林峰：疫后文旅地產(chǎn)發(fā)展趨勢

新冠疫情的爆發(fā)對于房地產(chǎn)行業(yè)帶來了一定的沖擊，但是從SARS的經(jīng)驗來看，疫情對于房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊是短期的，文旅地產(chǎn)因為其康養(yǎng)、文旅、云服務(wù)等服務(wù)，更加符合人們的需求，也將因此迎來新一輪的機遇發(fā)展期。林峰博士認(rèn)為文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對于未來健康生活具有引領(lǐng)性和代表性，在未來中國經(jīng)濟發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化進程中具有重要的引領(lǐng)作用。

SARS后，地產(chǎn)行業(yè)曾獲得巨大的發(fā)展

從數(shù)據(jù)看，2003年非典疫情并未對房地產(chǎn)市場造成明顯影響，且在政策推動下，房地產(chǎn)市場向好。從2003年非典期間房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)來看，銷售、開工、投資均在疫情爆發(fā)期內(nèi)受到一定的短期壓制，但之后均呈現(xiàn)顯著反彈。2003年全年銷售面積增速為29.1%，較2002年增長8.9個百分點。2003年房屋新開工面積同比增長28.5%，較2002年增長10.9個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資增2003年速4月份開始下滑，6月份開始出現(xiàn)明顯反彈。

2003年房地產(chǎn)業(yè)被正式確立為拉動中國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，2003年，房地產(chǎn)市場剛開始進入高速規(guī)模增長的起步階段，房地產(chǎn)市場正處于人口紅利釋放和城鎮(zhèn)化進程不斷推進的進程中，房地產(chǎn)市場規(guī)模和國民住房需求不斷擴大，剛需和投資性需求均呈旺盛發(fā)展勢頭。文旅地產(chǎn)也開始了萌芽和擴大發(fā)展。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場和2003年相比，有很多的不同之處，但是可以肯定的是疫情對房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊并不是消滅了需求，而是需求延后，消費后移，會迎來一定的消費爆發(fā)。

新冠疫情，讓人們對房產(chǎn)提出更高要求

目前，疫情在中國國內(nèi)基本上得到了控制，進入大規(guī)模消退后的防疫鞏固期，預(yù)計鞏固期需要半個月至20天，3月底初步解除疫情；國際上各國疫情階段不同，總體進入爆發(fā)式增長期，因國際上無法完全按照中國的模式控制疫情，但已經(jīng)獲得了更多防疫經(jīng)驗及檢測治療能力，因此，預(yù)計爆發(fā)量能小于中國武漢，但持續(xù)時間可能會更長，并將成為輸入病源，倒回來影響中國國內(nèi)的疫情防控和社會聚集開放程度。

疫情期間，宅經(jīng)濟爆發(fā)，云生活普及，非接觸式消費崛起，健康保健支出增加，這都重塑了消費者新消費習(xí)慣，催生線上消費習(xí)慣、自助生活習(xí)慣、非接觸式消費、健康養(yǎng)生消費。人們也更加注重云服務(wù)、健康服務(wù)、自助服務(wù)、非接觸式服務(wù)四大服務(wù)體系的建立。

在疫情長時間的影響下，人們“宅家”抗“疫”，長時間“宅家”體驗，人們對于生活有了新的感悟，對于房產(chǎn)的需求也有了一定的變化。人們對于“好”房子，對于健康的生活和養(yǎng)老方式，都有了全新的定義。相對應(yīng)，人們對于房產(chǎn)的居住空間、居住密度、環(huán)境衛(wèi)生、綠化程度等有了更高的要求，同時，對于現(xiàn)有居住環(huán)境的云服務(wù)、健康服務(wù)、自助服務(wù)、非接觸式服務(wù)也開始做出了評估。

新冠疫情讓人們希望能夠改善高聚集性的生活方式和城市社區(qū)生活方式，改善現(xiàn)有服務(wù)管理水平差的居住環(huán)境，城市郊區(qū)和鄉(xiāng)村的休閑度假式文旅地產(chǎn)成為了人們住房新需求方向，也成為新生活方式的代表。

