林峰：包裝文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目納入重點(diǎn)投資計(jì)劃正當(dāng)其時(shí)

日內(nèi)瓦時(shí)間3月11日，世界衛(wèi)生組織已正式認(rèn)定新冠肺炎病毒成為“世界大流行”，截止北京時(shí)間31日3時(shí)11分，全球新冠肺炎確診病例已突破77萬例。目前全球已有200個(gè)國家和地區(qū)出現(xiàn)新冠肺炎病例，60個(gè)國家宣布進(jìn)入緊急狀態(tài)。

疫情蔓延帶來的經(jīng)濟(jì)影響超出預(yù)期。WHO新興疾病部門主管范科霍夫表示，目前尚無法確定這一大流行病在全球何時(shí)達(dá)到頂峰。根據(jù)平安旗下研究院發(fā)布的全球疫情預(yù)測(cè)報(bào)告，將各國分為早期管控、中期管控、晚期管控三種模式。預(yù)計(jì)美國、伊朗、法國和德國的最終每百萬人口累計(jì)確診人數(shù)將分別達(dá)到910、800、1100和1200例左右。

數(shù)據(jù)來源：平安宏觀經(jīng)濟(jì)研究院、平安醫(yī)療科技研究院

根據(jù)模型預(yù)計(jì)全球?qū)⒂?00萬人確診。綠維文旅疫情研究課題組在此模型基礎(chǔ)上整體評(píng)估認(rèn)為，按照4月上旬達(dá)到疫情峰值，預(yù)測(cè)全球確診人數(shù)將達(dá)200萬人左右，未來2-4月確診人數(shù)實(shí)現(xiàn)個(gè)位數(shù)，重癥率20%，死亡人數(shù)10-20萬人之間。境外輸入問題嚴(yán)峻，謹(jǐn)防疫情第二波流行，無癥狀感染者的存在，使防控局面復(fù)雜化，中國采取了強(qiáng)有力的措施，防范疫情成為常態(tài)工作。

世界經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退已基本成為定局，表現(xiàn)為消費(fèi)衰退、金融市場(chǎng)震蕩、沖擊全球產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈、逆全球化和保護(hù)主義勢(shì)力借勢(shì)猖獗。對(duì)中國經(jīng)濟(jì)以及文旅產(chǎn)業(yè)、文旅地產(chǎn)影響巨大，包括“進(jìn)出口風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)業(yè)鏈風(fēng)險(xiǎn)、金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、供應(yīng)鏈風(fēng)險(xiǎn)、二次蔓延風(fēng)險(xiǎn)”等五大風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，中國也存在“疫情得到基本控制、資本市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定、政府大幅提升投資 、世界石油價(jià)格下跌利好、消費(fèi)刺激政策好”等五大優(yōu)勢(shì)，系列利好下，中國經(jīng)濟(jì)已開始觸底反彈。

受經(jīng)濟(jì)與疫情影響，預(yù)計(jì)旅游產(chǎn)業(yè)在今年上半年收入損失42%，地產(chǎn)損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于文旅產(chǎn)業(yè)損失，因?yàn)榈禺a(chǎn)消費(fèi)購買和不動(dòng)產(chǎn)購買在上半年受到制約，特別是旅游和旅游地產(chǎn)深度關(guān)聯(lián)后更加受到影響。

全球疫情蔓延減緩了中國經(jīng)濟(jì)振興步伐。中國疫情得以控制，國內(nèi)文旅和地產(chǎn)振興迫在眉睫。“疫后文旅地產(chǎn)”怎么干？透析政策、了解需求、思維創(chuàng)新，才能突破發(fā)展！

1、消費(fèi)刺激政策

疫情發(fā)生前，消費(fèi)刺激政策層出不窮，文化和旅游消費(fèi)被重視。刺激消費(fèi)擴(kuò)內(nèi)需也是當(dāng)前疫情階段重要任務(wù)。3月13日，國家發(fā)改委等23個(gè)部門聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)消費(fèi)擴(kuò)容提質(zhì)加快形成強(qiáng)大國內(nèi)市場(chǎng)的實(shí)施意見》，16省市發(fā)放42億消費(fèi)券或帶動(dòng)消費(fèi)額外上升20%，涵蓋餐飲、文旅、健身等生活眾多方面。（擴(kuò)展閱讀：重振疫后經(jīng)濟(jì)，多地施策為文旅業(yè)“打Call”）

房地產(chǎn)政策仍是“穩(wěn)”字當(dāng)頭，一些地方政策支持發(fā)放購房補(bǔ)貼。看待文旅地產(chǎn)要基于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的思維，不能以住宅地產(chǎn)的思維方式。

