華僑城高負(fù)債擴(kuò)張旅游地產(chǎn) 冒險(xiǎn)轉(zhuǎn)型不輕松

受住宅地產(chǎn)限購(gòu)等嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，旅游地產(chǎn)領(lǐng)域在過(guò)去的兩年時(shí)間里成為了傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)力的一個(gè)重要方向。與此同時(shí)，也帶來(lái)了行業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)和企業(yè)負(fù)債率的明顯上升。

身為旅游地產(chǎn)行業(yè)龍頭的央企華僑城，也免不了陷入同樣的困擾。近年來(lái)，華僑城的負(fù)債率一直居高不下，其2012年的三季度財(cái)報(bào)顯示，報(bào)告期末公司的資產(chǎn)負(fù)債率為72.4%，已經(jīng)超過(guò)了國(guó)資委對(duì)央企負(fù)債率劃定的70%的“紅線”。

如此高的負(fù)債率，讓華僑城不得不尋求模式轉(zhuǎn)型，以應(yīng)對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)。然而，對(duì)于央企背景的華僑城來(lái)說(shuō)，這一轉(zhuǎn)型的完成并不輕松。

負(fù)債率撞“紅線”

2012年的三季度財(cái)報(bào)顯示，報(bào)告期末公司的資產(chǎn)負(fù)債率為72.4%，已經(jīng)超過(guò)了國(guó)資委對(duì)央企負(fù)債率劃定的70%的“紅線”。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前房地產(chǎn)行業(yè)的前100名房企當(dāng)中，至少已有2/3介入了旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，除了華僑城、世茂股份、宋城股份、中坤集團(tuán)等傳統(tǒng)的旅游地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)攻城略地外，招商、保利、萬(wàn)達(dá)、龍湖、金融街、雅居樂(lè)等知名房企也紛紛搶灘文化旅游地產(chǎn)市場(chǎng)。

大規(guī)模的旅游地產(chǎn)投資熱潮給行業(yè)帶來(lái)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，增加了企業(yè)自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2012年10月，華僑城與招商地產(chǎn)先后與深圳大鵬新區(qū)簽署框架投資協(xié)議，但根據(jù)目前公布的項(xiàng)目規(guī)劃來(lái)看，雙方在同一區(qū)域投資的項(xiàng)目均涉及旅游度假、高端酒店、商業(yè)娛樂(lè)等產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)?！斑@必然導(dǎo)致雙方日后在產(chǎn)品方面形成同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目在發(fā)展中或缺乏對(duì)游客獨(dú)特的吸引力?！睒I(yè)內(nèi)人士如此認(rèn)為。

由于旅游地產(chǎn)具有投資規(guī)模大、回報(bào)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，旅游地產(chǎn)對(duì)投資企業(yè)的資金實(shí)力有更高的要求，不少涉足文化旅游地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上都難言樂(lè)觀。

以近年來(lái)旅游地產(chǎn)投資激進(jìn)的雅居樂(lè)、金融街為例，截至2012年上半年，雅居樂(lè)的凈負(fù)債率已經(jīng)由2011年底的61.9%攀升至了67.4%，而金融街同期的凈負(fù)債率更是達(dá)到了84.3%，比2011年足足上升了15個(gè)百分點(diǎn)。即便是深耕文化旅游地產(chǎn)行業(yè)多年的央企華僑城，在這項(xiàng)指標(biāo)上也備受質(zhì)疑：其2012年的三季度財(cái)報(bào)顯示，報(bào)告期末公司的資產(chǎn)負(fù)債率為72.4%，已經(jīng)超過(guò)了國(guó)資委對(duì)央企負(fù)債率劃定的70%的“紅線”。

“國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)的普遍開(kāi)發(fā)模式是"做地產(chǎn)多過(guò)做旅游"，然而真正科學(xué)可持續(xù)的模式應(yīng)該要先做好旅游景區(qū)，再做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)?！敝袊?guó)旅游研究院院長(zhǎng)戴斌認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目遍地開(kāi)花，但盲目投資導(dǎo)致的同質(zhì)化現(xiàn)象仍然比較嚴(yán)重，如何控制投資風(fēng)險(xiǎn)以及建立合理的產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)模式至關(guān)重要。

