林峰視點(diǎn)：：一文讀懂文旅融合項(xiàng)目如何進(jìn)行投融資

綠維導(dǎo)語(yǔ)：黨的十八大以來，以習(xí)近平同志為核心的黨中央高度重視文化和旅游工作，文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的地位越來越重要。二十大報(bào)告中提到“堅(jiān)持以文塑旅、以旅彰文，推進(jìn)文化和旅游深度融合發(fā)展”，文旅融合已成為市場(chǎng)的焦點(diǎn)、成為國(guó)家重點(diǎn)、成為各地重要產(chǎn)業(yè)。按照“以文塑旅、以旅彰文”的要求，貫徹“文化是旅游的靈魂、旅游是文化的載體、融合是旅游的方向”的理念，深度挖掘文化旅游資源，并進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化、商業(yè)化運(yùn)作，支持“國(guó)家文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展示范區(qū)”項(xiàng)目建設(shè)，需要做好項(xiàng)目策劃、投融資模式研究、投融資方案設(shè)計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)防控等工作。


文旅融合項(xiàng)目如何做好投融資工作？



三部委發(fā)布《關(guān)于開展國(guó)家文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展示范區(qū)建設(shè)工作的通知》，《通知》中工作任務(wù)中重點(diǎn)提到：加大金融支持力度。推動(dòng)文化和旅游資源與金融資本有效對(duì)接，支持金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新適應(yīng)文化和旅游企業(yè)特點(diǎn)的金融產(chǎn)品和服務(wù)，發(fā)展文化和旅游金融專營(yíng)機(jī)構(gòu)。支持符合條件的文化和旅游企業(yè)直接融資，進(jìn)一步擴(kuò)大上市融資、并購(gòu)重組和債券融資規(guī)模。規(guī)范和引導(dǎo)社會(huì)資本進(jìn)入，在文化和旅游領(lǐng)域穩(wěn)妥推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）、政府和社會(huì)資本合作（PPP）模式等，激發(fā)社會(huì)投資活力，擴(kuò)大有效投資。用好各類政府投資工具支持文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)，將符合條件的文化和旅游項(xiàng)目納入地方政府專項(xiàng)債券支持范圍。



本文詳細(xì)梳理文旅融合投資機(jī)會(huì)，發(fā)展文旅融合項(xiàng)目可以利用哪些資金，文旅融合項(xiàng)目投融資有哪些模式創(chuàng)新？怎么做好投融資規(guī)劃？








01
文旅融合項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)


從戰(zhàn)略布局來看，文化和旅游業(yè)是國(guó)家發(fā)展規(guī)劃的重頭戲。十四五期間，文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)將成為我國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)，“文化+旅游”產(chǎn)業(yè)規(guī)模將達(dá)到15萬(wàn)億，占國(guó)家經(jīng)濟(jì)總量的15%—18%。根據(jù)高盛新預(yù)測(cè)，到2025年，中國(guó)旅游相關(guān)市場(chǎng)規(guī)模或?qū)⒊^10萬(wàn)億美元。

抓住消費(fèi)升級(jí)、高質(zhì)量發(fā)展的契機(jī)，文旅融合示范區(qū)發(fā)展過程中應(yīng)該進(jìn)一推動(dòng)文旅融合，重點(diǎn)關(guān)注文旅融合與鄉(xiāng)村振興、城市更新、康養(yǎng)等領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，聚焦文化數(shù)字化、城市休閑、鄉(xiāng)村旅游、景區(qū)度假區(qū)、文化旅游基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)建設(shè)等板塊，實(shí)現(xiàn)通過投融資促進(jìn)文化旅游產(chǎn)業(yè)的提質(zhì)升級(jí)發(fā)展。

02
文旅融合項(xiàng)目如何獲得政府資金支持

一、多渠道統(tǒng)籌政府資金

多渠道統(tǒng)籌政府資金，包括文化、旅游 、農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村振興、交通、水利、林業(yè)、環(huán)保、科技等部門資金或?qū)ｍ?xiàng)資金，可以直接或者間接的支持文旅融合示范區(qū)項(xiàng)目。