2、企業(yè)扶持政策

中央層面對(duì)企業(yè)扶持政策包括社保減免緩、稅收減免緩、融資貸款、復(fù)工復(fù)產(chǎn)扶持工作等。

3、建設(shè)支持政策

建設(shè)用地審批權(quán)力的下放，重大項(xiàng)目開工的促進(jìn)措施，財(cái)政、專項(xiàng)債、特別國債帶動(dòng)下推動(dòng)重點(diǎn)項(xiàng)目審批。其中，文化和旅游領(lǐng)域獲得了57億元今年第一批中央預(yù)算內(nèi)投資，485個(gè)公共文化服務(wù)設(shè)施、國家文化和自然遺產(chǎn)保護(hù)利用設(shè)施、旅游基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目得到支持。（擴(kuò)展閱讀：數(shù)萬億基建潮下，文旅項(xiàng)目投資加速）

國家在土地供給側(cè)方面的改革對(duì)文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的利好進(jìn)一步凸顯。3月12日國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》對(duì)于加快土地審批有重大意義。政策涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批和永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)移建設(shè)用地審批，相關(guān)事項(xiàng)的授權(quán)和試點(diǎn)都對(duì)項(xiàng)目審批具有重大意義。特別是試點(diǎn)這些項(xiàng)目對(duì)于大城市周邊的休閑文旅地產(chǎn)。與此同時(shí)，對(duì)于大城市周邊的旅游小城鎮(zhèn)、文旅產(chǎn)業(yè)園區(qū)、微度假式產(chǎn)品也具有特別重要支持價(jià)值，尤其對(duì)已經(jīng)納入土地規(guī)劃的項(xiàng)目具有更重大意義。（擴(kuò)展閱讀：國務(wù)院：關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定）

另外，農(nóng)業(yè)用地的放開，即農(nóng)業(yè)用地、宅基地可以轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地，集體建設(shè)用地可以入市交易，作為租賃型住宅或產(chǎn)業(yè)型用地，是完全可以通過集體經(jīng)濟(jì)與社會(huì)投資相互結(jié)合的股權(quán)投資模式和出租租賃運(yùn)營模式，有效的實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興中文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的突破性思路，對(duì)于大型城市周邊項(xiàng)目具有特別重要的價(jià)值。抓住這個(gè)時(shí)機(jī)開展項(xiàng)目前期，特別是利用相對(duì)低成本的國有土地和低成本的集體建設(shè)用地開展文旅項(xiàng)非常重要。

綠維文旅現(xiàn)在在大城市周邊，如重慶、成都、廣東、武漢、北京等周邊有20余個(gè)項(xiàng)目，集體建設(shè)用地與投資商結(jié)合，以鄉(xiāng)村振興為方向，通過集體建設(shè)用地，尤其是宅基地的有效提升使用，轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)用地，形成文旅產(chǎn)業(yè)、文旅康養(yǎng)一體化的發(fā)展結(jié)構(gòu)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

3月30日，自然資源部就《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例（修訂草案）》（征求意見稿）公開征求意見。重點(diǎn)涉及部署構(gòu)建國土空間規(guī)劃制度、完善最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度、優(yōu)化建設(shè)用地審批制度、鞏固農(nóng)村土地三項(xiàng)制度改革成果、堅(jiān)持問題導(dǎo)向，將實(shí)踐中的成熟經(jīng)驗(yàn)寫入條例。（擴(kuò)展閱讀：重磅!《土地管理法實(shí)施條例(修訂草案)》公開征求意見）

土地政策的進(jìn)一步開放，對(duì)于產(chǎn)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目具有極大的優(yōu)勢(shì)。在國家大力推動(dòng)建設(shè)性開發(fā)、文旅項(xiàng)目重點(diǎn)發(fā)展的階段，文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迎來好時(shí)機(jī)。

1、消費(fèi)新趨勢(shì)

疫情期間，宅經(jīng)濟(jì)爆發(fā)，云生活普及，非接觸式消費(fèi)崛起，健康保健支出增加，這都重塑了消費(fèi)者新消費(fèi)習(xí)慣，催生線上消費(fèi)習(xí)慣、自助生活習(xí)慣、非接觸式消費(fèi)、健康養(yǎng)生消費(fèi)。人們也更加注重云服務(wù)、健康服務(wù)、自助服務(wù)、非接觸式服務(wù)四大服務(wù)體系的建立。消費(fèi)趨勢(shì)的改變，要求供給側(cè)產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)整。

疫情后，更顯“自主旅游”時(shí)代特征。自主旅游是我2018年提出的概念，著有《全域旅游孵化器——自主旅游時(shí)代的全域旅游》。自主旅游，指在移動(dòng)互聯(lián)和智能科技支持下，游客完全自主選擇旅游時(shí)間、出游伙伴、出游方式、旅游線路、旅游內(nèi)容及支付方式等內(nèi)容，以碎片化、圈子化、預(yù)定化、定制化、細(xì)分化、移動(dòng)化、可調(diào)化、深度化為消費(fèi)特征的新型旅游方式。

