從單一度假地產(chǎn)到綜合性旅游地產(chǎn)開發(fā)（下）

海南旅游地產(chǎn)未來發(fā)展戰(zhàn)略展望

由于氣候、地形等的影響，海南島的北部與南部、東岸與西岸、海岸帶與中部山區(qū)在資源的分布與組合及生態(tài)環(huán)境容量上存在較為明顯的空間差異。不同的資源組合需要不同的開發(fā)模式。海南旅游地產(chǎn)開發(fā)模式的多樣，也給規(guī)劃設(shè)計單位提出了挑戰(zhàn)，在規(guī)劃中必須因地制宜，針對不同的旅游地產(chǎn)類型，采取不同的措施，才能保證規(guī)劃方案的落地實施。

1、針對灣區(qū)度假地產(chǎn)――豐富產(chǎn)品譜系走綜合性發(fā)展戰(zhàn)。

 海南島灣區(qū)的度假區(qū)檔次較高，預(yù)計將來世界知名的一流酒店品牌都會加入進(jìn)來，但是不容回避的是未來灣區(qū)開發(fā)的同質(zhì)化。為了避免惡性競爭，灣區(qū)開發(fā)要豐富產(chǎn)品譜系走綜合性發(fā)展戰(zhàn)

（1）度假區(qū)導(dǎo)入多樣化配套設(shè)施。

灣區(qū)要加大體育、養(yǎng)生、修養(yǎng)等多樣配套的營造。為了避免產(chǎn)品的單一，適當(dāng)引入和度假產(chǎn)業(yè)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，并充分挖掘地域文化與歷史背景，發(fā)揮出地域的文化優(yōu)勢。這樣度假產(chǎn)品才會有豐富的個性，有效的避免低層次競爭。

（2）向更為高級的低密度度假區(qū)發(fā)展

為了追求更大利益，海南灣區(qū)的開發(fā)強度較大，隨著度假區(qū)的成熟，將向更為高級的低密度度假區(qū)發(fā)展。這也復(fù)合當(dāng)今濱海度假地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。在前期規(guī)劃中生態(tài)敏感區(qū)要禁止開發(fā)，協(xié)調(diào)好生態(tài)保護(hù)和旅游地產(chǎn)開發(fā)的矛盾。在盡可能保護(hù)自然的同時，做到體驗自然，享受自然。

（3）注重二線海景地產(chǎn)項目的開發(fā)

目前的灣區(qū)開發(fā)在空間上呈現(xiàn)出平行于海岸線的高強度帶狀開發(fā)，對縱深二線地產(chǎn)的開發(fā)利用不夠。建議在今后要重視對灣區(qū)二線的利用。例如在進(jìn)行海岸沿線開發(fā)的同時，引水進(jìn)內(nèi)陸創(chuàng)造多樣化的親水空間。在建造對外交通的同時，考慮對自然環(huán)境的影響，采用獨特的區(qū)內(nèi)交通，避免對生態(tài)敏感區(qū)的影響。

2、針對養(yǎng)老地產(chǎn)――統(tǒng)籌發(fā)展完善配套可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略

海南島中部的經(jīng)濟(jì)較為落后，基礎(chǔ)設(shè)施滯后。大型候鳥型社區(qū)的開發(fā)為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)提供了新的活力，建議在中部旅游地產(chǎn)開發(fā)中要統(tǒng)籌考慮，完善配套，走可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略

（1）城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，提升當(dāng)?shù)鼐用裆钯|(zhì)量

主要指房地產(chǎn)開發(fā)與本地居民利益的協(xié)調(diào)。海南中部地方經(jīng)濟(jì)水平不高，居民的消費能力有限，以島外市場為主的房地產(chǎn)開發(fā)所帶來的高房價、物價膨脹、基礎(chǔ)設(shè)施配套壓力等既擠壓了本地居民的住房需求，也給當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、社會利益帶來一系列影響。因此，應(yīng)重點協(xié)調(diào)好本地居民的利益關(guān)系，在空間分布與利益補償?shù)确矫鎸⒈镜鼐用竦睦婕{入其中綜合考慮。吸納當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)人口，完善醫(yī)療、餐飲、娛樂等配套設(shè)施。

規(guī)劃方案特別要考慮當(dāng)?shù)厥У鼐用竦睦?，項目的?guī)劃要充分考慮農(nóng)民的就業(yè)和增收問題。項目的設(shè)計要充分考慮當(dāng)?shù)鼐用竦睦?，?guī)劃項目中的餐飲、文化等設(shè)施要適當(dāng)擴(kuò)大，對當(dāng)?shù)氐木用裥枨笠惨浞挚紤]。

（2）完善配套設(shè)施 形成特色化村鎮(zhèn)

海南當(dāng)?shù)匚幕即緲?，對旅游和發(fā)展都有很強的促進(jìn)作用。在規(guī)劃中要注重對當(dāng)?shù)匚幕谋Ｗo(hù)和繼承，在保證生活舒適度的同時，注入當(dāng)?shù)匚幕?，形成獨特的文化特色，避?ldquo;千人一面”的規(guī)劃方案。

完善配套可以增加社區(qū)的吸引力，延長養(yǎng)老客戶在社區(qū)的駐留時間。目前大型養(yǎng)老社區(qū)的配套主要依靠開發(fā)商，但像大型醫(yī)院等制約社區(qū)發(fā)展的設(shè)施還需要政府進(jìn)行完善。以養(yǎng)老地產(chǎn)帶動村鎮(zhèn)建設(shè)，以大型的養(yǎng)老社區(qū)構(gòu)建旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)，為海南的村鎮(zhèn)建設(shè)和社會主義新農(nóng)村建設(shè)出一把力。