文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金（包括項(xiàng)目補(bǔ)助、貸款貼息、保費(fèi)補(bǔ)貼、績(jī)效獎(jiǎng)勵(lì)及財(cái)政確定的其他支持方式）；旅游發(fā)展專項(xiàng)資金（分為國(guó)家級(jí)、省級(jí)、市級(jí)、縣級(jí)，專門用于完善旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善旅游發(fā)展的基礎(chǔ)條件）。

鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略專項(xiàng)資金（重點(diǎn)支持鄉(xiāng)村一二三產(chǎn)融合示范項(xiàng)目、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化示范區(qū)等）

交通專項(xiàng)資金（包括旅游交通基礎(chǔ)設(shè)施、旅游標(biāo)識(shí)標(biāo)牌、旅游公路、漫游交通網(wǎng)、旅游驛站、營(yíng)地等領(lǐng)域）

水利建設(shè)專項(xiàng)資金（支持包括水利風(fēng)景區(qū)、江河湖庫(kù)水系綜合治理等）

科技創(chuàng)新專項(xiàng)資金（包括文化數(shù)字化、智慧景區(qū)、智慧旅游系統(tǒng)、VR/AR虛擬游等）

養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)專項(xiàng)資金（養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)補(bǔ)助資金、養(yǎng)老服務(wù)業(yè)貸款貼息資金和養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)項(xiàng)目配套資金等）



二、充分利用EOD資金

綠維文旅在十幾年的規(guī)劃實(shí)踐中，深刻意識(shí)到只有堅(jiān)持生態(tài)優(yōu)先，將生態(tài)保護(hù)治理與資源、產(chǎn)業(yè)融合考慮，才能實(shí)現(xiàn)區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展。生態(tài)環(huán)境導(dǎo)向（EOD）是未來文旅主流開發(fā)模式。融合發(fā)展示范區(qū)的開發(fā)過程中應(yīng)該充分利用EOD資金。

1、資金來源包括：中央及省級(jí)預(yù)算內(nèi)資金，地方政府一般債、專項(xiàng)債，合法合規(guī)合理的政府預(yù)算安排，銀行信貸資金，其他資金來源（如政府投資基金投資、投資人投資等）。

2、項(xiàng)目包裝和謀劃：按照文件“確保生態(tài)環(huán)境治理與產(chǎn)業(yè)開發(fā)項(xiàng)目有效融合、收益反哺、一體化實(shí)施”的要求，首先要科學(xué)確立環(huán)境治理內(nèi)容，其次是合理謀劃把產(chǎn)業(yè)融合示范項(xiàng)目與EOD項(xiàng)目進(jìn)行關(guān)聯(lián)。

3、申報(bào)資料準(zhǔn)備：項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、EOD項(xiàng)目入庫(kù)實(shí)施方案。

4、相關(guān)審批手續(xù)準(zhǔn)備：確定實(shí)施主體，完成項(xiàng)目備案申請(qǐng)及立項(xiàng)手續(xù)等。

5、申報(bào)流程：實(shí)施主體將擬入庫(kù)EOD項(xiàng)目實(shí)施方案及可研報(bào)告、立項(xiàng)手續(xù)、承諾函等報(bào)至縣級(jí)及以上生態(tài)環(huán)境部門，由其通過該系統(tǒng)線上申報(bào)至省級(jí)生態(tài)環(huán)境部門→省級(jí)生態(tài)環(huán)境部門經(jīng)組織專家論證評(píng)估，并出具項(xiàng)目論證評(píng)估意見后，由線上提交生態(tài)環(huán)境部→生態(tài)環(huán)境部組織專家論證同意后準(zhǔn)予進(jìn)入“生態(tài)環(huán)保金融支持項(xiàng)目?jī)?chǔ)備庫(kù)”。

綠維文旅深耕森林生態(tài)、草原生態(tài)、濕地生態(tài)、鄉(xiāng)村生態(tài)等多種類型的生態(tài)規(guī)劃與開發(fā)，在打造EOD模式方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。

