城市公園研究專題

    一、 城市公園概念

    世界造園已有6000多年的歷史，而公園的出現卻只是近一二百年的事。1843年，英國利物浦動用稅收建造了公眾可免費使用的伯肯海德公園，標志著世界上第一個城市公園在英國誕生。自此，對于城市公園的研究開了先河。廣義的城市公園泛指除自然公園以外的一切公園，包括綜合公園和專類公園（如動物園、植物園、城市廣場、主題公園等）。而狹義城市公園指一種為城市居民提供的、有一定實用功能的自然化的游憩生活境域，是城市的綠色基礎設施，它作為城市的主要的開放空間，不僅是城市居民的主要休閑游憩活動場所，也是市民文化的傳播場所。
    綠維創景從旅游角度來定義城市公園，是指城市中的開放園林空間，是城市休閑功能的有效提供者，包含著供大眾參與的、露天或半露天型、與生態相協調的休閑項目。
    我國制定了《中華人民共和國城市綠化條例》、《公園設計規范》等城市公園建設的法律規范，同時各省市又制定了符合區域特色的城市公園建設條例、設計規范等，對公園、綠地的建設進行了詳細規定，為更好的發展城市公園、城市綠化、創建人居和諧提供了法律依據。城市公園在進行規劃建設時應做到：不違反法律法規、不違反技術標準規范、不違反城市規劃。
   
    二、城市公園分類 （一）國家法定分類
    根據《城市綠地分類標準》(CJJ/T85－－2002)，將城市綠地分五大類，包括公園綠地、生產綠地、防護綠地、附屬綠地和其他綠地。其中公園綠地又可分為五類，包括綜合公園、社區公園、專類公園、帶狀公園和街旁綠地。
    1.城市綠地
    ①公園綠地
    公園綠地是城市中向公眾開放的、以游憩為主要功能，有一定的游憩設施和服務設施，同時兼有健全生態、美化景觀、防災減災等綜合作用的綠化用地。它是城市建設用地、城市綠地系統和城市市政公用設施的重要組成部分，是表示城市整體環境水平和居民生活質量的一項重要指標。我國的大部分公園都屬于公園綠地類型。

    ②生產綠地
    為城市綠化提供苗木、花草、種子的苗圃、花圃、草圃等圃地。如各種花卉基地。

    ③防護綠地
    防護綠地是為了滿足城市對衛生、隔離、安全的要求而設置的，其功能是對自然災害和城市公害起到一定的防護或減弱作用，不宜兼作公園綠地使用。

    ④附屬綠地
    城市建設用地中除綠地之外各類用地中的附屬綠化用地。

    ⑤其他綠地
    是指位于城市建設用地以外生態、景觀、旅游和娛樂條件較好或亟須改善的區域，一般是植被覆蓋較好、山水地貌較好或應當改造好的區域。
    2.公園綠地
    ①綜合公園
    指內容豐富、有相應設施，適合于公眾開展各類戶外活動的規模較大的綠地。綜合公園包括全市性公園和區域性公園，如紫竹院、玉淵潭、陶然亭等。

    ②社區公園
    指為一定居住用地范圍內的居民服務，具有一定活動內容和設施的集中綠地。(不包括居住組團綠地) 。“社區”的基本要素為“①有一定的地域；②有一定的人群；③有一定的組織形式、共同的價值觀念、行為規范及相應的管理機構；④有滿足成員的物質和精神需求的各種生活服務設施”（摘自《辭?！罚?。社區公園下設“居住區公園”和“小區游園”兩個小類。如北小河公園、東四社區公園等。

    ③專類公園
    指具有特定內容或形式，有一定的休憩設施的綠地。如頤和園、天壇、北海等世界遺產和重點文物保護單位。

    ④帶狀公園
    指沿城市道路、城墻、水濱等，有一定休憩設施的狹長綠地。“帶狀公園”常常結合城市道路、水系、城墻而建設，是綠地系統中頗具特色的構成要素，承擔著城市生態廊道的職能。“帶狀公園”的寬度受用地條件的影響，一般呈狹長形，以綠化為主，輔以簡單的設施。如元大都城垣遺址公園。