（3）增進(jìn)人際交流

規(guī)劃方案不僅僅限于空閑利用規(guī)劃，還要導(dǎo)入社會視角，探索海南社區(qū)規(guī)劃中的社會問題，對有可能引起社會沖突的問題要有充分的認(rèn)識。

在項目社區(qū)規(guī)劃中，要有和當(dāng)?shù)亟涣鞯墓部臻g，如學(xué)校、中心廣場、配套商業(yè)區(qū)等，注意加強養(yǎng)老社區(qū)和所在城市的互動關(guān)系。外來的老年人文化素質(zhì)較高，尤其是低齡老年人，有參與社會事務(wù)的能力和愿望，對提升當(dāng)?shù)氐奈幕?、教育事業(yè)起著積極的作用，增強外來人口和本地人口的和諧互動，以發(fā)展旅游地產(chǎn)為契機(jī)，將營造和諧社會的行動切實落實到實處。

3、針對城市拓展區(qū)復(fù)合旅游地產(chǎn)開發(fā)――超前規(guī)劃空間聚集戰(zhàn)略

東線文昌的航天產(chǎn)業(yè)將帶動大規(guī)模高素質(zhì)人口和爆炸性旅游人口，海南島西線東方、臨高、洋浦等地線聚集了海南主要的工業(yè)項目。這些城市既有豐富的旅游資源也有巨大的發(fā)展機(jī)遇，但旅游地產(chǎn)的開發(fā)起步晚，正處于探索階段。

海南城市面貌日新月異，城市拓展區(qū)的地產(chǎn)規(guī)劃面臨的挑戰(zhàn)也更大。既要和城市的總體規(guī)劃緊密銜接，也要和當(dāng)?shù)氐氖袌鰻顩r結(jié)合，與前兩類相比需要采取迥然不同的發(fā)展戰(zhàn)略。

（1）超前規(guī)劃

規(guī)劃方案要站在城市發(fā)展的角度，對未來前景有著超前的認(rèn)識。在規(guī)劃范圍內(nèi)，預(yù)留未來市政發(fā)展用地，特別是要預(yù)留現(xiàn)代城市功能必須的體育場館和文化娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生、水處理等設(shè)施用地。項目規(guī)劃要用成熟的規(guī)劃理念在城市的發(fā)展空間上進(jìn)行引導(dǎo)，大型的項目開發(fā)要促進(jìn)形成新的城市功能區(qū)，有條件的項目可以建議形成“RBD（休閑商務(wù)區(qū)）”，規(guī)劃商業(yè)配套和娛樂設(shè)施。

（2）空間集聚

目前，海南適合進(jìn)行集中開發(fā)，在適當(dāng)區(qū)域內(nèi)適度提高開發(fā)的強度，不僅能夠節(jié)約用地，更能夠聚集人氣，形成都市氛圍。有條件的項目可形成“鏈狀組團(tuán)式”規(guī)劃方案，使項目成為綠色海洋中的“綠島”。

未來房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)注重空間引導(dǎo)，確立城市導(dǎo)向，引導(dǎo)開發(fā)項目與當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)和地方市場相結(jié)合，增強城市設(shè)施的豐富性，避免形成孤島式的居住地域，造成生活氛圍的不足。

（3）產(chǎn)業(yè)互動

在海南島的空間規(guī)劃當(dāng)中，西部的工業(yè)產(chǎn)業(yè)帶和東部的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，發(fā)展方向不同。這一區(qū)域的地產(chǎn)開發(fā)和產(chǎn)業(yè)要緊密互動，共同承擔(dān)起海南振興的責(zé)任。

文昌旅游地產(chǎn)要緊密結(jié)合航天產(chǎn)業(yè)和旅游人群來開發(fā)。清瀾和文城的開發(fā)項目要與航天城的產(chǎn)業(yè)布局互動。樂東的龍?灣和昌江棋子灣等灣區(qū)是西線上正待開發(fā)的“處女地”。這類地產(chǎn)要結(jié)合西線的洋浦和東方產(chǎn)業(yè)基地的建設(shè)，主動對接大項目的配套建設(shè)，在項目規(guī)劃中注重導(dǎo)入學(xué)校、商業(yè)配套等生活設(shè)施，增加居住區(qū)的生活氛圍，走出有別于東線濱海灣區(qū)旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式。

后記：民族的才是世界的

目前海南旅游地產(chǎn)的規(guī)劃單位主要是具有國際背景的公司，而對當(dāng)?shù)匚幕谐浞至私獾谋就粱?guī)劃機(jī)構(gòu)還難以有機(jī)會承擔(dān)大型項目的規(guī)劃設(shè)計。這就要求我們國內(nèi)規(guī)劃設(shè)計公司揚長避短，抓住機(jī)會，增強項目的可操作性和可落地性，充分發(fā)揮出我們的特色，探討適合海南實際的方案。

我們欣喜的看到，我們的規(guī)劃成果已經(jīng)逐步開始建設(shè)，宏偉的發(fā)展藍(lán)圖正逐步演變成巨大的經(jīng)濟(jì)效益。經(jīng)過我們的規(guī)劃，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)得以全面協(xié)調(diào)發(fā)展，旅游行業(yè)的地位得以極大的提高，我們將“成功客戶”的理念真正落到了實處。為此，我們將不斷努力進(jìn)取。

本文關(guān)鍵字：旅游地產(chǎn) 度假地產(chǎn) 查看更多