新一輪擴(kuò)張尋求新模式

華僑城在2012年啟動(dòng)的新一輪擴(kuò)張轉(zhuǎn)型主要有兩個(gè)特點(diǎn)：一是投資規(guī)模更偏小型化，以投資10到20億元的城市型歡樂(lè)谷為主；二是投資區(qū)域上更偏向于二線城市。

作為國(guó)內(nèi)“主題公園+地產(chǎn)”模式的創(chuàng)立者，華僑城不僅面臨著文化旅游地產(chǎn)行業(yè)的直接競(jìng)爭(zhēng)，其自身也面臨著模式運(yùn)行的困境：由于早期歡樂(lè)谷項(xiàng)目投資規(guī)模過(guò)大，相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目在政策調(diào)控的影響下也銷(xiāo)售不暢，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)緩慢。

進(jìn)入2012年后，華僑城也開(kāi)始不甘人后，先后與深圳、福州、寧波等地方政府簽下了總投資額超過(guò)200億元的項(xiàng)目投資協(xié)議。毫無(wú)疑問(wèn)，在新一輪旅游地產(chǎn)的擴(kuò)張中，如何降低企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)和進(jìn)行模式變革是華僑城不得不解決的問(wèn)題。

“去年我們?cè)诟Ｖ?、寧波新簽約的投資項(xiàng)目，在開(kāi)發(fā)建設(shè)上會(huì)與我們之前的歡樂(lè)谷項(xiàng)目有所不同，在投資規(guī)模上可能會(huì)有所縮減。”華僑城董事會(huì)秘書(shū)倪征對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(博客,微博)》記者表示，2012年的擴(kuò)張是華僑城第二輪擴(kuò)張的開(kāi)始，在區(qū)域的選擇上已經(jīng)與華僑城上一輪在北京、上海等一線城市的擴(kuò)張有很大區(qū)別。

在中銀國(guó)際地產(chǎn)分析師田世欣看來(lái)，華僑城在2012年啟動(dòng)的新一輪擴(kuò)張轉(zhuǎn)型主要有兩個(gè)特點(diǎn)：一是投資規(guī)模更偏小型化，以投資10到20億元的城市型歡樂(lè)谷為主；二是投資區(qū)域上更偏向于二線城市。

“在投資規(guī)模方面，預(yù)計(jì)華僑城新一輪擴(kuò)張將主打三種產(chǎn)品，包括歡樂(lè)谷精選版、歡樂(lè)海岸和東部華僑城模式，相較原先深圳的歡樂(lè)谷產(chǎn)品，投資規(guī)模和體量都有一定程度的縮減；而在投資區(qū)域方面，后續(xù)將投資的如福州等城市在二線城市中常住人口和人均收入等指標(biāo)都屬中上游水平，旅游和房地產(chǎn)兩大業(yè)務(wù)的需求可以得到保證；從大區(qū)域上看，上述城市的目標(biāo)客戶覆蓋區(qū)域也正好形成互補(bǔ)，而不是直接競(jìng)爭(zhēng)?！碧锸佬辣硎?。

華僑城在深圳的“歡樂(lè)海岸”項(xiàng)目被認(rèn)為是其新一輪擴(kuò)張的主流產(chǎn)品模式。作為華僑城的第四代旅游產(chǎn)品，“歡樂(lè)海岸”包括了文化、生態(tài)、旅游、娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物、會(huì)所、度假公寓等多種元素，是“旅游復(fù)合產(chǎn)品+地產(chǎn)”的組合。和以往采用封閉式的、收取門(mén)票的旅游產(chǎn)品不同的是，該項(xiàng)目采用開(kāi)放式的娛樂(lè)休閑區(qū)域設(shè)計(jì)、依靠住宅銷(xiāo)售收入（度假公寓）實(shí)現(xiàn)快速投資回籠、依靠商業(yè)租金收入實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期現(xiàn)金流和資產(chǎn)增值。

“歡樂(lè)海岸的度假公寓以銷(xiāo)售鉆石會(huì)籍的方式出售，其會(huì)籍費(fèi)總價(jià)款達(dá)33億，這已經(jīng)覆蓋了該項(xiàng)目28億元的總投資額，根據(jù)我們的調(diào)研，目前其銷(xiāo)售回款已經(jīng)有10.5億元?！碧锸佬勒J(rèn)為，以歡樂(lè)海岸為代表的華僑城第四代旅游產(chǎn)品在投資回報(bào)期方面已經(jīng)短于一般的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

