林峰：疫后文旅地產發展趨勢

新冠疫情的爆發對于房地產行業帶來了一定的沖擊，但是從SARS的經驗來看，疫情對于房地產行業的沖擊是短期的，文旅地產因為其康養、文旅、云服務等服務，更加符合人們的需求，也將因此迎來新一輪的機遇發展期。林峰博士認為文旅產業地產對于未來健康生活具有引領性和代表性，在未來中國經濟發展和新型城鎮化進程中具有重要的引領作用。

SARS后，地產行業曾獲得巨大的發展

從數據看，2003年非典疫情并未對房地產市場造成明顯影響，且在政策推動下，房地產市場向好。從2003年非典期間房地產市場的表現來看，銷售、開工、投資均在疫情爆發期內受到一定的短期壓制，但之后均呈現顯著反彈。2003年全年銷售面積增速為29.1%，較2002年增長8.9個百分點。2003年房屋新開工面積同比增長28.5%，較2002年增長10.9個百分點。房地產開發投資增2003年速4月份開始下滑，6月份開始出現明顯反彈。

2003年房地產業被正式確立為拉動中國經濟發展的支柱產業，2003年，房地產市場剛開始進入高速規模增長的起步階段，房地產市場正處于人口紅利釋放和城鎮化進程不斷推進的進程中，房地產市場規模和國民住房需求不斷擴大，剛需和投資性需求均呈旺盛發展勢頭。文旅地產也開始了萌芽和擴大發展。

當前房地產市場和2003年相比，有很多的不同之處，但是可以肯定的是疫情對房地產行業的沖擊并不是消滅了需求，而是需求延后，消費后移，會迎來一定的消費爆發。

新冠疫情，讓人們對房產提出更高要求

目前，疫情在中國國內基本上得到了控制，進入大規模消退后的防疫鞏固期，預計鞏固期需要半個月至20天，3月底初步解除疫情；國際上各國疫情階段不同，總體進入爆發式增長期，因國際上無法完全按照中國的模式控制疫情，但已經獲得了更多防疫經驗及檢測治療能力，因此，預計爆發量能小于中國武漢，但持續時間可能會更長，并將成為輸入病源，倒回來影響中國國內的疫情防控和社會聚集開放程度。

疫情期間，宅經濟爆發，云生活普及，非接觸式消費崛起，健康保健支出增加，這都重塑了消費者新消費習慣，催生線上消費習慣、自助生活習慣、非接觸式消費、健康養生消費。人們也更加注重云服務、健康服務、自助服務、非接觸式服務四大服務體系的建立。

在疫情長時間的影響下，人們“宅家”抗“疫”，長時間“宅家”體驗，人們對于生活有了新的感悟，對于房產的需求也有了一定的變化。人們對于“好”房子，對于健康的生活和養老方式，都有了全新的定義。相對應，人們對于房產的居住空間、居住密度、環境衛生、綠化程度等有了更高的要求，同時，對于現有居住環境的云服務、健康服務、自助服務、非接觸式服務也開始做出了評估。

新冠疫情讓人們希望能夠改善高聚集性的生活方式和城市社區生活方式，改善現有服務管理水平差的居住環境，城市郊區和鄉村的休閑度假式文旅地產成為了人們住房新需求方向，也成為新生活方式的代表。

負利率時代，房地產投資依然受到青睞

全球利率逐漸走低，甚至有些國家和地區已經進入了負利率時代。受疫情的影響，美股一周兩次接連熔斷蒸發3萬億美元，國際原油價格一度跌破30美元，新冠肺炎疫情蔓延世界大部分地區，開年以來的“黑天鵝”事件接連發生。受疫情影響，OECD將全球經濟增長預測從2.9%下調至2.4%，日本、歐元區面臨衰退風險。全球經濟在疫情影響的態勢下，今年全球經濟增速下滑趨勢已經不可避免。

