林峰視點(diǎn)：度假區(qū)——旅游新周期的黃金賽道

2022年頒布《旅游度假區(qū)等級(jí)劃分》國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)(GB/T26358-2022)，2023 年2月正式實(shí)施。2023年新一批國(guó)家級(jí)度假區(qū)名單申報(bào)時(shí)公布了新版《旅游度假區(qū)等級(jí)評(píng)價(jià)細(xì)則》。這是政府對(duì)度假區(qū)政策的一個(gè)巨大推動(dòng)。這個(gè)推動(dòng)使得省級(jí)度假區(qū)創(chuàng)建、國(guó)家級(jí)度假區(qū)創(chuàng)建形成了一個(gè)新的高潮。

我認(rèn)為旅游度假區(qū)是旅游新周期的第一黃金賽道！

為什么這么說(shuō)？大家可以看這個(gè)數(shù)據(jù)：截至2024年5月我國(guó)有1.57萬(wàn)家A級(jí)旅游景區(qū)。截至2024年5月我國(guó)有339家AAAAA級(jí)旅游景區(qū)。而截至2023年底我國(guó)僅有700+家旅游度假區(qū)，其中國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)63家。

比較可以發(fā)現(xiàn)，景區(qū)經(jīng)過(guò)40多年發(fā)展形成了龐大的景區(qū)結(jié)構(gòu)。國(guó)家級(jí)度假區(qū)數(shù)量不到5A景區(qū)的20%。稱之為度假區(qū)的機(jī)構(gòu)只有700家，和1.57萬(wàn)家相比，只有不到0.5% 。

今后能夠有1.57萬(wàn)個(gè)度假區(qū)嗎？以前我們從來(lái)不這么認(rèn)為。因?yàn)?005年正式批準(zhǔn)了17家國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)。這里面包括非常著名的度假區(qū)，包括三亞等。每一個(gè)度假區(qū)都是幾十上百平方公里。所以給人的印象，度假區(qū)不是一個(gè)小項(xiàng)目，而是相當(dāng)于新區(qū)，或者說(shuō)相當(dāng)于一個(gè)行政區(qū)。所以后來(lái)開(kāi)發(fā)的很多度假區(qū)都相當(dāng)于一個(gè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、一個(gè)新區(qū)的結(jié)構(gòu)。這樣的結(jié)構(gòu)，是一個(gè)大型的區(qū)域結(jié)構(gòu)。這樣的開(kāi)發(fā)是非常大的，能做出幾千家已經(jīng)是很厲害了。

但新的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家級(jí)度假區(qū)由不小于8平方公里調(diào)整到不小于5平方公里；省級(jí)度假區(qū)由不小于5平方公里調(diào)整到不小于3平方公里。大家注意5平方公里不是建設(shè)用地，是范圍。這就意味著5平方公里的范圍內(nèi)，你可以有1,000畝建設(shè)用地、也可以有500畝建設(shè)用地。但你不可能擁有超過(guò) 7,500畝建設(shè)用地，那已經(jīng)相當(dāng)于一個(gè)大型綜合體和一個(gè)小鎮(zhèn)了。

如果你只有1,000畝的建設(shè)用地或者1,500畝建設(shè)用地，你能建多少呢？一個(gè)省級(jí)度假區(qū)不小于3平方公里，建設(shè)用地可以只有500 畝的建設(shè)用地，也可能只有10萬(wàn)平米或者20萬(wàn)平米的房產(chǎn)。

這對(duì)于我們中國(guó)土地上的一個(gè)旅游度假型產(chǎn)品而言面積大嗎？任何一個(gè)景區(qū)拉出來(lái)都是100平方公里或者200平方公里；原來(lái)的國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)有30,00平方公里，最大的有15,000平方公里的國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。

