干貨 | 旅游小鎮(zhèn)地產(chǎn)開發(fā)思路

近幾年，旅游小鎮(zhèn)成為我國政府和地產(chǎn)開發(fā)商探討與投資建設(shè)的熱點(diǎn)，并在城市發(fā)展、旅游業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律的背景下，得以迅猛發(fā)展。綠維文旅認(rèn)為，旅游小鎮(zhèn)的開發(fā)離不開地產(chǎn)，房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)仍然是旅游開發(fā)中最盈利的部分。本文從旅游小鎮(zhèn)地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展方向、創(chuàng)新權(quán)益歸屬、互聯(lián)網(wǎng)思維、創(chuàng)新打造吸引核、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)創(chuàng)新五個(gè)方面，解讀如何有效進(jìn)行旅游地產(chǎn)開發(fā)。近幾年，旅游小鎮(zhèn)成為我國政府和地產(chǎn)開發(fā)商探討與投資建設(shè)的熱點(diǎn)，并在城市發(fā)展、旅游業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律的背景下，得以迅猛發(fā)展。綠維文旅認(rèn)為，旅游小鎮(zhèn)的開發(fā)離不開地產(chǎn)，房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)仍然是旅游開發(fā)中最盈利的部分。本文從旅游小鎮(zhèn)地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展方向、創(chuàng)新權(quán)益歸屬、互聯(lián)網(wǎng)思維、創(chuàng)新打造吸引核、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)創(chuàng)新五個(gè)方面，解讀如何有效進(jìn)行旅游地產(chǎn)開發(fā)。我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展及城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，一直伴隨著地產(chǎn)的高熱度開發(fā)。雖然在如今的旅游界，“地產(chǎn)”是一個(gè)敏感的詞語，尤其是受國家關(guān)于“去地產(chǎn)化”政策的影響，“旅游地產(chǎn)”甚至成為旅游開發(fā)中避諱的一件事情。但是，旅游小鎮(zhèn)的開發(fā)離不開地產(chǎn)，只要有游客過夜，就會(huì)涉及度假地產(chǎn)的開發(fā)，只要旅游產(chǎn)生就業(yè)拉動(dòng)，就會(huì)有住宅地產(chǎn)的開發(fā)。甚至，房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)仍然是旅游開發(fā)中最盈利的部分。 綠維文旅認(rèn)為，旅游小鎮(zhèn)的地產(chǎn)開發(fā)思路，應(yīng)從找準(zhǔn)發(fā)展方向、創(chuàng)新權(quán)益歸屬、互聯(lián)網(wǎng)思維、創(chuàng)新打造吸引核、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)創(chuàng)新五個(gè)方面入手。

一、找準(zhǔn)發(fā)展方向：旅游開發(fā)綜合化、旅游地產(chǎn)功能化、旅游地產(chǎn)城鎮(zhèn)化旅游小鎮(zhèn)開發(fā)的最根本模式是“以旅游休閑為引擎、以休閑度假地產(chǎn)發(fā)展為支撐，以旅游產(chǎn)業(yè)聚集為延伸”，三者的良性互動(dòng)共同推動(dòng)區(qū)域旅游、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)化的綜合發(fā)展。在綜合開發(fā)的背景下，度假地產(chǎn)投資商不再僅僅充當(dāng)房產(chǎn)供應(yīng)商的角色，不僅僅是做樓盤和賣房子，而是要注重與城市的結(jié)合，成為區(qū)域綜合開發(fā)商、城市運(yùn)營商和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商，在政府的管理下，以主投資商的身份，通過規(guī)劃、二級(jí)招商、土地一級(jí)開發(fā)、泛旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)、市政公用建設(shè)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、住宅和度假地產(chǎn)開發(fā)，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)綜合發(fā)展，獲得區(qū)域綜合運(yùn)營帶來的巨大升值效益。在旅游小鎮(zhèn)開發(fā)初期，應(yīng)以吸引綜合地產(chǎn)開發(fā)商為主。如果沒有吸引到綜合地產(chǎn)開發(fā)商，也要用政府行為引導(dǎo)旅游地產(chǎn)開發(fā)商向區(qū)域運(yùn)營商身份逐漸轉(zhuǎn)變。

