jīng)營。

TIPS

如若購房能力不是很強，就應(yīng)謹慎踏足旅游地產(chǎn)，切勿一時沖動進行投資。在購買旅游地產(chǎn)前一定要多加了解、長期關(guān)注，了解開發(fā)商的背景。應(yīng)該選擇知名樓盤和知名開發(fā)商，一般情況下，品牌開發(fā)商具有較強的開發(fā)和經(jīng)營能力，且有足夠的資金作保證，在同樣的市場條件下，抗風(fēng)險能力相對較強，風(fēng)險系數(shù)相對而言是比較低的。

業(yè)內(nèi)專家提示，購房同時，首先還要搞清楚該旅游地產(chǎn)項目的產(chǎn)品特征，是商業(yè)性質(zhì)還是住宅性質(zhì)，土地年限是多少。這其中是有差別的，在某些區(qū)域，如果混有商業(yè)類型，即使是住宅項目也只有50年產(chǎn)權(quán)。此外，對于旅游地產(chǎn)項目，品牌開發(fā)商的美譽度會有優(yōu)勢，而購房者也要注意產(chǎn)品的商業(yè)配套條件和核心價值。旅游地產(chǎn)資源的稀缺性和受眾消費客群類型，決定所購物業(yè)日后的定位和溢價空間。

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