而只需要3平方公里就可以做省級(jí)度假區(qū)。如果省級(jí)度假區(qū)做不到，我還可以做市級(jí)度假區(qū)。所以，如果我一個(gè)10平方公里或者20平方公里的一個(gè)景區(qū)，我原來(lái)就是收門(mén)票，做觀光旅游，如果我門(mén)前有了一條商街，底下有一個(gè)小村子，然后形成了十多個(gè)小酒店，我為什么不把我門(mén)前圈一個(gè)3平方公里和景區(qū)結(jié)合搞個(gè)度假區(qū)呢？

所以“大景區(qū)小度假區(qū)”已經(jīng)成為了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的基本結(jié)構(gòu)。

國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)定的這個(gè)結(jié)構(gòu)意味著度假區(qū)不是什么大得不得了的區(qū)域開(kāi)發(fā)，而是一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。國(guó)家級(jí)度假區(qū)也只是一個(gè)綜合型文旅項(xiàng)目。

大家記住我這句話，一般度假區(qū)是一個(gè)中型文旅項(xiàng)目，省級(jí)度假區(qū)是一個(gè)大型文旅項(xiàng)目，國(guó)家級(jí)度假區(qū)是一個(gè)大型文旅項(xiàng)目。

我們地方要搞度假區(qū)，只需要拿出我們地方度假區(qū)里面1/10、2/10、3/10或者1/2就可以創(chuàng)建省級(jí)度假區(qū)，創(chuàng)建國(guó)家級(jí)度假區(qū)。

因此創(chuàng)建度假區(qū)本身而言，變的是旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)創(chuàng)建的結(jié)構(gòu)。

國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的降低使得我們?cè)絹?lái)越明確，度假區(qū)是一個(gè)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，是一個(gè)文旅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，而不是一個(gè)大規(guī)模的區(qū)域建設(shè)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)。

“旅游度假區(qū)新版國(guó)標(biāo)”引領(lǐng)旅游度假提質(zhì)升級(jí)

2023.2 《旅游度假區(qū)等級(jí)劃分》國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)（GB/T 26358-2022代替GB/T 26358—2010）著重突出度假特色，強(qiáng)化“住”的重要性，突出“游”的豐富性，體現(xiàn)了文化特色。

降低面積門(mén)檻

一個(gè)度假區(qū)的面積并不比一個(gè)景區(qū)大。而實(shí)際上，我們現(xiàn)在進(jìn)行國(guó)家級(jí)、省級(jí)度假區(qū)評(píng)審創(chuàng)建的度假區(qū)項(xiàng)目都小于景區(qū)的面積，集中建設(shè)性的要求降得更低。

• 國(guó)家級(jí)由小于8平方公里，調(diào)整到“不小于5平方公里”。

• 省級(jí)由不小于5平方公 里調(diào)整到“不小于3平方公里”。

優(yōu)化市場(chǎng)指標(biāo)

• 省外游客比例從 “不宜低于50%”降為“不低于20%”

• 年過(guò)夜規(guī)模由比例調(diào)整為省級(jí)不低于10萬(wàn)人天，國(guó)家級(jí)不低于25萬(wàn)人天

突出度假住宿

這些標(biāo)準(zhǔn)不是大門(mén)檻，不是規(guī)模有多大、量有多大，強(qiáng)調(diào)的是結(jié)構(gòu)完全發(fā)生了變化。

度假區(qū)大的新標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)的不再是面積大，不再是開(kāi)發(fā)量大，不再是住宿量大，而更重要的是在于要過(guò)夜。