    ⑤街旁綠地
    指位于城市道路用地之外，相對獨立成片的綠地，包括街道廣場綠地、小型沿街綠化用地等(綠化占地比例應大于等于65%)。街旁綠地又名街頭綠地。街旁綠地有兩個含義：一是指屬于公園性質的沿街綠地；二是指該綠地必須不屬于城市道路廣場用地。“街旁綠地”是散布于城市中的中小型開放式綠地，雖然有的街旁綠地面積較小，但具備游憩和美化城市景觀的功能，是城市中量大面廣的一種公園綠地類型。

    ①觀賞型
 
   （二）綠維分類
    綠維創景從旅游規劃的角度對城市公園進行分類。我們認為的城市公園主要是指那些規模相對較大，能夠修建各種休閑娛樂設施的公園，按功能分包括：觀賞型、娛樂型、綜合型、教育型、紀念型等；按成因分包括：“自生型”城市公園、“突變型”城市公園、“起死回生型”城市公園等。
     1.按照功能劃分
     ①觀賞型 如動物園、植物園、民俗園、雕塑公園、森林公園、濕地公園等以觀光游覽者為目標市場的城市公園。此類公園強調景觀的優美、獨特和富有文化性，多從自然中借景，加之人工造景相結合，滿足游客審美、獵奇的要求，重點在于給予陶冶情操、放松心情的氛圍，以及一定的文化教育作用。

    廣州雕塑公園：在鋼筋水泥林立的雕塑園中，還注意到軟質景觀的塑造，注意深化加工植物樣式，立體花壇運用其中從自然界選材，生態動物栩栩如生，灰色的硬質景觀變得柔和，增加了公園的活躍性和趣味性。
    北京國際雕塑園：該公園把必不可少的座椅和垃圾桶也規劃為景觀一部分，根據公園環境需要，設計滿足游客需求的園內設施，又不破壞自然景觀的和諧美。

    ②娛樂型
如兒童樂園、水上樂園、城市廣場、體育公園等健身娛樂性質的城市公園。此類公園重點在于大力開發娛樂設施、健身設備等，追求所供活動的先進和個性，滿足不同消費群對于娛樂性、參與性和刺激性的需求。開發較好的案例如歡樂谷。

    百樂門競技場：它與一幢在倫敦市中心的大型私人綜合辦公樓一起建造，空間的特別之處是作為其焦點的圓形舞臺設計。舞臺由逐漸后退的露臺環繞而成，這個空間被規劃并設計成一個用于表演和游戲的場所，夏天，它以音樂會、劇場表演以及喝咖啡等不斷變化的娛樂休閑方式為特色；冬天，這個舞臺則成了一個溜冰場。
    ③綜合型
    綜合性城市公園同時具備上述兩種公園的功能，一般比較常見，既注意景觀的塑造滿足游客游覽需要，同時又開發各種娛樂設施以豐富游人活動。在綠維對于安慶菱湖的規劃案例中，對于廣場、草坪和水域分別提出開發方案，對于絕大多數公園的開發都具有借鑒意義。

    ④教育型
    此類城市公園的開發注重教育意義，包括科普、歷史、愛國、環保及生活等方面知識。一般在公園內修建展館、實驗室，組織開展教育活動，主要針對學生群體，設立展示品、講解展牌，并組織游客親自參與嘗試，在玩中學。如今年在天津啟建的生命教育公園，其主旨是引導青少年保持心理健康，珍愛可貴生命；成都的活水公園，它是世界上第一個以環境教育為主題的城市公園；深圳的愛國主義教育廣場，為激發深圳市民的愛國情懷，制止走私現象，廣場特每日舉辦升國旗儀式。

