旅游小鎮(zhèn)"去地產(chǎn)化" 開發(fā)商、地產(chǎn)商怎樣開發(fā)最賺錢？

受國家關(guān)于“去地產(chǎn)化”政策的影響，“地產(chǎn)”在旅游界以及特色小鎮(zhèn)建設(shè)中成為一個敏感的詞語。但是，旅游小鎮(zhèn)的開發(fā)離不開地產(chǎn)，只要有游客過夜，就會涉及度假地產(chǎn)的開發(fā)，只要旅游產(chǎn)生就業(yè)拉動，就會有住宅地產(chǎn)的開發(fā)。甚至，房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)仍然是旅游開發(fā)中最盈利的部分。錯的不在“地產(chǎn)”本身，而在于如何開發(fā)。

綠維文旅認為，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中，旅游小鎮(zhèn)地產(chǎn)開發(fā)形式主要分為土地一級開發(fā)、PPP模式下的旅游公共設(shè)施建設(shè)與旅游項目開發(fā)、泛旅游地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)。本文結(jié)合實踐經(jīng)驗，創(chuàng)新提出了旅游小鎮(zhèn)地產(chǎn)的開發(fā)思路、開發(fā)策略，并根據(jù)承載功能的不同，歸納總結(jié)了旅游小鎮(zhèn)中的五種地產(chǎn)產(chǎn)品類型及開發(fā)要點。

旅游小鎮(zhèn)地產(chǎn)開發(fā)思路與策略

一、旅游小鎮(zhèn)地產(chǎn)開發(fā)思路

綠維文旅認為，旅游小鎮(zhèn)的地產(chǎn)開發(fā)思路，應(yīng)從找準發(fā)展方向、創(chuàng)新權(quán)益歸屬、運用互聯(lián)網(wǎng)思維、創(chuàng)新打造吸引核、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)創(chuàng)新五個方面入手。

1、找準發(fā)展方向：旅游開發(fā)綜合化、旅游地產(chǎn)功能化、旅游地產(chǎn)城鎮(zhèn)化

在綜合開發(fā)的背景下，度假地產(chǎn)投資商要注重與城市的結(jié)合，成為區(qū)域綜合開發(fā)商、城市運營商和產(chǎn)業(yè)運營商，在政府的管理下，以主投資商的身份，通過規(guī)劃、二級招商、土地一級開發(fā)、泛旅游產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)、市政公用建設(shè)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、住宅和度假地產(chǎn)開發(fā)，推動區(qū)域經(jīng)濟社會綜合發(fā)展，獲得區(qū)域綜合運營帶來的巨大升值效益。在旅游小鎮(zhèn)開發(fā)初期，應(yīng)以吸引綜合地產(chǎn)開發(fā)商為主。

2、創(chuàng)新權(quán)益歸屬：產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假交換、分權(quán)度假、眾籌

旅游地產(chǎn)面臨著一些發(fā)展困境：一是產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)分離;二是度假交換的問題;三是經(jīng)營的問題;四是高總房價的問題。面臨這些問題，綠維文旅認為，“產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假交換、分權(quán)度假、各類眾籌”，是旅游地產(chǎn)銷售的解決之道。這一解決之道包含了四個核心，即：眾籌理念、時權(quán)模式、信托投資、消費回報。

3、運用互聯(lián)網(wǎng)思維：結(jié)合業(yè)態(tài)，整合資源，合作發(fā)展

房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合主要包括三個方面：一是與產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)相結(jié)合;二是要用互聯(lián)網(wǎng)思維去整合;三是合作發(fā)展。這就需要旅游小鎮(zhèn)的開發(fā)商，第一要有互聯(lián)網(wǎng)思維;第二要將這些技術(shù)進行整合;第三要忠于旅游小鎮(zhèn)獨特的生活方式。