度假是什么？度假是先住下來(lái)，再游覽再休閑再玩樂(lè)，以住宿為基礎(chǔ)，我們稱之為旅居生活方式，是度假區(qū)的基本特征。住是第一位的。

• 三星級(jí)（含）以上占住宿設(shè)施總量的50%以上。

• 家庭房、親子房、景觀房、主題房等宜達(dá)到25%以上

強(qiáng)調(diào)度假產(chǎn)品數(shù)量和豐度

度假區(qū)重要的是在于它要有核心度假產(chǎn)品。

什么是度假產(chǎn)品？什么是核心度假產(chǎn)品？過(guò)去旅游產(chǎn)品的概念以景區(qū)產(chǎn)品為核心，主要體現(xiàn)的是可以銷售的、可以服務(wù)的、可以運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)品，是旅游產(chǎn)品。而景區(qū)產(chǎn)品是旅游的核心產(chǎn)品，吃住行游購(gòu)?qiáng)实囊厥锹糜魏诵漠a(chǎn)品的配套要素。這是過(guò)去對(duì)旅游產(chǎn)品的理解。今天，度假產(chǎn)品的提出把吃住行游購(gòu)?qiáng)室惑w化構(gòu)成的綜合型度假內(nèi)容共同形成一個(gè)度假產(chǎn)品。這個(gè)是對(duì)旅游產(chǎn)品概念的重大突破，是對(duì)度假區(qū)定位的一個(gè)突破。我認(rèn)為這是非常重要、非常有價(jià)值的。因?yàn)槿绻麤](méi)有度假產(chǎn)品這樣一種概括和新的定義，我們始終還在原來(lái)結(jié)構(gòu)中打轉(zhuǎn)。

所以，新的國(guó)標(biāo)適合我說(shuō)的文旅發(fā)展新階段的旅游市場(chǎng)特征和旅游產(chǎn)品特征。旅游度假區(qū)是非常好的一個(gè)發(fā)展模式，是非常好的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

•對(duì)度假產(chǎn)品類別、品質(zhì)種類、文旅融合類做了規(guī)定

•國(guó)家級(jí)“5331”結(jié)構(gòu)

•省級(jí)“333”結(jié)構(gòu)

重視文旅融合

這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)還特別強(qiáng)調(diào)了重視文旅融合。“文化”一詞由原來(lái)的5處增長(zhǎng)到70余處，體現(xiàn)了文化和旅游的深度融合要求。

細(xì)化休閑娛樂(lè)活動(dòng)數(shù)量和類型

進(jìn)一步豐富度假體驗(yàn)，增加細(xì)化了休閑娛樂(lè)活動(dòng)的數(shù)量要求。國(guó)家級(jí)強(qiáng)調(diào)“8532”，省級(jí)強(qiáng)調(diào)了“ 6421 ”。

我想要跟大家概括，要說(shuō)明的是打造一個(gè)度假區(qū)，最重要的是度假產(chǎn)品，度假產(chǎn)品的特征是復(fù)合型的，特別強(qiáng)調(diào)的是住宿功能作為支撐，休閑娛樂(lè)活動(dòng)在數(shù)量上、多樣化上、豐富性上提出了很明確的要求。

度假區(qū)的創(chuàng)建與申報(bào)

度假區(qū)的創(chuàng)建申報(bào)是一個(gè)系統(tǒng)工作，如何提交材料、如何初審、如何輸入報(bào)告和提供制作材料，以及如何打分，怎么摳細(xì)節(jié)，一條條的把分?jǐn)?shù)有效的實(shí)現(xiàn)等等，我們綠維做了很多省級(jí)度假區(qū)，也參與了國(guó)家度假區(qū)的工作。

如何進(jìn)行評(píng)分評(píng)價(jià)，我們進(jìn)行了全面和系統(tǒng)梳理。面對(duì)一個(gè)度假區(qū)，我們首先是分析評(píng)價(jià)現(xiàn)在存在什么問(wèn)題，按照國(guó)家度假區(qū)或者省級(jí)度假區(qū)標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行打分，看每一個(gè)項(xiàng)目缺什么，你的度假資源基礎(chǔ)怎么樣，你的產(chǎn)品怎么樣，你的服務(wù)怎么樣，你的標(biāo)識(shí)怎么樣，你的污染治理系統(tǒng)和生態(tài)環(huán)境保護(hù)，你的品牌和文化基礎(chǔ)等。

打分以后12345把你的分值評(píng)價(jià)出來(lái)，哪些地方有缺陷，如何扣分，圍繞扣分倒過(guò)來(lái)按要求進(jìn)行提升改造調(diào)整，調(diào)整以后再打分，然后做資料，做完資料以后，咱們按照我們的評(píng)價(jià)能夠過(guò)關(guān)，然后我們結(jié)合資料再進(jìn)行申報(bào)。這個(gè)過(guò)程是很清晰的。