三、融合產(chǎn)業(yè)政府引導(dǎo)基金

融合產(chǎn)業(yè)政府引導(dǎo)基金是指由政府出資，并吸引有關(guān)地方政府、金融、投資機(jī)構(gòu)和社會(huì)資本，不以營(yíng)利為目的，以股權(quán)或債權(quán)等方式投資于創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)或新設(shè)創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資基金，以支持創(chuàng)業(yè)企業(yè)發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的專項(xiàng)資金。

融合產(chǎn)業(yè)政府引導(dǎo)基金的目的是，發(fā)揮財(cái)政資金杠桿放大效應(yīng)，增加創(chuàng)業(yè)投資資本供給，克服單純通過市場(chǎng)配置創(chuàng)業(yè)投資資本的市場(chǎng)失靈問題。引導(dǎo)基金的運(yùn)作原則是，政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作和科學(xué)決策、防范風(fēng)險(xiǎn)。

此外，政府專項(xiàng)債券發(fā)行已成為國(guó)家實(shí)施積極財(cái)政政策的重要舉措，在助力項(xiàng)目落地方面，發(fā)揮了很大作用，有著直接高效、成本低、風(fēng)險(xiǎn)低的特點(diǎn)。近兩年，文化和旅游部也支持各地文旅行政部門同所在地財(cái)政等部門爭(zhēng)取融合發(fā)展示范項(xiàng)目納入專項(xiàng)債范圍。




03
文旅融合項(xiàng)目如何吸引多渠道投資主體

融合發(fā)展示范項(xiàng)目應(yīng)該不斷激發(fā)社會(huì)投資活力，吸引多渠道的投資主體，擴(kuò)大有效投資。

（一）地方政府旅投平臺(tái)公司

（二）轉(zhuǎn)型文旅的房地產(chǎn)企業(yè)

（三）地方民營(yíng)文旅企業(yè)

（四）國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)文旅企業(yè)

（五）文旅服務(wù)商

（六）金融投資機(jī)構(gòu)

（七）戰(zhàn)略投資者


04
文旅融合項(xiàng)目投融資模式

產(chǎn)業(yè)融合示范項(xiàng)目投融資可以充分利用股權(quán)融資、債權(quán)融資、融資租賃、PPP融資、ABS資產(chǎn)證券化等多種方式。各種方式各有利弊，應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目詳情來進(jìn)行選擇。

各類融資模式優(yōu)劣勢(shì)分析圖片


05
文旅融合項(xiàng)目投融資模式創(chuàng)新

（一）資產(chǎn)證券化手段盤活文旅資產(chǎn)

ABS發(fā)行規(guī)模相對(duì)較大，作為文旅資產(chǎn)證券化的主要方式；而類REITs和CMBS發(fā)行規(guī)模相對(duì)較小，作為其輔助方式。

（二）ABS運(yùn)作模式

通過經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的預(yù)期現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化ABS。產(chǎn)業(yè)園區(qū)、營(yíng)地、樂園、酒店、康養(yǎng)公寓、寫字樓、商街商鋪等物業(yè)形成的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，可整體打包設(shè)立文旅資產(chǎn)管理計(jì)劃（2-5年），經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流收入作為還款來源，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化。

（三）CMBS運(yùn)作模式

未來文旅融合項(xiàng)目核心業(yè)務(wù)板塊中有穩(wěn)定現(xiàn)金流的特色商鋪、商街等物業(yè)，抵押通過發(fā)行CMBS資產(chǎn)專項(xiàng)計(jì)劃。

（四）類REITS 運(yùn)作模式

未來文旅融合項(xiàng)目核心業(yè)務(wù)板塊中有穩(wěn)定現(xiàn)金流的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，通過股權(quán)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)投資退出。如度假酒店項(xiàng)目公司持有酒店物業(yè)100%股權(quán)，通過發(fā)行類REITs資產(chǎn)專項(xiàng)計(jì)劃，將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資人，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓（財(cái)務(wù)出表），獲得現(xiàn)金回報(bào)。

