三四線城市泡沫沖擊旅游地產(chǎn) 部分投資者被套牢

“我在惠州和海南的房子，這幾年的投資回報(bào)都不理想，估計(jì)房?jī)r(jià)很難再漲上去。”在廣東和海南有5年房地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的高先生向記者表示。

在各路資金的炒作下，部分三四線城市面臨供應(yīng)過剩、樓價(jià)虛高等風(fēng)險(xiǎn)，而主打投資客戶市場(chǎng)的旅游地產(chǎn)則首當(dāng)其沖。然而，包括雅居樂在內(nèi)的房企并未因此停止擴(kuò)張的腳步，旅游地產(chǎn)的投資危機(jī)仍在蔓延。

高庫(kù)存之憂

“如今，我在海南文昌、陵水投資的房子可能賣一套虧一套?！备呦壬嬖V記者。

實(shí)際上，類似的投資被套牢現(xiàn)象也在其他旅游地產(chǎn)項(xiàng)目集中的城市上演。

記者從世聯(lián)地產(chǎn)、中原地產(chǎn)廣東惠州分公司了解到，惠州也經(jīng)歷著與海南同樣的投資震蕩期，當(dāng)?shù)芈糜蔚禺a(chǎn)項(xiàng)目扎堆，但不少投資者因回報(bào)低于預(yù)期、“有價(jià)無(wú)市”等原因選擇撤離，部分投資者則被套牢。

“投資者的心態(tài)已發(fā)生改變，投資回報(bào)期限逐步延長(zhǎng)，短線炒樓的投機(jī)者少了很多?！北坦饒@惠州項(xiàng)目銷售部人士表示。

業(yè)內(nèi)人士分析，一旦投資需求回落，不斷增加的庫(kù)存如何消化，將成為一大難題。

“在旅游地產(chǎn)投資旺季，投資扎堆留下的高庫(kù)存并不會(huì)造成很大的威脅，然而，在投資回報(bào)低迷的現(xiàn)況下，這些高量庫(kù)存將會(huì)打擊投資者的信心，有可能壓垮當(dāng)?shù)貥鞘??！苯鹑诮只葜蓓?xiàng)目一位高層人士告訴本報(bào)記者。

上述金融街惠州項(xiàng)目高層人士擔(dān)心，由于市場(chǎng)消化能力增長(zhǎng)緩慢等因素，該公司在惠州總投資200億元的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目可能需要漫長(zhǎng)的投資回報(bào)期。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)研究所所長(zhǎng)蔡為民認(rèn)為，國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)最顯著的特點(diǎn)是“主角與配角的關(guān)系混亂”。理論上旅游地產(chǎn)70%物業(yè)應(yīng)自持，最多30%用于銷售，但是在國(guó)內(nèi)，比例卻接近1比1，甚至有開發(fā)商主打概念型的旅游地產(chǎn)。不少城市已經(jīng)出現(xiàn)項(xiàng)目建成卻乏人問津的窘?jīng)r。

海南是旅游地產(chǎn)投資環(huán)境惡化的典型。扎堆投資海南的開發(fā)商曾享受了該省成為國(guó)際旅游島的政策紅利，旅游地產(chǎn)投資一度呈井噴態(tài)勢(shì)，但過度投資以及市場(chǎng)消化力不足等弊病正在顯現(xiàn)，高庫(kù)存成為樓市的一道“傷疤”。

來(lái)自海南當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)、未經(jīng)官方證實(shí)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2012年11月，庫(kù)存量最少的三亞為11萬(wàn)平方米，按去年的銷售速度需要2年時(shí)間消化。庫(kù)存量最大的陵水為188萬(wàn)平方米，需要消化101個(gè)月。?？跇鞘袔?kù)存消化周期則需要50個(gè)月，文昌需要46個(gè)月，瓊海需要61個(gè)月。

“我們預(yù)測(cè)，海南的房?jī)r(jià)將難以重演過往亮麗的‘漲價(jià)史’，開發(fā)商接下來(lái)應(yīng)該是背水一戰(zhàn)。”中信地產(chǎn)海南公司銷售部人士告訴記者。

房企大肆圈地留隱患

盡管旅游地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)正在逐步顯現(xiàn)，但并未阻擋住開發(fā)商急行的步伐。

在旅游地產(chǎn)板塊一直保持激進(jìn)作風(fēng)的雅居樂（03383.HK），近日在云南騰沖、廣東惠州耗資7.8億拿下面積超百萬(wàn)的地塊。該公司稱，將在云南西雙版納、瑞麗及騰沖地區(qū)打造大型綜合旅游度假項(xiàng)目，項(xiàng)目占地面積約64000畝，計(jì)劃總投資超過400億元。

雅居樂借旅游地產(chǎn)大規(guī)模圈地并非個(gè)案。目前房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)已有三分之二涉足旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，這些房企所拿項(xiàng)目動(dòng)輒幾千畝、上萬(wàn)畝，遍布海南、惠州、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海地區(qū)以及云南、貴州等地。

數(shù)據(jù)顯示，僅在海南，目前海航置業(yè)、富力、魯能、中信、雅居樂、綠城、恒大7家房企的土地儲(chǔ)備高達(dá)33萬(wàn)畝、220平方公里，面積幾乎相當(dāng)于一個(gè)海口市。

在全國(guó)超過萬(wàn)億的旅游地產(chǎn)投資中，海南旅游地產(chǎn)投資規(guī)模最大，為4493億元，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到915個(gè)。然而，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)難以為繼的危機(jī)，正逐步逼近那些曾經(jīng)獲利豐厚的開發(fā)商。

雅居樂海南項(xiàng)目是旅游地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)縮影。根據(jù)該公司年報(bào)顯示，從2009至2011年，海南清水灣的銷售額分別為20.48億元、47.81億元和111.31億元，占該公司銷售額的比例從15.7%、23.7%，上升至49.5%。也就是說(shuō)，2011年清水灣項(xiàng)目為該公司貢獻(xiàn)了近一半的銷售額。

但該項(xiàng)目2012年的銷售金額開始出現(xiàn)波動(dòng)。由于海南清水灣項(xiàng)目占據(jù)雅居樂業(yè)績(jī)比例過高，可以預(yù)見，一旦該項(xiàng)目銷售受阻，將給雅居樂的業(yè)績(jī)帶來(lái)極大風(fēng)險(xiǎn)。

雅居樂清水灣項(xiàng)目人士向記者表示，該項(xiàng)目一直以毛利率高、銷售規(guī)模大為優(yōu)勢(shì)?！半S著海南投資行情的改變，要擴(kuò)大這些優(yōu)勢(shì)并不容易，售價(jià)難以再提高，毛利率下降的壓力逐步加大。”

實(shí)際上，動(dòng)輒投入數(shù)百億的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，除個(gè)別樓盤銷售業(yè)績(jī)較為出色外，大部分承受著開發(fā)思路不明確、銷售業(yè)績(jī)不溫不火及資金回籠周期緩慢之痛，風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。

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