我國盡管還不是負利率時代，但是中金發布2020年宏觀經濟展望稱，預計2020-2021年實際GDP增速可能從今年的6.1%放緩至5.9%和5.8%。2020年CPI均值可能升至3.8%，而在2021年回落至1.2%。如何跑贏通貨膨脹率，選好好的投資標的至關重要。

GDP增速的放緩減少了對貸款的需求，對貸款需求的減少催生了低利率、甚至負利率，負利率也就意味著資產荒——好的投資標的會越來越少。如果低利率、甚至負利時代終將來臨，大家對于投資標的未來的安全性有了更高的要求。房地產作為不動產，本身的價值將成為很好的支撐，形成良好的投資價值。

疫后，“文旅康養+地產”將是新發展趨勢

大健康是未來趨勢，疫情之后將迎來新熱點，或將獲得更大市場份額獲得爆發式增長，人們掙得錢更多的用于購買健康，包括身體和心理健康。

康養旅游順應了人們對健康的追求和旅游觀念的轉變，康養度假成為中國當前旅游產業結構下最重要的旅游類型和模式。這種旅游和傳統的觀光旅游有很大的區別，是天生的深度旅游、優質旅游產品，以康養度假為核心建立起來的開發模式和經營結構，構成中國健康旅游發展的主流，是未來中國旅游的主導方向之一?？叼B度假是中國當前旅游產業結構下最重要的旅游類型和模式。文旅康養與地產相結合進行綜合開發，最終形成康養城市、康養小鎮、康養綜合體、康養度假區、康養社區等，與養生養老相結合形成旅游養老、度假享老等，具有很大的發展潛力和開闊的發展方向。

文旅產業地產，成為未來最重要的區域綜合開發模式

文旅產業地產屬性為產業地產，以產業為依托，地產為載體；既注重文旅產業的發展，強調泛文旅生產和消費，又強調生活價值的營造。文旅產業地產符合“高質量發展+高品質生活+產業結構升級+區域綜合協調發展”的發展方向。疫情影響下，人們對于文旅地產類項目將有更高的需求。

文旅產業地產對于未來健康生活具有引領性和代表性，將迎來新一輪的發展機遇，在未來中國經濟發展中具有重要發展前景和引領作用的發展方向。后疫情時代的文旅產業地產是未來最具價值的區域綜合開發模式。

1、文旅地產去房地產化，進一步回歸文旅產業本質

我國產業地產在發展中，受到發展方向、發展經驗、規劃建設等因素的影響，依舊存在許多問題。文旅地產需要破除部分“借產業地產之名，行房地產之實”的行為。

產業地產領域的龍頭企業大多是從住宅房地產企業轉型而來，在產業地產開發過程中，部分企業依舊沿用住宅房地產的開發思維，缺乏對產業發展的專業規劃，導致其又回到傳統地產的粗放開發模式，最終導致項目的失敗。文旅產業地產是真正的去房地產化，回歸產業的本質。

文旅產業地產不同于普通的住宅和商業地產，是文旅產業和生活功能相結合的綜合項目。文旅產業的導入，更好的匹配了服務功能和娛樂休閑功能，可以更好的為居住賦能提質。而居住人口的聚集能更好的支撐文旅產業本身的發展，形成良好的循環效應。

2、文旅產業地產強調文旅產業的功能性和帶動性

文化和旅游產業在區域經濟發展中具有很強的推動作用。雖然，對于文旅的需求在當前階段受到壓制，但是擁抱大自然、求知求異的需求沒有消失，甚至會在疫情結束后產生反彈。疫情后人們追求健康生活更加會希望融入大自然，享受生態宜居的良好環境，文旅地產將迎來新的發展。

文旅對于地產而言是賦能，也是整合，文旅產業地產以地產作為一個賦能結構和整合結構，實現產業鏈整合、產業空間整合、產業業態整合、資產整合、投融資整合，從而實現區域綜合開發的效果。

