綠維文旅：商業(yè)地產(chǎn)的分類及發(fā)展歷程

近年來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在全國各地都是炙手可熱，眾多具有自身特色，甚至可以代表地方特色的商業(yè)地產(chǎn)項目被受關(guān)注。這些項目或以選址取勝，或以業(yè)態(tài)規(guī)劃見長等等，究其根本，他們之所以成功、之所以備受關(guān)注就是因為他們樹立了鮮明奪目特色。因此，“特征性”的行業(yè)發(fā)展模式已是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展大勢所趨。

休閑商業(yè)地產(chǎn)近年來伴隨著體驗經(jīng)濟時代的到來，其市場比例已占據(jù)眾多商業(yè)地產(chǎn)的大頭。這是因為現(xiàn)代人已從傳統(tǒng)目的型消費進(jìn)入休閑型購物，在工作節(jié)奏繁忙、生活壓力日益增加的情況下，一個商業(yè)消費場所應(yīng)是一個人們在滿足購物需求的同時給人以放松心情、休閑娛樂的地方。便利的交通、豐富的業(yè)態(tài)、獨特的經(jīng)營環(huán)境等都是十分必要的因素。而何為“城市休閑商業(yè)地產(chǎn)”？它的范圍包括哪些？特點、優(yōu)勢在何處？等等，下面就該類問題對全國城市休閑商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展做出研究，總結(jié)其規(guī)律。

1.1 一般商業(yè)地產(chǎn)的分類

我們這里所說商業(yè)地產(chǎn)一般是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。并為包含寫字樓這一特殊商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。

1.1.1 傳統(tǒng)商鋪

商業(yè)地產(chǎn)最開始的雛形就是服務(wù)于人們?nèi)粘Ｉ畹陌l(fā)廊、食店、便利店，他們以普通居民為服務(wù)對象，以滿足人們的日常生活起居為基本目的。

1.1.2 市中心綜合商業(yè)市場

城市中心綜合商業(yè)市場基本上位于城市中心傳統(tǒng)商圈，它一般都處于城市中心地段，它是消費者消費習(xí)慣場所。如百貨大樓、西單商場、東安市場等是北京城市中心綜合商業(yè)市場的典型代表。

1.1.3 社區(qū)商業(yè)市場

隨著城市發(fā)展的規(guī)模越來越大，人們已不可能把消費再集中于一個城市中心商業(yè)區(qū)，以社區(qū)超市等為代表的社區(qū)商業(yè)中心滿足了人們的這種就近消費需要，初期這種消費往往以日常消費品為主。

1.1.4 專業(yè)市場

隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們已經(jīng)不滿足于基本的溫飽型消費了，專業(yè)市場也就應(yīng)運而生。很快就以這種全新的模式吸引了眾多的消費者，于是電腦城、家居、家電、酒吧、餐飲、休閑度假等專業(yè)市場便隨之誕生。專業(yè)市場是市場細(xì)分的產(chǎn)物，它以某類產(chǎn)品品種齊全的優(yōu)勢，牢牢占領(lǐng)了商業(yè)市場。

1.1.5 大型綜合商業(yè)中心

融區(qū)域中心、活動中心、消費中心、集散中心和管理中心為一體，并有購物、休閑、美食等生活、消費“一站式”配套服務(wù)的大型綜合商業(yè)中心。

1.2 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程

回顧商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過程，由起初商業(yè)剛剛顯現(xiàn)時期的一個個米店、飯店、雜貨鋪，發(fā)展到現(xiàn)今倡導(dǎo)“一站式”購物的大型綜合商業(yè)中心，可以看出它的發(fā)展歷程是順應(yīng)城市的發(fā)展、市場的細(xì)化、消費需求導(dǎo)向，由單一商品供給，發(fā)展到多業(yè)種功能聚合化且并存發(fā)展的一種進(jìn)化演變。如下圖所示：

注：物業(yè)型購物廣場：由房地產(chǎn)商開發(fā)建在市中心黃金地段，實行的是租賃制。

特點：面積一般在5至10萬平方米左右，入駐的業(yè)態(tài)一般不齊備即業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度不夠（通常定位于高端市場，大租戶以高級百貨為主）

物業(yè)型摩爾購物中心MALL：物業(yè)所有者一般不進(jìn)行零售經(jīng)營，而是將場地出租給專業(yè)零售商，委托專業(yè)管理公司進(jìn)行管理，實行所有者、管理者與經(jīng)營者的分離。優(yōu)勢互補，既可保證和提高管理水平，又可使摩爾以一個統(tǒng)一的社會形象面對消費者，同時由于摩爾內(nèi)的各零售商分別經(jīng)營自己的產(chǎn)品，可以充分展示自己獨特的品牌形象和經(jīng)營風(fēng)格。這種購物場所的組織和構(gòu)造形式，包含著一種促銷思想，即要讓消費者在購物場所盡可能停留較長時間。

特點：普通摩爾購物中心MALL由大房地產(chǎn)商按MALL的要求設(shè)計開發(fā)建在市中心黃金地段或城郊居民聚居區(qū)，實行的是租賃制。一般在15至30萬平方米左右；業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度高度齊全，一般為全業(yè)態(tài)全業(yè)種經(jīng)營。

連鎖摩爾購物中心MALL：由專業(yè)的連鎖購物中心集團(tuán)開發(fā)并經(jīng)營。

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