    ⑤紀念型
    為紀念一些大型事件或一些偉人而特圍繞該事件或該人物建立的城市公園，該公園的景觀一般都圍繞一個特定的主題（如李文甫紀念亭、雕像），定期圍繞該主題舉辦紀念活動。此類公園的主要目標市場一般是學生群體和企事業單位，或以緬懷偉人、不忘國恥為內容，或讓大型事件影響性加大、加強為目的。具體公園案例如中山公園、世婦會公園、奧體森林公園、抗日戰爭紀念雕塑園等。

    2.按照成因分
    按照城市公園的成因，綠維將其分為“自生型”、“突變型”和“起死回生型”城市公園。
    ①“自生型”城市公園――新建資源構筑公園
    目前國內大多數城市公園皆為此類，政府或投資商根據城市建設需要、市場拉動、自身資源帶動等原因，劃分一部分場地修建城市公園，預先做好方案，制定出詳細的規劃書，而后按部就班將規劃圖轉為現實建筑。
    ②“突變型”城市公園――現有資源改建公園
    一些地產先天開發不合理，或是后天宏觀環境變動使其不再適應需求，或為改善城市環境的迫切需要，而導致對先前地產的重新開發，從而修建起城市公園。如柳州市河南片標志性建筑之一的海員大廈，因與周邊環境的不協調，于 2003年被整體拆除，原址改建為園林綠地，成為江濱公園的一部分。
    ③“起死回生型”城市公園――廢置資源再利用建公園

