綠維文旅：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)新模式

綠維文旅首先創(chuàng)新從休閑旅游的角度看地產(chǎn)。綠維認(rèn)為：用旅游的視角看地產(chǎn)，可以分析產(chǎn)業(yè)交叉和新型綜合產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)，還可以把旅游業(yè)已經(jīng)熟練的技術(shù)運(yùn)用于房地產(chǎn)開發(fā)之中，從而大大提升房地產(chǎn)的附加價(jià)值。其中，景觀配置、游憩安排、旅游六要素綜合平衡、獨(dú)特性吸引力打造、文化與資源挖掘等，都可以成為房地產(chǎn)業(yè)借鑒的技術(shù)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商提升其房地產(chǎn)運(yùn)營能力，及房地產(chǎn)商進(jìn)入旅游產(chǎn)業(yè)，都具有一定的啟示。

綠維文旅認(rèn)為，通過旅游這一獨(dú)特的視角，認(rèn)真思考旅游與房地產(chǎn)之間的結(jié)合，能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)的提升，這主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

景觀設(shè)計(jì)：景觀是旅游的基礎(chǔ)資源，景觀評(píng)價(jià)、景觀設(shè)計(jì)已經(jīng)非常成熟而專業(yè)。而房地產(chǎn)對(duì)環(huán)境景觀的理解，還長期停留在園林綠化的傳統(tǒng)框架內(nèi)，若能借用旅游業(yè)已經(jīng)形成的理念、素材與技術(shù)，必將形成新的提升。

主題定位：旅游項(xiàng)目設(shè)計(jì)，非常講究主題定位，這對(duì)提升附加價(jià)值和塑造吸引力具有極大的功效。這也是房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠借鑒的內(nèi)容。

游憩方式設(shè)計(jì)：游憩方式設(shè)計(jì)中的很多理念與技術(shù)，在旅游開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)中是通用的情境設(shè)計(jì)、體驗(yàn)設(shè)計(jì)、娛樂化設(shè)計(jì)等，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)有實(shí)際的借鑒價(jià)值;居住、辦公等房產(chǎn)的過程化設(shè)計(jì)，休閑空間與功能設(shè)計(jì)，景觀與觀賞方式設(shè)計(jì)，對(duì)旅游開發(fā)有借鑒價(jià)值。而通過塑造吸引力，增加游客量、延長滯留時(shí)間、提高消費(fèi)水平等游憩方式設(shè)計(jì)和分析方法，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)更是別具意義。

現(xiàn)代的商業(yè)，尤其是巨型商業(yè)已經(jīng)不能再走傳統(tǒng)的商業(yè)發(fā)展路線，市場(chǎng)競(jìng)爭日漸激烈加之經(jīng)營產(chǎn)品的同質(zhì)化、單純以所經(jīng)營的商品作為特征吸引物，早已無法形成對(duì)消費(fèi)大眾的吸引。按照市場(chǎng)細(xì)分日漸明晰，此類“實(shí)物需求型消費(fèi)”完全可有有區(qū)域型購物場(chǎng)所所滿足。那么如何重新塑造巨型商業(yè)地產(chǎn)的核心吸引力，將是現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展必須突破的關(guān)鍵問題所在。我們從旅游的觀點(diǎn)出發(fā)，要重新打造商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營主題形成強(qiáng)勢(shì)吸引力，那么“休閑”必須從現(xiàn)在商業(yè)中娛樂休閑為輔助吸引物的模式中轉(zhuǎn)移出來，使之成為吸引力制造的核心。

近幾年有一種被稱之為Lifestyle shopping center新型的商業(yè)概念，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是目前最新型的商業(yè)地產(chǎn)形式，同時(shí)對(duì)其未來的發(fā)展充滿期待。

國際購物中心委員會(huì)(ICSC)對(duì)Lifestyle Shopping Center有著嚴(yán)格的定義：“位于密度較高的住宅區(qū)域，迎合本商圈中消費(fèi)顧客對(duì)零售的需求及對(duì)休閑方式的追求，具有露天開放及良好環(huán)境的特征。主要有高端的全國性連鎖專賣店，或以時(shí)裝為主的百貨主力店，多業(yè)態(tài)集合，以休閑為目的，包括餐飲、娛樂、書店、影院等設(shè)施，通過環(huán)境、建筑及裝飾的風(fēng)格營造出別致的休閑消費(fèi)場(chǎng)所。”

