綜合體：旅游度假開發(fā)最優(yōu)解！

隨著度假經(jīng)濟時代的來臨，旅游開發(fā)的新綜合時代已經(jīng)到來。

近年來，越來越多的成功實例證明，旅游引導的區(qū)域綜合開發(fā)模式，是旅游發(fā)展的最佳商業(yè)模式，更重要的是，它正在成為城鎮(zhèn)化的整合單元及發(fā)展引擎，成為帶動區(qū)域經(jīng)濟社會綜合升級的有效模式。

在度假時代下，綠維文旅在遵循國家旅游度假區(qū)評定標準的基礎上，超越這一標準，形成了一種度假綜合開發(fā)架構——度假綜合體。

度假綜合體，是指以度假酒店、公寓、別墅等接待設施為核心，通過完善酒店接待、餐飲、娛樂等服務設施，整合1-3小時車程內的餐飲、購物等旅游服務、休閑娛樂、配套設施以及景區(qū)、養(yǎng)生養(yǎng)老等資源，能夠提供“避寒、避暑、運動、養(yǎng)生、養(yǎng)老”等旅游產(chǎn)品體系的綜合項目。

綠維文旅認為，度假綜合體是一個度假目的地系統(tǒng)結構，也是一個多元化結構，形成了完美、系統(tǒng)的度假產(chǎn)品體系，為消費者提供了一種以養(yǎng)生休閑為目的的度假生活方式。

“1+x+y+z”開發(fā)架構

旅游綜合開發(fā)是基于一定的旅游資源基礎，以旅游休閑為導向進行的土地綜合開發(fā)、產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展、功能綜合配置及目標綜合打造。其功能架構包括 “核心吸引中心、休閑聚集中心和延伸發(fā)展中心”三大部分。

打造核心吸引中心，是面向市場需求，創(chuàng)新整合開發(fā)核心資源，創(chuàng)造核心吸引物，這是吸引人流、提升土地價值的關鍵所在；構造休閑聚集中心，是為滿足由核心吸引物帶來的客源各種休閑需求而創(chuàng)造的綜合休閑產(chǎn)品體系，實際上是各種休閑業(yè)態(tài)的聚集；創(chuàng)造延伸發(fā)展中心，主要是延伸發(fā)展地產(chǎn)業(yè)（利潤主要來源）、泛旅游產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)等相關產(chǎn)業(yè)，這是獲取土地開發(fā)巨大收益的重中之重。

基于這一理念，綠維文旅提出度假綜合體的開發(fā)架構可概括為“1+x+y+z”：1——核心度假載體、X——度假配套設施、Y——度假物業(yè)地產(chǎn)、Z——度假軟性服務。

（一）核心度假載體

度假綜合體一般圍繞某一個或一類核心度假載體來構建，依靠其強大的內在聚合效應，迅速帶動人氣，是形成市場品牌和吸引力的內在關鍵力量。

綠維文旅認為，核心度假載體一般依托于項目地的優(yōu)勢資源或通過資源的整合來打造，常見的主要有高爾夫、溫泉、濱海、名山、古鎮(zhèn)、原始森林、歷史古跡、湖泊、草原、葡萄酒莊、滑雪場等。

核心度假載體的打造需要解決三個問題：主題核心吸引力、游憩方式“玩法”、游客需求全面滿足。

（二）休閑度假配套

休閑配套是度假必不可少的內容，是核心度假載體的有效補充，主要滿足游客及購買了度假物業(yè)的業(yè)主的多樣需求，實現(xiàn)留客及消費擴張。

包括休閑娛樂配套，如度假酒店、特色餐飲、商業(yè)街區(qū)、文藝演出；生活配套如超市、商店、健身娛樂等；相關產(chǎn)業(yè)延伸配套，如由高爾夫延伸出來的培訓學校、商學院等。其打造關鍵在于多業(yè)態(tài)體系的形成及夜間旅游產(chǎn)品的強化。

（三）度假物業(yè)