負(fù)利率時代，房地產(chǎn)投資依然受到青睞

全球利率逐漸走低，甚至有些國家和地區(qū)已經(jīng)進入了負(fù)利率時代。受疫情的影響，美股一周兩次接連熔斷蒸發(fā)3萬億美元，國際原油價格一度跌破30美元，新冠肺炎疫情蔓延世界大部分地區(qū)，開年以來的“黑天鵝”事件接連發(fā)生。受疫情影響，OECD將全球經(jīng)濟增長預(yù)測從2.9%下調(diào)至2.4%，日本、歐元區(qū)面臨衰退風(fēng)險。全球經(jīng)濟在疫情影響的態(tài)勢下，今年全球經(jīng)濟增速下滑趨勢已經(jīng)不可避免。

我國盡管還不是負(fù)利率時代，但是中金發(fā)布2020年宏觀經(jīng)濟展望稱，預(yù)計2020-2021年實際GDP增速可能從今年的6.1%放緩至5.9%和5.8%。2020年CPI均值可能升至3.8%，而在2021年回落至1.2%。如何跑贏通貨膨脹率，選好好的投資標(biāo)的至關(guān)重要。

GDP增速的放緩減少了對貸款的需求，對貸款需求的減少催生了低利率、甚至負(fù)利率，負(fù)利率也就意味著資產(chǎn)荒——好的投資標(biāo)的會越來越少。如果低利率、甚至負(fù)利時代終將來臨，大家對于投資標(biāo)的未來的安全性有了更高的要求。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，本身的價值將成為很好的支撐，形成良好的投資價值。

疫后，“文旅康養(yǎng)+地產(chǎn)”將是新發(fā)展趨勢

大健康是未來趨勢，疫情之后將迎來新熱點，或?qū)@得更大市場份額獲得爆發(fā)式增長，人們掙得錢更多的用于購買健康，包括身體和心理健康。

康養(yǎng)旅游順應(yīng)了人們對健康的追求和旅游觀念的轉(zhuǎn)變，康養(yǎng)度假成為中國當(dāng)前旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)下最重要的旅游類型和模式。這種旅游和傳統(tǒng)的觀光旅游有很大的區(qū)別，是天生的深度旅游、優(yōu)質(zhì)旅游產(chǎn)品，以康養(yǎng)度假為核心建立起來的開發(fā)模式和經(jīng)營結(jié)構(gòu)，構(gòu)成中國健康旅游發(fā)展的主流，是未來中國旅游的主導(dǎo)方向之一?？叼B(yǎng)度假是中國當(dāng)前旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)下最重要的旅游類型和模式。文旅康養(yǎng)與地產(chǎn)相結(jié)合進行綜合開發(fā)，最終形成康養(yǎng)城市、康養(yǎng)小鎮(zhèn)、康養(yǎng)綜合體、康養(yǎng)度假區(qū)、康養(yǎng)社區(qū)等，與養(yǎng)生養(yǎng)老相結(jié)合形成旅游養(yǎng)老、度假享老等，具有很大的發(fā)展?jié)摿烷_闊的發(fā)展方向。

文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，成為未來最重要的區(qū)域綜合開發(fā)模式

文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)屬性為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體；既注重文旅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，強調(diào)泛文旅生產(chǎn)和消費，又強調(diào)生活價值的營造。文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)符合“高質(zhì)量發(fā)展+高品質(zhì)生活+產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級+區(qū)域綜合協(xié)調(diào)發(fā)展”的發(fā)展方向。疫情影響下，人們對于文旅地產(chǎn)類項目將有更高的需求。

文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對于未來健康生活具有引領(lǐng)性和代表性，將迎來新一輪的發(fā)展機遇，在未來中國經(jīng)濟發(fā)展中具有重要發(fā)展前景和引領(lǐng)作用的發(fā)展方向。后疫情時代的文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是未來最具價值的區(qū)域綜合開發(fā)模式。