4、創(chuàng)新打造吸引核：包括主題樂園、大型 演藝、新建小鎮(zhèn)、博覽/ 博物館聚集群落、酒店目的地、運動聚集等

核心吸引力的成功打造實現(xiàn)了聚集的需求，從而帶來地產(chǎn)的升值。地產(chǎn)的升值又進一步聚集了人氣，形成良性的循環(huán)效應(yīng)。旅游引爆項目吸引集聚的游客，被引導(dǎo)進入休閑消費，包括購物、夜間娛樂、參與性游樂、滯留休閑等，是形成商氣的關(guān)鍵。因此，從觀光游客的人氣基礎(chǔ)，形成休閑人氣，帶動休閑商氣，是土地價值升值的關(guān)鍵。

5、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)創(chuàng)新：形成“持續(xù)經(jīng)營產(chǎn)品 + 銷售型房地產(chǎn)品”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

旅游地產(chǎn)最大的盈利，來自二級開發(fā)的房產(chǎn)。旅游房產(chǎn)的種類豐富，特別是房地產(chǎn)市場調(diào)控以來，具有經(jīng)營價值的旅游休閑商業(yè)房產(chǎn)的品種越來越多，模式創(chuàng)新很快。旅游地產(chǎn)在開發(fā)過程中，要注意業(yè)態(tài)的多樣化，引進餐飲、商業(yè)、娛樂等其他消費領(lǐng)域的業(yè)態(tài)，完善產(chǎn)業(yè)鏈條，未來旅游地產(chǎn)的競爭也將是產(chǎn)業(yè)鏈價值的競爭而不是單一項目的競爭。未來旅游地產(chǎn)開發(fā)很難由一家企業(yè)獨立完成，品牌與業(yè)態(tài)之間的跨界合作或成為必然。

二、旅游小鎮(zhèn)地產(chǎn)開發(fā)策略

綠維文旅認為，旅游小鎮(zhèn)開發(fā)地產(chǎn)的策略包括資源開發(fā)策略、產(chǎn)品開發(fā)策略、運營模式策略及地產(chǎn)商定位策略。

1、資源開發(fā)策略

綠維文旅認為應(yīng)以文化特色為吸引核，做好環(huán)境和景觀。特色的景觀環(huán)境將帶給旅游者、置業(yè)者視覺的沖擊，而特色的文化將帶給旅游者心靈的震撼，達到引領(lǐng)全新生活理念的深層意義。

旅游小鎮(zhèn)地產(chǎn)資源開發(fā)策略

2、產(chǎn)品開發(fā)策略

旅游小鎮(zhèn)開發(fā)中，旅游地產(chǎn)是其有力的基礎(chǔ)支撐，新型旅游地產(chǎn)的發(fā)展強調(diào)旅文體康養(yǎng)商的地產(chǎn)綜合開發(fā)。針對目前旅游小鎮(zhèn)開發(fā)的現(xiàn)狀，應(yīng)從合理布局、項目創(chuàng)新、強化參與體驗、強化服務(wù)配套四個方面來進行提升。

旅游小鎮(zhèn)地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)策略

3、運營模式策略

基于旅游小鎮(zhèn)開發(fā)中面臨的旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，綠維文旅提出融資創(chuàng)新、大運營觀、品牌意識、運營創(chuàng)新四個提升方法。

旅游小鎮(zhèn)地產(chǎn)運營模式開發(fā)策略

4、地產(chǎn)商定位策略

旅游地產(chǎn)商在地產(chǎn)開發(fā)上的產(chǎn)品層級、綜合性以及土地一二級開發(fā)間的互動越來越強，對旅游產(chǎn)業(yè)的參與越來越深，對旅游產(chǎn)業(yè)的開發(fā)運營能力越來越強，對區(qū)域發(fā)展的駕馭越來越嫻熟。

旅游小鎮(zhèn)地產(chǎn)商定位策略

這兩個方面結(jié)合，形成了旅游地產(chǎn)商自我定位的大幅度升級。

旅游小鎮(zhèn)地產(chǎn)開發(fā)形式

一、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中的旅游地產(chǎn)開發(fā)形式

新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中，旅游小鎮(zhèn)地產(chǎn)開發(fā)形式主要分為土地一級開發(fā)、PPP模式下的旅游公共設(shè)施建設(shè)與旅游項目開發(fā)、泛旅游地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)。