    隨著社會發展出現一些閑置資源，為充分利用資源，將現有的不存在旅游吸引力的資源，嚴格根據其自身情況改造為具備旅游價值而形成的公園。
    三、城市公園存在的問題
    近幾年，全國各大城市掀起了一股對市民免費開放城市公園的熱潮。城市公園免費開放，為廣大市民提供了理想的綠色休閑場所，切實改善了周邊居民的生活質量，實屬利民之舉。然而，就我國城市公園本身來講，門票收入尚屬其主要經濟來源之一，則公園的免費開放必將帶來更多的經營難題。公園免費開放，游客增多，管理成本也隨之上升。目前國內眾多公園虧損的局面江湖告急：據國家旅游局的一份統計顯示，全國各類公園虧損者占7成，三分之二投資難以收回。此嚴峻形勢表明，我國城市公園的經營管理存在重大問題，如：
    （一）城市公園建設經營資金不足
    改革開發二十多年來，我國城市公園的發展雖已有了長足進步，但距國際水平上有較大的差距。聯合國生物圈與環境組織提出：城市人均公園面積60平方米為最佳環境。而我國則需要加大城市公園的數量，近年來我國對城市公園的投入不斷加大，但這與實際需要的資金相比相差甚遠，城市公園建設資金嚴重不足，維護資金也長期處于低水平狀況。長期以來，城市公園建設經營的資金絕大多數來自政府的財政撥款，但這并不能滿足城市公園的建設和經營維護資金。因而，城市公園建設資金不足及經濟合理性問題是城市公園經營中遇到的主要難題。
   （二）管理體制落后
    我國絕大多數的公園屬于政府投資建設，行政性質的管理，在規劃設計之初過分地強調公園的生態景觀功能，而沒有將公園的經營管理納入到規劃設計之中， 造成許多經營管理方面不相適應的問題， 開業后逐漸凸現出來。
    顯然，隨著市場經濟的逐步建立，轉換城市公園的經管理模式勢在必行。宋子千教授曾對我國城市公園的改革和發展進行過研究，他主張把公園的管理層和作業層分開，管理層仍屬于事業性質，而作業層實行企業化，如效仿朝陽公園模式，把公園外包給一個經營管理公司，實現所有權和經營權的分離。
    另外，政府的管理機構要實施政策引導、監督和依法有效保護資源，制定優惠政策吸引各種經濟實體積極參與城市公園的管理工作，并廣泛吸納社會資金。如1997年深圳市實行的公園綠化養護承包管理機制，它有效避免了傳統模式下對綠地生態資源的浪費，精簡壓縮了綠化的養護人員，開源節流，提高政府劃撥經費的使用度，促進城市公園健康、有序的發展。
   （三）經營模式單一，千園一律
    我國的城市公園，經營模式比較單一，一般包括銷售門票、會議加上一定的餐飲和商品銷售，且所銷售商品大多大同小異，沒有什么特色，更缺乏擁有自主知識產權的商品。在這種激烈競爭的市場環境中，許多公園紛紛通過增加園內的公共服務設施，使公園由原來單一的游覽功能變成集娛樂、休閑、教育等于一體的多功能公園，但總體上講，這些公園的經營模式基本上是門票銷售、餐飲、商品銷售、娛樂項目多為兒童樂園、休閑度假區、展覽等，同樣這些公園所銷售的商品，大多大同小異，缺乏擁有自主知識產權的商品，娛樂項目亦較為相似，特色項目較少，且項目更新的周期較長。這種單一的經營模式所導致的后果就是公園呈現千園一律，缺乏地方性特色，觀賞、娛樂、教育、紀念等功能不能很好的復合，公園的綜合效益較低。
   （四）缺少創新性、參與性項目
    我國城市公園在對于開發參與性項目時，眼光只關注到了娛樂設施上，像動手制作、團隊協作等在玩中學的項目被忽略掉，創新性也不高，有些公園內的服務設施十年都不更新，公園重游率較低，旺盛期較短。國外成功案例表明，只有通過不斷的產品創新，給游客新鮮感，將觀賞性、娛樂性、知識性、參與性相結合開發，才能提高公園的重游率，延長公園的生命周期。
    在開發游樂設備的同時，切記城市公園的公益性和生態性兩方面，不可完全追逐收費設施的利潤，而把一片城市綠地開發成鋼筋水泥林立的游樂場。各類活動設施在城市公園的規劃中必不可少，它豐富了公園的功能，但是決不可為謀求經濟利潤而將公園變成游樂場，破壞生態環境的和諧。
四、 城市公園開發模式
    目前，很多城市公園要依靠政府的財政支持來繼續艱難的支撐著，或者處于常年的虧損狀態。從對這些城市公園的現狀做了分析之后發現，城市公園之所以處于不景氣的狀態，大多基于公園的設計和經營兩方面原因，而現在一些成功的城市公園也是得益于他們出色的公園設計理念和優秀的經營管理。目前城市公園在設計和經營中應注意的問題主要為：
   （一）充分合理地利用各種可利用的土地
    土地的缺乏是很多公園和開放空間發展最大的障礙之一。因此，合理地改造和綜合利用各種可以利用的土地就成為解決這一問題的有效途徑。例如可以使用街道、公路、濱水地區等。當然還有將廢棄的場地開發成城市公園的成功案例。
    廢地到公園，顧名思義，就是通過建設公園對廢棄場地進行恢復和重建。當前，隨著城市化發展和經濟結構的轉型，世界各國的城市中都出現了一些工業時代遺留的廢棄地，如停產倒閉的工廠、廢棄的碼頭、污染嚴重的垃圾處理廠等等。
   （二）實施要素的重要性設施的配置
    1.把公園作為組織要素
    城市公園不僅可以創造一種場所感、一個地表和一個社區的核心焦點，反過來還可以提高地產的價值，并刺激新的發展。
    2.合理開發公園項目
    開發合理的項目，不僅可以提高公園的收入，解決公園建設資金不足的問題，而且在一定程度上還能起到治安防衛的作用。如城市公園應該設置多樣化的活動設施、要考慮到大眾的口味、要營造有親和力的景觀，并積極促進人們的交往等。
    3.創造安全的環境
    許多大城市的公園的衰落。在很大程度上是因為人們意識到，他們不具有安全的環境。
    4.清潔等于尊重
    為了鼓勵人們適宜的行為，公園良好的維護是非常重要的。高標準的維護是對于使用者的尊重，反過來也會得到他們對公園財產的尊重。
   （三）公眾參與機制的介入
    公眾參與是一種讓群眾參與決策過程的設計，使群眾真正成為公園建設的主人。公眾參與的結果能提升公眾自身的園林審美區位與欣賞水準，反過來影響設計師和建設者，在高品質的園林景觀，使環境和人的關系更和諧，使公園建設的盲目性消失。
   （四）投資建設階段的方式
    1.BOT（Build-Operate-Transfer） 模式
    典型的BOT方式也叫做“公共工程特許權”，是政府同私營機構的項目公司簽訂合同，由項目公司融資和建設基礎設施項目。項目公司在協議期內擁有、運營和維護這項設施，通過收取使用費或服務費回收投資，并取得合理利潤，協議期滿后這項設施的所有權無償移交給政府。
    BOT 方式建設經營城市公園項目適合那些具有明顯的經營性和綜合性城市基礎公園或旅游公園。這種公園的特點是投資非常的大，建設周期大，投資回報比較大，而政府無力對城市公園的經營籌集足夠的資金，需要運用市場的手段來進行項目的融資，并利用成功運營商的經營管理理念對城市公園進行可行性分析、設計規劃、建設經營。公司在為廣大市民提供游覽娛樂休閑的良好環境，保證城市公園的運營效率。
    2.TOT 模式
    TOT （Transfer-Operate-Transfer）模式也稱作有償轉讓經營權模式。這種模式是由城市園林建設經營部門或授權的經營管理公司通過合約的形式，經有關部門批準，將城市公園全部或部分經營權在一定時期內轉讓給具有法人資格的經營單位經營，轉讓期滿后，將該城市公園無償地、完好的交還給主管部門。主要的特點就是城市公園的主管部門一次性獲得轉讓經營權的投資，而投資者則在經營期限內收回投資并獲得利益。對于政府而言，在一個特定時期，城市公園的建設資金比較緊張，其他融資方式難以實施的情況下，轉讓經營權是利大于弊的。
    3.綜合開發模式
    公園用地和商住用地整體開發，引入房地產開發公司，政府給企業優惠的地價，企業在開發商住小區的同時承擔公園的建設和管理。這也就是我們所說的綜合開發模式，當然也有人從房地產的角度稱之為“公園地產”，它帶來了深遠影響，不僅是一個升級版城區的形成，也不僅是對周邊區域價值的提升，而是提供一種全新的健康時尚生活方式，一種在現代化的大都市中最稀缺的“綠色生活”。
   （五）管理維護階段的方式
    1.物業管理外包、盈利場所自營
通過招標引入物業管理公司管理，政府支付物業管理費用，盈利的場所和設施由政府管理和收益。此方式的好處在于：管理責任明晰，政府制定場所的收費標準，公眾利益易于得到保障；弊端是管理費用難以界定，經營收益由政府統收統支，人員編制增多，管理漏洞大，不利于設施的更新。
    2.物業管理和盈利項目整體外包
    政府出讓合同期內的公園經營收益，用以抵扣日常管理開支，并且鼓勵經營公司不斷改善和提升公園的環境和設施，增加盈利項目的吸引力，節流增收，最終達到以園養園的目的。
    （六）養護管理方式
    一種辦法就是：可以通過單位和個人“認養”綠地，捐贈花草樹木和園林設施、義務植樹等；另一種方式就是：實行招標管理，達到降低養護成本、提高綠地質量和管理水平的目的；還有一種方式就是：與街道聯建管理，管理社區參與建立綜合管理的模式，這樣可以調動市民的積極性實現公眾與政府的互動管理，另外對部分居民區的城市公園可探索實行屬地化管理。這幾種方式都會在一定程度上降低城市公園的管理成本，同時也能提高市民的綠化環保意識。

