林峰視點：度假區——旅游新周期的黃金賽道

2022年頒布《旅游度假區等級劃分》國家標準(GB/T26358-2022)，2023 年2月正式實施。2023年新一批國家級度假區名單申報時公布了新版《旅游度假區等級評價細則》。這是政府對度假區政策的一個巨大推動。這個推動使得省級度假區創建、國家級度假區創建形成了一個新的高潮。

我認為旅游度假區是旅游新周期的第一黃金賽道！

為什么這么說？大家可以看這個數據：截至2024年5月我國有1.57萬家A級旅游景區。截至2024年5月我國有339家AAAAA級旅游景區。而截至2023年底我國僅有700+家旅游度假區，其中國家級旅游度假區63家。

比較可以發現，景區經過40多年發展形成了龐大的景區結構。國家級度假區數量不到5A景區的20%。稱之為度假區的機構只有700家，和1.57萬家相比，只有不到0.5% 。

今后能夠有1.57萬個度假區嗎？以前我們從來不這么認為。因為2005年正式批準了17家國家級旅游度假區。這里面包括非常著名的度假區，包括三亞等。每一個度假區都是幾十上百平方公里。所以給人的印象，度假區不是一個小項目，而是相當于新區，或者說相當于一個行政區。所以后來開發的很多度假區都相當于一個經濟開發區、一個新區的結構。這樣的結構，是一個大型的區域結構。這樣的開發是非常大的，能做出幾千家已經是很厲害了。

但新的國家標準，國家級度假區由不小于8平方公里調整到不小于5平方公里；省級度假區由不小于5平方公里調整到不小于3平方公里。大家注意5平方公里不是建設用地，是范圍。這就意味著5平方公里的范圍內，你可以有1,000畝建設用地、也可以有500畝建設用地。但你不可能擁有超過 7,500畝建設用地，那已經相當于一個大型綜合體和一個小鎮了。

如果你只有1,000畝的建設用地或者1,500畝建設用地，你能建多少呢？一個省級度假區不小于3平方公里，建設用地可以只有500 畝的建設用地，也可能只有10萬平米或者20萬平米的房產。

這對于我們中國土地上的一個旅游度假型產品而言面積大嗎？任何一個景區拉出來都是100平方公里或者200平方公里；原來的國家級風景名勝區有30,00平方公里，最大的有15,000平方公里的國家級風景名勝區。

而只需要3平方公里就可以做省級度假區。如果省級度假區做不到，我還可以做市級度假區。所以，如果我一個10平方公里或者20平方公里的一個景區，我原來就是收門票，做觀光旅游，如果我門前有了一條商街，底下有一個小村子，然后形成了十多個小酒店，我為什么不把我門前圈一個3平方公里和景區結合搞個度假區呢？

所以“大景區小度假區”已經成為了國家標準的基本結構。

國家標準定的這個結構意味著度假區不是什么大得不得了的區域開發，而是一個項目開發。國家級度假區也只是一個綜合型文旅項目。

大家記住我這句話，一般度假區是一個中型文旅項目，省級度假區是一個大型文旅項目，國家級度假區是一個大型文旅項目。

我們地方要搞度假區，只需要拿出我們地方度假區里面1/10、2/10、3/10或者1/2就可以創建省級度假區，創建國家級度假區。

因此創建度假區本身而言，變的是旅游項目開發創建的結構。

國家標準的降低使得我們越來越明確，度假區是一個項目結構，是一個文旅項目的開發結構，而不是一個大規模的區域建設開發結構。

“旅游度假區新版國標”引領旅游度假提質升級

2023.2 《旅游度假區等級劃分》國家標準（GB/T 26358-2022代替GB/T 26358—2010）著重突出度假特色，強化“住”的重要性，突出“游”的豐富性，體現了文化特色。

降低面積門檻

一個度假區的面積并不比一個景區大。而實際上，我們現在進行國家級、省級度假區評審創建的度假區項目都小于景區的面積，集中建設性的要求降得更低。

• 國家級由小于8平方公里，調整到“不小于5平方公里”。

• 省級由不小于5平方公 里調整到“不小于3平方公里”。

優化市場指標

• 省外游客比例從 “不宜低于50%”降為“不低于20%”