1、旅游城鎮(zhèn)化中的土地一級開發(fā)

所謂一級土地開發(fā)，通俗指在土地出讓前，對土地進行整理投資開發(fā)的過程。旅游地產(chǎn)土地開發(fā)，屬于土地一級開發(fā)的范疇。旅游小鎮(zhèn)中的一級土地開發(fā)，涉及很多不同類別，包括城鎮(zhèn)中舊街區(qū)改造為休閑商業(yè)或休閑娛樂街區(qū)，成本往往很高，風(fēng)險較大。但是城市休閑聚集核如果設(shè)計得好，可以有效地提升旅游小鎮(zhèn)區(qū)域地價，實現(xiàn)一級開發(fā)盈利。非城市中心的旅游小鎮(zhèn)，特別是偏遠區(qū)域，環(huán)境好、旅游資源好、地價很低，如果政府對大交通解決得比較好，一級開發(fā)空間就很大，這是絕大多數(shù)房地產(chǎn)商參與旅游地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵。

旅游地產(chǎn)商參與土地一級開發(fā)，重點是要形成真正的旅游產(chǎn)業(yè)。旅游產(chǎn)業(yè)的價值決定了土地的價值，開發(fā)商必須結(jié)合旅游產(chǎn)品開發(fā)，結(jié)合旅游地產(chǎn)二級市場開發(fā)，才能真正獲取一級市場的利潤。

當然，在旅游小鎮(zhèn)的建設(shè)過程中，存在旅游綜合體、新農(nóng)村社區(qū)、配套酒店、度假公寓等各類項目的開發(fā)建設(shè)，如果房地產(chǎn)商與政府形成補償性合作，參與進行土地一級開發(fā)，相對風(fēng)險較小，盈利更有保證。這一時期的運營要點在于頂層設(shè)計和政策法制層面，頂層設(shè)計層面，做好城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，確定小鎮(zhèn)未來的發(fā)展方向;政策法制層面出具土地、獎懲、稅收等方面的政策條件以及監(jiān)管機制，保證小鎮(zhèn)的順利推進。

2、PPP 模式下的旅游公共設(shè)施建設(shè)與項目開發(fā)

以 PPP 模式為主導(dǎo)，通過與政府合作，打造旅游休閑的公共工程項目，不僅可以形成旅游相關(guān)的公共設(shè)施建設(shè)，而且還能形成一批旅游產(chǎn)品，由地產(chǎn)商經(jīng)營一段時間，再交回給政府管理，或者長期由地產(chǎn)商經(jīng)營，或者地產(chǎn)商完全建成以后交給政府經(jīng)營。其開發(fā)建設(shè)，需要大量投資，但是市場回報相對來說比較困難，通過 PPP 或者通過政府的優(yōu)惠扶持，結(jié)合土地開發(fā)與旅游項目開發(fā)，使得地產(chǎn)商積極地參與進來。

PPP模式下的旅游公共設(shè)施項目

3、泛旅游地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

旅游地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)，不同于一般商業(yè)地產(chǎn)或住宅地產(chǎn)產(chǎn)品，其與旅游產(chǎn)品的結(jié)合非常緊密。因此，我們一般把旅游地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)，納入?yún)^(qū)域綜合開發(fā)的結(jié)構(gòu)之中，深度設(shè)計，形成五大類運營模式不同的產(chǎn)品。面向旅游小鎮(zhèn)的地產(chǎn)開發(fā)，必須以區(qū)域綜合開發(fā)為理念，運用泛旅游產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展模式，開發(fā)泛旅游架構(gòu)下的地產(chǎn)產(chǎn)品。

五大類運營模式的產(chǎn)品

二、旅游小鎮(zhèn)地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品類型

根據(jù)承載功能的不同，綠維文旅將旅游小鎮(zhèn)中的地產(chǎn)產(chǎn)品類型歸納為五大類：休閑商業(yè)地產(chǎn)、民宿、度假酒店、享老居住地產(chǎn)、文化創(chuàng)意地產(chǎn)。

