百億投資文化旅游地產項目井噴 產品同質化嚴重

近兩年，文化旅游地產項目如井噴般迅速在全國布局，單個項目投資動輒數百億。規模之大，涉及企業之多，令市場炫目。參與企業中，有萬達、恒大、世茂、碧桂園這樣響當當的巨鱷，也有中弘股份等中型房企，甚至華誼兄弟等眾多圈外企業，也躍躍欲試。

對于這股突然襲來的文化旅游地產風潮，市場仍有諸多困惑待解。核心問題是：這些動輒投資數百億的巨無霸項目，企業心里究竟是怎樣一筆營收賬？另外，百億投資的主力資金方是誰？如果是房企本身，即便是萬達、恒大這樣的巨鱷，同時操作數個百億大盤也并不輕松。而根據上海證券報的調查，以基金身份出現的社會資本或許將成為這一輪旅游地產真正的東家。

萬達文化旅游城“急行軍”

6月16日，一個來自南昌的消息稱，萬達集團斥資400億打造的南昌萬達文化旅游城將于近日舉行奠基儀式，預計2015年建成投入使用。這個將建設于南昌九龍湖新區的旅游城占地近300公頃，總建筑面積475萬平方米。規劃有大型電影樂園、電影城、海洋樂園、主題公園、商業中心、酒店群等業態。

實際上，這個總投資400億的項目，只是萬達近十個文化旅游城項目中的一個。此前5月28日，萬達與合肥市政府簽署投資協議，擬在合肥濱湖新區打造萬達文化旅游城項目，項目總投資超過300億元，其中文化旅游投資190億元，計劃今年開工，2016年建成開業。

4月28日，號稱中國東北地區最大文化旅游項目――哈爾濱萬達文化旅游城正式動工。項目占地80公頃，總建筑面積90萬平方米，總投資200億元，計劃在2017年開業。

更早前的2012年底，萬達宣布斥資260億在北京通州建設北京文化旅游城。項目占地90公頃，“是世界首個特大型文化旅游商業綜合項目”。

短短半年時間，萬達啟動的四個旅游地產項目總投資額超過千億。而根據萬達集團董事長王健林在2013《財富》全球論壇上的介紹，萬達未來計劃投資十個以上以主題公園為主的綜合休閑旅游項目。

根據公開資料，大連萬達集團2012年總資產規模約3000億元。

企業紛紛涌入旅游地產

除萬達外，熱衷于旅游地產的企業正不斷增加。

去年年中，世茂地產宣布千億進軍旅游地產計劃。幾個主要項目包括：大連御龍海灣，占地2000公頃，總投資規模500億元；武漢龍灣，總建筑面積約800萬平方米，總投資約400億元；晉江“世茂御龍灣”，占地2000畝；海南文昌世茂月亮灣，開發總規模超過1萬畝；以及占地43萬平方米的上?！笆烂{米魔幻城”等。

另外一個低調布局旅游地產的是華南巨頭碧桂園。此外，恒大地產也陸續投資了上海啟東“海外威尼斯”、廣東清遠恒大世紀旅游城等項目。業內人士透露，恒大對旅游地產在房地產業務的占比規模定位在15%左右。

中型房企中，中弘股份是參與旅游地產的代表。據公司去年年報顯示，在調控背景下，公司將旅游地產作為業務突破口，分別與多個地方政府簽署了合作框架協議。有媒體報道，中弘股份的框架性旅游地產投資總額已超過千億。

除了傳統房企外，一些文化類企業也開始試水旅游地產。此前，本報獨家報道，華誼兄弟以影視制作類龍頭企業身份參與房地產開發。除總投資130億元的深圳華誼兄弟文化城之外，華誼兄弟旗下更多文化地產項目在上海、成都等地密集接洽中。華誼兄弟與馮小剛等合作的海南觀瀾湖項目也在去年10月舉行了一期奠基儀式。

避險工具還是高風險陷阱？

如此多企業紛紛扎堆文化旅游地產，究竟是何原因？又將如何影響房地產行業布局呢？

根據上海證券報記者調查，各家房企對旅游地產主題側重點略有不同，也有高度重合之處。其中，萬達集團側重長白山、哈爾濱等北方自然風光旅游，電影城院及體驗劇場等；碧桂園側重濱海自然景觀的利用；恒大則在北京冰雪景觀和南方濱海景觀“兩極”均有涉及；世茂除濱海景觀外，下大力氣打造親子樂園，主推“三代同堂”的“旅居”生活方式；華誼兄弟的特色則是還原電影生產過程的影視主題體驗商業，包括電影拍攝場景的展示與互動等。

那么，這些主題繁多的旅游地產項目，真的具有顛覆傳統地產項目的過人之處，令企業足以樂觀至此，輕松決定千億投資嗎？

細看各家旅游地產，在“主題”之外，傳統房地產仍是絕對的重頭戲。其中包括酒店、辦公樓、商業物業，以及肩負回款重任的可售住宅。酒店等商業物業的集中開發，則有可能令城市資源出現高度同質化浪費。

比如萬達合肥項目，這個總建筑面積90萬平方米的超大綜合體，規劃有文化、旅游、商業、酒店四大內容，包括一個室內水上樂園、兩個電影科技館，40公頃室外主題公園，30公頃酒店區，10萬平方米的購物中心等。其中，僅酒店群就包括1個六星級酒店，1個五星級酒店，2個四星級酒店和3個三星(小區網 論壇)級酒店，共3500間客房，5000個床位。“如果類似項目短期內集中投資，哪怕是大型城市，又能覆蓋多少需求呢？”中國房產信息集團分析師薛建雄表示。

如果說在合肥的項目可以獨樹一幟，那么在哈爾濱，萬達則遇到來自恒大的“貼身肉搏”。據了解，哈爾濱萬達文化旅游城位于哈爾濱松北區，占地80公頃，規劃包括文化、旅游、商業、酒店四大內容。而同樣位于松北區，一個占地面積172公頃的恒大文化旅游城在去年底立項。冰雪主題公園、冰雪游樂世界、國際購物街、超五星級世界酒店等，同樣在列于規劃之內。

除了業態同質化競爭外，企業的另一個共同之處是盈利模式。而中弘股份的年報披露了投資玄機。雖然每個項目號稱的總投資額以百億計，但企業先期投入的土地款非常有限。在和地方政府談好投資意向后，企業僅需要支付一小部分土地款，再以土地抵押貸款，或與基金等機構合作開發，以前期可售型住宅的預售回籠資金，就可以輕松玩轉百億項目。即便未來出現供給泡沫或資金緊張，最多放棄后續項目的投資計劃即可。對企業來說，有廉價圈地之便，又無資金重壓之嫌。

對于這種貌似完美的投資鏈條，唯一可能存在的風險是，大量同質化的旅游地產出現，或許可能成為未來樓市泡沫的另一特色。

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