“特色小鎮(zhèn)的綜合開發(fā)運(yùn)營模式”解讀

2、特在“功能”

以產(chǎn)業(yè)為依托的“生產(chǎn)”或“服務(wù)”是特色小鎮(zhèn)的核心功能，沒有生產(chǎn)與服務(wù)就無法形成大量人口的聚集；文化是特色小鎮(zhèn)的內(nèi)核，形成了每個小鎮(zhèn)獨(dú)有的印象標(biāo)識；特色小鎮(zhèn)不能只以旅游為核心功能，但旅游的“搬運(yùn)”功能，可以激發(fā)小鎮(zhèn)內(nèi)在系統(tǒng)與外部系統(tǒng)的交換融合，也是不可或缺的功能；有特色產(chǎn)業(yè)，有旅游，有居住人口，有外來游客，就必然要形成滿足這些人口生活與居住的社區(qū)功能，否則特色小鎮(zhèn)就只是一個“產(chǎn)業(yè)園”。

3、特在“形態(tài)”

特色小鎮(zhèn)的“特色”還在于其必需形成獨(dú)特的風(fēng)格、風(fēng)貌和風(fēng)情。小鎮(zhèn)的風(fēng)格是小鎮(zhèn)的性格和個性。小鎮(zhèn)的風(fēng)貌是其獨(dú)特的建筑與外觀，都要與文化傳承接合，與生態(tài)及自然環(huán)境一致。小鎮(zhèn)風(fēng)貌的確定，需在遵循生態(tài)原則的基礎(chǔ)上，以小鎮(zhèn)的“功能定位”為出發(fā)點(diǎn)，以小鎮(zhèn)的“歷史文化”為導(dǎo)向，以小鎮(zhèn)的“地形地貌”為根據(jù)，形成個性化、藝術(shù)化、傳承化、文化化的景觀與建筑風(fēng)貌，塑造“小而美”的小鎮(zhèn)形態(tài)。小鎮(zhèn)的風(fēng)情以歷史文化、生活方式、風(fēng)俗習(xí)慣等軟環(huán)境為基礎(chǔ)，結(jié)合演藝、社區(qū)活動、人際交往，成為獨(dú)特的文化價值。

4、特在“機(jī)制”

特色小鎮(zhèn)的建設(shè)不僅是政府的行政行為，而是以政府為主導(dǎo)、以市場為主體、社會共同參與的主辦運(yùn)營商開發(fā)模式。政府以頂層設(shè)計(jì)、制度建設(shè)、服務(wù)管理為主要任務(wù)，把控整體方向、創(chuàng)造制度環(huán)境、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、提供公共服務(wù)；企業(yè)（小鎮(zhèn)開發(fā)運(yùn)營商）通過資源整合以及市場化的運(yùn)作管理方式， 成為特色小鎮(zhèn)建設(shè)中的主角；而與特色小鎮(zhèn)息息相關(guān)的當(dāng)?shù)鼐用?，則承擔(dān)參與與社會監(jiān)督的責(zé)任。

三、遵循三大開發(fā)邏輯

特色小鎮(zhèn)的發(fā)展不是政績工程，而是在市場機(jī)制下，基于城鎮(zhèn)發(fā)展中的一些問題而產(chǎn)生的一種解決方案，需要統(tǒng)籌兼顧政府、企業(yè)、百姓三方的利益。

1、政府的區(qū)域發(fā)展邏輯

對于政府來說，特色小鎮(zhèn)是推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要平臺，是實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化的重要抓手，是促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的重要手段，是推動經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的主要動力。其目的是要通過特色小鎮(zhèn)的發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展升級、推動城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程、帶動新農(nóng)村建設(shè)，擺脫傳統(tǒng)城鎮(zhèn)發(fā)展中依靠土地開發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)拉動的增長模式，搭建一個創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的空間，實(shí)現(xiàn)自我造血功能，從根本上改善民生。因此特色小鎮(zhèn)的發(fā)展需要滿足政府在產(chǎn)業(yè)化、城鎮(zhèn)化、帶動性方面的發(fā)展訴求。