縮減投資規(guī)模、提高可銷(xiāo)售物業(yè)的占比顯然有利于華僑城縮短項(xiàng)目的投資回報(bào)期、降低投資風(fēng)險(xiǎn)。在第一輪的擴(kuò)張中，正是由于項(xiàng)目投資攤子鋪得過(guò)大，從而導(dǎo)致了華僑城資金沉淀嚴(yán)重。

融資創(chuàng)新降低負(fù)債率

為了盡可能降低負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)， 2012年12月4日，華僑城成立了一項(xiàng)“歡樂(lè)谷主題公園入園憑證專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”。

實(shí)際上，相對(duì)于許多有名無(wú)實(shí)的旅游地產(chǎn)企業(yè)，華僑城有一項(xiàng)可以利用的資源，就是主題公園的門(mén)票收入。作為國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)的先行者之一，華僑城從2002年至今，已創(chuàng)立了四代旅游產(chǎn)品，先后進(jìn)入了5個(gè)區(qū)域10個(gè)城市，接待游客的數(shù)量達(dá)到2430萬(wàn)人次。

為了盡可能降低負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)，2012年12月4日，華僑城成立了一項(xiàng)“歡樂(lè)谷主題公園入園憑證專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”，以華僑城位于北京、上海、深圳的歡樂(lè)谷2013～2017年的門(mén)票收入為基礎(chǔ)資產(chǎn)，融資18.5億元。公告顯示，這筆資金擬被用于華僑城歡樂(lè)谷項(xiàng)目的升級(jí)改造。

而由于擁有歡樂(lè)谷門(mén)票收入這項(xiàng)獨(dú)特的資產(chǎn)，華僑城的門(mén)票資產(chǎn)證券化也被認(rèn)為是其開(kāi)創(chuàng)的一條其他旅游地產(chǎn)企業(yè)“無(wú)法復(fù)制”的再融資渠道。

目前，該項(xiàng)債券已經(jīng)在深圳證券交易所綜合協(xié)議交易平臺(tái)上市。雖然倪征表示，“這項(xiàng)債務(wù)性融資對(duì)于華僑城的資產(chǎn)負(fù)債表影響不大”，但不少券商均認(rèn)為，華僑城此舉意在緩解國(guó)資委對(duì)于央企負(fù)債的限制，為華僑城的異地?cái)U(kuò)張奠定基石。預(yù)計(jì)未來(lái)華僑城在武漢、成都的歡樂(lè)谷，也將采用這種創(chuàng)新融資的方式實(shí)現(xiàn)低成本融資。

同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)

雖然華僑城在品牌、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理系統(tǒng)等方面是國(guó)內(nèi)佼佼者，但與迪士尼相比依然差距甚大，因?yàn)榈鲜磕釗碛懈油晟频漠a(chǎn)業(yè)鏈系統(tǒng)。

雖然華僑城不斷期望通過(guò)包括產(chǎn)品模式轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新融資渠道的方式降低企業(yè)投資運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，但事實(shí)上，其"主題公園+地產(chǎn)"的模式并未有戰(zhàn)略方向上的改變，在未來(lái)國(guó)內(nèi)的主題公園市場(chǎng)方面，華僑城仍然面臨著激烈的競(jìng)爭(zhēng)。

華僑城最為主要的一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手當(dāng)屬正在建設(shè)中的上海迪斯尼樂(lè)園。2011年4月，總投資245億元人民幣的上海迪斯尼項(xiàng)目正式動(dòng)工，項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2015年建成。相比總投資40億元的上海華僑城歡樂(lè)谷項(xiàng)目而言，迪斯尼項(xiàng)目的體量顯然要比歡樂(lè)谷大得多。

對(duì)于與迪斯尼的差距，華僑城總裁劉平春也有清醒的認(rèn)識(shí)。他坦言，雖然華僑城在品牌、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理系統(tǒng)等方面是國(guó)內(nèi)佼佼者，但與迪士尼相比依然差距甚大，因?yàn)榈鲜磕釗碛懈油晟频漠a(chǎn)業(yè)鏈系統(tǒng)。

有分析人士認(rèn)為，在項(xiàng)目的單位面積接待能力、重游率和收入結(jié)構(gòu)等方面，華僑城的歡樂(lè)谷與迪斯尼都還有非常大的差距。目前，歡樂(lè)谷單位面積接待游客數(shù)量?jī)H為世界一流主題公園的一半，平均重游率也只有30%～35%，遠(yuǎn)低于迪士尼和環(huán)球影城60%～70%的平均重游率水平。