1、休閑商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

休閑商業(yè)地產(chǎn)是旅游小鎮(zhèn)中的重要類型，是旅游體驗的重要空間載體，是旅游與城市發(fā)展中，集聚人氣的最好選擇。同時還可優(yōu)化城市商業(yè)格局、充實城市休閑娛樂、形成新的城市功能區(qū)、提升城市形象、增強城市吸引力以及提升城市土地開發(fā)價值。休閑商業(yè)地產(chǎn)可以分為面向游客的旅游休閑商業(yè)地產(chǎn)以及面向居民的社區(qū)休閑商業(yè)地產(chǎn)。

2、民宿產(chǎn)品開發(fā)

隨著全民休閑度假時代的來臨，人們對度假居住的需求越來越個性化。最近幾年，民宿呈現(xiàn)井噴式增長態(tài)勢。根據(jù)網(wǎng)絡(luò)資料顯示，全國客棧民宿截至 2015 年共有 42658 家。

全國民宿客棧重點區(qū)域分布

目前的民宿主要有兩種類型，一種是由傳統(tǒng)民居改造，在保持民居原汁原味鄉(xiāng)土風(fēng)情的基礎(chǔ)上，進行內(nèi)部提升;另一種是將高端精品酒店與特色民宿合二為一的精致化民宿，將高端精品酒店的服務(wù)理念與地方民居、民俗等人文特色高度融合，并且通過書店、酒吧、藝術(shù)空間等多元化休閑業(yè)態(tài)的植入，本身就成為一個吸引核或是度假目的地。

雖然目前的民宿市場競爭比較激烈，但隨著渴望釋壓、追求品質(zhì)生活的中產(chǎn)階級的崛起，民宿未來的發(fā)展前景依然可觀，關(guān)鍵是定位準確。

3、酒店地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

度假酒店是為休閑度假游客提供住宿、餐飲、娛樂與游樂等多種服務(wù)功能的酒店。酒店作為旅游地產(chǎn)產(chǎn)品，是一種銷售與經(jīng)營結(jié)合的產(chǎn)品。在房地產(chǎn)調(diào)控政策實施之后，售后回租型酒店產(chǎn)品，已經(jīng)成為旅游地產(chǎn)中最好銷售的產(chǎn)品之一，成為市場的寵兒。度假酒店單元、度假公寓、度假會所，是三種主要的類型。

4、享老居住地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

旅游小鎮(zhèn)一般生態(tài)環(huán)境較好，遠離城市，適合養(yǎng)生養(yǎng)老人群，因此享老地產(chǎn)往往也成為其中一種重要的產(chǎn)品類型。對于享老地產(chǎn)來說，主要以居住地產(chǎn)產(chǎn)品為載體，結(jié)合醫(yī)療、康復(fù)、休閑等養(yǎng)老服務(wù)。

享老居住地產(chǎn)產(chǎn)品是指可以為老年人提供經(jīng)濟供養(yǎng)、生活照料、精神慰藉等服務(wù)內(nèi)容的居住場所。在旅游小鎮(zhèn)中其基本存在形式有以下幾類：老年社區(qū)、老年公寓、老年住宅等。一個成功的享老居住地產(chǎn)項目，除了滿足基本的居住功能，還需要滿足生活服務(wù)功能。

5、文化創(chuàng)意地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

文化創(chuàng)意地產(chǎn)是指以文化為主題，具有文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)價值鏈的地產(chǎn)模式。文化與旅游產(chǎn)業(yè)都是高效益、無污染、發(fā)展可持續(xù)、能對周邊經(jīng)濟發(fā)展形成強大輻射力的高效產(chǎn)業(yè)，他們的融合發(fā)展能夠?qū)Φ胤浇?jīng)濟產(chǎn)生強大的帶動作用。在旅游小鎮(zhèn)中，文化創(chuàng)意地產(chǎn)主要有文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)、藝術(shù)集聚區(qū)、影視城(基地)、文化主題園四種類型。

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