2、企業(yè)的市場運(yùn)營邏輯

企業(yè)是特色小鎮(zhèn)開發(fā)的一大主體，更是市場化運(yùn)作體制下彌補(bǔ)政府短板、激發(fā)市場活力的重要角色。其價值一方面體現(xiàn)在資本能力上，企業(yè)以強(qiáng)大的資本能力及融資手段，通過PPP模式，能夠解決政府建設(shè)資金不足的問題；另一方面體現(xiàn)在市場化的運(yùn)營模式上，企業(yè)有著敏銳的市場觀察力、較強(qiáng)的風(fēng)險管控能力以及強(qiáng)大的項(xiàng)目運(yùn)營能力，可以很好的彌補(bǔ)政府在小鎮(zhèn)運(yùn)營上的缺陷。但無論提供何種服務(wù)，企業(yè)追求的是與其付出相匹配的利益。

3、居民的工作生活邏輯

特色小鎮(zhèn)建設(shè)最主要和終極的目標(biāo)就是要提升居民的幸福感，讓他們在這里能夠方便就業(yè)、幸福生活、盡情娛樂、安全居住、享受教育、陶冶情操……因此，在特色小鎮(zhèn)的開發(fā)中除了要大力發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，解決人們的就業(yè)問題之外，還需要為他們配套多樣化的公共服務(wù)設(shè)施、開發(fā)精品化的休閑度假項(xiàng)目、提供便捷化的公共管理服務(wù)、塑造文化精神領(lǐng)地。

四、形成三大開發(fā)基礎(chǔ)

1、特色產(chǎn)業(yè)真實(shí)有效的落地發(fā)展是最重要的前提基礎(chǔ)

產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶來的是人們生產(chǎn)與收入方式的變化，保證了農(nóng)民離開土地后按照城鎮(zhèn)方式生活的基礎(chǔ)，產(chǎn)業(yè)一直以來被認(rèn)為是城鎮(zhèn)發(fā)展的背景與推動力。以特色產(chǎn)業(yè)本身為基礎(chǔ)，在縱向維度上，往上向研發(fā)延伸，往下向應(yīng)用、營銷、管理、服務(wù)延伸；在橫向維度上，與旅游、教育、會議等泛旅游產(chǎn)業(yè)廣泛融合，實(shí)現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈聚集，形成小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，從而構(gòu)成人口與要素集聚的前提和基礎(chǔ)。但由于小城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)要素支撐不足，產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常困難。

2、人流聚集引導(dǎo)消費(fèi)聚集是泛旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)

以“旅游吸引核”為基礎(chǔ)，通過旅游的“搬運(yùn)”功能，將會形成大規(guī)模的外來游客的聚集。游客的到來就意味著消費(fèi)的形成，而人們在旅游過程中的消費(fèi)，已經(jīng)超越一般理解的旅游消費(fèi)，是一種復(fù)合消費(fèi)結(jié)構(gòu)：不僅包括景區(qū)門票等直接消費(fèi)，還包括農(nóng)產(chǎn)品、藝術(shù)品、收藏品、文化紀(jì)念品等購物消費(fèi)，以及文化體驗(yàn)、娛樂活動、運(yùn)動康體、養(yǎng)生理療、養(yǎng)老服務(wù)、會展培訓(xùn)、祈福修學(xué)等服務(wù)消費(fèi)。有消費(fèi)需求，就會有市場供給，有市場供給就會形成產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)。因此，游客的消費(fèi)聚集為泛旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了基礎(chǔ)條件。

3、人口聚集是新型城鎮(zhèn)化落地的基礎(chǔ)

特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了大量的長期居住型就業(yè)人口，泛旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展聚集的是中短期流動性人口以及部分服務(wù)產(chǎn)業(yè)人口。人口的聚集必將產(chǎn)生生產(chǎn)、生活、休閑、娛樂、居住、教育、醫(yī)療等多種需求，由此便催生了商街、商業(yè)綜合體、居住社區(qū)、度假社區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、銀行等系列生活配套設(shè)施以及公安、工商、市政等政府公共管理服務(wù)機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生，形成了基礎(chǔ)設(shè)施配套完善、社會公共服務(wù)健全、城市管理人性、相關(guān)政策合理完善的宜居環(huán)境。