同時(shí)，華僑城主題公園的收入來(lái)源目前還是依靠門(mén)票收入，門(mén)票收入占了其總體旅游業(yè)務(wù)收入的四分之三，但迪士尼除了門(mén)票收入外，很大一部分的收入還來(lái)自于其園內(nèi)的商品和餐飲服務(wù)。

與此同時(shí)，在準(zhǔn)一線城市的武漢，華僑城的歡樂(lè)谷項(xiàng)目也并非一枝獨(dú)秀。由上海世茂集團(tuán)投資400億打造的武漢嘉年華主題樂(lè)園項(xiàng)目將于2015年開(kāi)業(yè)，這個(gè)占地50萬(wàn)平米的主題樂(lè)園包羅世界各著名主題游樂(lè)項(xiàng)目，號(hào)稱(chēng)是未來(lái)華中地區(qū)最大的室內(nèi)主題樂(lè)園，該項(xiàng)目對(duì)華僑城帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)壓力不言而喻。

即便在蘇州、常州、徐州、泰安、寧波等較為核心的二三線城市，宋城股份、蘇州高新等企業(yè)投資的各種主題公園項(xiàng)目也已紛紛落地?？梢灶A(yù)見(jiàn)，作為華僑城新一輪擴(kuò)張的主戰(zhàn)場(chǎng)，未來(lái)二三線城市的主題公園市場(chǎng)也將形成更為激烈的競(jìng)爭(zhēng)格局。

鏈接

各路房企紛紛染指旅游地產(chǎn)

由于住宅地產(chǎn)限購(gòu)等嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，文化旅游地產(chǎn)在過(guò)去的兩年時(shí)間里成為了傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)力的一個(gè)重要方向。從2010年到2012年，包括萬(wàn)達(dá)、保利、龍湖、金融街、雅居樂(lè)、蘇州高新等企業(yè)均已將觸角伸向了旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。

2012年7月，萬(wàn)達(dá)的首個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)正式開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)，這個(gè)占地21平方公里、總投資達(dá)到200億元的巨無(wú)霸項(xiàng)目開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，是萬(wàn)達(dá)向文化旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)邁出的第一步。

此前的一年時(shí)間里，一直專(zhuān)注于商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)的萬(wàn)達(dá)聯(lián)合中國(guó)泛海、聯(lián)想控股、一方集團(tuán)、億利資源等5家中國(guó)民營(yíng)企業(yè)，在西雙版納、大連金石、海南等地圈下了大片土地用以大規(guī)模的旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)，這些項(xiàng)目涉及的總投資額超過(guò)1000億元。據(jù)傳，萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林在企業(yè)內(nèi)部會(huì)議上明確表示：“旅游產(chǎn)業(yè)是未來(lái)10年的熱門(mén)產(chǎn)業(yè)，將比城市綜合體這類(lèi)的商業(yè)地產(chǎn)更有活力。”

除萬(wàn)達(dá)之外，在文化旅游地產(chǎn)行業(yè)大手筆投資的還有近幾年快速崛起的龍湖地產(chǎn)。2010年10月，龍湖地產(chǎn)先后斥資近50億元在山東煙臺(tái)養(yǎng)馬島拿下了6300多畝的土地用于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目總投資近500億元，與萬(wàn)達(dá)一樣的是，龍湖也是首度涉足旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

在各路房企都紛紛染指文化旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，傳統(tǒng)的旅游地產(chǎn)企業(yè)也不甘人后，華僑城、中坤集團(tuán)等企業(yè)都加快了跑馬圈地的步伐。2012年，華僑城先后與深圳、福州、寧波等地方政府簽下了總投資額超過(guò)200億元的項(xiàng)目投資協(xié)議，中坤集團(tuán)則與云南普洱市達(dá)成框架協(xié)議，計(jì)劃投資500億元啟動(dòng)普洱休閑養(yǎng)生度假項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。

根據(jù)多家研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2012年國(guó)內(nèi)簽約的待開(kāi)發(fā)和正在開(kāi)發(fā)的各類(lèi)文化、旅游地產(chǎn)項(xiàng)目總數(shù)已經(jīng)超過(guò)3000個(gè)。

本文關(guān)鍵字：旅游地產(chǎn) 查看更多