以住宅開發(fā)模式去做旅游地產(chǎn)并不可持續(xù)

2013年，旅游地產(chǎn)可以說是房地產(chǎn)市場最熱門投資項目。主題不斷翻新，區(qū)域遍布大江南北，但在業(yè)內(nèi)人士看來，多數(shù)項目是“靠旅游資源銷售傳統(tǒng)住宅”。

日前，國土部通過網(wǎng)站公布自去年底以來，第三批部分房企購地情況，涉及眾多一線知名房企，包括中海、萬科、萬達(dá)、保利、世茂、金地、恒大、碧桂園等。其中，在對“房地產(chǎn)大地塊出讓情況”的披露中不難發(fā)現(xiàn)，旅游地產(chǎn)項目已是名副其實的占地大戶。

從最早的國際旅游島海南，到今天的云南西雙版納、大理、騰沖，以及山東、河北張家口、遼寧東戴河……旅游地產(chǎn)正以遍地開花之勢四處落地。大規(guī)模拿地、多區(qū)域擴(kuò)張的同時，掠奪式開發(fā)、模式同質(zhì)化等問題也日益凸顯，引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。

旅游地產(chǎn)開發(fā)“大躍進(jìn)”

近年來，旅游地產(chǎn)開發(fā)的主題不斷翻新，項目賣點也從最早的海景房引申出山景、湖景、養(yǎng)生、古鎮(zhèn)、文化等諸多主題，區(qū)域遍布大江南北，從沿海蔓延至內(nèi)陸城市。“目前國內(nèi)32個省會、直轄市中，有27個城市都存在旅游地產(chǎn)項目的開發(fā)?！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會副會長朱中一指出，這些項目絕大多數(shù)并不是真正意義上的旅游地產(chǎn)，只是房地產(chǎn)企業(yè)在異地的開發(fā)。

“地塊面積大，拿地成本較低，土地增值部分才是眾多房企最為看重的?！比珖ど搪?lián)商業(yè)不動產(chǎn)專委會主任朱凌波一針見血地指出，這也是各類房企趨之若鶩涌入旅游地產(chǎn)開發(fā)的重要原因之一。而中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會旅游地產(chǎn)秘書長蔡云在某公開論壇上也表示，目前50%以上的上市房地產(chǎn)企業(yè)中，旅游地產(chǎn)的投資配置已超過50%。

旅游地產(chǎn)成房企調(diào)控避風(fēng)港？

住宅市場一再遭遇調(diào)控緊箍咒，讓越來越多的房企在熱銷中屢遭“滑鐵盧”，眾多房企都在或主動或被動中尋求轉(zhuǎn)型，尋找新的突破口。其中，各類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎來了生機(jī)，受國家十二五規(guī)劃的鼓勵刺激，旅游地產(chǎn)作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體，也在此輪房企的轉(zhuǎn)型大潮中高調(diào)崛起。

既和政府合拍，又和政策合拍，還能增加土地儲備，企業(yè)何樂而不為？一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士說，目前旅游資源較豐富的區(qū)域多是二三線城市，開發(fā)限制較少?！奥糜蔚禺a(chǎn)熱的背后，是企業(yè)和政府雙向作用的結(jié)果?！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)說，房地產(chǎn)企業(yè)首先有土地儲備的需求，而以發(fā)展旅游業(yè)為由頭，規(guī)模化地出讓土地，地方政府也可獲得直觀收益，至于土地實際利用情況如何，后續(xù)開發(fā)過程中并無嚴(yán)格督察，也為各類問題滋生提供了土壤。

“粗放”的開發(fā)模式顯弊端

對于何為真正的“旅游地產(chǎn)”，業(yè)內(nèi)人士觀點莫衷一是，但針對現(xiàn)存的大部分旅游地產(chǎn)項目，都不約而同地指出“實際上是依靠旅游資源銷售傳統(tǒng)住宅。”

以旅游地產(chǎn)名義，做常規(guī)的住宅開發(fā)。作為這種粗放模式的先驅(qū)，海南，吸引了國內(nèi)主流房企悉數(shù)到場，大規(guī)模開發(fā)已導(dǎo)致目前市場出現(xiàn)供過于求的消化不良。陳國強(qiáng)說，海南的旅游地產(chǎn)供應(yīng)量已嚴(yán)重過剩。他說，企業(yè)和政府都將短期利益作為著眼點，以住宅開發(fā)模式去做旅游地產(chǎn)并不可持續(xù)，都想以短平快策略“速戰(zhàn)速決”，遲早會出問題。

另一位知名房企人士指出，此模式對早期進(jìn)入的企業(yè)而言，拿地成本較低，帶來的壓力較??；后進(jìn)入的企業(yè)在未來將面臨龐大的市場供應(yīng)量，會備受煎熬。

朱中一指出，異地購房人居住具有節(jié)氣性（節(jié)假日和氣候），如何盤活因此出現(xiàn)的大量空置房，是這類項目亟待解決的問題。

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