炒賣(mài)旅游資源的五個(gè)臺(tái)階.

很多企業(yè)家，圈定旅游資源的時(shí)候，特別有魄力。因?yàn)楫?dāng)前中國(guó)的旅游資源，還處于在法律上和技術(shù)上都沒(méi)有規(guī)范定價(jià)的階段，可以低價(jià)圈定和套取。這種資源管理的落后局面存在很多問(wèn)題，但對(duì)于鼓勵(lì)旅游開(kāi)發(fā)，無(wú)疑是功不可沒(méi)的。投資商很愿意低成本拿下資源，大多數(shù)都不愿意投入太多資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)，他們情愿將資源轉(zhuǎn)手賣(mài)出，快速獲取成倍的收益，不愿投入較大資金，開(kāi)發(fā)出成功的旅游項(xiàng)目。

實(shí)際上，轉(zhuǎn)手資源是很難獲取高回報(bào)的。因?yàn)槟壳拔覈?guó)沒(méi)有一個(gè)象土地管理那樣的法律政策體系，無(wú)法控制旅游資源的宏觀總量。因此，旅游初級(jí)資源供給充足，地方政府鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)，初級(jí)資源市場(chǎng)還炒賣(mài)不起來(lái)。

旅游資源價(jià)值的提升，必需通過(guò)包裝與分級(jí)開(kāi)發(fā)，由資源轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目，在由項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為企業(yè)核心經(jīng)營(yíng)能力，轉(zhuǎn)手炒賣(mài)才能夠獲得成功。

然而，大多數(shù)投資商卻不知道如何進(jìn)行旅游項(xiàng)目包裝與分級(jí)炒作性開(kāi)發(fā)，也沒(méi)有好的招數(shù)，將好資源變成好項(xiàng)目，進(jìn)而變成好企業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)手運(yùn)作的盈利目標(biāo)。

今年五月，一位著名企業(yè)的老總前來(lái)我公司拜訪，他們控制了一個(gè)非常好的資源??一座海島，可是，對(duì)于如何投資、投什么項(xiàng)目、投多少、怎樣經(jīng)營(yíng)等等問(wèn)題，心里始終覺(jué)得沒(méi)底。他向我提出的咨詢要求，就是在有限投資的前提下，三年內(nèi)轉(zhuǎn)手賣(mài)出項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)最大盈利。

一、投資商的需求分析

該公司獲取了一座海島的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)，從專業(yè)開(kāi)發(fā)咨詢的程序角度，我們需要依據(jù)對(duì)市場(chǎng)的深度研究，提出產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案，并通過(guò)可行性研究，落實(shí)論證。最為重要的，是進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作策劃，提出開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式，并形成具體的運(yùn)作計(jì)劃。

經(jīng)過(guò)深度交流，我們發(fā)現(xiàn)，投資商內(nèi)心存在極大的疑慮：對(duì)于如何開(kāi)發(fā)旅游資源，如何經(jīng)營(yíng)旅游產(chǎn)品，他們?nèi)狈?jīng)驗(yàn)，也缺少人力資源及渠道、市場(chǎng)等的資源配置；因此，他們深深感到對(duì)海島的開(kāi)發(fā)運(yùn)作與管理缺乏堅(jiān)定的判斷力，并且，他們根本就不希望陷入這一行業(yè)太深；

基于這一疑慮，我們提出“五級(jí)臺(tái)階解決方案”：

二、“資源－項(xiàng)目－企業(yè)”的升級(jí)運(yùn)營(yíng)模式

1、直接出讓資源，獲取資源差價(jià)

將合同轉(zhuǎn)讓，或者將重新成立的專項(xiàng)開(kāi)發(fā)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓出去。這相當(dāng)于土地二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓，如果資源本身的價(jià)值很高，圈定資源的時(shí)候有較高的預(yù)見(jiàn)性和特殊的渠道，那么，有可能實(shí)現(xiàn)成功轉(zhuǎn)讓。最好的時(shí)候，初級(jí)資源炒賣(mài)，可以實(shí)現(xiàn)是投資1，賣(mài)出獲取2的效果；

2、進(jìn)行資源包裝和前期設(shè)計(jì)，再出讓項(xiàng)目

這一方案，需要高水平的項(xiàng)目包裝技巧，需要在市場(chǎng)論證、產(chǎn)品設(shè)計(jì)上下功夫；當(dāng)然，這同樣需要投資，一種開(kāi)發(fā)前期投資和包裝投資。投資到位，可以將一個(gè)項(xiàng)目包裝的非常好，關(guān)鍵是把資源的價(jià)值全部體現(xiàn)出來(lái)，把市場(chǎng)的可能性挖掘深透，當(dāng)然，最重要的，是規(guī)劃設(shè)計(jì)圖，一定要特別漂亮，個(gè)性化、特色化，能讓人激動(dòng)。有人激動(dòng)，價(jià)格就好談了。這相當(dāng)于房地產(chǎn)中的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，可以全部賣(mài)出，也可以剩下一部分股權(quán)；如果包裝效果好，策劃特別有創(chuàng)意，給資源加分很大，資源可以1賣(mài)到4；換句話說(shuō)，策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)的提升作用，具備翻兩番的能力。不過(guò)，這一臺(tái)階考驗(yàn)的是投資商的眼光，請(qǐng)什么人物，干什么事情，差別就大了去了。