文旅地產以文旅產業為依托，將充分調動文旅產業的融合特征，以文旅為主導，實現文旅康養體教商七大產業融合一體化。

3、文旅小鎮和文旅綜合體將是最重要的開發形式

文旅地產本身對于房地產企業資金、規模、品牌都有一定的要求。疫情的發生，讓房地產行業的集中度不斷地提升，對于品牌房企加速兼并收購，進一步做大做強有促進作用。這有利于疫情結束后，品牌房企對于文旅產業地產的投資和開發。文旅小鎮和文旅綜合體將成為文旅地產最重要的開發形式。

文旅綜合體，為建設用地在40公頃-100公頃之間的產居融合項目，是基于一定的文旅資源與土地基礎，以文旅休閑為導向進行土地綜合開發，以互動發展的文旅吸引核、休閑聚集區、文旅地產社區為核心功能構架，以相關配套設施與延伸產業為支撐保障，形成的文旅休閑聚集區。

文旅小鎮，為建設用地在100公頃以上的產居融合項目，是以開發當地具有價值的自然或人文景觀為基礎，以整體景區化為核心特質，以休閑核心為增長極，以旅游產業綜合發展為目的的一種社會化的政府支持與市場化運作相結合的就地城鎮化模式，與特色小鎮要求一致。

4、文旅產業地產能夠最大程度地提升土地價值

一方面，以旅游產業為引擎的泛旅游產業集群具有較強的消費帶動能力，并能夠有效推動服務產業聚集發展，帶動土地升值，衍生出商業地產及休閑度假地產等高利潤項目，成為區域發展中最重要的新型動力。

另一方面，文化產業中的文創領域具有比較大的消費促進作用，并且文創帶動的不僅僅是消費產業，還有很多TO B端的生產性服務業，如影視、文創生產等。將文化和旅游產業與產業地產模式相結合，基于地產的優勢發展主導產業，融入生活服務設施，促進生活品質升級，這是文旅產業地產的發展邏輯。最終，實現文旅產業的聚集，形成“產業融合聚集（園區）+消費業態聚集（商區）+產居融合聚集（綜合區）+產城融合聚集（新城區）”。

5、文旅產業地產將引領新一輪新型城鎮化發展趨勢

追求低密度、高綠化率、高質量環境的居住空間與文旅地產的發展高度契合。疫情后，養老人群更加注重居住區域的醫療條件，更加注重獨立的戶外活動空間，注重居住地區的環境和服務管理；追求高質量生活的人群，也對旅居生活有了新的需求。

城市人群在城市郊區、鄉村購置房產，這既是文旅產業地產的發展機遇，也將引領新一輪新型城鎮化發展。

文旅地產標準引導文旅產業地產健康發展

2019年6月，中國房地產業協會與綠維文旅達成合作協議共同建設中國房地產業協會商旅文研究中心，全面開展《文旅地產綜合評價標準（討論稿）》編制工作及相關課題研究工作。林峰博士受聘為商旅文研究中心主任、標準編制專家組組長，統籌負責相關行業研究、標準編制及實施評價工作。（擴展閱讀：林峰：文旅產業地產是未來最具價值的綜合開發模式）

中國房地產業協會《文旅地產綜合評價標準》編制目的，是引導文旅地產健康發展，希望實現四個有利于：有利于政府支持優秀的文旅地產項目，帶動區域發展；有利于銀行金融界支持文旅地產開發，跳出現有的房地產融資困境；有利于開發商高效推進文旅地產項目的開發運營；有利于投資者和多業態經營商戶判定文旅地產項目優劣。

《文旅地產綜合評價標準》的制訂，將為文旅產業地產健康發展提供巨大的支持！但其編制、試評價、正式實施，是一個復雜的、多方參與的、需要時間檢驗的、要不斷調整的工作過程，需要社會各界的參與和支持。目前，已經有很多房地產相關企業參與到標準的編制中來，這既是行業對于文旅地產的認可和支持，也將為文旅地產的健康發展提供指南。

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