（五）PPP+REITS 融資模式

項(xiàng)目范疇角度看：PPP項(xiàng)目中有相當(dāng)一部分屬于市政基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，以及保障房、養(yǎng)老地產(chǎn)等地產(chǎn)類民生工程項(xiàng)目，屬于“不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)”大的范疇，具體可以分為兩類：一是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施，包括交通運(yùn)輸、能源、公用事業(yè)和通信設(shè)施等；二是社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施，包括醫(yī)療、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、住房和保障性住房、體育場(chǎng)館、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，這些資產(chǎn)都屬于REITs投資的資產(chǎn)范圍。

運(yùn)營(yíng)理念角度看：PPP模式不同于地方政府發(fā)債等傳統(tǒng)融資模式，更加強(qiáng)調(diào)對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，對(duì)資產(chǎn)的維護(hù)和保值增值，而REITs正是依托于資產(chǎn)本身而非主體信用，并在資產(chǎn)的良好運(yùn)營(yíng)中獲得合理回報(bào)。因此，PPP與REITs具有天然聯(lián)系，并且有相同的目標(biāo)。

（六）股權(quán)眾籌模式

是指項(xiàng)目公司出讓一定比例的股份，面向普通投資者，投資者則通過投資入股公司，以獲得未來收益。股權(quán)眾籌運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，主要參與主體包括籌資人、出資人和眾籌平臺(tái)三個(gè)部分，部分平臺(tái)還專門指定有托管人。

目前，根據(jù)我國(guó)特定的法律、法規(guī)和政策，股權(quán)眾籌從運(yùn)營(yíng)模式可分為憑證式、會(huì)籍式和天使式三大類。

隨著各大電商等線上平臺(tái)相繼推出眾籌功能，眾籌模式被推廣到大眾視野里，并已得到認(rèn)可。由創(chuàng)意發(fā)布者通過眾籌平臺(tái)發(fā)布自己的創(chuàng)意，由景區(qū)開發(fā)商購(gòu)買該創(chuàng)意，設(shè)定投資者所享權(quán)益，面向眾籌平臺(tái)客戶進(jìn)行股權(quán)融資。比如：作為全國(guó)頭家連鎖型生態(tài)度假營(yíng)地的逸景營(yíng)地，旗下的龍頭麗江逸景營(yíng)地在淘寶眾籌上推出了高端定制旅游“1房1車1路逸景營(yíng)地自然度假新模式”項(xiàng)目，逸景營(yíng)地旅游開發(fā)項(xiàng)目通過眾籌融資模式，融資金額超過2600萬(wàn)元。

06
做好投融資規(guī)劃為文旅融合項(xiàng)目落地提供支撐

（一）以項(xiàng)目投資獲利為基本原則

文旅開發(fā)項(xiàng)目投資是是以獲利與獲益為目的的，是以預(yù)期的結(jié)果來決定投不投、投多少，以及如何投資。另外投資與否還有一個(gè)很重要的原則就是根據(jù)退出的方式來決定投資的價(jià)格和方式，乃至相關(guān)的投資增信措施。投融資的方式?jīng)Q定了文旅產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目投融資成本，投融資的規(guī)模和股本金、項(xiàng)目貸款的比例，還有可能用到結(jié)構(gòu)化融資中的結(jié)構(gòu)怎么搭設(shè)，也會(huì)影響到初始投資人和財(cái)務(wù)投資人的投資收益。而這些規(guī)劃的核心，就是要本著項(xiàng)目本身利益大化的原則。再有就是投資的退出方式，因?yàn)橥顺龇绞酵鶝Q定了退出交易條件，進(jìn)而影響退出收益與退出成本。

（二）摸清資源家底，評(píng)估開發(fā)價(jià)值

對(duì)擬開發(fā)文旅項(xiàng)目進(jìn)行遴選和梳理，結(jié)合現(xiàn)狀，對(duì)地方相關(guān)規(guī)劃進(jìn)行分析；結(jié)合區(qū)域文化旅游發(fā)展的特點(diǎn)，分析各類基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、市政設(shè)施對(duì)地價(jià)的影響，研究不同的開發(fā)時(shí)序?qū)^(qū)域價(jià)值影響，形成基礎(chǔ)的文化旅游資源投資價(jià)值評(píng)價(jià)。