• 年過夜規模由比例調整為省級不低于10萬人天，國家級不低于25萬人天

突出度假住宿

這些標準不是大門檻，不是規模有多大、量有多大，強調的是結構完全發生了變化。

度假區大的新標準強調的不再是面積大，不再是開發量大，不再是住宿量大，而更重要的是在于要過夜。

度假是什么？度假是先住下來，再游覽再休閑再玩樂，以住宿為基礎，我們稱之為旅居生活方式，是度假區的基本特征。住是第一位的。

• 三星級（含）以上占住宿設施總量的50%以上。

• 家庭房、親子房、景觀房、主題房等宜達到25%以上

強調度假產品數量和豐度

度假區重要的是在于它要有核心度假產品。

什么是度假產品？什么是核心度假產品？過去旅游產品的概念以景區產品為核心，主要體現的是可以銷售的、可以服務的、可以運營的產品，是旅游產品。而景區產品是旅游的核心產品，吃住行游購娛的要素是旅游核心產品的配套要素。這是過去對旅游產品的理解。今天，度假產品的提出把吃住行游購娛一體化構成的綜合型度假內容共同形成一個度假產品。這個是對旅游產品概念的重大突破，是對度假區定位的一個突破。我認為這是非常重要、非常有價值的。因為如果沒有度假產品這樣一種概括和新的定義，我們始終還在原來結構中打轉。

所以，新的國標適合我說的文旅發展新階段的旅游市場特征和旅游產品特征。旅游度假區是非常好的一個發展模式，是非常好的一個標準。

•對度假產品類別、品質種類、文旅融合類做了規定

•國家級“5331”結構

•省級“333”結構

重視文旅融合

這個標準還特別強調了重視文旅融合。“文化”一詞由原來的5處增長到70余處，體現了文化和旅游的深度融合要求。

細化休閑娛樂活動數量和類型

進一步豐富度假體驗，增加細化了休閑娛樂活動的數量要求。國家級強調“8532”，省級強調了“ 6421 ”。

我想要跟大家概括，要說明的是打造一個度假區，最重要的是度假產品，度假產品的特征是復合型的，特別強調的是住宿功能作為支撐，休閑娛樂活動在數量上、多樣化上、豐富性上提出了很明確的要求。

度假區的創建與申報

度假區的創建申報是一個系統工作，如何提交材料、如何初審、如何輸入報告和提供制作材料，以及如何打分，怎么摳細節，一條條的把分數有效的實現等等，我們綠維做了很多省級度假區，也參與了國家度假區的工作。

如何進行評分評價，我們進行了全面和系統梳理。面對一個度假區，我們首先是分析評價現在存在什么問題，按照國家度假區或者省級度假區標準要求進行打分，看每一個項目缺什么，你的度假資源基礎怎么樣，你的產品怎么樣，你的服務怎么樣，你的標識怎么樣，你的污染治理系統和生態環境保護，你的品牌和文化基礎等。

打分以后12345把你的分值評價出來，哪些地方有缺陷，如何扣分，圍繞扣分倒過來按要求進行提升改造調整，調整以后再打分，然后做資料，做完資料以后，咱們按照我們的評價能夠過關，然后我們結合資料再進行申報。這個過程是很清晰的。

我們綠維有自己的專家系統，和全國大專院校、各個研究機構的旅游專家、度假專家們都有合作，我們一起更好的把握好度假項目。

度假區的開發與運營

我要強調我們做創建，拿一個省級度假區、國家級度假區的牌子，拿牌子很重要，因為這塊牌子使得你做一個度假區更加具備了一個完整的度假產品的架構，能夠更好的適應一個標準化、規范化度假區運營的結構。但是，我們做度假區的目的不僅僅是為了創建，這是形式。