“Lifestyle Shopping Center”源起于美國，并在九十年代末期得到蓬勃發(fā)展。她提供給消費(fèi)者的不僅是新穎多樣的購物休閑方式，更有傳統(tǒng)商業(yè)無法比擬的優(yōu)美景觀視野及開放的體驗(yàn)消費(fèi)環(huán)境。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)腳步匆忙的國際化大都市中， “Lifestyle Shopping Center”被賦予了更多的城市功能，被稱作“City Living Room”。

Lifestyle shopping center特點(diǎn)：

第一，所有的Lifestyle shopping center都是開放式的，建筑形態(tài)人性化；

第二，Lifestyle shopping center的面積相對(duì)來說不大，品牌偏高檔，購物這部分功能比起傳統(tǒng)購物中心來說，明顯被弱化；

第三，所有的Lifestyle shopping center的設(shè)計(jì)都非常獨(dú)特、領(lǐng)先、時(shí)尚。

Lifestyle shopping center與商業(yè)步行街、shopping mall的區(qū)別：

1、休閑性比重的提升

Lifestyle shopping center最創(chuàng)新的地方也就是將傳統(tǒng)的消費(fèi)模式向休閑的“生活方式”的傾斜和功能側(cè)重。

2、景觀環(huán)境關(guān)注力度

與Shopping mall和傳統(tǒng)的商業(yè)步行街相比，Lifestyle shopping center更加注重環(huán)境和建筑設(shè)計(jì)，突出合理的布局、特色的風(fēng)格和環(huán)境的舒適、閑雅，與消費(fèi)者階層生活品味、消費(fèi)習(xí)慣相匹配。據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國129家Lifestyle購物中心的開發(fā)成本中，用于環(huán)境、景觀設(shè)計(jì)及施工方面的成本占到5-10%左右，甚至更高。

3、體量規(guī)模的約束性

美國的Lifestyle shopping center的規(guī)模平均在5-6萬平左右。如今國內(nèi)的Shopping mall從規(guī)模上一般在美國Lifestyle shopping center體量的兩倍左右，比較而言，Lifestyle shopping center從建筑形式和規(guī)模上更貼近于傳統(tǒng)商業(yè)步行街。

4、吸引力關(guān)注點(diǎn)轉(zhuǎn)移

與Shopping mall和商業(yè)步行街相比，Lifestyle shopping center從業(yè)態(tài)上更接近于，都是集百貨店、（大型）超市、專業(yè)店、專賣店等有店鋪零售業(yè)態(tài)與休閑、餐飲、娛樂服務(wù)等為一體的集合體。但從業(yè)態(tài)、業(yè)種的比例分配上，一些明顯的差異形成了Lifestyle shopping center與Shopping mall之間的本質(zhì)區(qū)別，Lifestyle shopping center將更注重消費(fèi)者對(duì)“過程體驗(yàn)型消費(fèi)”的追求。

5、消費(fèi)水平的高端特性

精神層次的需求創(chuàng)造了Lifestyle shopping center巨大的附加值。高檔的環(huán)境、高檔的產(chǎn)品和倡導(dǎo)的時(shí)尚理念，營造了高檔人群的聚集氛圍，促進(jìn)了高端消費(fèi)。

6、經(jīng)營利潤提升

經(jīng)營利潤高是吸引業(yè)主的關(guān)鍵。Lifestyle shopping center的消費(fèi)層面較窄，但由于總租用成本占經(jīng)營收益的比重較低，且經(jīng)營品項(xiàng)本身即為高消費(fèi)、高利潤率和高附加值的產(chǎn)品，致使Lifestyle shopping center的業(yè)主的零售凈利潤率平均達(dá)30%以上。

7、發(fā)展前景的不同

客觀的說，Lifestyle shopping center是由商業(yè)步行街和Shopping mall在市場(chǎng)發(fā)展的作用下演變而來的，也是順應(yīng)消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變的必然結(jié)果。Lifestyle shopping center 相對(duì)業(yè)步行街、shopping mall可以看作為目前最為符合市場(chǎng)需求的一種模式。

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