特色小鎮的運營及IP資源導入

我國有關“城市運營”的概念出現在20世紀中后期，是基于積累城市發展所需資金提出的，比國外晚20年。它是指政府及其他相關主體在充分認識城市資源基礎上，以增值為目的，把城市作為組合化的國有資產，運用政策、市場和法律手段進行整合、優化、創新，其實質是以市場化的手段進行城市綜合資源的優化配置和整合的一種商業化經營行為。一直以來，由于土地增值帶來的巨大效益，我國城市運營的本質體現在土地運營上。最近幾年，隨著新型城鎮化的推進、原有競爭優勢的消失以及城市發展理念的轉變，重在短期利益的土地發展模式難以為繼，而產業和項目運營所產生的長期收益，成為了政府關注的重點。因此，對于市場化機制下產生的特色小鎮來說，其運營更需要我們站在新的高度，提出新觀點、新模式，架構新的運營體系。

一、特色小鎮運營理念的轉變

特色小鎮運營理念的轉變源于城市發展理念及開發建設主體的轉變。幾十年來，政府一直是城鎮建設的推動者與核心運營主體，既是所有者，又是經營者，還是管理者和監督者。隨著市場取代政府成為資源配置中的決定力量，這也就決定了城市運營必須在理念上發生轉變，同時運營主體、運營客體以及收益模式也要隨之轉變。

第一，核心運營主體的轉變——從政府主導轉變為市場主導

（1）政府仍然為主導力量，或者政府全權負責投資建設運營，或者政府負責投資，委托運營商建設運營。這一模式適合財政力量雄厚，運營能力或把控能力強大的政府。優勢是政府擁有絕對的控制權，推動進展快；劣勢是政府財政壓力大，同時也面臨著后期運營的大量投入。

（2）政府與企業聯動發展。即政府負責小鎮的定位、規劃、基礎設施和審批服務，并通過市場化方式，引進社會資本投資建設，許諾投資方在一定時間段內擁有經營權，到期后再歸還政府。這一模式適合于財政相對有困難的政府，優勢是緩解了政府的財政壓力，劣勢是所有權與經營權的分離，導致參與企業的短視行為，同時回收后對政府來說仍然是一個較大的包袱。

（3）以企業為主導。由某一企業或多家企業聯合完成投資建設運營，通過政府購買或用戶付費獲取收益，受政府的管理和監督。這一模式適合于資金及運營能力均強大的企業，優勢是減輕政府財政壓力，激發市場活躍度，劣勢是需要有持續的盈利模式。

（4）以非盈利的社會組織為主體。比如在國外的一些城市，由市民組建一個管理委員會，進行管理。這也是以后特色小鎮運營可借鑒的一個模式。

第二，運營客體的轉變——從土地為重轉變為產業為重

長期以來，土地一直是城市運營中的主要對象，也是政府財政收入的主要來源。但這一模式為城市發展所帶來的弊端，逐漸凸顯。隨著國家對地產行業政策的收緊，越來越多的地產商都瞄準了向城市運營商、產業運營商轉型。不僅要開發土地，還要開發配套服務設施、旅游項目、產業項目，要進行房產開發，最后進行產業整合和運營整合。因此，新形式下的城市運營客體可以概括為，以產業為主導，以土地為基礎，以各種產業項目、旅游項目和房產項目為重點的全方位體系。

第三，收益模式的轉變——從土地收益轉變為綜合收益

以土地為經營客體的模式決定了政府以土地出讓為主要來源的收益模式。而新形勢下，多條運營線的展開，已經使得特色小鎮的收益除了來自土地一級、二級開發之外，還包括產業項目的運營收益、二級房產的運營收益及城市服務的運營收益等。這一收益模式已經不再依賴于土地財政，而是一種可自我供血、可長期持續的合理架構。

二、特色小鎮如何運營

特色小鎮的形成不是一蹴而就的，他的誕生是一個錯綜復雜的過程，需要土地、產業、城鎮、服務、法制等多個方面的配合與交織。為了方便分析小鎮的運營過程，我們將特色小鎮的開發分為土地一級開發或代開發期、產業項目開發期、產業項目培育期、產業鏈整合期、土地二級開發期五個發展階段。每一個階段都對應著不同的資源形態，有著不同的運營要點及目標。

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