度假區不是靠創建申報就能夠獲得市場的，不是靠創建申報打分上去了，就能夠獲得更多的游客，就能獲得更高的價值，就能獲得更多的收益，就能吸引更多的投資人。

所以，最重要的還是如何打造度假區的產業鏈，如何打造度假產品，如何打造度假地產，如何實現一個度假區開發到運營的商業邏輯、市場邏輯、產品邏輯、產業鏈邏輯。

剛才講到很核心的兩個方向：

• 第一個方向是你的產品對不對的準市場，能不能形成足夠的現金流量。

• 第二個重點是能否實現一級土地開發、二級房產開發、三級產品開發、四級產業鏈聯動整合開發，能否把策劃規劃設計建設運營、融資資本市場有效結合？

如何進行度假區開發運營？

如何實現度假區開發運營的良性化？

如何通過度假區的開發運營帶動目的地消費的大規模聚集，帶動區域經濟的升級？

由度假區景區城市交通和周邊景點帶動全域旅游的升級，這個是目標，圍繞這個目標，我們就要倒過來說旅游度假開發的方向。

度假區四化

• 第一，度假區目的地化。任何度假區都是一個綜合體

• 第二度假區特色化。每一個度假區都是不一樣的，它可以是溫泉度假區、避暑度假區、研學度假區、濱海度假區、濱湖度假區、養老度假區，每個度假區都有自己的特色。

• 第三，度假區旅居化。任何一個度假區都是吸引游客住下來玩。

• 第四，度假產品的綜合化。

什么是度假？

離開住家的養生、養心、養老、養顏、養療構成了現代人生活方式的重要板塊，其表現形式為度假。

什么是度假區：

以提供住宿、餐飲、購物、康養、休閑、娛樂等度假旅游服務為主要功能， 有明確空間邊界和獨立管理運營機構的集聚區。

九大度假消費市場，推動度假區發展

旅游度假的四季全時解決方案與文旅新勢力

包括冬季解決方案、秋季解決方案、春季解決方案、夏季解決方案以及我們說的非周末解決方案、夜間解決方案等。這些是我們多年前就總結出來的很好的模式和方案。

對我們來說，一個度假區最重要的是淡季旺季都得有人，周末非周末都得有游客；其次是白天有看頭有玩頭，晚上更要有夜生活，需要有更多的社會生活配套，包括社交的配套、教育的配套、醫療的配套、商業的配套等這些日常生活配套。

度假區要擁有四季全時的產業服務能力和產品供應能力。這成為度假區策劃規劃設計的前提。

國標指示標準化的產品結構不能提供給你面向市場的供給、產品的核心能力、核心吸引力、核心市場服務對象和核心服務結構。

現在我們又導入了文旅新勢力，把文旅新勢力導入到度假區和度假開發中間來，為我們度假區的開發提供支撐。

旅游綜合開發模式和度假區開發架構

旅游度假區開發與運營形成什么樣的產品，如何形成產業鏈整合，綠維文旅總結旅游度假綜合開發運營模式66833模式以及度假區“1+X+Y+Z”開發架構。

我要特別強調的是現在是健康與度假兩大時代，在度假區打造過程中間如何有效的把康養和旅游結合，把運動康養文旅旅游結合為一體打造生活方式？如何以新質生產力、以現在的科技發展作為平臺和支撐，打造全新的文旅度假區？這是我們今天需要思考的問題。

是我們站在一個新的高度上，整合旅游產品必須思考的問題，而不能是像過去一樣，

以簡單的旅游景區性和來整合形成度假區，以簡單的高山避暑作為支撐來整合度假區。這都是遠遠不夠的。

林峰博士最后還以正在操盤的案例講了最新的康養度假區域發展模式。大健康全生命周期的服務產品的健康服務系統管理能力和以科技為能力延伸到每一個服務站、延伸到我們所有的社區中心、延伸到我們所有的房地產的支撐結構，延伸到我們整個區域的一系列管理結構，實現整體康養度假管理能力，這是我們打造度假區的核心能力和核心支撐。這是我們全新的一套模式，稱之為先進的國際一流的康養度假區域發展的目的地結構和生活方式。

最后，希望大家能把握住旅游發展新周期的機會，能把握住旅游度假區增長這個爆發的黃金賽道來共同發展，共同迎接旅游的一個新的春天吧！

好，謝謝大家！