    五、城市公園未來發展趨勢
    綠維創景認為城市居民對公共綠地提出了一些休閑需求，不僅僅是散步，更重要的是在城市綠地的開放空間的基本休閑活動，包括兒童樂園、放風箏等，產生了相應的休閑服務，這與規范的對城市公園的要求有一定的差距。 城市公園的基本功能包括：生態功能、審美功能、休閑娛樂功能、保護教育功能、防災避險功能等，城市公園建設應在囊括基本功能基礎上實現新的突破，呈現出新的發展趨勢。
    （一）免費開放  
    隨著我國人民生活水平的提高，越來越多的公園由售票式轉變為免費開放式，城市公園免費開放是社會進步與發展的必然需求，已經成為國家政策，是我國國民經濟社會發展的必然趨勢。
    （二）商業化
    商業化是城市公園持續發展的有力保證。目前免費開放的公園基本依靠政府補貼運營，這極大的增加了政府的財政支出，造成了國有資產的流失，這就需要在城市規范條件下加強公園內的商業化經營。 目前我國經營比較好的城市公園大多采用了商業化發展模式，如將公園內部服務設施的經營權通過競標的方式下放給開發商，政府只提供公園土地及部分養護費用，其余養護費用由開發商通過商業經營自行解決，如朝陽公園。商業化經營，在城市公園中開發各種休閑娛樂項目，既滿足了市民、游客的基本需求，同時通過經營收入，彌補了政府財政支出，為公園免費開放和可持續發展提供了有力保證。
    （三）多元化
     隨著人們消費需求的不斷變化，對娛樂項目的要求越來越高，公園形式、休閑娛樂項目多元化成為今后城市公園建設的新趨勢。
    （四）休閑化
     隨著不同城市公園的差異化經營，公園經濟效益進入了兩極化階段，綠維創景因此提出：休閑化是城市公園可持續發展的必由之路（休閑化是指商業化的休閑需求，可持續經營是指政府僅僅提供土地、部分養護費用，其余費用靠商業化經營自行解決），即城市公園在不失去公益性的同時，又要在規范條件下進行適當的經營開發，實現公園的造血功能。公園免費開放是一種趨勢，我們所講的免費開放，不僅僅是把圍墻撤掉，把人撤走，更重要的是要進行經營，進行公共休閑產品的經營，這樣才能彌補僅僅依靠政府補貼而出現的慘淡經營狀況，同時滿足廣大市民的休閑需求。任何單一的管理，不進行開發的措施都是站不住腳的。只是一味的簡單管理，沒有滿足大眾的休閑需求，是在抹殺城市公園的價值，抹殺居民享受休閑產品福利的權利。
 
