“特色小鎮的綜合開發運營模式”解讀

2、特在“功能”

以產業為依托的“生產”或“服務”是特色小鎮的核心功能，沒有生產與服務就無法形成大量人口的聚集；文化是特色小鎮的內核，形成了每個小鎮獨有的印象標識；特色小鎮不能只以旅游為核心功能，但旅游的“搬運”功能，可以激發小鎮內在系統與外部系統的交換融合，也是不可或缺的功能；有特色產業，有旅游，有居住人口，有外來游客，就必然要形成滿足這些人口生活與居住的社區功能，否則特色小鎮就只是一個“產業園”。

3、特在“形態”

特色小鎮的“特色”還在于其必需形成獨特的風格、風貌和風情。小鎮的風格是小鎮的性格和個性。小鎮的風貌是其獨特的建筑與外觀，都要與文化傳承接合，與生態及自然環境一致。小鎮風貌的確定，需在遵循生態原則的基礎上，以小鎮的“功能定位”為出發點，以小鎮的“歷史文化”為導向，以小鎮的“地形地貌”為根據，形成個性化、藝術化、傳承化、文化化的景觀與建筑風貌，塑造“小而美”的小鎮形態。小鎮的風情以歷史文化、生活方式、風俗習慣等軟環境為基礎，結合演藝、社區活動、人際交往，成為獨特的文化價值。

4、特在“機制”

特色小鎮的建設不僅是政府的行政行為，而是以政府為主導、以市場為主體、社會共同參與的主辦運營商開發模式。政府以頂層設計、制度建設、服務管理為主要任務，把控整體方向、創造制度環境、建設基礎設施、提供公共服務；企業（小鎮開發運營商）通過資源整合以及市場化的運作管理方式， 成為特色小鎮建設中的主角；而與特色小鎮息息相關的當地居民，則承擔參與與社會監督的責任。

三、遵循三大開發邏輯

特色小鎮的發展不是政績工程，而是在市場機制下，基于城鎮發展中的一些問題而產生的一種解決方案，需要統籌兼顧政府、企業、百姓三方的利益。

1、政府的區域發展邏輯

對于政府來說，特色小鎮是推進供給側結構性改革的重要平臺，是實現新型城鎮化的重要抓手，是促進城鄉統籌的重要手段，是推動經濟和產業轉型升級的主要動力。其目的是要通過特色小鎮的發展，促進產業發展升級、推動城鎮化發展進程、帶動新農村建設，擺脫傳統城鎮發展中依靠土地開發及基礎設施建設拉動的增長模式，搭建一個創新創業的空間，實現自我造血功能，從根本上改善民生。因此特色小鎮的發展需要滿足政府在產業化、城鎮化、帶動性方面的發展訴求。

2、企業的市場運營邏輯

企業是特色小鎮開發的一大主體，更是市場化運作體制下彌補政府短板、激發市場活力的重要角色。其價值一方面體現在資本能力上，企業以強大的資本能力及融資手段，通過PPP模式，能夠解決政府建設資金不足的問題；另一方面體現在市場化的運營模式上，企業有著敏銳的市場觀察力、較強的風險管控能力以及強大的項目運營能力，可以很好的彌補政府在小鎮運營上的缺陷。但無論提供何種服務，企業追求的是與其付出相匹配的利益。

3、居民的工作生活邏輯

特色小鎮建設最主要和終極的目標就是要提升居民的幸福感，讓他們在這里能夠方便就業、幸福生活、盡情娛樂、安全居住、享受教育、陶冶情操……因此，在特色小鎮的開發中除了要大力發展特色產業，解決人們的就業問題之外，還需要為他們配套多樣化的公共服務設施、開發精品化的休閑度假項目、提供便捷化的公共管理服務、塑造文化精神領地。

四、形成三大開發基礎

1、特色產業真實有效的落地發展是最重要的前提基礎

產業發展，帶來的是人們生產與收入方式的變化，保證了農民離開土地后按照城鎮方式生活的基礎，產業一直以來被認為是城鎮發展的背景與推動力。以特色產業本身為基礎，在縱向維度上，往上向研發延伸，往下向應用、營銷、管理、服務延伸；在橫向維度上，與旅游、教育、會議等泛旅游產業廣泛融合，實現全產業鏈聚集，形成小鎮產業結構，從而構成人口與要素集聚的前提和基礎。但由于小城鎮產業要素支撐不足，產業發展非常困難。