1、文旅地產(chǎn)去房地產(chǎn)化，進一步回歸文旅產(chǎn)業(yè)本質(zhì)

我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展中，受到發(fā)展方向、發(fā)展經(jīng)驗、規(guī)劃建設(shè)等因素的影響，依舊存在許多問題。文旅地產(chǎn)需要破除部分“借產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之名，行房地產(chǎn)之實”的行為。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的龍頭企業(yè)大多是從住宅房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型而來，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，部分企業(yè)依舊沿用住宅房地產(chǎn)的開發(fā)思維，缺乏對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的專業(yè)規(guī)劃，導(dǎo)致其又回到傳統(tǒng)地產(chǎn)的粗放開發(fā)模式，最終導(dǎo)致項目的失敗。文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是真正的去房地產(chǎn)化，回歸產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)。

文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不同于普通的住宅和商業(yè)地產(chǎn)，是文旅產(chǎn)業(yè)和生活功能相結(jié)合的綜合項目。文旅產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，更好的匹配了服務(wù)功能和娛樂休閑功能，可以更好的為居住賦能提質(zhì)。而居住人口的聚集能更好的支撐文旅產(chǎn)業(yè)本身的發(fā)展，形成良好的循環(huán)效應(yīng)。

2、文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)強調(diào)文旅產(chǎn)業(yè)的功能性和帶動性

文化和旅游產(chǎn)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展中具有很強的推動作用。雖然，對于文旅的需求在當(dāng)前階段受到壓制，但是擁抱大自然、求知求異的需求沒有消失，甚至?xí)谝咔榻Y(jié)束后產(chǎn)生反彈。疫情后人們追求健康生活更加會希望融入大自然，享受生態(tài)宜居的良好環(huán)境，文旅地產(chǎn)將迎來新的發(fā)展。

文旅對于地產(chǎn)而言是賦能，也是整合，文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以地產(chǎn)作為一個賦能結(jié)構(gòu)和整合結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈整合、產(chǎn)業(yè)空間整合、產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)整合、資產(chǎn)整合、投融資整合，從而實現(xiàn)區(qū)域綜合開發(fā)的效果。

文旅地產(chǎn)以文旅產(chǎn)業(yè)為依托，將充分調(diào)動文旅產(chǎn)業(yè)的融合特征，以文旅為主導(dǎo)，實現(xiàn)文旅康養(yǎng)體教商七大產(chǎn)業(yè)融合一體化。

3、文旅小鎮(zhèn)和文旅綜合體將是最重要的開發(fā)形式

文旅地產(chǎn)本身對于房地產(chǎn)企業(yè)資金、規(guī)模、品牌都有一定的要求。疫情的發(fā)生，讓房地產(chǎn)行業(yè)的集中度不斷地提升，對于品牌房企加速兼并收購，進一步做大做強有促進作用。這有利于疫情結(jié)束后，品牌房企對于文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資和開發(fā)。文旅小鎮(zhèn)和文旅綜合體將成為文旅地產(chǎn)最重要的開發(fā)形式。

文旅綜合體，為建設(shè)用地在40公頃-100公頃之間的產(chǎn)居融合項目，是基于一定的文旅資源與土地基礎(chǔ)，以文旅休閑為導(dǎo)向進行土地綜合開發(fā)，以互動發(fā)展的文旅吸引核、休閑聚集區(qū)、文旅地產(chǎn)社區(qū)為核心功能構(gòu)架，以相關(guān)配套設(shè)施與延伸產(chǎn)業(yè)為支撐保障，形成的文旅休閑聚集區(qū)。

文旅小鎮(zhèn)，為建設(shè)用地在100公頃以上的產(chǎn)居融合項目，是以開發(fā)當(dāng)?shù)鼐哂袃r值的自然或人文景觀為基礎(chǔ)，以整體景區(qū)化為核心特質(zhì)，以休閑核心為增長極，以旅游產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展為目的的一種社會化的政府支持與市場化運作相結(jié)合的就地城鎮(zhèn)化模式，與特色小鎮(zhèn)要求一致。