我們綠維有自己的專家系統(tǒng)，和全國(guó)大專院校、各個(gè)研究機(jī)構(gòu)的旅游專家、度假專家們都有合作，我們一起更好的把握好度假項(xiàng)目。

度假區(qū)的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)

我要強(qiáng)調(diào)我們做創(chuàng)建，拿一個(gè)省級(jí)度假區(qū)、國(guó)家級(jí)度假區(qū)的牌子，拿牌子很重要，因?yàn)檫@塊牌子使得你做一個(gè)度假區(qū)更加具備了一個(gè)完整的度假產(chǎn)品的架構(gòu)，能夠更好的適應(yīng)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化度假區(qū)運(yùn)營(yíng)的結(jié)構(gòu)。但是，我們做度假區(qū)的目的不僅僅是為了創(chuàng)建，這是形式。

度假區(qū)不是靠創(chuàng)建申報(bào)就能夠獲得市場(chǎng)的，不是靠創(chuàng)建申報(bào)打分上去了，就能夠獲得更多的游客，就能獲得更高的價(jià)值，就能獲得更多的收益，就能吸引更多的投資人。

所以，最重要的還是如何打造度假區(qū)的產(chǎn)業(yè)鏈，如何打造度假產(chǎn)品，如何打造度假地產(chǎn)，如何實(shí)現(xiàn)一個(gè)度假區(qū)開(kāi)發(fā)到運(yùn)營(yíng)的商業(yè)邏輯、市場(chǎng)邏輯、產(chǎn)品邏輯、產(chǎn)業(yè)鏈邏輯。

剛才講到很核心的兩個(gè)方向：

• 第一個(gè)方向是你的產(chǎn)品對(duì)不對(duì)的準(zhǔn)市場(chǎng)，能不能形成足夠的現(xiàn)金流量。

• 第二個(gè)重點(diǎn)是能否實(shí)現(xiàn)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)、二級(jí)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、三級(jí)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、四級(jí)產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)動(dòng)整合開(kāi)發(fā)，能否把策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)運(yùn)營(yíng)、融資資本市場(chǎng)有效結(jié)合？

如何進(jìn)行度假區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)？

如何實(shí)現(xiàn)度假區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的良性化？

如何通過(guò)度假區(qū)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)帶動(dòng)目的地消費(fèi)的大規(guī)模聚集，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的升級(jí)？

由度假區(qū)景區(qū)城市交通和周邊景點(diǎn)帶動(dòng)全域旅游的升級(jí)，這個(gè)是目標(biāo)，圍繞這個(gè)目標(biāo)，我們就要倒過(guò)來(lái)說(shuō)旅游度假開(kāi)發(fā)的方向。

度假區(qū)四化

• 第一，度假區(qū)目的地化。任何度假區(qū)都是一個(gè)綜合體

• 第二度假區(qū)特色化。每一個(gè)度假區(qū)都是不一樣的，它可以是溫泉度假區(qū)、避暑度假區(qū)、研學(xué)度假區(qū)、濱海度假區(qū)、濱湖度假區(qū)、養(yǎng)老度假區(qū)，每個(gè)度假區(qū)都有自己的特色。

• 第三，度假區(qū)旅居化。任何一個(gè)度假區(qū)都是吸引游客住下來(lái)玩。

• 第四，度假產(chǎn)品的綜合化。

什么是度假？

離開(kāi)住家的養(yǎng)生、養(yǎng)心、養(yǎng)老、養(yǎng)顏、養(yǎng)療構(gòu)成了現(xiàn)代人生活方式的重要板塊，其表現(xiàn)形式為度假。

什么是度假區(qū)：

以提供住宿、餐飲、購(gòu)物、康養(yǎng)、休閑、娛樂(lè)等度假旅游服務(wù)為主要功能， 有明確空間邊界和獨(dú)立管理運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的集聚區(qū)。