2、人流聚集引導消費聚集是泛旅游產業發展的基礎

以“旅游吸引核”為基礎，通過旅游的“搬運”功能，將會形成大規模的外來游客的聚集。游客的到來就意味著消費的形成，而人們在旅游過程中的消費，已經超越一般理解的旅游消費，是一種復合消費結構：不僅包括景區門票等直接消費，還包括農產品、藝術品、收藏品、文化紀念品等購物消費，以及文化體驗、娛樂活動、運動康體、養生理療、養老服務、會展培訓、祈福修學等服務消費。有消費需求，就會有市場供給，有市場供給就會形成產業生產。因此，游客的消費聚集為泛旅游產業的發展提供了基礎條件。

3、人口聚集是新型城鎮化落地的基礎

特色產業的發展帶來了大量的長期居住型就業人口，泛旅游產業的發展聚集的是中短期流動性人口以及部分服務產業人口。人口的聚集必將產生生產、生活、休閑、娛樂、居住、教育、醫療等多種需求，由此便催生了商街、商業綜合體、居住社區、度假社區、學校、醫院、銀行等系列生活配套設施以及公安、工商、市政等政府公共管理服務機構的產生，形成了基礎設施配套完善、社會公共服務健全、城市管理人性、相關政策合理完善的宜居環境。

五、構建“兩產業三引擎五架構”

1、以特色產業為引擎的泛產業聚集結構

以特色產業為引擎的聚集結構，主要包括“產業本身+產業應用+產業服務+相關延伸產業”四個層面。以機器人產業為例，“產業本身”即機器人的生產制造、科研、設計、系統集成等；“產業應用”包括工業領域的機器人工業4.0、醫療領域的機器人康復醫療陪護、休閑領域的機器人娛樂表演等；“產業服務”則包括機器人交易服務、機器人會議服務、機器人教育培訓等；“相關延伸產業”可以與旅游、影視、文化等領域結合，打造機器人主題樂園、機器人影視產業園、機器人博物館等。

2、以旅游為引擎的泛旅游產業聚集結構

泛旅游產業聚集結構，是在泛旅游產業理念下，依托旅游與其他產業的融合、聚集，超越旅游十二要素的范疇，形成以旅游產業帶動其他產業發展的多產業、立體網絡型產業集群。這一集群涉及面廣，幾乎涵蓋旅游及所有相關產業。

3、旅游目的地架構

特色小鎮雖不完全是以旅游為主要目的，但又必須包含旅游的功能，每一個特色小鎮原則上都是一個以3A或3A以上景區為主導的旅游目的地，是“旅游吸引核+休閑聚集+商街+居住”的一體化聚集地。

4、新型城鎮化架構

毋庸置疑，特色小鎮本身就是一個城鎮化架構，包括“核心引擎+產業園區+休閑聚集區+綜合居住區+公共服務設施配套”五大架構。核心引擎是形成人口的關鍵，產業園區是特色產業核心部分的聚集區，消費產業的聚集形成休閑聚集區，綜合居住區是獲取土地開發收益的重點，而社區配套網是特色小鎮必須具備的支撐功能。

5、互聯網引擎與智慧化架構

伴隨著互聯網的發展，消費者的信息獲取方式、消費習慣、支付環境都發生了巨大的轉變，互動、體驗、便捷成為了人們生活中無處不在的追求。因此，以人為中心的特色小鎮，也應注重市場環境的變化，立足居民或游客的體驗維度，從頂層設計、生產生活、服務提供、城市管理、品牌營銷等多角度全方位，注重現代智慧科技的運用，打造智慧化的特色小鎮，形成對產業、旅游、宜居生活的全面提升。

六、整合五類開發運營的“特色小鎮綜合開發模式”

特色小鎮商業模式的核心主要包括五個層面：

土地一級開發：既可以只做土地一級開發的代開發，通過工程獲取收益；也可以全面托管土地一級開發，通過土地的升值或其他補貼方案，獲得收益。

二級房產開發：包括園區地產、城市地產（一居所地產、城市商業地產）及旅游地產三大架構。其中旅游地產又可分為二居所地產（周末）、三居所地產（度假）、養老地產、旅游休閑商業地產、客棧公寓型地產五大類。二級房產開發，主要通過銷售、“銷售+回收經營”、租賃經營三種方式獲取銷售及運營收益。

產業項目開發：包括特色產業項目開發及旅游產業項目開發兩大類。特色產業項目的開發主要以科技產業園、產業孵化園、雙創中心等為主體，同時結合科教文衛等事業，開發產業科研基地、教育培訓園區、產業博物館等項目。旅游產業項目開發眾多，包括承擔吸引核功能的景區、主題公園、演藝廣場，以休閑消費聚集為主要功能的餐飲、酒吧、夜間燈光秀，以及為游客提供居住功能的度假地產。產業項目的開發主要通過運營獲得收益。

