專家聲音：警惕旅游地產(chǎn)變質(zhì)

旅游地產(chǎn)是目前房地產(chǎn)投資商最青睞的投資項(xiàng)目。5月23日，國(guó)土資源部公開第三批部分房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)地及部分房地產(chǎn)項(xiàng)目用地出讓情況，涉及企業(yè)均是重點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，包括中海、萬科、萬達(dá)、保利、世茂、金地、恒大、碧桂園等。同時(shí)還對(duì)“房地產(chǎn)大地塊出讓情況”進(jìn)行了披露，綜合已發(fā)布的三批地塊可發(fā)現(xiàn)，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目逐漸成為占地大戶。

此外，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)旅游地產(chǎn)秘書長(zhǎng)蔡云在中信度假地產(chǎn)論壇上表示，50%以上的上市房地產(chǎn)企業(yè)中，旅游地產(chǎn)的投資配置已超過50%。數(shù)據(jù)顯示，目前旅游地產(chǎn)已成為房企投資的新寵。2012年中國(guó)旅游地產(chǎn)投資總額全年破萬億，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目超過3000個(gè)。

旅游房地產(chǎn)指依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項(xiàng)目。較之一般的住宅，旅游地產(chǎn)的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接,具有更好的自然景觀、建筑 景觀,同時(shí)擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值。一般旅游項(xiàng)目的投資收益期都超過15年，但可持續(xù)回報(bào)時(shí)間 可以達(dá)到50年以上。而旅游地產(chǎn)2到3年就全部收回投資，且可獲取150%到400%的盈利，可謂暴利項(xiàng)目。

當(dāng)前的旅游投資商是以旅游地產(chǎn)投資的收益來補(bǔ)充旅游投資的長(zhǎng)期性；而另一面，旅游的人氣效應(yīng)又有力地構(gòu)成了旅游地產(chǎn)的價(jià)值，形成可持續(xù)升值效應(yīng)。而從投資的層面來說，因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)的操作倚重于經(jīng)營(yíng)，投資周期長(zhǎng)而被稱為難度最高的房地產(chǎn)開發(fā)形態(tài)。需要操作團(tuán)隊(duì)具有極高的專業(yè)性，并保有較大的資金儲(chǔ)備或完備的再融資渠道。

另外，旅游地產(chǎn)的產(chǎn)生是長(zhǎng)期持續(xù)回報(bào)與快速回報(bào)，持續(xù)現(xiàn)金流與短期銷售了結(jié)，低成本土地與高成本 配套等相互聯(lián)結(jié)的合理趨勢(shì)。實(shí)際上，低成本的土地是與高門檻的旅游開發(fā)相結(jié)合的，這里面討巧的機(jī)會(huì)并不多。把人氣搞上去，就需要進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、景點(diǎn)、游樂、娛樂、景觀、接待等等的開發(fā)，需要較大的投入。

而目前，國(guó)內(nèi)房企鐘愛旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，其實(shí)是看中了低廉的土地成本，借機(jī)圈地，圈資源。而且這些開發(fā)商大多數(shù)并不是做純粹的旅游地產(chǎn)，而是采用“換湯不換藥”的策略，即拿了地之后，項(xiàng)目中規(guī)劃的住宅先行，配套設(shè)施拖后。

這種旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式實(shí)質(zhì)上還是賣房子，這樣前期投入并不多，住宅銷售后可以先回籠資金，為公司帶來豐厚的利潤(rùn)，進(jìn)而再酌情投資相應(yīng)的配套設(shè)施，而且旅游地產(chǎn)項(xiàng)目占地面積一般很大，可以分期開發(fā)項(xiàng)目中的住宅，滾動(dòng)產(chǎn)生利潤(rùn)。

尤其需要注意的是，由于旅游地產(chǎn)占地面積普遍較大，處在城郊或鄰近風(fēng)景區(qū)，開發(fā)商很容易打擦邊球改變用地性質(zhì)，或者私自變更建設(shè)項(xiàng)目，甚至出現(xiàn)違規(guī)征地的行為。

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