旅游小鎮"去地產化" 開發商、地產商怎樣開發最賺錢？

受國家關于“去地產化”政策的影響，“地產”在旅游界以及特色小鎮建設中成為一個敏感的詞語。但是，旅游小鎮的開發離不開地產，只要有游客過夜，就會涉及度假地產的開發，只要旅游產生就業拉動，就會有住宅地產的開發。甚至，房地產產品開發仍然是旅游開發中最盈利的部分。錯的不在“地產”本身，而在于如何開發。

綠維文旅認為，新型城鎮化建設中，旅游小鎮地產開發形式主要分為土地一級開發、PPP模式下的旅游公共設施建設與旅游項目開發、泛旅游地產產品開發。本文結合實踐經驗，創新提出了旅游小鎮地產的開發思路、開發策略，并根據承載功能的不同，歸納總結了旅游小鎮中的五種地產產品類型及開發要點。

旅游小鎮地產開發思路與策略

一、旅游小鎮地產開發思路

綠維文旅認為，旅游小鎮的地產開發思路，應從找準發展方向、創新權益歸屬、運用互聯網思維、創新打造吸引核、產品結構創新五個方面入手。

1、找準發展方向：旅游開發綜合化、旅游地產功能化、旅游地產城鎮化

在綜合開發的背景下，度假地產投資商要注重與城市的結合，成為區域綜合開發商、城市運營商和產業運營商，在政府的管理下，以主投資商的身份，通過規劃、二級招商、土地一級開發、泛旅游產業項目開發、市政公用建設開發、商業地產開發、住宅和度假地產開發，推動區域經濟社會綜合發展，獲得區域綜合運營帶來的巨大升值效益。在旅游小鎮開發初期，應以吸引綜合地產開發商為主。

2、創新權益歸屬：產權酒店、分時度假交換、分權度假、眾籌

旅游地產面臨著一些發展困境：一是產權和使用權分離;二是度假交換的問題;三是經營的問題;四是高總房價的問題。面臨這些問題，綠維文旅認為，“產權酒店、分時度假交換、分權度假、各類眾籌”，是旅游地產銷售的解決之道。這一解決之道包含了四個核心，即：眾籌理念、時權模式、信托投資、消費回報。

3、運用互聯網思維：結合業態，整合資源，合作發展

房地產與互聯網的結合主要包括三個方面：一是與產業業態相結合;二是要用互聯網思維去整合;三是合作發展。這就需要旅游小鎮的開發商，第一要有互聯網思維;第二要將這些技術進行整合;第三要忠于旅游小鎮獨特的生活方式。

4、創新打造吸引核：包括主題樂園、大型 演藝、新建小鎮、博覽/ 博物館聚集群落、酒店目的地、運動聚集等

核心吸引力的成功打造實現了聚集的需求，從而帶來地產的升值。地產的升值又進一步聚集了人氣，形成良性的循環效應。旅游引爆項目吸引集聚的游客，被引導進入休閑消費，包括購物、夜間娛樂、參與性游樂、滯留休閑等，是形成商氣的關鍵。因此，從觀光游客的人氣基礎，形成休閑人氣，帶動休閑商氣，是土地價值升值的關鍵。

5、產品結構創新：形成“持續經營產品 + 銷售型房地產品”的產品結構

旅游地產最大的盈利，來自二級開發的房產。旅游房產的種類豐富，特別是房地產市場調控以來，具有經營價值的旅游休閑商業房產的品種越來越多，模式創新很快。旅游地產在開發過程中，要注意業態的多樣化，引進餐飲、商業、娛樂等其他消費領域的業態，完善產業鏈條，未來旅游地產的競爭也將是產業鏈價值的競爭而不是單一項目的競爭。未來旅游地產開發很難由一家企業獨立完成，品牌與業態之間的跨界合作或成為必然。

二、旅游小鎮地產開發策略

綠維文旅認為，旅游小鎮開發地產的策略包括資源開發策略、產品開發策略、運營模式策略及地產商定位策略。

1、資源開發策略

綠維文旅認為應以文化特色為吸引核，做好環境和景觀。特色的景觀環境將帶給旅游者、置業者視覺的沖擊，而特色的文化將帶給旅游者心靈的震撼，達到引領全新生活理念的深層意義。

旅游小鎮地產資源開發策略

2、產品開發策略

旅游小鎮開發中，旅游地產是其有力的基礎支撐，新型旅游地產的發展強調旅文體康養商的地產綜合開發。針對目前旅游小鎮開發的現狀，應從合理布局、項目創新、強化參與體驗、強化服務配套四個方面來進行提升。

旅游小鎮地產產品開發策略

3、運營模式策略

基于旅游小鎮開發中面臨的旅游地產發展現狀，綠維文旅提出融資創新、大運營觀、品牌意識、運營創新四個提升方法。

旅游小鎮地產運營模式開發策略

4、地產商定位策略

旅游地產商在地產開發上的產品層級、綜合性以及土地一二級開發間的互動越來越強，對旅游產業的參與越來越深，對旅游產業的開發運營能力越來越強，對區域發展的駕馭越來越嫻熟。

