房?jī)r(jià)漲勢(shì)未變難言“有所緩和”

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月18日發(fā)布的4月份70個(gè)大中城市住房?jī)r(jià)格指數(shù)顯示，北上廣深4個(gè)一線城市房?jī)r(jià)漲幅分別比3月份回落了0.9、1.2、0.4和1.0個(gè)百分點(diǎn)，上漲勢(shì)頭有所緩和。但是，權(quán)威部門的數(shù)據(jù)與老百姓的實(shí)際感受是不同的。如果考慮到一線城市從3月份開(kāi)始就對(duì)新建商品住房?jī)r(jià)格進(jìn)行指導(dǎo)（即“限價(jià)”），控制批準(zhǔn)預(yù)售節(jié)奏和網(wǎng)簽時(shí)間，在房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)上做文章，4月份實(shí)際的房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止國(guó)家披露的數(shù)值。即便如此，一線城市房?jī)r(jià)漲幅依舊在全國(guó)四甲之列。同時(shí)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)房?jī)r(jià)水平再創(chuàng)歷史新高：百城房?jī)r(jià)在4月份首次突破萬(wàn)元大關(guān)，連續(xù)11個(gè)月環(huán)比上漲；4月份全國(guó)商品房銷售均價(jià)同比上漲接近11.4%；北京新房的價(jià)格為每平方米26821元/平方米，同比上漲15.26%。

因此，房?jī)r(jià)并非官方所言“有所緩和”，而是呈現(xiàn)快速上漲之勢(shì)，甚至如中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院報(bào)告所言的“住房供求已經(jīng)失衡，房?jī)r(jià)面臨全面失控”。近幾個(gè)月房?jī)r(jià)快速上漲，既是2012年下半年房地產(chǎn)為配合“穩(wěn)增長(zhǎng)”而回暖的延續(xù)，也是市場(chǎng)對(duì)新國(guó)五條過(guò)度解讀后的糾偏。房?jī)r(jià)上漲在成交量方面得到確認(rèn)和牢牢的支撐，今年以來(lái)居民購(gòu)房熱情高漲，一點(diǎn)兒都不亞于“中國(guó)大媽”對(duì)于黃金的鐘愛(ài)。1~4月住宅銷售面積同比增長(zhǎng)41.1%。盡管受3月份趕“末班車”的影響，4月份成交量被透支了一部分（重點(diǎn)城市3月成交量的環(huán)比增長(zhǎng)在2倍~4倍之間），但4月全國(guó)商品住宅銷售面積環(huán)比3月也僅僅下降了15%，4月份重點(diǎn)城市出于限價(jià)考慮而減少預(yù)售證發(fā)放和高價(jià)盤跨月網(wǎng)簽也是重要原因，如4月份北京新房預(yù)售證發(fā)放下滑了近20%。進(jìn)入5月份，市場(chǎng)成交依舊保持在高位，居民購(gòu)房熱情似乎再次高漲，廣大的二三線城市似乎也開(kāi)始復(fù)蘇。未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體難改在快速上漲的通道中行進(jìn)的趨勢(shì)。

首先，流動(dòng)性寬松態(tài)勢(shì)將維持。盡管針對(duì)地方融資平臺(tái)和房地產(chǎn)行業(yè)定向貨幣緊縮的政策還將繼續(xù)堅(jiān)持，但考慮到消化產(chǎn)能過(guò)剩、國(guó)有企業(yè)高杠桿以及地方政府債務(wù)對(duì)銀行風(fēng)險(xiǎn)的沖擊需要漸進(jìn)推進(jìn)，適度寬松的貨幣政策環(huán)境就要維持。同時(shí)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)盈利能力下降導(dǎo)致信貸需求快速萎縮，甚至出現(xiàn)流動(dòng)性陷阱跡象，整體流動(dòng)性較2012年下半年以來(lái)會(huì)更加寬松。如果貨幣政策整體維持寬松，針對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施定向的貨幣緊縮是沒(méi)有辦法成功的。2008年以來(lái)，每一輪貨幣政策的適度放松均伴隨著房地產(chǎn)資金來(lái)源更大程度的改善。最近兩年，即使國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源給予嚴(yán)厲的擠壓，但各路資金對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的暗中接濟(jì)源源不斷。

其次，發(fā)達(dá)國(guó)家回避解決結(jié)構(gòu)問(wèn)題（財(cái)政支出剛性、過(guò)度消費(fèi)、金融杠桿高等）的量化寬松政策在刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)方面的效率越來(lái)越低，可能將全球帶入通貨緊縮的流動(dòng)性陷阱。未來(lái)全球主要經(jīng)濟(jì)體中，只有中國(guó)政府的投資是活躍的，而且這種投資不僅具有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目的，而且具有實(shí)現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)軟著陸的目的，即政府最后兜底系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，并確保一定的投資收益率。因此，國(guó)際流動(dòng)性進(jìn)入我國(guó)的動(dòng)力在增強(qiáng)，外匯占款去年12月份以來(lái)連續(xù)4個(gè)月增長(zhǎng)顯示套利資金加速進(jìn)入我國(guó)，房地產(chǎn)資產(chǎn)絕對(duì)客觀的收益率是吸引外資的首選。