度假物業(yè)以度假地產(chǎn)為主要模式，是度假綜合體成功開發(fā)和打造的重要部分，是資金鏈滾動的重要環(huán)節(jié)，也是實現(xiàn)土地增值和項目可持續(xù)發(fā)展的有效保障。一般度假綜合體的開發(fā)和建設都將度假地產(chǎn)作為各階段建設的重要內容，與度假核心載體、度假配套設施同步建設。

（四）軟性服務

度假綜合體的核心在于生活方式的營造，因此軟性服務至關重要，其突出作用體現(xiàn)在對運營的保障，同時也是度假綜合體品質和知名度提升的關鍵。借助互聯(lián)網(wǎng)及大數(shù)據(jù)，整合聚集周邊的旅游、休閑、養(yǎng)生、運動等服務，形成“度假生活300公里業(yè)主社群”，是度假服務的創(chuàng)新方向。

綠維文旅認為，度假綜合體開發(fā)的四大層面呈現(xiàn)出一種相輔相成的關系：

• 具有足夠吸引力的核心度假載體是度假綜合體發(fā)展的基礎，也是吸引人流的關鍵，其他層面均圍繞其展開；
• 休閑度假配套為游客及業(yè)主提供了多樣的休閑娛樂及生活服務，是聚集人氣的關鍵，也是擴大消費的核心；
• 地產(chǎn)物業(yè)作為度假綜合體的標配產(chǎn)品，是其盈利的主體；
• 軟性服務可提升度假的品質，提高游客的重游率。

開發(fā)要點

（一）以文化為魂，塑造特定主題

任何旅游項目，都是主題文化項目，必須要有獨特的主題，形成項目的獨特性賣點、壟斷性吸引力、一致性內涵、差異化特質。度假綜合體也不例外，文化體系與度假體系是其不可缺少的組成部分，其中文化是“魂”，是總體引領，度假是“血肉”，是主體架構。很多度假項目，功能完整、設施一流，但是由于缺少文化主題，像是一個大拼盤，永遠無法成就跨區(qū)域的價值。

因此，為度假綜合體“找魂”就是通過挖掘文化，尋找最能代表和體現(xiàn)旅游項目本質的文化要素，通過旅游的手法提煉、重構，為項目形成一個特制的、不可復制的文化精髓，最終注入到旅游項目中，形成特定主題，使其成為旅游項目獨一無二的靈魂。

當然，對于提煉出來的文化要素，并不是要簡單的回歸與模仿，而是要結合市場需求、現(xiàn)代生活方式、主流價值觀等進行再認知、再加工和再創(chuàng)造，植入新認知、新生活方式、新導向，使舊文化煥發(fā)新活力。并通過視覺化、體驗化、博覽化、功能化、創(chuàng)意化等多種手法，進行文化活化，形成能夠被游客感知的體驗化旅游產(chǎn)品的過程。

（二）以綜合化打造為手段，構建多元化產(chǎn)品體系

度假綜合體相較于傳統(tǒng)的旅游景區(qū)來說，聚集了多種旅游功能，既要突出某項功能，又能一站式滿足游客全方位的旅游體驗需求。因此，在度假綜合體的構建中，需要基于自身資源及主題，根據(jù)不同細分市場的需求，構建多元化的業(yè)態(tài)及產(chǎn)品體系，打造全體驗式度假目的地。

（三）以服務為特色，提高游客的體驗感及重游率

旅游度假的消費群體相對來說較為高端，且容易產(chǎn)生黏性，因此細致、周到、人性化的服務是其重要構成部分，也是塑造度假綜合體第二家園形象、文化精神領地及游客體驗感、歸宿感的重要途徑。

綠維文旅認為，根據(jù)度假綜合體的功能板塊，可將其服務分解為四個層面：

• 酒店服務——個性化、私密性、高端化的服務；
• 社區(qū)服務——傳統(tǒng)社區(qū)服務及社群服務；
• 度假區(qū)——低插手的周到服務；
• 周邊區(qū)域——個性化的定制服務。

綠維文旅十余年來，圍繞度假旅游進行了大量研發(fā)工作，形成了豐富的旅游度假區(qū)項目案例，可為各地度假區(qū)的創(chuàng)建與申報工作提供綜合服務。

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