五、構(gòu)建“兩產(chǎn)業(yè)三引擎五架構(gòu)”

1、以特色產(chǎn)業(yè)為引擎的泛產(chǎn)業(yè)聚集結(jié)構(gòu)

以特色產(chǎn)業(yè)為引擎的聚集結(jié)構(gòu)，主要包括“產(chǎn)業(yè)本身+產(chǎn)業(yè)應(yīng)用+產(chǎn)業(yè)服務(wù)+相關(guān)延伸產(chǎn)業(yè)”四個層面。以機(jī)器人產(chǎn)業(yè)為例，“產(chǎn)業(yè)本身”即機(jī)器人的生產(chǎn)制造、科研、設(shè)計(jì)、系統(tǒng)集成等；“產(chǎn)業(yè)應(yīng)用”包括工業(yè)領(lǐng)域的機(jī)器人工業(yè)4.0、醫(yī)療領(lǐng)域的機(jī)器人康復(fù)醫(yī)療陪護(hù)、休閑領(lǐng)域的機(jī)器人娛樂表演等；“產(chǎn)業(yè)服務(wù)”則包括機(jī)器人交易服務(wù)、機(jī)器人會議服務(wù)、機(jī)器人教育培訓(xùn)等；“相關(guān)延伸產(chǎn)業(yè)”可以與旅游、影視、文化等領(lǐng)域結(jié)合，打造機(jī)器人主題樂園、機(jī)器人影視產(chǎn)業(yè)園、機(jī)器人博物館等。

2、以旅游為引擎的泛旅游產(chǎn)業(yè)聚集結(jié)構(gòu)

泛旅游產(chǎn)業(yè)聚集結(jié)構(gòu)，是在泛旅游產(chǎn)業(yè)理念下，依托旅游與其他產(chǎn)業(yè)的融合、聚集，超越旅游十二要素的范疇，形成以旅游產(chǎn)業(yè)帶動其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的多產(chǎn)業(yè)、立體網(wǎng)絡(luò)型產(chǎn)業(yè)集群。這一集群涉及面廣，幾乎涵蓋旅游及所有相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

3、旅游目的地架構(gòu)

特色小鎮(zhèn)雖不完全是以旅游為主要目的，但又必須包含旅游的功能，每一個特色小鎮(zhèn)原則上都是一個以3A或3A以上景區(qū)為主導(dǎo)的旅游目的地，是“旅游吸引核+休閑聚集+商街+居住”的一體化聚集地。

4、新型城鎮(zhèn)化架構(gòu)

毋庸置疑，特色小鎮(zhèn)本身就是一個城鎮(zhèn)化架構(gòu)，包括“核心引擎+產(chǎn)業(yè)園區(qū)+休閑聚集區(qū)+綜合居住區(qū)+公共服務(wù)設(shè)施配套”五大架構(gòu)。核心引擎是形成人口的關(guān)鍵，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是特色產(chǎn)業(yè)核心部分的聚集區(qū)，消費(fèi)產(chǎn)業(yè)的聚集形成休閑聚集區(qū)，綜合居住區(qū)是獲取土地開發(fā)收益的重點(diǎn)，而社區(qū)配套網(wǎng)是特色小鎮(zhèn)必須具備的支撐功能。

5、互聯(lián)網(wǎng)引擎與智慧化架構(gòu)

伴隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，消費(fèi)者的信息獲取方式、消費(fèi)習(xí)慣、支付環(huán)境都發(fā)生了巨大的轉(zhuǎn)變，互動、體驗(yàn)、便捷成為了人們生活中無處不在的追求。因此，以人為中心的特色小鎮(zhèn)，也應(yīng)注重市場環(huán)境的變化，立足居民或游客的體驗(yàn)維度，從頂層設(shè)計(jì)、生產(chǎn)生活、服務(wù)提供、城市管理、品牌營銷等多角度全方位，注重現(xiàn)代智慧科技的運(yùn)用，打造智慧化的特色小鎮(zhèn)，形成對產(chǎn)業(yè)、旅游、宜居生活的全面提升。