    綠維創景在總結居民的休閑化需求及城市公園發展現狀的基礎上提出：城市公園最好采取既具有公益功能，又可持續發展的模式。城市公園符合的最基本要求，不僅是綠地，更重要的是存在于綠地上的服務支持，包括不同人群、不同層次的需求。同時依據不同層次人群需求，提出了城市公園的休閑開發項目，即供大眾休閑需求的、處于開敞空間的各種休閑娛樂項目，主要包括露天和半露天兩種，其中露天項目包括露天休閑、露天娛樂、露天游玩；半露天項目包括半露天茶館、露天電影院、半露天餐廳、兒童娛樂場所等。
    1.露天項目
    ①露天休閑
    休閑是指人們從工作和生活的壓力中超脫出來，在閑暇時間自愿從事各項非報酬性的自由活動。露天休閑是指在開敞的空間中享受陽光、享受生活、放松身心的一種方式，在這里，人們需要的不僅僅是綠地，更需要綠地下的產品。如公園內的休閑廣場。

    ②露天娛樂
露天娛樂是指在開敞的空間中進行的各種娛樂活動，如各種露天KTV、BBQ、篝火等。

    2.半露天項目
    ①半露天茶館
    半露天茶館是指一些半開敞的茶亭，四周開敞，游客可邊欣賞風景、邊品茶。
    ②露天電影
    各種露天電影院。搭一個銀幕，游客在半開敞的空間中欣賞影片，如休閑廣場中的露天電影、水幕電影等。