旅游小鎮地產商定位策略

這兩個方面結合，形成了旅游地產商自我定位的大幅度升級。

旅游小鎮地產開發形式

一、新型城鎮化建設中的旅游地產開發形式

新型城鎮化建設中，旅游小鎮地產開發形式主要分為土地一級開發、PPP模式下的旅游公共設施建設與旅游項目開發、泛旅游地產產品開發。

1、旅游城鎮化中的土地一級開發

所謂一級土地開發，通俗指在土地出讓前，對土地進行整理投資開發的過程。旅游地產土地開發，屬于土地一級開發的范疇。旅游小鎮中的一級土地開發，涉及很多不同類別，包括城鎮中舊街區改造為休閑商業或休閑娛樂街區，成本往往很高，風險較大。但是城市休閑聚集核如果設計得好，可以有效地提升旅游小鎮區域地價，實現一級開發盈利。非城市中心的旅游小鎮，特別是偏遠區域，環境好、旅游資源好、地價很低，如果政府對大交通解決得比較好，一級開發空間就很大，這是絕大多數房地產商參與旅游地產開發的關鍵。

旅游地產商參與土地一級開發，重點是要形成真正的旅游產業。旅游產業的價值決定了土地的價值，開發商必須結合旅游產品開發，結合旅游地產二級市場開發，才能真正獲取一級市場的利潤。

當然，在旅游小鎮的建設過程中，存在旅游綜合體、新農村社區、配套酒店、度假公寓等各類項目的開發建設，如果房地產商與政府形成補償性合作，參與進行土地一級開發，相對風險較小，盈利更有保證。這一時期的運營要點在于頂層設計和政策法制層面，頂層設計層面，做好城市規劃和產業規劃，確定小鎮未來的發展方向;政策法制層面出具土地、獎懲、稅收等方面的政策條件以及監管機制，保證小鎮的順利推進。

2、PPP 模式下的旅游公共設施建設與項目開發

以 PPP 模式為主導，通過與政府合作，打造旅游休閑的公共工程項目，不僅可以形成旅游相關的公共設施建設，而且還能形成一批旅游產品，由地產商經營一段時間，再交回給政府管理，或者長期由地產商經營，或者地產商完全建成以后交給政府經營。其開發建設，需要大量投資，但是市場回報相對來說比較困難，通過 PPP 或者通過政府的優惠扶持，結合土地開發與旅游項目開發，使得地產商積極地參與進來。

PPP模式下的旅游公共設施項目

3、泛旅游地產產品開發

旅游地產產品開發，不同于一般商業地產或住宅地產產品，其與旅游產品的結合非常緊密。因此，我們一般把旅游地產產品開發，納入區域綜合開發的結構之中，深度設計，形成五大類運營模式不同的產品。面向旅游小鎮的地產開發，必須以區域綜合開發為理念，運用泛旅游產業集群化發展模式，開發泛旅游架構下的地產產品。

五大類運營模式的產品

二、旅游小鎮地產開發產品類型

根據承載功能的不同，綠維文旅將旅游小鎮中的地產產品類型歸納為五大類：休閑商業地產、民宿、度假酒店、享老居住地產、文化創意地產。

1、休閑商業地產產品開發

休閑商業地產是旅游小鎮中的重要類型，是旅游體驗的重要空間載體，是旅游與城市發展中，集聚人氣的最好選擇。同時還可優化城市商業格局、充實城市休閑娛樂、形成新的城市功能區、提升城市形象、增強城市吸引力以及提升城市土地開發價值。休閑商業地產可以分為面向游客的旅游休閑商業地產以及面向居民的社區休閑商業地產。

2、民宿產品開發

隨著全民休閑度假時代的來臨，人們對度假居住的需求越來越個性化。最近幾年，民宿呈現井噴式增長態勢。根據網絡資料顯示，全國客棧民宿截至 2015 年共有 42658 家。

全國民宿客棧重點區域分布

目前的民宿主要有兩種類型，一種是由傳統民居改造，在保持民居原汁原味鄉土風情的基礎上，進行內部提升;另一種是將高端精品酒店與特色民宿合二為一的精致化民宿，將高端精品酒店的服務理念與地方民居、民俗等人文特色高度融合，并且通過書店、酒吧、藝術空間等多元化休閑業態的植入，本身就成為一個吸引核或是度假目的地。

雖然目前的民宿市場競爭比較激烈，但隨著渴望釋壓、追求品質生活的中產階級的崛起，民宿未來的發展前景依然可觀，關鍵是定位準確。

3、酒店地產產品開發

度假酒店是為休閑度假游客提供住宿、餐飲、娛樂與游樂等多種服務功能的酒店。酒店作為旅游地產產品，是一種銷售與經營結合的產品。在房地產調控政策實施之后，售后回租型酒店產品，已經成為旅游地產中最好銷售的產品之一，成為市場的寵兒。度假酒店單元、度假公寓、度假會所，是三種主要的類型。

4、享老居住地產產品開發

旅游小鎮一般生態環境較好，遠離城市，適合養生養老人群，因此享老地產往往也成為其中一種重要的產品類型。對于享老地產來說，主要以居住地產產品為載體，結合醫療、康復、休閑等養老服務。

享老居住地產產品是指可以為老年人提供經濟供養、生活照料、精神慰藉等服務內容的居住場所。在旅游小鎮中其基本存在形式有以下幾類：老年社區、老年公寓、老年住宅等。一個成功的享老居住地產項目，除了滿足基本的居住功能，還需要滿足生活服務功能。

5、文化創意地產產品開發

文化創意地產是指以文化為主題，具有文化創意產業價值鏈的地產模式。文化與旅游產業都是高效益、無污染、發展可持續、能對周邊經濟發展形成強大輻射力的高效產業，他們的融合發展能夠對地方經濟產生強大的帶動作用。在旅游小鎮中，文化創意地產主要有文化創意產業園區、藝術集聚區、影視城(基地)、文化主題園四種類型。

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