二、創(chuàng)新權(quán)益歸屬：產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假交換、分權(quán)度假、眾籌由于旅游產(chǎn)業(yè)本身的一些屬性，旅游地產(chǎn)面臨著一些發(fā)展困境：一是產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)分離，買了旅游地產(chǎn)卻不需要長期居住，閑置房產(chǎn)如何管理經(jīng)營困擾著購房者；二是度假交換的問題，在一個(gè)地方買房，但還要去其他地方旅游度假，怎樣保證換住權(quán)益；三是經(jīng)營的問題，目前大多數(shù)旅游地產(chǎn)的“回租”經(jīng)營，實(shí)際上是一種融資方式，收益率還不如銀行利率高，因此如何實(shí)現(xiàn)較高的收益成為很大問題；四是高總房價(jià)的問題，可以說高總價(jià)擋住了 80% 的家庭。 面臨這些問題，綠維文旅認(rèn)為，“產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假交換、分權(quán)度假、各類眾籌”，是旅游地產(chǎn)銷售的解決之道。這一解決之道包含了四個(gè)核心，即：眾籌理念、時(shí)權(quán)模式、信托投資、消費(fèi)回報(bào)。眾籌理念，即多人共享一套房，通過產(chǎn)權(quán)的分拆，降低成本，這是度假時(shí)權(quán)分割的基礎(chǔ)；時(shí)權(quán)模式包括時(shí)權(quán)分割、時(shí)權(quán)交換、時(shí)權(quán)的貨幣化。時(shí)權(quán)是可以分割使用的，基于時(shí)權(quán)標(biāo)準(zhǔn)化分割，就可以實(shí)現(xiàn)時(shí)權(quán)交換。同時(shí)，時(shí)權(quán)是有價(jià)權(quán)益，是資產(chǎn)證券化的核心；信托投資是經(jīng)營價(jià)值的支撐者，分時(shí)度假一般解決交換使用問題，不能實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)問題。為此，投資者以信托方式，將資產(chǎn)委托給經(jīng)營者，追求更大回報(bào)率，成為一種制度設(shè)計(jì)；消費(fèi)回報(bào)關(guān)注消費(fèi)的最后一公里，把投資回報(bào)轉(zhuǎn)化為消費(fèi)回報(bào)，可以更好地獲得消費(fèi)者的認(rèn)同。

三、運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)思維：結(jié)合業(yè)態(tài)，整合資源，合作發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)思維在這兩年已經(jīng)成為對商業(yè)和地產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響最大的一個(gè)理念。承載著物質(zhì)和空間具體結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)，如果不能有效地把互聯(lián)網(wǎng)關(guān)系結(jié)合進(jìn)來，不能有效地依托互聯(lián)網(wǎng)而實(shí)現(xiàn)智能化生活方式、智能化購物模式、智能化體驗(yàn)?zāi)Ｊ?、智能化社區(qū)交往，那么這個(gè)地產(chǎn)一定是落后的。 旅游地產(chǎn)也應(yīng)該充分地運(yùn)用移動(dòng)互聯(lián)思維的結(jié)構(gòu)價(jià)值，用智能化、互動(dòng)化、社交化的手段去整合土地資源、建筑資源、空間結(jié)構(gòu)關(guān)系和產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，形成一種發(fā)展結(jié)構(gòu)。 房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合主要包括三個(gè)方面：一是與產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)相結(jié)合；二是要用互聯(lián)網(wǎng)思維去整合；三是合作發(fā)展。這就需要旅游小鎮(zhèn)的開發(fā)商，第一要有互聯(lián)網(wǎng)思維；第二要將這些技術(shù)進(jìn)行整合；第三要忠于旅游小鎮(zhèn)獨(dú)特的生活方式。只有這樣，才能真正實(shí)現(xiàn)從土地開發(fā)、建筑開發(fā)到空間發(fā)展的價(jià)值，這不僅僅是轉(zhuǎn)型的問題，而實(shí)際上是整個(gè)社會(huì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢。