    ③半露天餐廳

    ④兒童游樂園
    在開敞的空間中設置各種供兒童游樂、玩耍的項目，以半開敞為主。是由臺商和當地政府合作經營。因之， 設計方案應適應投資變化的靈活性， 滿足不同投資主體的要求。

   （4）節約管理和維護費用
    A.倡導捐獻，發動社會認養：倡導“人民公園人民建，人民公園為人民”的觀念，發動各種社會力量進行捐獻、認養以及義務植樹等，一些企業、商家為提升形象，獲取廣告宣傳效應的將很樂于此種商業行為。捐贈的內容從建設各種項目至植樹、種花， 建小品、設座椅等，而認養主要是一些動植物，認領完成后，認領者出資或親自負責看護這些物種，維護其生命安全。
    B.制定罰款機制：在控制游客的不文明行為時， 強制手段是必要的，如高額罰款、勸導甚至驅逐等。但究竟要罰多少，
這個問題可由公園管理方、當地居民和有關方面的專家共同商定，以保證罰款制度更順利地遵照執行。綠維的意見是懲罰力度宜大不宜小， 罰款金額就高不就低，杜絕游客增多引致的環境破壞，減少公園的維護成本。如杭州、武漢等旅游發達城市，已經出臺了地方管理條例，并取得了不小成效。