六、整合五類開發(fā)運(yùn)營的“特色小鎮(zhèn)綜合開發(fā)模式”

特色小鎮(zhèn)商業(yè)模式的核心主要包括五個層面：

土地一級開發(fā)：既可以只做土地一級開發(fā)的代開發(fā)，通過工程獲取收益；也可以全面托管土地一級開發(fā)，通過土地的升值或其他補(bǔ)貼方案，獲得收益。

二級房產(chǎn)開發(fā)：包括園區(qū)地產(chǎn)、城市地產(chǎn)（一居所地產(chǎn)、城市商業(yè)地產(chǎn)）及旅游地產(chǎn)三大架構(gòu)。其中旅游地產(chǎn)又可分為二居所地產(chǎn)（周末）、三居所地產(chǎn)（度假）、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游休閑商業(yè)地產(chǎn)、客棧公寓型地產(chǎn)五大類。二級房產(chǎn)開發(fā)，主要通過銷售、“銷售+回收經(jīng)營”、租賃經(jīng)營三種方式獲取銷售及運(yùn)營收益。

產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)：包括特色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)及旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)兩大類。特色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)主要以科技產(chǎn)業(yè)園、產(chǎn)業(yè)孵化園、雙創(chuàng)中心等為主體，同時結(jié)合科教文衛(wèi)等事業(yè)，開發(fā)產(chǎn)業(yè)科研基地、教育培訓(xùn)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)博物館等項(xiàng)目。旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)眾多，包括承擔(dān)吸引核功能的景區(qū)、主題公園、演藝廣場，以休閑消費(fèi)聚集為主要功能的餐飲、酒吧、夜間燈光秀，以及為游客提供居住功能的度假地產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)主要通過運(yùn)營獲得收益。

產(chǎn)業(yè)鏈整合開發(fā)：包括泛旅游產(chǎn)業(yè)鏈和特色產(chǎn)業(yè)鏈。兩大產(chǎn)業(yè)鏈相互支撐，構(gòu)建區(qū)域產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。

城鎮(zhèn)建設(shè)與公共服務(wù)開發(fā)：包括城市服務(wù)、城市管理、以及銀行/學(xué)校/醫(yī)院等城市配套項(xiàng)目。

七、創(chuàng)新改革行政管理與政策支持體系

政府在特色小鎮(zhèn)開發(fā)運(yùn)營中更多扮演的是一種管理與支持的角色。主要體現(xiàn)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)、扶持政策保障、城市營銷及公共管理等層面。

1．以公共工程建設(shè)為基礎(chǔ)

公共工程是特色小鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展的基礎(chǔ)，對區(qū)域整體發(fā)展作用顯著，一般由政府負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)，目前為解決資金的壓力，很多地方采取政府與社會資本合作的PPP模式。特色小鎮(zhèn)的公共工程相較一般城鎮(zhèn)，需要體現(xiàn)幾個方面的特色：第一，道路系統(tǒng)除城市道路外，還需要設(shè)置滿足城鎮(zhèn)居民及外來游客休閑旅游用途的自駕車道、騎行道或步行道等。道路除承載交通功能外，還是城鎮(zhèn)文化的一個表現(xiàn)載體，是城鎮(zhèn)對外的一個窗口。第二，公共服務(wù)層面除提供基本的服務(wù)外，還需要營造宜居的幸福生活氛圍，體現(xiàn)在一些休閑設(shè)施的建設(shè)上，例如中央公園、精品博物館/音樂館、濱河休閑帶、環(huán)城游憩帶等。第三，城市風(fēng)貌打造要實(shí)現(xiàn)本土化、特色化、品牌化，形成鮮明的城鎮(zhèn)特征。建筑風(fēng)貌方面，要運(yùn)用本地的建筑風(fēng)格、形態(tài)、材料、符號等，形成創(chuàng)意建筑的獨(dú)特性；景觀風(fēng)貌方面，要在區(qū)域定位的指導(dǎo)下，通過標(biāo)志性景觀設(shè)計(jì)、城市家具設(shè)計(jì)、元素裝飾、植物配置、綠道建設(shè)等景觀工程，搭建城市景觀識別系統(tǒng)。

