旅游項目開發的商業策劃

       旅游投資的特點與理念

第三，先簽定旅游特許經營權，再鎖定核心地塊，進而獲得相關資源權益；以區域旅游資源鎖定為前提，核心地塊為關鍵；

第四，先設計商業模式（運作模式），再投入資金；以明確的投資評價為前提，極其清晰的把握投資運作思路，找準盈利點和運作方式狠下功夫。

２）杠桿運作理念

我們在旅游營運策劃中，提出了“五重杠桿運作模式”，其目的，就是突破高投入與慢回報之間的矛盾。

規劃杠桿：通過旅游總體規劃修編，編制詳細規劃，把項目在國際、全國、區域的定位大大提高，通過協調好的高規格評審會議，可以進行大規模的炒作，產生出巨大的影響，為融資、招商、旅游營銷、土地升值提供巨大的支持； 

政策杠桿：旅游為政府提供了一個極好的政治操作平臺――以綠色GDP 政績觀為指導，調整城鄉產業結構，形成新時代下經濟發展的新思路、新理念；通過政績策劃，形成以旅游開發為依托進行政績打造的具體方案，最大程度的影響地方黨委與政府，形成黨委與政府全力支持旅游開發的決定，從而要求政府給予旅游開發的最大優惠條件（低價資產收購、稅費減免、申請扶持資金等）； 

營銷杠桿：造勢炒作、全面進行景區管理提升和科學營銷，形成現金收入的高速增長，一方面改善經營業績，另一方面，給銀行融資，土地價值提升，投資商追捧提供堅實的證據；以營銷造成的人氣旺、收入提升、效益好的形象，可以很好的實質性的撬動融資和招商引資；

土地杠桿：以低價獲取的景區周邊土地為核心資產，通過以上三重杠桿的運作，實現土地的大幅升值，以商業房產、旅游房產等方式，實現最大的資產收益；

融資杠桿：融資和招商引資，是運作本項目最重要的杠桿；該杠桿關鍵是依托收購兼并、政府優惠、低價獲取大量資產，以前述三重杠桿為手段，產生資產大幅升值的市場評價，以現金流量增長的事實，支持對融資及招商引資項目未來收益的美麗包裝，從而實現大規模融資，高價出讓資產的目的。

３）產業整合鏈的理念

以泛旅游產業為依托，進行產業鏈延伸的整合運作，是旅游項目運作的重要理念。所謂泛旅游產業，是指超出觀光、休閑、度假等傳統旅游概念的更加泛化的旅游產業概念，其內容還包括會展、運動、康體、娛樂等等，產業鏈連接到餐飲、運輸、酒店、商業、農業等等。

泛旅游產業具有極大的區域聚集和經濟帶動作用，往往會帶動一個區域的城市化進程，形成游憩區、度假區、會展區、娛樂區、步行街區、購物游憩區、及旅游小城鎮等等，推動區域型旅游房地產和商業房地產發展。因此，泛旅游產業被廣泛用作為提升城市功能，推動城市經營的有效手段。

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