3、實(shí)施基礎(chǔ)開(kāi)發(fā)，進(jìn)行子項(xiàng)目的招商引資

第三級(jí)臺(tái)階，是規(guī)劃設(shè)計(jì)之后，自己干。但是，自己只干熟悉的行當(dāng)??基礎(chǔ)設(shè)施。所有經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，全部招商引資。這相當(dāng)于區(qū)域開(kāi)發(fā)商，進(jìn)行整體經(jīng)營(yíng)，吸引專業(yè)化的投資商進(jìn)場(chǎng)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)子項(xiàng)目，投資商獲取土地、經(jīng)營(yíng)權(quán)、房產(chǎn)、股權(quán)、門(mén)票等分拆利潤(rùn)。這一臺(tái)階，考驗(yàn)的是投資商整體市場(chǎng)推廣的能力；做好基礎(chǔ)設(shè)施，誰(shuí)都沒(méi)問(wèn)題，但整體運(yùn)營(yíng)商，市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)決定一切。搞得好，子項(xiàng)目招商就把投資全部拿回來(lái)了，以后每年只是掙錢(qián)；如果轉(zhuǎn)讓公司，換算過(guò)來(lái)，資源可以1賣(mài)到5。

4、開(kāi)展一期開(kāi)發(fā)，再進(jìn)行招商引資

這是以自我開(kāi)發(fā)為引導(dǎo)，以一期開(kāi)發(fā)的成功，來(lái)提升資源價(jià)值，目的是獲得更大的轉(zhuǎn)讓收益；這樣的開(kāi)發(fā)，只能成功，必需突破市場(chǎng)，形成一期開(kāi)發(fā)的現(xiàn)金流量最大化。我們給大多數(shù)投資商設(shè)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程的時(shí)候，基于投資能力受限，一般會(huì)把一期開(kāi)發(fā)現(xiàn)金流最大化作為一個(gè)原則；把最有收益能力的項(xiàng)目，放在一期，可以達(dá)到最大的升值效果。成功開(kāi)發(fā)一期之后，可以賣(mài)掉項(xiàng)目，也可以招商引資進(jìn)行二期開(kāi)發(fā)。如果轉(zhuǎn)讓公司，換算過(guò)來(lái)，資源可以1賣(mài)到7。

5、組建隊(duì)伍，進(jìn)行獨(dú)立開(kāi)發(fā)

對(duì)于很多從事其他產(chǎn)業(yè)的投資商來(lái)說(shuō)，下定決心進(jìn)入旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)，并不容易。一旦決定自己開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，就必須以建立隊(duì)伍、形成核心競(jìng)爭(zhēng)能力為中心，把項(xiàng)目做好做大。在必要的時(shí)候，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)，獲取更多更好的旅游資源，建立旅游產(chǎn)業(yè)鏈的橫向縱向擴(kuò)展，也可以對(duì)旗下資源進(jìn)行整合，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及資本運(yùn)營(yíng)。這是最高的臺(tái)階，也是要求企業(yè)按照長(zhǎng)期產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的臺(tái)階。在進(jìn)入這一狀態(tài)之后，資源已經(jīng)轉(zhuǎn)變成為項(xiàng)目，項(xiàng)目轉(zhuǎn)變成為企業(yè)，企業(yè)形成了旅游業(yè)的可持續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)能力。這時(shí)賣(mài)掉企業(yè)，換算下來(lái)，資源可以1賣(mài)到10。如果將企業(yè)納入資本市場(chǎng)，企業(yè)的升值還會(huì)更加顯著。

在以上五級(jí)臺(tái)階中，前四級(jí)都把招商引資作為第一位的前提，以資源的高價(jià)出讓為核心。最后以一種方案，則是以進(jìn)入旅游產(chǎn)業(yè)為前提，追求可持續(xù)的發(fā)展目標(biāo)。在這個(gè)杠桿結(jié)構(gòu)中，企業(yè)盈利能力的整合，是最有價(jià)值的，但快錢(qián)的賺法則完全需要結(jié)合具體項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)。

    對(duì)于一般的投資商，我們建議，以最后臺(tái)階的心態(tài)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，按照前四及臺(tái)階的可能性，進(jìn)行操作。這樣，力求盡早賣(mài)出好價(jià)錢(qián)，但隨時(shí)準(zhǔn)備自己開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，一桿子干到底，達(dá)不到盈利目標(biāo)不出手。對(duì)于旅游資源開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，持續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)，最后的高盈利目標(biāo)，是一定可以實(shí)現(xiàn)。

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