    案例二、東營清風湖
    樂得家金瀚家園是一個以“清風湖開發模式”主導下的城市運營項目，走的是一條非常規的開發之路，其核心理念就是“地產開發，先建景觀，后建住宅，造景增值”，通過公園造景，為項目增值，最終實現為城市增值。
    樂得家金瀚家園位于清風湖公園西側，北臨東營市政新世紀廣場，南望明月湖，西接膠州路，東引景觀大道勝利大街。早在樂得家金瀚家園項目開發前，以城市運營為使命的山東金瀚集團，就開始實施清風湖公園的建設和運營，開始打造東營市的“城市名片”。
一、樂得家?金瀚家園開發之模式創新
    作為黃河三角洲中心城市、石油礦業城市和新興城市的東營，自1983年建市以來，一直沒有建設形成有規模的城市公園。樂得家金瀚家園所處的清風湖公園，原是一片荒洼地，按城市總體規劃這里需要建設一個公園?？墒枪こ塘看?、資金緊，規劃一直沒有實現，早日建設有規模、有特色、有品位的城市公園，是廣大市民盼望已久的事情。
    東營市大開放、大招商戰略的深入實施，為政府利用市場化手段更好的經營城市，借助民間資金興建大型公益性設施提供了歷史機遇。2001年，東營市開展大招商，正式把公園建設列入招商項目，幾經洽談，金瀚集團接了“繡球”。2001年5月1日，東營市人民政府與山東金瀚集團簽訂了《東營市清風湖公園委托建設、管理、經營合同》，雙方約定：金瀚集團自籌資金承擔總占地2650畝清風湖公園整體建設，享有商業配套設施的50年經營權；市里規劃出400畝相鄰荒地以優惠價格交金瀚集團開發房地產，盈利用于公園建設；限定兩年半時間總體投資不少于2.3億元。從此，拉開了清風湖公園建設的序幕。2002年7月20日，歷時9個多月、投資近6000多萬元的清風湖公園一期工程建成啟用，結束了東營無城市公園的歷史，并很快成為東營市區的一個標志性工程，成為市民休閑娛樂的好去處，成為外來游客逛東營不可不看的一個景點。
    “政府不投錢、百姓不掏錢、企業不虧錢”的清風湖公園開發建設模式，成為東營市經營城市理念的一個成功實踐，被譽為“山東省經營城市的典范”。清風湖公園的開發建設模式，已經成為領導、專家、百姓認可的成功案例，成為“清風湖開發模式”。
    二、樂得家?金瀚家園開發之捆綁連接、背景轉換
    金瀚集團采取與政府合作，運用市場化手段經營城市，造景增值，使昔日的荒洼地變成今日風景秀美的“水上的香格里拉”，此舉不僅提升了城市形象，塑造了企業信譽，也極大地挖掘了城市土地的潛在價值。在此基礎上，公司從兼顧社會效益和經濟效益的角度出發，以公園帶家園，借勢開發建設了樂得家?金瀚家園，把公益性項目與經營性項目進行捆綁連接、背景轉換，使樂得家金瀚家園與清風湖公園有機互動，兩者相互促進、相得益彰，成為一種二元一體的開發模式。由此，從“水上的香格里拉”――清風湖公園畔，塑造了一個“水邊的香格里拉”――樂得家金瀚家園。
    作為政府與企業聯手運用市場化手段經營城市的“清風湖開發模式”，引起了社會各界的廣泛關注，受到多方面的高度贊譽。清風湖公園的建設和投入運營，成為東營市經營城市的一大妙筆，樂得家金瀚家園以“清風湖開發模式”為主導下的開發理念，并迅速興起和一路熱銷，為東營城市建設錦上添花，妙筆生輝，取得了社會效益、經濟效益和生態效益的三重唱，為政府利用市場化手段更好的經營城市，借助外來和民間資金興建大型城市公益設施提供了典型的經營模式，這是政府工作的新思路，也是企業獨具慧眼的選擇，是政府和企業實現“雙贏”的成功范例。
    三、多方共贏――“三不模式”政府不投錢、百姓不掏錢、企業不虧錢
    多年以來，人們習慣于城市公園完全由政府投資、政府直接管理經營模式。然而，現實生活中，出現了許多令人惋惜的例子：政府直接投資、管理城市公園，不但效率低下，而且經營困頓，公園成為無底洞，財政越來越不堪重負。
    在清風湖公園建設上，東營市政府更具開放性視野和科學發展觀，更加注重市場化原則，由傳統的項目直接承擔者轉變為項目建設的領導者、組織者，這不僅使政府從建設的具體事務中解脫出來，而且使政府更容易從宏觀上控制項目質量、進度，通過規劃的審批、對項目提出建議和創意等，政府可以為項目建設確定科學合理的框架，可以更加高瞻遠矚地審視和安排項目的整體和全局問題，還通過項目法人這個媒介有效地集中了“民智”，節省了政府的開發成本。
    “政府不投錢”，就是政府通過對城市空間、城市功能的載體進行積聚、重組，以適當的政策組合來調節社會資金介入，走以城建城、以城養城的路子，形成了新的資金凝聚方式，解決了城市建設資金短缺對城市發展的制約。
   “百姓不掏錢”，充分體現了東營市委、市政府和我們金瀚集團以民為本的追求，保證了清風湖城市公園首先是公益性項目的基本屬性，體現了東營市委、市政府建設清風湖的初衷，即清風湖公園是一項民心工程，建設的根本目的不是追求“形象工程”、“政績工程”，而是滿足市民日益強烈的精神、文化需求。清風湖公園則采用開放性設計，不收門票，對市民來說，能夠免費到公園走走看看，享受休閑時光，得到了實實在在的實惠。
    “企業不虧錢”，必須保證清風湖公園在具有公益性屬性的同時，有必要的、足夠規模的商業性配套設施和消費能力，能夠有市場化運作的空間，整個清風湖社區項目能夠至少微利，只有這樣整個清風湖社區才可以長期經營，保證可持續性。這個項目賺得主要是無形資產。“清風湖模式”推出后，許多城市的黨政考察團、企業參觀團絡繹不絕。很多地方的主要領導向他們發出熱情的邀請，希望他們參與其城市開發建設，給他們提供了無限商機。目前，“清風湖模式”在河南省已得到了克隆。還有一些其他城市開發項目正在洽談之中。

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