4、文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能夠最大程度地提升土地價值

一方面，以旅游產(chǎn)業(yè)為引擎的泛旅游產(chǎn)業(yè)集群具有較強的消費帶動能力，并能夠有效推動服務(wù)產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展，帶動土地升值，衍生出商業(yè)地產(chǎn)及休閑度假地產(chǎn)等高利潤項目，成為區(qū)域發(fā)展中最重要的新型動力。

另一方面，文化產(chǎn)業(yè)中的文創(chuàng)領(lǐng)域具有比較大的消費促進作用，并且文創(chuàng)帶動的不僅僅是消費產(chǎn)業(yè)，還有很多TO B端的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，如影視、文創(chuàng)生產(chǎn)等。將文化和旅游產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式相結(jié)合，基于地產(chǎn)的優(yōu)勢發(fā)展主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，融入生活服務(wù)設(shè)施，促進生活品質(zhì)升級，這是文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展邏輯。最終，實現(xiàn)文旅產(chǎn)業(yè)的聚集，形成“產(chǎn)業(yè)融合聚集（園區(qū)）+消費業(yè)態(tài)聚集（商區(qū)）+產(chǎn)居融合聚集（綜合區(qū)）+產(chǎn)城融合聚集（新城區(qū)）”。

5、文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將引領(lǐng)新一輪新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢

追求低密度、高綠化率、高質(zhì)量環(huán)境的居住空間與文旅地產(chǎn)的發(fā)展高度契合。疫情后，養(yǎng)老人群更加注重居住區(qū)域的醫(yī)療條件，更加注重獨立的戶外活動空間，注重居住地區(qū)的環(huán)境和服務(wù)管理；追求高質(zhì)量生活的人群，也對旅居生活有了新的需求。

城市人群在城市郊區(qū)、鄉(xiāng)村購置房產(chǎn)，這既是文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機遇，也將引領(lǐng)新一輪新型城鎮(zhèn)化發(fā)展。

文旅地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)引導(dǎo)文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展

2019年6月，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與綠維文旅達(dá)成合作協(xié)議共同建設(shè)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商旅文研究中心，全面開展《文旅地產(chǎn)綜合評價標(biāo)準(zhǔn)（討論稿）》編制工作及相關(guān)課題研究工作。林峰博士受聘為商旅文研究中心主任、標(biāo)準(zhǔn)編制專家組組長，統(tǒng)籌負(fù)責(zé)相關(guān)行業(yè)研究、標(biāo)準(zhǔn)編制及實施評價工作。（擴展閱讀：林峰：文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是未來最具價值的綜合開發(fā)模式）

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會《文旅地產(chǎn)綜合評價標(biāo)準(zhǔn)》編制目的，是引導(dǎo)文旅地產(chǎn)健康發(fā)展，希望實現(xiàn)四個有利于：有利于政府支持優(yōu)秀的文旅地產(chǎn)項目，帶動區(qū)域發(fā)展；有利于銀行金融界支持文旅地產(chǎn)開發(fā)，跳出現(xiàn)有的房地產(chǎn)融資困境；有利于開發(fā)商高效推進文旅地產(chǎn)項目的開發(fā)運營；有利于投資者和多業(yè)態(tài)經(jīng)營商戶判定文旅地產(chǎn)項目優(yōu)劣。

《文旅地產(chǎn)綜合評價標(biāo)準(zhǔn)》的制訂，將為文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展提供巨大的支持！但其編制、試評價、正式實施，是一個復(fù)雜的、多方參與的、需要時間檢驗的、要不斷調(diào)整的工作過程，需要社會各界的參與和支持。目前，已經(jīng)有很多房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)參與到標(biāo)準(zhǔn)的編制中來，這既是行業(yè)對于文旅地產(chǎn)的認(rèn)可和支持，也將為文旅地產(chǎn)的健康發(fā)展提供指南。

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