再次，無(wú)論從工業(yè)增加值增幅還是從國(guó)有企業(yè)利潤(rùn)增幅來(lái)看，或是從剔出虛假數(shù)據(jù)后的出口實(shí)際水平看，實(shí)體經(jīng)濟(jì)之冰冷已經(jīng)成為共識(shí)，直接或間接地進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，或者階段性地靠房地產(chǎn)盈利彌補(bǔ)實(shí)體經(jīng)濟(jì)虧損，已經(jīng)成為地方政府、融資平臺(tái)、國(guó)有企業(yè)，甚至是過(guò)去一直堅(jiān)定地從事實(shí)體產(chǎn)業(yè)投資的私企無(wú)可奈何的選擇。無(wú)論是城鎮(zhèn)化在下一階段進(jìn)入規(guī)劃戰(zhàn)略實(shí)施的階段，還是城市基礎(chǔ)設(shè)施和民生項(xiàng)目的大規(guī)模啟動(dòng)，對(duì)于政府支出的剛性要求，均一致地指向了房地產(chǎn)。4月財(cái)政收支數(shù)據(jù)顯示，中央財(cái)政與地方財(cái)政出現(xiàn)“一負(fù)一正”的倒掛現(xiàn)象。4月份，中央財(cái)政收入5357億元，同比下降2.2%，地方財(cái)政收入6074億元，同比增長(zhǎng)14.7%。1至4月份，中央財(cái)政收入19963億元，同比下降0.8%，仍延續(xù)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，地方財(cái)政收入（本級(jí)）23502億元，同比增長(zhǎng)13.9%。地方財(cái)政之良好主要受房地產(chǎn)市場(chǎng)向好的拉動(dòng)，占地方稅收大頭的營(yíng)業(yè)稅收入1631億元，同比增長(zhǎng)12.8%；地方其他稅種中，土地增值稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅收入分別增長(zhǎng)30.5%、69.2%和16.9%。

然后，2012年下半年以來(lái)，特別是今年“兩會(huì)”（新舊政府交接）至新國(guó)五條在地方落地前，調(diào)控政策前景一直不明朗，開(kāi)發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)的預(yù)期較為謹(jǐn)慎，2011年以來(lái)消化庫(kù)存的姿態(tài)一直占據(jù)主基調(diào)，拿地、新開(kāi)工、施工進(jìn)度一直處于下降趨勢(shì)。2012年四季度以來(lái)，由于成交不斷趨于旺盛，一線城市和重點(diǎn)二線城市新房庫(kù)存持續(xù)下降。而且，庫(kù)存下降在近期出現(xiàn)加速態(tài)勢(shì)，驅(qū)動(dòng)因素除了市場(chǎng)成交火熱外，嚴(yán)重低于預(yù)期的調(diào)控政策打亂了市場(chǎng)供應(yīng)和重點(diǎn)城市限價(jià)對(duì)于高價(jià)樓盤預(yù)售設(shè)卡是兩個(gè)不可忽視的因素。目前，短期內(nèi)增加自然供應(yīng)的難度比較大，供求關(guān)系緊張是驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的另一個(gè)因素，這在一線和二線重點(diǎn)城市更加明顯。

最后，3月份以來(lái)土地市場(chǎng)“地王”不斷，預(yù)示著開(kāi)發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)前景非?？春??；仡?007年以來(lái)“地王”在同一時(shí)期集中出現(xiàn)的現(xiàn)象后發(fā)現(xiàn)，“地王”與隨后房?jī)r(jià)持續(xù)上漲具非常很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。而且，本輪“地王”主要集中在一線城市和重點(diǎn)二線城市。從這個(gè)角度來(lái)講，這些城市政府實(shí)施的限價(jià)政策是很難實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的，而這些城市對(duì)于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)又具有非常強(qiáng)的市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)意義。近期，大多數(shù)二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有望告別持續(xù)了一年多的“低迷”，成交量開(kāi)始呈現(xiàn)復(fù)蘇型上漲，一線和二線重點(diǎn)城市的帶動(dòng)作用功不可沒(méi)。

中短期內(nèi)，改變樓市上行趨勢(shì)的最大因素還是調(diào)控政策。目前，影響調(diào)控政策出臺(tái)的因素除了民生訴求、地方土地財(cái)政外，房地產(chǎn)泡沫和金融風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)重在上升。在壯大實(shí)體經(jīng)濟(jì)越來(lái)越力不從心、全球流動(dòng)性陷阱和人民幣升值的情況下，房地產(chǎn)泡沫及對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)影響的關(guān)注度在上升。

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