特色小鎮(zhèn)的運(yùn)營(yíng)及IP資源導(dǎo)入

我國(guó)有關(guān)“城市運(yùn)營(yíng)”的概念出現(xiàn)在20世紀(jì)中后期，是基于積累城市發(fā)展所需資金提出的，比國(guó)外晚20年。它是指政府及其他相關(guān)主體在充分認(rèn)識(shí)城市資源基礎(chǔ)上，以增值為目的，把城市作為組合化的國(guó)有資產(chǎn)，運(yùn)用政策、市場(chǎng)和法律手段進(jìn)行整合、優(yōu)化、創(chuàng)新，其實(shí)質(zhì)是以市場(chǎng)化的手段進(jìn)行城市綜合資源的優(yōu)化配置和整合的一種商業(yè)化經(jīng)營(yíng)行為。一直以來(lái)，由于土地增值帶來(lái)的巨大效益，我國(guó)城市運(yùn)營(yíng)的本質(zhì)體現(xiàn)在土地運(yùn)營(yíng)上。最近幾年，隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)、原有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的消失以及城市發(fā)展理念的轉(zhuǎn)變，重在短期利益的土地發(fā)展模式難以為繼，而產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)所產(chǎn)生的長(zhǎng)期收益，成為了政府關(guān)注的重點(diǎn)。因此，對(duì)于市場(chǎng)化機(jī)制下產(chǎn)生的特色小鎮(zhèn)來(lái)說(shuō)，其運(yùn)營(yíng)更需要我們站在新的高度，提出新觀(guān)點(diǎn)、新模式，架構(gòu)新的運(yùn)營(yíng)體系。

一、特色小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)理念的轉(zhuǎn)變

特色小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)理念的轉(zhuǎn)變?cè)从诔鞘邪l(fā)展理念及開(kāi)發(fā)建設(shè)主體的轉(zhuǎn)變。幾十年來(lái)，政府一直是城鎮(zhèn)建設(shè)的推動(dòng)者與核心運(yùn)營(yíng)主體，既是所有者，又是經(jīng)營(yíng)者，還是管理者和監(jiān)督者。隨著市場(chǎng)取代政府成為資源配置中的決定力量，這也就決定了城市運(yùn)營(yíng)必須在理念上發(fā)生轉(zhuǎn)變，同時(shí)運(yùn)營(yíng)主體、運(yùn)營(yíng)客體以及收益模式也要隨之轉(zhuǎn)變。

第一，核心運(yùn)營(yíng)主體的轉(zhuǎn)變——從政府主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)主導(dǎo)

（1）政府仍然為主導(dǎo)力量，或者政府全權(quán)負(fù)責(zé)投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)，或者政府負(fù)責(zé)投資，委托運(yùn)營(yíng)商建設(shè)運(yùn)營(yíng)。這一模式適合財(cái)政力量雄厚，運(yùn)營(yíng)能力或把控能力強(qiáng)大的政府。優(yōu)勢(shì)是政府擁有絕對(duì)的控制權(quán)，推動(dòng)進(jìn)展快；劣勢(shì)是政府財(cái)政壓力大，同時(shí)也面臨著后期運(yùn)營(yíng)的大量投入。

（2）政府與企業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展。即政府負(fù)責(zé)小鎮(zhèn)的定位、規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施和審批服務(wù)，并通過(guò)市場(chǎng)化方式，引進(jìn)社會(huì)資本投資建設(shè)，許諾投資方在一定時(shí)間段內(nèi)擁有經(jīng)營(yíng)權(quán)，到期后再歸還政府。這一模式適合于財(cái)政相對(duì)有困難的政府，優(yōu)勢(shì)是緩解了政府的財(cái)政壓力，劣勢(shì)是所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，導(dǎo)致參與企業(yè)的短視行為，同時(shí)回收后對(duì)政府來(lái)說(shuō)仍然是一個(gè)較大的包袱。

（3）以企業(yè)為主導(dǎo)。由某一企業(yè)或多家企業(yè)聯(lián)合完成投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)，通過(guò)政府購(gòu)買(mǎi)或用戶(hù)付費(fèi)獲取收益，受政府的管理和監(jiān)督。這一模式適合于資金及運(yùn)營(yíng)能力均強(qiáng)大的企業(yè)，優(yōu)勢(shì)是減輕政府財(cái)政壓力，激發(fā)市場(chǎng)活躍度，劣勢(shì)是需要有持續(xù)的盈利模式。

（4）以非盈利的社會(huì)組織為主體。比如在國(guó)外的一些城市，由市民組建一個(gè)管理委員會(huì)，進(jìn)行管理。這也是以后特色小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)可借鑒的一個(gè)模式。

第二，運(yùn)營(yíng)客體的轉(zhuǎn)變——從土地為重轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)為重

長(zhǎng)期以來(lái)，土地一直是城市運(yùn)營(yíng)中的主要對(duì)象，也是政府財(cái)政收入的主要來(lái)源。但這一模式為城市發(fā)展所帶來(lái)的弊端，逐漸凸顯。隨著國(guó)家對(duì)地產(chǎn)行業(yè)政策的收緊，越來(lái)越多的地產(chǎn)商都瞄準(zhǔn)了向城市運(yùn)營(yíng)商、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型。不僅要開(kāi)發(fā)土地，還要開(kāi)發(fā)配套服務(wù)設(shè)施、旅游項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，要進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，最后進(jìn)行產(chǎn)業(yè)整合和運(yùn)營(yíng)整合。因此，新形式下的城市運(yùn)營(yíng)客體可以概括為，以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以土地為基礎(chǔ)，以各種產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、旅游項(xiàng)目和房產(chǎn)項(xiàng)目為重點(diǎn)的全方位體系。

第三，收益模式的轉(zhuǎn)變——從土地收益轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合收益

以土地為經(jīng)營(yíng)客體的模式?jīng)Q定了政府以土地出讓為主要來(lái)源的收益模式。而新形勢(shì)下，多條運(yùn)營(yíng)線(xiàn)的展開(kāi)，已經(jīng)使得特色小鎮(zhèn)的收益除了來(lái)自土地一級(jí)、二級(jí)開(kāi)發(fā)之外，還包括產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)收益、二級(jí)房產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)收益及城市服務(wù)的運(yùn)營(yíng)收益等。這一收益模式已經(jīng)不再依賴(lài)于土地財(cái)政，而是一種可自我供血、可長(zhǎng)期持續(xù)的合理架構(gòu)。

二、特色小鎮(zhèn)如何運(yùn)營(yíng)

特色小鎮(zhèn)的形成不是一蹴而就的，他的誕生是一個(gè)錯(cuò)綜復(fù)雜的過(guò)程，需要土地、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)、服務(wù)、法制等多個(gè)方面的配合與交織。為了方便分析小鎮(zhèn)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程，我們將特色小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)分為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)或代開(kāi)發(fā)期、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目培育期、產(chǎn)業(yè)鏈整合期、土地二級(jí)開(kāi)發(fā)期五個(gè)發(fā)展階段。每一個(gè)階段都對(duì)應(yīng)著不同的資源形態(tài)，有著不同的運(yùn)營(yíng)要點(diǎn)及目標(biāo)。

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