旅游項目開發(fā)的商業(yè)策劃

       旅游投資的特點與理念

第三，先簽定旅游特許經(jīng)營權(quán)，再鎖定核心地塊，進而獲得相關(guān)資源權(quán)益；以區(qū)域旅游資源鎖定為前提，核心地塊為關(guān)鍵；

第四，先設計商業(yè)模式（運作模式），再投入資金；以明確的投資評價為前提，極其清晰的把握投資運作思路，找準盈利點和運作方式狠下功夫。

２）杠桿運作理念

我們在旅游營運策劃中，提出了“五重杠桿運作模式”，其目的，就是突破高投入與慢回報之間的矛盾。

規(guī)劃杠桿：通過旅游總體規(guī)劃修編，編制詳細規(guī)劃，把項目在國際、全國、區(qū)域的定位大大提高，通過協(xié)調(diào)好的高規(guī)格評審會議，可以進行大規(guī)模的炒作，產(chǎn)生出巨大的影響，為融資、招商、旅游營銷、土地升值提供巨大的支持； 

政策杠桿：旅游為政府提供了一個極好的政治操作平臺――以綠色GDP 政績觀為指導，調(diào)整城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，形成新時代下經(jīng)濟發(fā)展的新思路、新理念；通過政績策劃，形成以旅游開發(fā)為依托進行政績打造的具體方案，最大程度的影響地方黨委與政府，形成黨委與政府全力支持旅游開發(fā)的決定，從而要求政府給予旅游開發(fā)的最大優(yōu)惠條件（低價資產(chǎn)收購、稅費減免、申請扶持資金等）； 

營銷杠桿：造勢炒作、全面進行景區(qū)管理提升和科學營銷，形成現(xiàn)金收入的高速增長，一方面改善經(jīng)營業(yè)績，另一方面，給銀行融資，土地價值提升，投資商追捧提供堅實的證據(jù)；以營銷造成的人氣旺、收入提升、效益好的形象，可以很好的實質(zhì)性的撬動融資和招商引資；

土地杠桿：以低價獲取的景區(qū)周邊土地為核心資產(chǎn)，通過以上三重杠桿的運作，實現(xiàn)土地的大幅升值，以商業(yè)房產(chǎn)、旅游房產(chǎn)等方式，實現(xiàn)最大的資產(chǎn)收益；

融資杠桿：融資和招商引資，是運作本項目最重要的杠桿；該杠桿關(guān)鍵是依托收購兼并、政府優(yōu)惠、低價獲取大量資產(chǎn)，以前述三重杠桿為手段，產(chǎn)生資產(chǎn)大幅升值的市場評價，以現(xiàn)金流量增長的事實，支持對融資及招商引資項目未來收益的美麗包裝，從而實現(xiàn)大規(guī)模融資，高價出讓資產(chǎn)的目的。

３）產(chǎn)業(yè)整合鏈的理念

以泛旅游產(chǎn)業(yè)為依托，進行產(chǎn)業(yè)鏈延伸的整合運作，是旅游項目運作的重要理念。所謂泛旅游產(chǎn)業(yè)，是指超出觀光、休閑、度假等傳統(tǒng)旅游概念的更加泛化的旅游產(chǎn)業(yè)概念，其內(nèi)容還包括會展、運動、康體、娛樂等等，產(chǎn)業(yè)鏈連接到餐飲、運輸、酒店、商業(yè)、農(nóng)業(yè)等等。

泛旅游產(chǎn)業(yè)具有極大的區(qū)域聚集和經(jīng)濟帶動作用，往往會帶動一個區(qū)域的城市化進程，形成游憩區(qū)、度假區(qū)、會展區(qū)、娛樂區(qū)、步行街區(qū)、購物游憩區(qū)、及旅游小城鎮(zhèn)等等，推動區(qū)域型旅游房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展。因此，泛旅游產(chǎn)業(yè)被廣泛用作為提升城市功能，推動城市經(jīng)營的有效手段。

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