從單一度假地產(chǎn)到綜合性旅游地產(chǎn)開發(fā)（上）

前言

旅游業(yè)是海南的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，國際旅游島建設(shè)目標(biāo)的提出確定了其國際化發(fā)展方向。根據(jù)國際經(jīng)驗，著名旅游度假地的房地產(chǎn)發(fā)展，通常是與旅游發(fā)展結(jié)合在一起的。因此，從旅游視角思考房地產(chǎn)，應(yīng)成為海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要指導(dǎo)思想。與之相對應(yīng)，與旅游密切相關(guān)的專業(yè)性旅游地產(chǎn)（酒店、度假村等）和度假型居住地產(chǎn)（第二居所）應(yīng)成為海南房地產(chǎn)發(fā)展的重點。因此說旅游房地產(chǎn)是國際旅游島建設(shè)的重要組成部分，兩者相互促進(jìn)、相互支撐，相得益彰。

2009年北京綠維創(chuàng)景海南分院正式成立以來，參與了多個海南旅游地產(chǎn)開發(fā)項目的策劃和規(guī)劃，從實踐中總結(jié)歸納出一些行業(yè)新動向和新經(jīng)驗，現(xiàn)整理成文和大家分享，希望對今后的規(guī)劃工作有所借鑒。

一、海南旅游地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入新階段

目前海南國際旅游島的建設(shè)如火如荼。與之對應(yīng)的海南旅游地產(chǎn)的開發(fā)也進(jìn)入了一個新的發(fā)展階段。主要體現(xiàn)在以下的幾個方面：

首先，跳出了傳統(tǒng)的?？诤腿齺唭蓚€熱點城市，具有明顯特征的開發(fā)熱點區(qū)域初步形成，且在空間上呈現(xiàn)出了以“熱點城市”為點，“海濱灣區(qū)”為線，“養(yǎng)老社區(qū)”為面的“點、線、面”結(jié)構(gòu)。

其次，海南島的旅游地產(chǎn)擺脫了以產(chǎn)權(quán)酒店為代表的度假地產(chǎn)“唱獨角戲”的局面，產(chǎn)品日漸豐富，獨棟別墅、花園洋房和度假公寓一樣受到了市場的歡迎，特別是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展速度十分迅猛，市場份額急劇擴大。

另外，隨著人民生活水平的提高，島外客群的來源更加多元化，西南省份（川、渝、貴）和西北的客戶增長迅速，成為新一輪購房熱潮中的主要構(gòu)成力量。

最后，在新一輪開發(fā)熱潮中，根植于海南的開發(fā)商逐漸成長起來。特別是在熱點城市地產(chǎn)和大型養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)中，本地開發(fā)商實力顯現(xiàn)，成為海南旅游地產(chǎn)開發(fā)中不容忽視的力量。

二、海南目前旅游地產(chǎn)主要開發(fā)模式分析

1、高檔度假地產(chǎn)開發(fā)模式――陵水代表的濱海灣區(qū)開發(fā)

目前海南旅游地產(chǎn)的開發(fā)主要集中在風(fēng)景優(yōu)美和海景資源豐富的著名灣區(qū)。海南省規(guī)劃了亞龍灣、海棠灣等一批灣區(qū)作為旅游度假地產(chǎn)開發(fā)的主要區(qū)域。開發(fā)類型以高檔度假酒店為主。目前雅居樂清水灣、富力灣和香水灣已進(jìn)入了銷售旺季。這一類地產(chǎn)是海南旅游地產(chǎn)的主力軍，也是目前市場上銷售的主力產(chǎn)品。有以下幾個鮮明的特點。

（1）占據(jù)壟斷性海景資源

這些項目占據(jù)了海南主要灣區(qū)的核心景觀，尤其是陵水清水灣、香水灣等海南島最后的熱帶灣區(qū)，全年可以實現(xiàn)海濱游樂，開發(fā)優(yōu)勢尤其明顯。

（2）國際化氛圍最濃厚

這些灣區(qū)不論在前期規(guī)劃還是后期的招商運營中，都把國際化當(dāng)作首要的因素。前期和國際團(tuán)隊合作規(guī)劃，后期國際級品牌酒店進(jìn)駐。他們是海南國際旅游島建設(shè)的重要組成部分，承擔(dān)著把海南建設(shè)成為國際著名度假地的艱巨使命。

（3）瞄準(zhǔn)高端客戶

這些旅游地產(chǎn)的價格雖屢創(chuàng)海南旅游地產(chǎn)新高，但仍然吸引很多高端客戶一擲千金。在購買的客群中除了頂級私人客戶外，企業(yè)客戶購買后作為招待會所也占據(jù)了相當(dāng)?shù)牟糠帧?br /> 限制因素：

首先是開發(fā)規(guī)模限制。由于地形特殊，這一類項目的縱深較短，一般沿海岸線呈帶狀分布，在功能分區(qū)和景觀、路網(wǎng)設(shè)計方面受限制較多；其次在文化的導(dǎo)入上缺乏海南特色的原創(chuàng)濱海休閑文化，更多是對歐美和東南亞濱海休閑文化的模仿和借鑒；另外各個灣區(qū)的設(shè)計產(chǎn)品單一，目標(biāo)客群重合，競爭壓力大。