產業鏈整合開發：包括泛旅游產業鏈和特色產業鏈。兩大產業鏈相互支撐，構建區域產業生態圈。

城鎮建設與公共服務開發：包括城市服務、城市管理、以及銀行/學校/醫院等城市配套項目。

七、創新改革行政管理與政策支持體系

政府在特色小鎮開發運營中更多扮演的是一種管理與支持的角色。主要體現在基礎設施建設、公共服務設施建設、扶持政策保障、城市營銷及公共管理等層面。

1．以公共工程建設為基礎

公共工程是特色小鎮建設發展的基礎，對區域整體發展作用顯著，一般由政府負責開發建設，目前為解決資金的壓力，很多地方采取政府與社會資本合作的PPP模式。特色小鎮的公共工程相較一般城鎮，需要體現幾個方面的特色：第一，道路系統除城市道路外，還需要設置滿足城鎮居民及外來游客休閑旅游用途的自駕車道、騎行道或步行道等。道路除承載交通功能外，還是城鎮文化的一個表現載體，是城鎮對外的一個窗口。第二，公共服務層面除提供基本的服務外，還需要營造宜居的幸福生活氛圍，體現在一些休閑設施的建設上，例如中央公園、精品博物館/音樂館、濱河休閑帶、環城游憩帶等。第三，城市風貌打造要實現本土化、特色化、品牌化，形成鮮明的城鎮特征。建筑風貌方面，要運用本地的建筑風格、形態、材料、符號等，形成創意建筑的獨特性；景觀風貌方面，要在區域定位的指導下，通過標志性景觀設計、城市家具設計、元素裝飾、植物配置、綠道建設等景觀工程，搭建城市景觀識別系統。

2．以公共營銷為推動

營銷是城鎮建設和發展過程中的重要一環，是一個系統工程。政府在其中扮演著管理者、推動者的作用。其四個層面：第一，品牌及形象的定位——挖掘城市品牌元素、找到城市品牌定位、形成城市品牌內涵；第二，品牌系統的構建——包括品牌CI/VI設計、吉祥物、標識系統及城市家具等的運用；第三，品牌營銷推廣——從平面媒體、網絡媒體、電視媒體、自媒體、節事活動、公共活動等各方面，構建完善、有側重的營銷推廣體系。第四，品牌形象的形成——通過系列過程的培育，面向不同人群，塑造不同的城市形象。

3．以扶持政策為支撐

政府應從政策上為特色小鎮的發展創建一個健康、寬松的政策環境：第一，產業政策——給予特色產業、旅游產業及其相關產業以政策傾斜，培育完整的產業集群。第二，土地政策——在明晰產權和確立集中統一管理體制的基礎上，進行科學的土地規劃，正確處理小城鎮建設用地、產業用地、旅游用地與保護耕地之間的矛盾，防止打著產業開發的幌子，進行地產開發的現象。第三，金融及稅收政策——融資方面，拓寬社會資本的引入，加大國家銀行對小鎮建設貸款資金支持范圍，并在土地開發成本、稅收、投資回報等方面給予投資商以優惠的支持，實現投融資方式的靈活性、多樣性。

八、搭建綜合投融資結構

充分運用銀行、保險、債權、基金、扶持資金、投資機構資金等各類資金，搭建一個“政府-社會-金融機構”構成的多元化投資平臺，在遵循科學合理的投融資規劃基礎上，為特色小鎮全力提供金融支持。社會資本對市場反應敏感、避風險能力強、活躍度高，是特色小鎮開發中資金中的一項重要來源。其中政府資本和社會資本聯動的PPP模式，是現行條件下特色小鎮的核心投融資模式，適合于投資額度大、運營效益相對較小的小鎮基礎設施建設、公共服務設施建設以及創業類項目開發。

綠維創景聯合賽伯樂資金、基金公司、投資銀行及一些投行機構，成立了產業基金，用于支持特色產業及旅游產業的發展，同時還可對特色小鎮中的一些重點項目，進行直接投資。

九、綠維文旅“特色小鎮孵化器”的平臺服務

特色小鎮的開發運營，需要資金、人才、管理、營銷、企業等各類資源的共同發力，是一個系統性的工程。綠維創景多年來以“創意經典·落地運營”為理念，在創意策劃及專業規劃的前提下，整合各類運營資源，搭建了一個包含規劃設計、開發建設、投融資、運營管理、孵化器、人才培訓六大部分的平臺體系，可為特色小鎮提供開發運營平臺服務。

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