四、創(chuàng)新打造吸引核：包括主題樂園、大型 演藝、新建小鎮(zhèn)、博覽/ 博物館聚集群落、酒店目的地、運(yùn)動(dòng)聚集等旅游地產(chǎn)開發(fā)需要依賴文化來支撐，借助吸引核，突出個(gè)性、特色，從而打造屬于旅游小鎮(zhèn)獨(dú)有的內(nèi)涵、品味、層次和知名度。旅游吸引核是吸引人流、形成人氣、提升土地價(jià)值的關(guān)鍵，是將人搬運(yùn)到旅游區(qū)的重要?jiǎng)恿?，是旅游消費(fèi)產(chǎn)生的根源，其創(chuàng)新打造是旅游及度假地產(chǎn)最基礎(chǔ)、最本質(zhì)的核心工作。隨著旅游的飛速發(fā)展以及游客需求的不斷翻新，旅游吸引核的內(nèi)涵也在不斷延伸。主題樂園、大型演藝、新建小鎮(zhèn)博覽會(huì)、博物館、酒店綜合體、休閑運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目等都可以作為旅游吸引核，關(guān)鍵是要符合旅游消費(fèi)者的需求。 核心吸引力的成功打造實(shí)現(xiàn)了聚集的需求，從而帶來地產(chǎn)的升值。地產(chǎn)的升值又進(jìn)一步聚集了人氣，形成良性的循環(huán)效應(yīng)。旅游引爆項(xiàng)目吸引集聚的游客，被引導(dǎo)進(jìn)入休閑消費(fèi)，包括購物、夜間娛樂、參與性游樂、滯留休閑等，是形成商氣的關(guān)鍵。因此，從觀光游客的人氣基礎(chǔ)，形成休閑人氣，帶動(dòng)休閑商氣，是土地價(jià)值升值的關(guān)鍵。有了休閑消費(fèi)，休閑商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值就形成了，整個(gè)區(qū)域的土地價(jià)值才能夠提升。

五、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)創(chuàng)新：形成“持續(xù)經(jīng)營產(chǎn)品 + 銷售型房地產(chǎn)品”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)旅游地產(chǎn)最大的盈利，來自二級(jí)開發(fā)的房產(chǎn)。旅游房產(chǎn)的種類豐富，特別是房地產(chǎn)市場調(diào)控以來，具有經(jīng)營價(jià)值的旅游休閑商業(yè)房產(chǎn)的品種越來越多，模式創(chuàng)新很快。其中旅游小鎮(zhèn)的商鋪、客棧、前店后坊的工坊等業(yè)態(tài)模式，直接帶動(dòng)了旅游小鎮(zhèn)地產(chǎn)的火爆。銷售型酒店房產(chǎn)產(chǎn)品，花樣翻新，銷售較旺，包括民宿、精品酒店、產(chǎn)權(quán)客房、產(chǎn)權(quán)公寓、酒店公寓、私產(chǎn)酒店、時(shí)權(quán)酒店等。會(huì)所莊園房產(chǎn)、會(huì)員制房產(chǎn)，各有門道。郊區(qū)住宅、景觀住宅、郊野別墅、養(yǎng)老別墅、度假別墅等，銷售受到一定制約。房產(chǎn)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，需要全面結(jié)合市場需求，符合國家政策方向的產(chǎn)品，才有機(jī)會(huì)獲得銷售的回報(bào)。 單一的功能，單一的業(yè)態(tài)已經(jīng)不再適合時(shí)代的發(fā)展。旅游地產(chǎn)在開發(fā)過程中，要注意業(yè)態(tài)的多樣化，引進(jìn)餐飲、商業(yè)、娛樂等其他消費(fèi)領(lǐng)域的業(yè)態(tài)，完善產(chǎn)業(yè)鏈條，未來旅游地產(chǎn)的競爭也將是產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值的競爭而不是單一項(xiàng)目的競爭。未來旅游地產(chǎn)開發(fā)很難由一家企業(yè)獨(dú)立完成，品牌與業(yè)態(tài)之間的跨界合作或成為必然。 本文摘選自綠維文旅最新著作《旅游小鎮(zhèn)開發(fā)運(yùn)營指南》

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