2、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式――海島中部定安代表的“候鳥型”社區(qū)開發(fā)

海南島中部雖沒有濱海資源，但和濱海地產(chǎn)相比這部分旅游地產(chǎn)性價比較高，吸引了更多中低收入者購買；并且海島中部的溫度、濕度等氣候條件更適合老年人、候鳥一族養(yǎng)生度假，因此養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)潛力巨大，在海南有著獨特優(yōu)勢。

海南中部高速沿線的定安、屯昌、瓊中、五指山、保亭等地的旅游地產(chǎn)已開展得如火如荼，將成為海南旅游地產(chǎn)開發(fā)體系中不容忽視的力量。

（1）生態(tài)養(yǎng)生資源豐富

海島中部綠蔭濃郁，形成了世界上同緯度中極為珍貴的熱帶生物圈和生態(tài)系統(tǒng)，被譽為“回歸大自然的好去處，未受污染的長壽島”。海島中部大型的候鳥型社區(qū)主要依附于水庫、溫泉、森林等豐富的生態(tài)資源，非常有利于老年人養(yǎng)生度假。

（2）開發(fā)規(guī)模大

海南島中部的候鳥社區(qū)，擺脫了濱海灣區(qū)帶狀地形帶來的限制，在占地規(guī)模和開發(fā)規(guī)模上都是濱海灣區(qū)難以比擬的。開發(fā)商可以從容的進(jìn)行各種設(shè)施的擺布和配套，利用豐富的水庫資源和森林資源組成區(qū)域的養(yǎng)生環(huán)境。

（3）客戶基礎(chǔ)雄厚

海島中部的養(yǎng)生養(yǎng)老價值逐漸被更多的人認(rèn)識，面對的客戶群也不僅限于候鳥客戶了。目前針對高端客戶推出的獨棟別墅、聯(lián)排別墅等高品質(zhì)產(chǎn)品，在中部候鳥型社區(qū)中逐漸增多。
限制因素：

中部旅游地產(chǎn)早期一般追求性價比，造成項目的“三低”。首先服務(wù)配套低。候鳥型社區(qū)作為獨立于當(dāng)?shù)厣鐣?ldquo;飛地”，遠(yuǎn)離城區(qū)，項目規(guī)劃自成一統(tǒng)，缺乏和周邊社會的必然聯(lián)系。第二產(chǎn)品檔次低。中部地產(chǎn)的主力產(chǎn)品是小戶型的公寓，主要以價格低來迎合市場。第三產(chǎn)品使用率低。社區(qū)的入住率隨著季節(jié)的變化大起大落，也為社區(qū)的管理帶來了巨大的挑戰(zhàn)，不利于社區(qū)氣氛的行成。

3、復(fù)合旅游地產(chǎn)的開發(fā)――文昌代表的城市拓展新區(qū)開發(fā)

近年來，越來越多的國內(nèi)外企業(yè)看好海南，競相來這里投資。海南的大項目建設(shè)取得了較好成效，城市建設(shè)也隨著國家重大戰(zhàn)略的實施進(jìn)入了發(fā)展的快車道。在海南的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，列出了幾個重要的節(jié)點城市。例如：作為我國未來最大航天基地的文昌、擁有石油加工工業(yè)的東方和洋浦、臨高等城市。這一類城市的旅游地產(chǎn)和上兩類的發(fā)展模式迥然不同。

（1）地產(chǎn)潛力大升值快

借助低緯度的優(yōu)勢，文昌成為中國也是世界上為數(shù)不多的航天中心。目前兩條一路和東線高速鐵路的建設(shè)使文昌擺脫了長期被邊緣化的局面，迎來了發(fā)展的黃金時代。就在宣布航天城建設(shè)后不到兩年的時間里，文昌房地產(chǎn)價格已經(jīng)翻番，城市基礎(chǔ)設(shè)施投入也急劇增加。

（2）緊密結(jié)合城市發(fā)展

與濱海灣區(qū)開發(fā)的國際化和養(yǎng)老地產(chǎn)的獨自發(fā)展模式不同，城市拓展區(qū)地產(chǎn)的開發(fā)項目要承擔(dān)起部分城市功能，對項目和配套設(shè)施的規(guī)劃都提出了更高的要求。

（3）客戶需求多元

這類地產(chǎn)不僅要照顧外來的候鳥客戶和度假客戶，更多的是城市升級帶來的大量商務(wù)人群。他們的消費行為和海南傳統(tǒng)的旅游地產(chǎn)客戶不同，更看重資產(chǎn)的升值潛力。

限制因素：

海南島城市中除海口和三亞外，城市市政基本配套設(shè)施檔次低，城市功能不完備，歷史欠賬較多，城市醫(yī)療和文化娛樂設(shè)施缺乏。單個開發(fā)商難以承擔(dān)市政配套設(shè)施的建設(shè)，在土地的一級開發(fā)中要為其預(yù)留發(fā)展用地。

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