要利用好四個(gè)手段：1、網(wǎng)紅引爆，打造新營銷系統(tǒng)；2、文旅增效，實(shí)現(xiàn)多業(yè)態(tài)服務(wù)；3、智慧賦能，實(shí)現(xiàn)新服務(wù)模式；4、康養(yǎng)提質(zhì)，形成社區(qū)康養(yǎng)系統(tǒng)。

2、文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)趨勢(shì)

文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，負(fù)利率時(shí)代，房地產(chǎn)投資依然受到青睞。房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，本身的價(jià)值將成為很好的支撐，形成良好的投資價(jià)值“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”將成為新發(fā)展趨勢(shì)。

文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是“消費(fèi)+文創(chuàng)+生產(chǎn)+智能”引導(dǎo)的區(qū)域綜合開發(fā)，形成綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、小鎮(zhèn)、新城（新區(qū)）、村莊五大發(fā)展結(jié)構(gòu)，開發(fā)重點(diǎn)圍繞旅游度假目的地、休閑生活區(qū)、郊區(qū)休閑帶三大區(qū)域。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)牽頭，委托綠維文旅編制《文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》及相關(guān)課題研究工作。評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的核心是幫助企業(yè)向政府申報(bào)重點(diǎn)文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，拿到低成本土地，形成產(chǎn)業(yè)融合、產(chǎn)商融合、產(chǎn)居融合、產(chǎn)城融合的發(fā)展結(jié)構(gòu)。

當(dāng)前階段，要充分利用文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模型，通過國家支持政策，申報(bào)文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)綜合體、文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)園區(qū)、文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)小鎮(zhèn)、文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新城（新區(qū)）等，現(xiàn)在是非常好的時(shí)期。包裝這些項(xiàng)目，要有好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)，形成文旅創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、文旅生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、文旅多業(yè)態(tài)消費(fèi)業(yè)、文旅相關(guān)居住型服務(wù)內(nèi)容，加上與城市化結(jié)合的居住地產(chǎn)，依托四位一體的模式，打造5A級(jí)文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)可以引導(dǎo)文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)良性發(fā)展，形成產(chǎn)業(yè)支撐、人氣聚集，消費(fèi)帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展，文旅康養(yǎng)體教綜合型休閑商業(yè)地產(chǎn)為主體地產(chǎn)，以二居所、三居所、康養(yǎng)居所、養(yǎng)老居所為依托的度假居住地產(chǎn)，加上以一居所為依托的本地化城市地產(chǎn)的相互融合的地產(chǎn)發(fā)展結(jié)構(gòu)。

在這種發(fā)展模式下，針對(duì)國家政策，向政府要土地價(jià)格、金融支持、審批支撐，現(xiàn)在申報(bào)項(xiàng)目一年開發(fā)期后，將會(huì)獲得巨大的升值空間和發(fā)展空間。現(xiàn)在正在進(jìn)行的項(xiàng)目，建議包裝新的二期結(jié)構(gòu)，向政府申報(bào)新項(xiàng)目，代替現(xiàn)有舊項(xiàng)目，促進(jìn)項(xiàng)目的包裝更新，實(shí)現(xiàn)支持政策更新。

文旅休閑地產(chǎn)、文旅商業(yè)地產(chǎn)的招商運(yùn)營銷售結(jié)構(gòu)，以多業(yè)態(tài)的商業(yè)型地產(chǎn)銷售為主導(dǎo)是當(dāng)前階段重點(diǎn)，銷售模式、出租模式、共同經(jīng)營模式、長(zhǎng)租結(jié)構(gòu)模式、共享服務(wù)模式、眾籌服務(wù)模式、消費(fèi)卡與消費(fèi)金融配合模式等，通過智能化升級(jí)和網(wǎng)紅新營銷手法，形成創(chuàng)新型產(chǎn)品升級(jí)，在未來有巨大發(fā)展空間。

基于此，未來一段時(shí)間文旅地產(chǎn)的發(fā)展與走勢(shì)：

一、現(xiàn)在是進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的極好時(shí)期，關(guān)鍵在于如何包裝好項(xiàng)目，用好政府支持政策，用好資金杠桿、政策杠桿、土地杠桿。

二、消費(fèi)的大規(guī)?；淮罂赡苄纬蓤?bào)復(fù)性反彈，因此有限的消費(fèi)釋放結(jié)構(gòu)，需要在競(jìng)爭(zhēng)中，利用新消費(fèi)趨勢(shì)去搶游客、搶眼球、搶發(fā)展、搶模式。

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