在招商、投資、收益、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理分析，根據(jù)發(fā)展模式、現(xiàn)狀和規(guī)劃的研究、土地價(jià)值評(píng)估等，采取分級(jí)推進(jìn)戰(zhàn)略，明確各類項(xiàng)目布局、提出開發(fā)導(dǎo)向、基本體量規(guī)劃及投資開發(fā)策略和融資計(jì)劃。

（三）分析自身優(yōu)劣，尋找合作伙伴

進(jìn)行充分自我剖析，進(jìn)行內(nèi)外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)條件下的態(tài)勢(shì)分析,包括政策、資源、資金、團(tuán)隊(duì)、伙伴等一起可利用的資源優(yōu)勢(shì),梳理存在的困難、不足和劣勢(shì)。對(duì)項(xiàng)目發(fā)展階段、資產(chǎn)特征、收入模式等進(jìn)行系統(tǒng)分析。

圈定優(yōu)質(zhì)合作伙伴，充分了解潛在的投融資合作對(duì)象，了解并分析目標(biāo)合作伙伴的資金來源、投資喜好、資產(chǎn)配置、投資方式、退出機(jī)制、投資案例以及核心團(tuán)隊(duì)等商業(yè)信息，做到目標(biāo)清晰，有的放矢。

（四）全面統(tǒng)籌資金，制定融資方案

深入分析項(xiàng)目公司投融資能力，確保投資預(yù)算與項(xiàng)目公司資金資源配置能力相適應(yīng)，并對(duì)投資業(yè)務(wù)進(jìn)行全生命周期管理。

根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)階段，分析資金需求，研究資金供給與資金募集，設(shè)計(jì)資金平衡方案，滿足各開發(fā)階段的資金需求，根據(jù)需求，制定切實(shí)可行、具有可實(shí)施性的融資方案，編制項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書或融資方案。

表 各階段市場(chǎng)特征、財(cái)務(wù)狀況及資金需求特點(diǎn)圖片


（五）專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，融資事半功倍

招商顧問是一個(gè)系統(tǒng)工程，融資不是“廣撒網(wǎng)”，而是要有相對(duì)確定的融資目標(biāo)，提高命中率。與專業(yè)文旅招商融資機(jī)構(gòu)（行業(yè)智庫(kù)）合作將有利于提高效率，節(jié)省更多精力投入項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理中去，達(dá)到事半功倍的效果。

可以選擇下面的簡(jiǎn)練文字。刪除標(biāo)黃?；蛑挥脴?biāo)黃部分。

簡(jiǎn)單總結(jié)為：

1. 專業(yè)團(tuán)隊(duì)——專業(yè)的人做專業(yè)的事！
2. 精細(xì)準(zhǔn)備——全面細(xì)致地完成招商所需資料的準(zhǔn)備工作；
3. 透析價(jià)值——透析項(xiàng)目，挖掘價(jià)值，提高招商成功率；
4. 有的放矢——準(zhǔn)確對(duì)接招商對(duì)象，提高招商工作效率；
5. 高效談判——更專業(yè)、有效地和招商對(duì)象深入溝通；
6. 合作落地——在關(guān)鍵合作條款上把關(guān)；
7. 優(yōu)化方案——尋找問題的解決方案和優(yōu)化組合方案。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

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綠維文旅是文旅康養(yǎng)與鄉(xiāng)村振興EPCO綜合服務(wù)商，“三·甲”規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)總包、文旅運(yùn)營(yíng)全程服務(wù)機(jī)構(gòu)。從2005年創(chuàng)立之初，便提出了“創(chuàng)意經(jīng)典·落地運(yùn)營(yíng)”的理念，經(jīng)過十幾年創(chuàng)新發(fā)展，目前已經(jīng)形成了頂層設(shè)計(jì)、投融資、EPCO、招商、運(yùn)營(yíng)、智慧旅游、博物館展陳設(shè)計(jì)等全產(chǎn)業(yè)鏈多引擎驅(qū)動(dòng)發(fā)展新格局。

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