2．以公共營銷為推動

營銷是城鎮(zhèn)建設(shè)和發(fā)展過程中的重要一環(huán)，是一個系統(tǒng)工程。政府在其中扮演著管理者、推動者的作用。其四個層面：第一，品牌及形象的定位——挖掘城市品牌元素、找到城市品牌定位、形成城市品牌內(nèi)涵；第二，品牌系統(tǒng)的構(gòu)建——包括品牌CI/VI設(shè)計(jì)、吉祥物、標(biāo)識系統(tǒng)及城市家具等的運(yùn)用；第三，品牌營銷推廣——從平面媒體、網(wǎng)絡(luò)媒體、電視媒體、自媒體、節(jié)事活動、公共活動等各方面，構(gòu)建完善、有側(cè)重的營銷推廣體系。第四，品牌形象的形成——通過系列過程的培育，面向不同人群，塑造不同的城市形象。

3．以扶持政策為支撐

政府應(yīng)從政策上為特色小鎮(zhèn)的發(fā)展創(chuàng)建一個健康、寬松的政策環(huán)境：第一，產(chǎn)業(yè)政策——給予特色產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)以政策傾斜，培育完整的產(chǎn)業(yè)集群。第二，土地政策——在明晰產(chǎn)權(quán)和確立集中統(tǒng)一管理體制的基礎(chǔ)上，進(jìn)行科學(xué)的土地規(guī)劃，正確處理小城鎮(zhèn)建設(shè)用地、產(chǎn)業(yè)用地、旅游用地與保護(hù)耕地之間的矛盾，防止打著產(chǎn)業(yè)開發(fā)的幌子，進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)象。第三，金融及稅收政策——融資方面，拓寬社會資本的引入，加大國家銀行對小鎮(zhèn)建設(shè)貸款資金支持范圍，并在土地開發(fā)成本、稅收、投資回報等方面給予投資商以優(yōu)惠的支持，實(shí)現(xiàn)投融資方式的靈活性、多樣性。

八、搭建綜合投融資結(jié)構(gòu)

充分運(yùn)用銀行、保險、債權(quán)、基金、扶持資金、投資機(jī)構(gòu)資金等各類資金，搭建一個“政府-社會-金融機(jī)構(gòu)”構(gòu)成的多元化投資平臺，在遵循科學(xué)合理的投融資規(guī)劃基礎(chǔ)上，為特色小鎮(zhèn)全力提供金融支持。社會資本對市場反應(yīng)敏感、避風(fēng)險能力強(qiáng)、活躍度高，是特色小鎮(zhèn)開發(fā)中資金中的一項(xiàng)重要來源。其中政府資本和社會資本聯(lián)動的PPP模式，是現(xiàn)行條件下特色小鎮(zhèn)的核心投融資模式，適合于投資額度大、運(yùn)營效益相對較小的小鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)以及創(chuàng)業(yè)類項(xiàng)目開發(fā)。

綠維創(chuàng)景聯(lián)合賽伯樂資金、基金公司、投資銀行及一些投行機(jī)構(gòu)，成立了產(chǎn)業(yè)基金，用于支持特色產(chǎn)業(yè)及旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時還可對特色小鎮(zhèn)中的一些重點(diǎn)項(xiàng)目，進(jìn)行直接投資。

九、綠維文旅“特色小鎮(zhèn)孵化器”的平臺服務(wù)

特色小鎮(zhèn)的開發(fā)運(yùn)營，需要資金、人才、管理、營銷、企業(yè)等各類資源的共同發(fā)力，是一個系統(tǒng)性的工程。綠維創(chuàng)景多年來以“創(chuàng)意經(jīng)典·落地運(yùn)營”為理念，在創(chuàng)意策劃及專業(yè)規(guī)劃的前提下，整合各類運(yùn)營資源，搭建了一個包含規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、投融資、運(yùn)營管理、孵化器、人才培訓(xùn)六大部分的平臺體系，可為特色小鎮(zhèn)提供開發(fā)運(yùn)營平臺服務(wù)。

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