九大度假消費(fèi)市場(chǎng)，推動(dòng)度假區(qū)發(fā)展

旅游度假的四季全時(shí)解決方案與文旅新勢(shì)力

包括冬季解決方案、秋季解決方案、春季解決方案、夏季解決方案以及我們說(shuō)的非周末解決方案、夜間解決方案等。這些是我們多年前就總結(jié)出來(lái)的很好的模式和方案。

對(duì)我們來(lái)說(shuō)，一個(gè)度假區(qū)最重要的是淡季旺季都得有人，周末非周末都得有游客；其次是白天有看頭有玩頭，晚上更要有夜生活，需要有更多的社會(huì)生活配套，包括社交的配套、教育的配套、醫(yī)療的配套、商業(yè)的配套等這些日常生活配套。

度假區(qū)要擁有四季全時(shí)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力和產(chǎn)品供應(yīng)能力。這成為度假區(qū)策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)的前提。

國(guó)標(biāo)指示標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不能提供給你面向市場(chǎng)的供給、產(chǎn)品的核心能力、核心吸引力、核心市場(chǎng)服務(wù)對(duì)象和核心服務(wù)結(jié)構(gòu)。

現(xiàn)在我們又導(dǎo)入了文旅新勢(shì)力，把文旅新勢(shì)力導(dǎo)入到度假區(qū)和度假開(kāi)發(fā)中間來(lái)，為我們度假區(qū)的開(kāi)發(fā)提供支撐。

旅游綜合開(kāi)發(fā)模式和度假區(qū)開(kāi)發(fā)架構(gòu)

旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)形成什么樣的產(chǎn)品，如何形成產(chǎn)業(yè)鏈整合，綠維文旅總結(jié)旅游度假綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式66833模式以及度假區(qū)“1+X+Y+Z”開(kāi)發(fā)架構(gòu)。

我要特別強(qiáng)調(diào)的是現(xiàn)在是健康與度假兩大時(shí)代，在度假區(qū)打造過(guò)程中間如何有效的把康養(yǎng)和旅游結(jié)合，把運(yùn)動(dòng)康養(yǎng)文旅旅游結(jié)合為一體打造生活方式？如何以新質(zhì)生產(chǎn)力、以現(xiàn)在的科技發(fā)展作為平臺(tái)和支撐，打造全新的文旅度假區(qū)？這是我們今天需要思考的問(wèn)題。

是我們站在一個(gè)新的高度上，整合旅游產(chǎn)品必須思考的問(wèn)題，而不能是像過(guò)去一樣，

以簡(jiǎn)單的旅游景區(qū)性和來(lái)整合形成度假區(qū)，以簡(jiǎn)單的高山避暑作為支撐來(lái)整合度假區(qū)。這都是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

林峰博士最后還以正在操盤(pán)的案例講了最新的康養(yǎng)度假區(qū)域發(fā)展模式。大健康全生命周期的服務(wù)產(chǎn)品的健康服務(wù)系統(tǒng)管理能力和以科技為能力延伸到每一個(gè)服務(wù)站、延伸到我們所有的社區(qū)中心、延伸到我們所有的房地產(chǎn)的支撐結(jié)構(gòu)，延伸到我們整個(gè)區(qū)域的一系列管理結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)整體康養(yǎng)度假管理能力，這是我們打造度假區(qū)的核心能力和核心支撐。這是我們?nèi)碌囊惶啄Ｊ?，稱之為先進(jìn)的國(guó)際一流的康養(yǎng)度假區(qū)域發(fā)展的目的地結(jié)構(gòu)和生活方式。

最后，希望大家能把握住旅游發(fā)展新周期的機(jī)會(huì)，能把握住旅游度假區(qū)增長(zhǎng)這個(gè)爆發(fā)的黃金賽道來(lái)共同發(fā)展，共同迎接旅游的一個(gè)新的春天吧！

好，謝謝大家！