炒賣旅游資源的五個臺階.

很多企業家，圈定旅游資源的時候，特別有魄力。因為當前中國的旅游資源，還處于在法律上和技術上都沒有規范定價的階段，可以低價圈定和套取。這種資源管理的落后局面存在很多問題，但對于鼓勵旅游開發，無疑是功不可沒的。投資商很愿意低成本拿下資源，大多數都不愿意投入太多資金進行開發，他們情愿將資源轉手賣出，快速獲取成倍的收益，不愿投入較大資金，開發出成功的旅游項目。

實際上，轉手資源是很難獲取高回報的。因為目前我國沒有一個象土地管理那樣的法律政策體系，無法控制旅游資源的宏觀總量。因此，旅游初級資源供給充足，地方政府鼓勵開發，初級資源市場還炒賣不起來。

旅游資源價值的提升，必需通過包裝與分級開發，由資源轉化為項目，在由項目轉化為企業核心經營能力，轉手炒賣才能夠獲得成功。

然而，大多數投資商卻不知道如何進行旅游項目包裝與分級炒作性開發，也沒有好的招數，將好資源變成好項目，進而變成好企業，從而實現轉手運作的盈利目標。

今年五月，一位著名企業的老總前來我公司拜訪，他們控制了一個非常好的資源??一座海島，可是，對于如何投資、投什么項目、投多少、怎樣經營等等問題，心里始終覺得沒底。他向我提出的咨詢要求，就是在有限投資的前提下，三年內轉手賣出項目，實現最大盈利。

一、投資商的需求分析

該公司獲取了一座海島的開發經營權，從專業開發咨詢的程序角度，我們需要依據對市場的深度研究，提出產品設計方案，并通過可行性研究，落實論證。最為重要的，是進行商業運作策劃，提出開發運作模式，并形成具體的運作計劃。

經過深度交流，我們發現，投資商內心存在極大的疑慮：對于如何開發旅游資源，如何經營旅游產品，他們缺乏經驗，也缺少人力資源及渠道、市場等的資源配置；因此，他們深深感到對海島的開發運作與管理缺乏堅定的判斷力，并且，他們根本就不希望陷入這一行業太深；

基于這一疑慮，我們提出“五級臺階解決方案”：

二、“資源－項目－企業”的升級運營模式

1、直接出讓資源，獲取資源差價

將合同轉讓，或者將重新成立的專項開發公司股權轉讓出去。這相當于土地二級市場轉讓，如果資源本身的價值很高，圈定資源的時候有較高的預見性和特殊的渠道，那么，有可能實現成功轉讓。最好的時候，初級資源炒賣，可以實現是投資1，賣出獲取2的效果；

2、進行資源包裝和前期設計，再出讓項目

這一方案，需要高水平的項目包裝技巧，需要在市場論證、產品設計上下功夫；當然，這同樣需要投資，一種開發前期投資和包裝投資。投資到位，可以將一個項目包裝的非常好，關鍵是把資源的價值全部體現出來，把市場的可能性挖掘深透，當然，最重要的，是規劃設計圖，一定要特別漂亮，個性化、特色化，能讓人激動。有人激動，價格就好談了。這相當于房地產中的項目轉讓，可以全部賣出，也可以剩下一部分股權；如果包裝效果好，策劃特別有創意，給資源加分很大，資源可以1賣到4；換句話說，策劃、規劃、設計的提升作用，具備翻兩番的能力。不過，這一臺階考驗的是投資商的眼光，請什么人物，干什么事情，差別就大了去了。

3、實施基礎開發，進行子項目的招商引資

第三級臺階，是規劃設計之后，自己干。但是，自己只干熟悉的行當??基礎設施。所有經營性項目，全部招商引資。這相當于區域開發商，進行整體經營，吸引專業化的投資商進場開發運營子項目，投資商獲取土地、經營權、房產、股權、門票等分拆利潤。這一臺階，考驗的是投資商整體市場推廣的能力；做好基礎設施，誰都沒問題，但整體運營商，市場運營決定一切。搞得好，子項目招商就把投資全部拿回來了，以后每年只是掙錢；如果轉讓公司，換算過來，資源可以1賣到5。

4、開展一期開發，再進行招商引資

這是以自我開發為引導，以一期開發的成功，來提升資源價值，目的是獲得更大的轉讓收益；這樣的開發，只能成功，必需突破市場，形成一期開發的現金流量最大化。我們給大多數投資商設計項目開發流程的時候，基于投資能力受限，一般會把一期開發現金流最大化作為一個原則；把最有收益能力的項目，放在一期，可以達到最大的升值效果。成功開發一期之后，可以賣掉項目，也可以招商引資進行二期開發。如果轉讓公司，換算過來，資源可以1賣到7。

5、組建隊伍，進行獨立開發

對于很多從事其他產業的投資商來說，下定決心進入旅游產業經營，并不容易。一旦決定自己開發經營，就必須以建立隊伍、形成核心競爭能力為中心，把項目做好做大。在必要的時候，擴大經營，獲取更多更好的旅游資源，建立旅游產業鏈的橫向縱向擴展，也可以對旗下資源進行整合，資產運營及資本運營。這是最高的臺階，也是要求企業按照長期產業發展進行開發運營的臺階。在進入這一狀態之后，資源已經轉變成為項目，項目轉變成為企業，企業形成了旅游業的可持續開發經營能力。這時賣掉企業，換算下來，資源可以1賣到10。如果將企業納入資本市場，企業的升值還會更加顯著。

在以上五級臺階中，前四級都把招商引資作為第一位的前提，以資源的高價出讓為核心。最后以一種方案，則是以進入旅游產業為前提，追求可持續的發展目標。在這個杠桿結構中，企業盈利能力的整合，是最有價值的，但快錢的賺法則完全需要結合具體項目進行評價。

    對于一般的投資商，我們建議，以最后臺階的心態進行項目開發，按照前四及臺階的可能性，進行操作。這樣，力求盡早賣出好價錢，但隨時準備自己開發經營，一桿子干到底，達不到盈利目標不出手。對于旅游資源開發來說，持續開發建設，最后的高盈利目標，是一定可以實現。

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